La risposta è affermativa, ma l’assegnazione sarà opponibile all’acquirente a condizione che …parere integrale disponibile... cliccando su download

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Basta la maggioranza qualificata a condizione che... parere integrale... cliccando su download...

La risposta, seppur espressa in termini ipotetici, stante l’indisponibilità di precedenti specifici, non può che essere negativa. La disdetta, come ben noto, è un atto negoziale unilaterale recettizio, il quale, comincia a produrre il proprio effetto nel momento in cui il destinatario ne ha notizia. Una volta che sia pervenuta a conoscenza del destinatario essa diventa irrevocabile. In verità, una possibilità di revoca è ipotizzabile, ma solo nell’improbabile condizione che essa giunga all’indirizzo del destinatario prima della disdetta stessa. parere integrale cliccando su dowloand...

Pronuncia di rilevante importanza in materia di intermediazione immobiliare con la quale sono stati attuati pienamente i più importanti principi imperanti in materia.- In particolare è stato riconosciuto il diritto provvigionale dell’agenzia immobiliare che ha messo in relazione gli acquirenti con l’affare, anche se quest’ultimo è stato concluso a distanza di 1 anno rispetto alla visita e nonostante che il prezzo dichiarato dalle parti in atto pubblico fosse di gran lunga inferiore (circa 200.000,00 € in meno) rispetto al prezzo indicato in incarico dai venditori.- Ed invero il Giudice adito ha espressamente precisato che ai fini del riconoscimento del diritto alle provvigioni, non costituiscono deterrenti il decorso del tempo e la conclusione dell’affare a condizioni diverse rispetto a quelle di incarico, dovendosi riporre l’attenzione esclusivamente sull’attività svolta dal mediatore e sul carattere determinante della stessa nel rapporto di causalità tra messa in relazione e conclusione dell’affare.- Il precedente giurisprudenziale in esame assume peculiare rilievo anche avuto riguardo al principio giuridico applicato nella determinazione del quantum delle provvigioni dovute, posto che il Giudice – accogliendo la tesi difensiva offerta dallo studio d’Aragona – ha ritenuto simulato il prezzo di vendita indicato nell’atto pubblico, ritenendo pertanto di dover calcolare la percentuale provvigionale dovuta sul maggior importo indicato nell’incarico di vendita.-

L'installazione delle vetrate panoramiche amovibili, a determinate condizioni, si può considerare un intervento che non richiede alcun titolo abilitativo.

Modulo da utilizzare nell'ipotesi in cui oggetto di vendita sia un complesso immobiliare ipotecato e pignorato. il mediatore, pertanto, viene autorizzato a raccogliere un numero di proposte sufficienti per importi dovuti a titolo di corrispettivo, a soddisfare tutte le esposizioni debitorie , nonché ad ottenere le relative cancellazioni contestualmente al pagamento del saldo, con espressa autorizzazione a trattenere le somme versate a titolo di caparra.

Modulo da utilizzare nell'ipotesi in cui oggetto di acquisto sia un complesso immobiliare ipotecato e/o pignorato La proposta d’acquisto, pertanto, è sottoposta alla condizione che l’agenzia riesca a ritirare entro la data di scadenza dell'incarico un numero di proposte sufficienti, per importi dovuti a titolo di caparra, a soddisfare le esposizioni debitorie del venditore, nonché ad ottenere le relative cancellazioni contestualmente al pagamento del saldo.

1. FORMALITA’ A PENA DI NULLITA’ PRESCRITTE DALLA LEGGE IN ORDINE ALLA COMUNICAZIONE (DENUNTIATO). 2. SE E’ VALIDA L’ADESIONE ALL’OFFERTA, NELL’IPOTESI IN CUI IL CONDUTTORE MODIFICHI LE condizioni LASCIANDO INVARIATO IL PREZZO. 3. IPOTESI DI ESCLUSIONE DEL DIRITTO DI PRELAZIONE

Nel caso di specie i venditori richiedevano il riconoscimento del diritto a trattenere la caparra sostenendo che l acquirente, benché convocato, non si era presentato alla data prevista per l atto pubblico. Si costituiva l'acquirente, difeso dallo Studio d'aragona. il quale chiedeva il rigetto della domanda attrice di trattenimento della caparra ed anzi chiedeva la condanna dei venditori al pagamento del doppio della caparra ricevuta, in quanto la mancata stipula dell'atto definitivo di vendita era da addebitarmi alla esclusiva responsabilità di essi venditori. Evidenziavano gli acquirenti, infatti, che i venditori dopo aver chiesto una serie di rinvii, Anche se solo in forma verbale, sostenendo che non erano in condizione di liberare l'immobile che avevano promesso in vendita in quanto non era ancora pronto l'immobile dove dovevano trasferirsi, appena dopo scaduto il termine inizialmente previsto per la stipula, sostenevano che non essendo stati convocati per la data originariamente prevista, dovevano ritenersi liberi da ogni e qualsiasi obbligazione e legittimati a trattenersi la caparra. Opponevano gli acquirenti che la mancata stipula era stata determinata solo dalle continue richieste di rinvio, anche se solo verbali, dei venditori e che comunque il termine non poteva ritenersi essenziale. Al contrario i venditori si erano resi assenti a ben tre convocazioni successive inviate dagli acquirenti ed alla fine l immobile era addirittura risultato affetto da una ipoteca non dichiarata, per cui l inadempimento doveva essere imputato esclusivamente ad essi venditori. In corso di causa, poi, a maggiore aggravamento della posizione dei venditori, emergeva che gli stessi appena pochi giorni dopo la scadenza del termine previsto per la stipula con i convenuti, avevano venduto ad altri soggetti, lasciando presagire che le trattative fossero già in corso prima. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, accogliendo le richieste dell'acquirente, difeso dallo studio d'aragona, ha deciso che il contratto non si è stipulato per esclusiva responsabilità dei venditori, in quanto il termine originariamente previsto non poteva essere considerato essenziale, le convocazioni successive erano quindi valide ed ingiustificata la mancata presenza dei venditori, senza considerare l'ipoteca non dichiarata, che costituisce ulteriore profilo di grave inadempimento. Per l affetto ha rigettato la pretesa dei venditori di trattenere la caparra ed accogliendo le richieste dell 'acquirente difeso dallo studio d 'Aragona, ha condannato i venditori al pagamento del doppio della caparra versata oltre interessi e spese legali. Versione integrale visionabile sul sito lexconsult.it previa abilitazione in area riservata.

Il Giudice ha riconosciuto il diritto dell'agenzia immobiliare difesa dallo Studio d'Aragona alle provvigioni, nonostante la proposta di acquisto fosse condizionata all'ottenimento del mutuo ed il finanziamento non fosse stato concesso. Il Giudice, infatti, sulla base delle prove fornite, ha accolto la tesi che la condizione non si fosse avverata a causa del comportamento dello stesso proponente acquirente, che non aveva fornito la documentazione necessaria all'ottenimento del mutuo.-

Sentenza Corte di Cassazione, Sezione Seconda 05-12-2014 n. 25799.

AFFARE CONCLUSO DOPO LA SCADENZA DELL’INCARICO E AD UN PREZZO DIVERSO RISPETTO A QUELLO INTERMEDIATO.- In particolare l’agenzia immobiliare rappresentata dallo Studio d’Aragona aveva citato in giudizio parte venditrice, la quale nonostante avesse trasferito l’immobile a soggetto presentato dalla stessa si era rifiutato di corrispondere i compensi pattuiti.- Gli elementi sfavorevoli erano rappresentati da un mancato rinnovo del’incarico di mediazione, oltre che dalla conclusione dell’atto pubblico di vendita, seppur a persona segnalata dall’agenzia, a condizioni diverse, nella specie ad un prezzo di vendita più elevato.- Il Giudice chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva dello studio d’Aragona ha condiviso l’orientamento secondo cui ai fini del diritto provvigionale costituisce elemento determinante “anche la semplice attività, consistente nel ritrovamento o nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione”.- Inoltre, sempre in accoglimento della tesi dello studio d’Aragona, ha ritenuto che la differenza di prezzo non potesse escludere il nesso causale fra l’attività di intermediazione esercitata e la conclusione dell’affare.- Pertanto il Giudice adito ha condannato parte venditrice a corrispondere i compensi provvigionali pattuiti, aumentati dagli interessi nelle more maturati, oltre che le competenze legali.-

QUANDO VA UTILIZZATO? Quando dopo la stipula di un contratto preliminare di locazione le parti convengono circa la necessità di differire la stipula della locazione definitiva con riconoscimento di indennità di occupazione, autorizzazione ad effettuazione lavori, esonero responsabilità, rinunzia condizioni sospensive precedentemente apposti ed altri accordi..

SOLUZIONE: L’acquirente dell’ immobile sottoposto a vincolo della sopraintendenza ai beni culturali può esercitare il suo diritto senza essere pregiudicato dalla precedente omissione del procedimento di prelazione a condizione che vengano sanati gli adempimenti omessi in precedenza. Tale omissione può essere originata da diverse motivazioni, dovute a vizi legati alla mancata autorizzazione ai sensi dell’art. 55 D.lgs. 42/2004, ovvero a vizi legati alla notifica. La denuncia priva delle indicazioni previste o con indicazioni incomplete o imprecise è considerata non avvenuta, con notevoli ripercussioni sui termini relativi all’esercizio di prelazione (tutte ipotesi, ai sensi dell’art. 59, comma 5, di denuncia come non avvenuta) e costituisce reato ai sensi dell’art. 173 del dl 42/2004). La sanzione che ne deriva, riguardante il trasferimento di proprietà è’ la reclusione fino a 1 anno. Nella specie, il procedimento di prelazione riguardante l’immobile, risalente a 20 anni prima, è stato del tutto omesso. Trattandosi di una la violazione riguardante gli atti giuridici, il d.lgs 42/2004 art. 164, prevede la nullita’, risultando viziato il trasferimento del bene, fermo restando la facoltà del Ministero di esercitare il diritto di prelazione qualora, come detto poco anzi, vengano sanati gli omessi adempimenti. Il notaio rogante, che si trovi di fronte a tioli di provenienza precedenti, e risalenti nel tempo, che difettano del procedimento previsto dalla legge, dovrà richiedere che vengano espletati gli adempimenti tardivi, come stabilito ai sensi del comb. disp. artt. 164 comma 2 e 61 comma 2 D.lgs. 42/2004. Nel caso in cui l’originario dante causa – l’obbligato - sia irreperibile, o si rifiuti di prestare la propria collaborazione, si considera valida la denuncia effettuata dall’originario acquirente (attuale venditore), se non altro come soggetto interessato a rendere efficace un atto di cui è parte. Per porre in essere un atto di ritrasferimento del bene culturale pienamente valido ed efficace, si rende, quindi, necessario, che prima di esso vengano curati gli adempimenti tardivi collegati all’alienazione non notificata all’Autorità amministrativa, privandola per tal via della possibilità di giovarsi del diritto di prelazione. Come già sottolineato, ciò nonostante non potranno essere escluse le sanzioni penali previste dall’art. 173 D.lgs. 42/2004.

SENTENZA EMESSA DAL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE - PUBBLICATA IL 10 FEBBRAIO 2016.- Parte venditrice, rappresentata dallo Studio d’Aragona, era stata citata in giudizio per essere condannata al pagamento di una somma ad una società di intermediazione immobiliare, in quanto, dopo aver conferito alla stessa mandato esclusivo e irrevocabile per la vendita vendere la propria unità immobiliare, si era rifiutata di sottoscrivere una proposta di acquisto conforme alle condizioni richieste.- La domanda per quanto malamente proposta quale richiesta di pagamento delle provvigioni aveva ad oggetto in verità una richiesta di risarcimento danni quantificata nella medesima misura delle provvigioni conseguenti alla violazione delle obbligazioni assunte con l’incarico di mediazione e più precisamente dell’impegno di accettare proposte di acquisto conformi.- Il Giudice adito, con la sentenza in esame, si pronuncia evidenziando come la validità dell’incarico di mediazione presuppone la prova dell’iscrizione nell’apposito ruolo.- A tal proposito il Giudicante richiama gli artt. 6 e 8 della legge n.39 del 1989 concernente la disciplina della professione di mediatore, la prima disposizione dispone che hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di affari in mediazione, mentre l’art. 8 della legge citata contempla le sanzioni amministrative e penali applicabili in danno di coloro che esercitano l’attività di mediazione senza essere iscritti nel relativo ruolo.- Il Giudice richiama giurisprudenza (Cass. n.14076 del 2002; Cass. n. 26781 del 2013), la quale rileva che l’eccezione di nullità del contratto di mediazione per mancanza di iscrizione del mediatore nel ruolo previsto dalla legge n. 39 del 1989, costituisce un’eccezione in senso lato, trattandosi di una questione rilevabile d’ufficio, come tale non soggetta in grado di appello alla disciplina di cui all’art. 345 c.p.c. .- La giurisprudenza più recente ha chiarito che, qualora l’attività di mediazione sia svolta da una società, è necessario che la stessa sia iscritta nell’albo degli agenti di commercio di cui all’art. 6 della legge 39 del 1989 (Cass. n. 26781 del 2013).- Stante l’assenza di parte attrice della prova dell’iscrizione nell’apposito ruolo né del proprio legale rappresentante, il Giudicante adito respingeva la domanda di parte attorea condannando lo stesso a al pagamento in favore del convenuto (il venditore rappresentato dallo Studio d’Aragona) delle spese del giudizio.-

QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato nell' ipotesi in cui in pendenza della condizione di ottenimento mutuo,l’acquirente abbia espressamente autorizzato il venditore e l’agenzia a continuare a proporre l’affare e a concludere con terzi.

SENTENZA VITTORIOSA DELLO STUDIO D’ARAGONA – LEGALI ASSOCIATI – IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE.- Nello specifico, l’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte acquirente e parte venditrice per sentirli condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti per l’attività di intermediazione immobiliare prestata nei loro confronti.- , Parte venditrice, ha eccepito – tra l’altro - la nullità del contratto di mediazione in quanto stipulato da un soggetto non munito dei poteri rappresentativi della società (falsus procurator).- Il Giudice chiamato a decidere, ha ritenuto, in primis, che: ”l’unica condizione per così dire formale imposta dalla legge, non tanto per la validità del contratto di mediazione, quanto ai fini dell’insorgenza del diritto al compenso da parte del mediatore è l’iscrizione all’albo degli agenti immobiliari e nel caso de quo risulta a tutti gli effetti documentata l’iscrizione della società attrice”; Con riferimento, poi, all’eccezione sollevata da entrambe le parti convenute in ordine alla circostanza che l’incarico di mediazione non fosse stato conferito dalla proprietaria dell’immobile bensì da un soggetto terzo, il Giudice, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha fatto proprio il principio secondo cui: “accanto al rapporto di mediazione “tipico” è configurabile un rapporto di mediazione “atipico” a favore di un terzo, che ricorre allorché l’attività intermediatrice sia svolta in favore di un soggetto diverso da colui il quale ha conferito il relativo incarico, in quanto anche un terzo – purché abbia un interesse pure solo morale o affettivo a che altri concluda un affare – può validamente richiedere al mediatore di svolgere la sua opera, obbligandosi a corrispondere l’eventuale provvigione. In questo caso, colui il quale ha conferito l’incarico di mediazione è obbligato a pagare la provvigione, allorché il terzo in cui favore è stata svolta l’attività intermediatrice ha concluso l’affare, anche se egli sia rimasto ad esso estraneo”(Cass. civ. 17628/2002).- Il Giudice adito, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalle controparti e le ha condannate a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-

Tizio sottoscrive, nella qualità di persona fisica e quindi di CONSUMATORE, in occasione di un corso di formazione un modulo denominato “modalità di pagamento” a favore di una SOCIETA’, versando un acconto di euro 100,00 , per un corso a svolgersi il giorno 18 e 19 giugno . La società di formazione, inaspettatamente, postecipa la data del corso al 28 giugno e, al rifiuto di Tizio di versare il saldo, essendo impossibilitato in tale data a partecipare, intima azione per il recupero di tali somme. Quale tutela per Tizio? SOLUZIONE: Nel caso di contratto del Consumatore, nel quale sono stati violati gli obblighi di informazione ex art 2 comma II ° Lett. C – D- E e Art. 5 del D.Lgs 206/2005 (Codice del Consumo), e stante la totale assenza di qualsiasi indicazione delle condizioni Generali del Contratto e/o di clausole contrattuale chiare e comprensibili, in virtù degli artt. 1418 cc e 36 del Codice del Consumo, tale contratto deve essere considerato RELATIVAMENTE NULLO (nel senso di nullità a favore del consumatore), pertanto, essendo un contratto di prestazioni di servizi, se l’imprenditore differisce la data della prestazione e tale circostanza non è prevista contrattualmente e/o inserita come clausola contrattuale (conoscibile dal consumatore), non è consentito tale potere di modifica unilaterale delle “condizioni contrattuali”., con conseguente obbligo di restituzione delle eventuali somme anticipatamente versate (Acconto); . PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD

Nullità del contratto di locazione ad uso abitativo per mancata o tardiva registrazione; riconduzione del canone locatizio alle condizioni dettate dall'art. 13 co. VI della Legge n. 431/1998, ossia pari tre volte la rendita catastale dell'immobile.-

SOLUZIONE: No, ai fini della realizzazione di una nuova canna fumaria in facciata con nuovo camino a tetto non è necessaria una delibera condominiale. Difatti, il singolo condomino ha titolo, anche se il condominio non abbia dato o abbia negato il proprio consenso, ad ottenere la concessione edilizia per un’opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si attenga ai limiti dell’art. 1102 cod. civ( Tar Campania, sent. n. 1985/2013). Deve ritenersi, invece, illegittima l’installazione di un’autonoma canna fumaria nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre dei piani di un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione del muro comune né la stabilità dell’edificio, viola le norme sulle distanze legali, riducendo la visuale laterale che si gode dalle finestre ed alterando in modo sensibile il decoro architettonico della facciata (Trib. Mil. 26/03/1992). Sicché ai fini della realizzazione di una canna fumaria in facciata saranno necessarie le maggioranze previste ex art. 1336 comma 4 c.c., ovvero un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Diversa è la soluzione alla quale perviene la giurisprudenza, qualora il condomino inserisce la propria canna fumaria sul lastrico solare comune. In tale ipotesi, il condomino pone in essere un atto di utilizzazione della cosa comune che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve, pertanto, intendersi del tutto legittimo, a condizione che non menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso di altri comproprietari (App. Roma, 13/02/2013). Sarà in ogni caso necessaria la produzione di un progetto delle opere, corredata da una relazione tecnica, ex art. 28 L. n. 10/1991 e art. 5 d.m. n. 37/2008. PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD

SENTENZA - TRIBUNALE DI AVELLINO – 11 APRILE 2016.- L’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte venditrice per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti per l’attività di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Parte venditrice, nel costituirsi in giudizio, eccepiva che il prezzo richiesto all’agenzia era differente rispetto a quello effettivo a cui era stato venduto l’immobile ed in particolare disconosceva alcune parti dell’incarico di mediazione.- Il Giudice, chiamato a decidere, ha ritenuto irrilevanti le eccezioni sollevate da controparte sostenendo in primis che tale disconoscimento fosse contra legem in quanto formulato in maniera generica e senza adempiere agli oneri probatori sullo stesso incombenti e consequenziali al preteso disconoscimento; inoltre, la leggera differenza di prezzo definitivo rispetto a quello richiesto da parte venditrice “non rende di certo l’affare altro da quello oggetto della mediazione”.- Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha fatto proprio il principio secondo cui:”Quando l’opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative poi confluite nella costituzione di vincoli giuridici, le differenze non rilevanti tra le condizioni iniziali dell’affare e quelle finali non rilevano e dunque non elidono il diritto del mediatore alla provvigione, neppure se concernono il prezzo o il bene o alcune delle parti (Cass.7252/2005, Cass. 5339/2009, Cass.12527/2010 e Cass. 25851/2014).- Il Giudice, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l’ ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-

QUANDO VA UTILIZZATO?? il modulo va utilizzato nell'ipotesi in cui il promittente venditore, venendo meno agli impegni assunti con il preliminare e/o proposta di acquisto condizionata al mutuo, non permette al tecnico della banca di espletare la perizia.

SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE - Nel caso di specie l’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte promissaria acquirente per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti, per l’attività di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Quest’ultima, nel costituirsi eccepiva che l’affare non si era concluso e pertanto a nulla erano dovute le provvigioni in quanto l’agenzia immobiliare aveva sottaciuto volontariamente le caratteristiche effettive dello stabile, ed in particolare chel’immobile de quo non rispettava l’altezza minima di m. 2,70.- Con la sentenza in commento, Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha riaffermato il principio secondo cui:“Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che,anche in presenza di un processo di formazione della volontàdelle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto (Cass. Civ. sez. III n. 3438/2002)”… E’ sufficiente, dunque, che la messa in relazione delle parti contraenti sia l’antecedente fattuale ed indispensabile (principio della causalità adeguata) per pervenire, pure attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare medesimo, con la conseguenza che la prestazione del mediatore può esaurirsi solo nel ritrovamento ed indicazione di uno dei soggetti contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle successive fasi sino alla stipula del contratto definitivo (Tribunale di Salerno, Sez. II, 15/4/2009)…. Ed una volta concluso l’affare, secondo la Cassazione, non assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera del mediatore , l’assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia successivamente portata a termine Cass. 05/28231)”.-Pertanto il Giudice, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l’ ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-

Negli atti notarili che hanno ad oggetto la compravendita di immobili piuttosto datati, si legge spesso che l'edificio è stato costruito in data precedente al primo settembre 1967. Cosa vuol dire? In un atto di compravendita immobiliare, per attestare la regolarità di un edificio o parte di esso, è necessario fare riferimento agli estremi del titolo autorizzativo che ne ha permesso la realizzazione, quindi licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, d.i.a., a seconda dei casi. La cosiddetta Legge Urbanistica, cioè la legge n. 1150 del 1942, all'articolo 31, stabiliva che per la costruzione di un edificio che ricadesse al di fuori del centro abitato, così come questo era individuato dal piano regolatore vigente, non era necessario essere in possesso di un preventivo titolo abilitativo. Tale disciplina fu modificata dalla cosiddetta Legge Ponte, ossia la legge n. 765 del 6 agosto 1967, entrata in vigore proprio il primo settembre di quell'anno. La legge stabiliva, all'articolo 10, che Chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all'esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco. Quindi veniva eliminata ogni distinzione fatta precedentemente tra centro abitato e restante parte del territorio comunale. È invalsa frequentemente la convinzione che, quando non si riesca a reperire informazioni sul titolo autorizzativo che ha portato alla realizzazione di un immobile, sia sufficiente indicare nel suo atto di trasferimento la dicitura costruito ante 1967 per essere in regola. Invece la normativa illustrata dimostra che debbono verificarsi almeno due condizioni, perché l'utilizzo di questa dizione sia legittimo e cioè: - l'immobile deve essere stato costruito al di fuori del centro abitato (di solito questo corrisponde all'attuale centro storico, zona A della zonizzazione comunale); - deve essere dimostrabile che l'immobile sia stato costruito effettivamente prima del primo settembre 1967. Una recente sentenza del T.A.R. di Milano dimostra l'importanza di quest'ultimo assunto.

SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE TRIBUNALE DI NOLA - I SEZIONE CIVILE - 20 AGOSTO 2016.- Nel caso di specie l'agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d'Aragona, aveva citato in giudizio parte venditrice per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti, per l'attività di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Con la sentenza in commento, Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d'Aragona, ha riaffermato il principio secondo cui:la condizione perchè sorga il diritto alla provvigione � l'dentità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscono altri a sè nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione� (Cass. Sent. n. 20549 del 2004).- Pertanto il Giudice, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d'Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l'ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-

TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA - 19 SETTEMBRE 2016.- SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE.– Nel caso di specie il Tribunale, accogliendo la tesi prospettata dallo Studio d'Aragona, ha affermato che, una volta concluso l’affare, non assume alcuna rilevanza, al fine di escludere l’incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera di detto mediatore, la circostanza che l'affare sia stato concluso dopo la scadenza dell'incarico, ed a condizioni diverse, come pure l'intervento di altro mediatore.-

Qualora l’efficacia di un contratto preliminare di vendita sia subordinato all’ottenimento del mutuo e il mancato ottenimento dello stesso è dovuto a cause imputabili alla parte che aveva interesse contrario all’avveramento della condizione, il contratto ex art. 1359 c.c. dovrà ritenersi concluso, con conseguente diritto del mediatore alla provvigione. Il diritto alle provvigioni del mediatore ex art. 1755 c.c., difatti, sorge al momento della conclusione del contratto. Non acquisendo rilievo, al riguardo, le vicende successive alla valida conclusione dell’accordo. Pertanto, le parti intermediate non possono esimersi dal pagamento invocando il recesso dal contratto, il suo scioglimento consensuale o la sua risoluzione.-

Immobili di edilizia agevolata - Usucapibilità della proprietà da parte di soggetto terzo Il vincolo di inalienabilità degli alloggi di edilizia agevolata previsto dal r.d. n. 1168 del 1938 ha natura temporanea e relativa, condizionata all'esistenza di autorizzazione, sicché non si traduce in un'incommerciabilità dell'immobile, né impedisce che il terzo possa divenire possessore del bene e, quindi, di usucapirlo, non trovando applicazione l'art. 1145 c.c. che si riferisce ai soli beni inalienabili in assoluto. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 4 ottobre 2016, n. 19793 (CED Cassazione 2016)

clausola di impegno di un terzo corrispondere i canoni e gli oneri accessori non corrisposti dal conduttore

contratto di cessione di contratto di locazione di immobile

Oggetto: "Il diritto del mediatore sorge quando la conclusione dell' affare sia in rapporto casuale con l'opera dello stesso svolta.-"

clausola di impegno del venditore a cancellare l'ipoteca esistente sull'immobile entro la data dell'atto pubblico

immobile senza licenza di abitabilità - clausola per i trasferimenti di proprietà

contratto di comodato

contratto di costituzione di diritto di usufrutto

contratto d'uso di immobile