INTERVENTO DI PIU’ MEDIATORI NEL MEDESIMO AFFARE. LA CASSAZIONE DETTA I PRINCIPI E LE CONDIZIONI CHE LEGITTIMANO IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE DEL MEDIATORE CHE ABBIA CONCORSO CON ALTRI MEDIATORI ALLA CONCLUSIONE DELLO STESSO AFFARE.
INTERVENTO DI PIU’ MEDIATORI NEL MEDESIMO AFFARE.
LA CASSAZIONE DETTA I PRINCIPI E LE CONDIZIONI CHE LEGITTIMANO IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE DEL MEDIATORE CHE ABBIA CONCORSO CON ALTRI MEDIATORI ALLA CONCLUSIONE DELLO STESSO AFFARE.
Sentenza Corte di Cassazione, Sezione Seconda 05-12-2014 n. 25799
Testo della massima
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia ponga in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all'accordo definitivo. Ne consegue che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, ovvero nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. Né, una volta concluso l'affare, assume rilevanza, sotto il profilo dell'incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell'opera dello stesso, l'assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata successivamente a termine e con l'intervento di altro mediatore (come nella specie), non essendo un unico elemento di parziale differenziazione da solo idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l'attività originariamente svolta dal soggetto che per primo ha messo in relazione le parti tra di lodo e l'affare tra esse concluso.
Questi i principi affermati da una recente sentenza della Cassazione civile, sezione seconda, del 05.12.2014 n. 25799 la quale è intervenuta nuovamente sulla genesi del diritto alla provvigione in tema di mediazione, nella ipotesi particolare in cui due mediatori avevano concorso causalmente alla conclusione dell’affare e sulla prova della iscrizione all’apposito Albo previsto dalla L. 39/1989.
IL CASO ha riguardato la vendita di un immobile a Caldonazzo (provincia di Trento) per cui i proprietari si erano affidati, in tempi successivi, a due mediatori Tizio e Sempronio non riconoscendo, all’esito della conclusione dell’affare, il diritto alla provvigione ad uno di questi (Tizio) che, per l’effetto, introduceva giudizio civile avanti il Tribunale di Trento e poi avanti la Corte di Appello della stessa città che, in riforma alla sentenza di rigetto del primo Giudice, accoglieva l’appello , c o n d a n n a n d o a l p a g a m e n t o d e l l a s o m m a d i ¬ 2 . 7 5 0 , 0 0 = i p r o p r i e t a r i d e l l i m m o b i l e e c o l o r o a i q u a l i l A g e n z i a i s t a n t e ( T i z i o ) a v e v a f a t t o v i s i t a r e i l b e n e , p r e s e n t a n d o l o r o u n o d e i p r o p r i e t a r i , i n d i c a n d o i n £ 2 4 0 . 0 0 0 . 0 0 0 i l p r e z z o r i c h i e s t o , c h e s o l o s u c c e ssivamente, dopo appena otto giorni, era stato promesso in vendita agli stessi soggetti con la mediazione di altra Agenzia immobiliare (Caio).
Con la sentenza in rassegna, la Cassazione conferma un indirizzo che trova il suo fondamento nei principi della causalità adeguata ed efficiente, secondo cui è richiesto che l’agente abbia determinato l’evento con una azione proporzionata ed idonea a determinare l’effetto sulla base dell’id quod plerumque accidit, cioè in base a criteri di normalità valutati secondo i dati della comune esperienza. In base a detta teoria, come è noto, l’evento imputabile all’agente deve rientrare fra le conseguenze normali o almeno probabili dell’azione.
Nella specifica situazione giuridica in questione, sulla base di detta teoria, le coordinate esegetiche suggerite dalla S.C. sono state così fissate:
“il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, e poi valorizzata dalle parti; né, una volta concluso l’affare, assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera di detto mediatore, la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente, e con l’intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l’affare tra le stesse concluso”.
In buona sostanza può senz’altro affermarsi che sono ormai acquisiti, in tema di sussistenza diritto alla provvigione nella mediazione immobiliare, le seguenti condizioni.
... continua