Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. CATERINA

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale Ordinario di Vallo della Lucania, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Carmine Esposito, in data 4/7/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: “Il contratto concluso tra lo S. C. Sas ed il D. N.i contrariamente a quanto statuito dal giudice di prime cure, va qualificato come mediazione e non come mandato. A tal proposito, si osserva che, secondo la giurisprudenza maggioritaria di legittimità, accanto alla mediazione ordinaria, è configurabile una mediazione negoziale cosiddetta atipica, che ricorre allorché l’attività intermediatrice sia svolta in favore di un soggetto diverso da colui il quale ha conferito il relativo incarico, in quanto anche un terzo, purché abbia un interesse pure solo morale o effettivo a che altri concluda un affare, può validamente richiedere al mediatore di svolgere la sua opera, obbligandosi a corrispondere l’eventuale provvigione. In questo caso, colui il quale ha conferito l’incarico di mediazione è obbligato a pagare la provvigione, allorché il terzo in cui favore è stata svolta l’attività intermediatrice ha concluso l’affare, anche se egli sia rimasto ad esso estraneo. (Cass. 17628/2002). II PRINCIPIO: Infatti, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente, che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. nn. 25851/14; 28231/05; 3438/02; 9743/94). Nel caso di specie risulta provato documentalmente che l’accordo di mediazione veniva stipulato tra la C. Sas e D. N. A.. Inoltre, agli atti, (produzione di parte appellante) risulta depositata sia la proposta di acquisto che l’accettazione della proposta sottoscritta dal D. N.. Pertanto, risulta dimostrato che egli, pur non essendo proprietario dell’immobile, avesse conferito l’incarico all’agenzia immobiliare. Orbene, poiché il diritto alla provvigione di cui all’ art. 1755 c.c. sorge nel momento della conclusione dell’affare, ovvero tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, ossia quando l’attività del mediatore rappresenti l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, ne deriva il diritto dell’agenzia appellante a ricevere la provvigione, in quanto è risultato provato lo svolgimento dell’attività di intermediazione.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Monica Marrazzo, in data 2670772023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: “l’art. 1775 c.c. dispone testualmente che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. In analogo ordine di idee, il pagamento della provvigione per l’espletata attività di intermediazione risulta investita da una pluralità di pronunce della giurisprudenza di legittimità, ove si afferma che “il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. civ., sez. II, sent. 16-01-2018, n. 869; Cass. civ., sez. II, sent. 06-12-2016, n. 24950; Cass. civ., sez II, sent. 05/12/2014, n. 25799; Cass. civ., sez. III, sent. 09-12-2014, n. 25851). Infatti, “il rapporto di mediazione si fonda sull’espletamento di un’attività del mediatore, consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l’avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell’affare, mettendole in relazione tra loro; sicché per attività di mediazione deve intendersi il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l’attività che precede e segue la visita dell’immobile” (Cass. civ., sent. n. 1915/2015). II PRINCIPIO: ai sensi del disposto normativo di cui all' art. 1755 c.c. e in base alla condivisibile e consolidata giurisprudenza di legittimità sul punto, il diritto del mediatore alla provvigione sorge per effetto della conclusione dell'affare che sia causalmente riconducibile all'opera eseguita dal medesimo, anche in assenza del conferimento di un incarico scritto, che sia dunque stato attribuito verbalmente o per facta concludentia (ex multis Cass. Civ. n. 7251/2005). E’ infatti principio consolidato in tema di mediazione che, ai fini della configurazione del rapporto di mediazione e del diritto al compenso, non è imprescindibile il preventivo conferimento espresso dell'incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, quanto piuttosto la circostanza che il mediatore abbia di fatto svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare; che di tale attività le parti fossero consapevoli e da essa abbiano tratto vantaggio (Cass. civ. Sez. 6, 26-3-2012 n. 4830; Cass. Sez. 3, 12-9-1997 n. 9004; 11-05-1998 n. 4742; 30-01- 2001 n. 1290; 15-03 2007 n. 6004).

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di NOLA, prima sezione civile, in persona del G.O.P dott. Alfredo Granata, in data 30/06/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: Il mediatore ha diritto alla provvigione anche laddove non abbia partecipato a tutta la trattativa, ma ci si è limitato a mettere in relazione le parti e ad istaurare trattative che sono che sono state poi concluse autonomamente dalle parti: così testualmente: “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”…

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI AVELLINO - II SEZIONE CIVILE, in persona della dott.ssa Teresa Cianciulli, in data 30 MAGGIO 2023, che ha accolto il seguente principio: Il mediatore non ha diritto alle provvigioni se non prova di aver comunicato l’accettazione della proposta all’acquirente entro il termine di validità della stessa e tale prova non può essere data dalla firma di ricezione della proposta accettata, quando vi è prova che tale firma è stata apposta insieme alla firma della proposta, quando non era stata ancora accettata: Cosi testualmente: “Anzi, in senso contrario, giova evidenziare che è emerso come l’attore, promissario acquirente, ha sottoscritto l’apposito modulo predisposto dall’Agenzia immobiliare che attestava la ricezione della proposta di acquisto accettata, ma ciò è avvenuto in assenza della conoscenza dell’accettazione come emerge dalla mancata presenza della firma dei promittenti venditori sulla proposta nelle parte riservata all’accettazione”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di Napoli 2 SEZIONE CIVILE Il Giudice, dott.ssa Francesca Gomez de Ayala, in data 13/05/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: ‘’Ciò posto e passando al merito, giova in diritto premettere che, secondo la giurisprudenza consolidata, “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. ord. 869/2018). Ed ancora di recente “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. ord. n. 11443/2022). Neppure, giova soggiungere, è determinante la circostanza che l’incarico di mediazione non sia stato consacrato in un atto scritto e che manchi la prova della pattuizione, tra le parti, della misura della provvigione. Invero, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, “in tema di mediazione, presupposto essenziale del diritto al compenso non è necessariamente il conferimento espresso dell'incarico, quanto piuttosto la circostanza che il mediatore abbia di fatto svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare e che di tale attività le parti fossero consapevoli e da essa abbiano tratto vantaggio” (cfr. Cass. civ. ord. n. 4830/12). Ed ancora “ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene” (Cass. n. 11656/2018). Inoltre, come pure autorevolmente sostenuto “Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto. Sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore, onde un eventuale successivo suo rifiuto non sarebbe idoneo a rompere il nesso di causalità tra la conclusione dell'affare, effettuata in seguito direttamente tra le parti, e l'opera mediatrice precedentemente esplicata” (Cass. 21737/2010). In altri termini, il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorché egli abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, questo sia stato concluso per effetto del suo intervento e la sua attività nota ai contraenti sia stata da loro anche implicitamente accettata’. II PRINCIPIO: è da ritenersi inattendibile la dichiarazione delle parti di essersi avvalse di altri mediatori laddove la stessa parte abbia dichiarato in atto pubblico di non essersi avvalso di nessun mediatore. ‘ Quanto, poi, alla dedotta conclusione dell’affare per il tramite di diversa agenzia immobiliare e, segnatamente, della F. H. I., osserva il Tribunale come la predetta circostanza risulti sconfessata dalle stesse parti convenute, le quali nell’atto pubblico di acquisto (doc. 5 produzione attorea) hanno dichiarato espressamente di non essersi avvalsi dell’opera di mediatori nella compravendita (Art. 3: “... Le parti... dichiarano... che per la presente cessione non si sono avvalsi di alcun mediatore” ). Né, al fine di sminuire il rilievo dell’emergenza documentale appena richiamata, vale opinare che l’atto pubblico non copre di fede privilegiata la verità intrinseca delle dichiarazioni rese dalle parti alla presenza del pubblico ufficiale. Infatti, indiscussa la validità del richiamato principio, è comunque difficile sostenere che le parti di una compravendita abbiano dichiarato il falso dinanzi al notaio’

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al IL TRIBUNALE DI NAPOLI, II SEZIONE CIVILE, IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA, IN PERSONA DELLA DOTT.SSA MARIA GABRIELLA FRALLICCIARDI, pubbl. il 13/04/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: Orbene, opina questo giudice che la valutazione complessiva delle deposizioni induca ragionevolmente ad attribuire maggior credito a quelle rese dai testi attorei, non solo perchè intrinsecamente ed estrinsecamente coerenti tra loro, ma anche in considerazione dell'esistenza, in capo ai testimoni indotti dai convenuti, di un concreto interesse di fatto alla soccombenza dell'attrice, posto che, secondo quanto da loro stessi dichiarato, alla scadenza del mandato l'agenzia Casefuorigrotta avrebbe vanamente richiesto ai promittenti venditori il pagamento della provvigione. E infatti, sebbene un interesse di tal fatta non sia idoneo a determinare l'incapacità a deporre di cui all'art. 246 c.p.c. - per la quale è richiesto che il teste sia titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolga nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c., sì da legittimarlo a partecipare al giudizio in cui è richiesta la sua testimonianza - ciò non di meno, esso, assumendo i connotati di un interesse di fatto a un determinato esito del giudizio stesso (quello dell'accertamento dell'inesistenza dell'apporto causale dell'attività svolta dall'agenzia istante nella conclusione dell'affare con gli odierni convenuti) o, anche, di un interesse relativo ad azioni ipotetiche, diverse da quella oggetto di causa, proponibile nei confronti dei testimoni dall'odierna attrice (finalizzate a ottenere il pagamento della provvigione pattuita), appare atto a scalfire l'attendibilità di questi, quanto meno in un giudizio di bilanciamento con le deposizioni rese dai testi attorei, della cui credibilità, invece, non vi è motivo di dubitare anche in considerazione della sostanziale indifferenza rispetto alle attuali parti (pur trattandosi di ex collaboratori della Casefuorigrotta, al momento della introduzione del giudizio avevano entrambi cessato ogni rapporto da tempo). II PRINCIPIO: Come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza anche di legittimità, infatti, “in ipotesi di pluralità di mediatori, non sussiste il diritto al compenso solo quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento di un mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore ai fini della conclusione del contratto” (Cass. n. 1120/2015). In particolare, sebbene per il configurarsi in capo al primo mediatore del diritto alla provvigione non occorra che tra l’attività di questi e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo (nè essendo necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo), ciò non di meno si ritiene che sia necessario che - anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell’affare - la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare (cfr. Cass. n. 16157/2010). Dunque, per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha l'onere di provare l'esistenza di un valido nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare. Con l'importante precisazione che la prova di tale nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc, occorrendo avere riguardo, invece, al principio della causalità adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, il che si verifica quando l'attività da questi svolta rientra nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative (Cass. n. 2814/1986). Ora, calando i principi su esposti nel caso concreto, sebbene i convenuti siano giunti all’acquisto dell’immobile di proprietà D. S. dopo la scadenza del mandato conferito a C. s.r.l.s., può dirsi provato che il secondo mediatore (di cui, si badi, nessuna menzione viene fatta nell'atto pubblico di compravendita) non svolse un’attività di mediazione autonoma ma, al contrario, giunse alla conclusione dell’affare giovandosi dell’attività espletata dall'attrice, posto che il prezzo definitivo di vendita, di € 130.000,00, corrisponde a quello informalmente proposto dai B. all'esito delle trattative condotte da C. s.r.l.s. tra l'aprile e il giugno 2016 e di cui hanno riferito i testimoni escussi. Può dunque concludersi nel senso l’attività di mediazione svolta in favore dei convenuti abbia costituito – nei termini elaborati dalla prevalente giurisprudenza su richiamata - l’antecedente necessario della successiva trattativa, sfociata, poi, nella stipulazione del contratto definitivo di compravendita.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. ANNARITA DEL REGNO, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di Napoli - 12 SEZIONE CIVILE - Giudice ON. dott. Annalisa Speranza, pubbl. il 13/04/2023, ha accolto i seguenti principi: - PRINCIPIO: “Deve allora potersi considerare provato che il G. ebbe a rivolgersi all’agenzia per la ricerca di un immobile da acquistare, che visionò per la prima volta l’immobile oggetto della proposta tramite l’agenzia, che fu messo in relazione con i promissari venditori in virtù dell’operato svolto della esponente, che in conseguenza della detta attività di messa in relazione ha formulato la proposta d’acquisto del 21.09.2016 ed anche che ha avuto conoscenza dell’accettazione della proposta di acquisto, se non altro, a mezzo telefono, e che a seguito di tale telefonata si è recato in agenzia per predisporre l’assegno da consegnare ai promittenti venditori. Tanto premesso in fatto è pacifico in diritto che ai sensi dell’art. 1755 C.c., il diritto alle provvigioni del mediatore sorge al momento della conclusione dell’affare che, per giurisprudenza pacifica, coincide con il momento in cui sorge tra le parti un negozio ad efficacia obbligatoria che vincola le stesse alla conclusione dell’affare ed alla stipula del definitivo od in mancanza al risarcimento dei danni. Orbene, alla luce della documentazione prodotta e della istruttoria espletata, può dirsi certamente validamente concluso il contratto preliminare di compra-vendita dell’immobilie sito in Q. alla via G. D. F. n. .. in conseguenza della accettazione da parte dei promittenti venditori della proposta formulata dal G. e della comunicazione della accettazione al predetto vuoi a mezzo telefono, vuoi a mezzo telegramma. La circostanza che il G. abbia superficialmente firmato “tanti fogli” senza prendere atto di quanto sottoscriveva, non è rilevante essendo ovviamente suo onere accertarsi di quello che andava a firmare e la circostanza poi che lo stesso non conosceva e non aveva neanche richiesto quale fosse l’ammontare della provvigione spettante all’agenzia, accentua ancora una volta l’atteggiamento superficiale dell’opponente, che appare in ogni caso anche poco credibile. Alla luce di quanto suesposto, deve dirsi certamente maturato il diritto dell’agenzia alle provvigioni richieste e pertanto il decreto ingiuntivo va confermato.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI NOLA - I SEZIONE CIVILE - Giudice, dott. Antonio Tufano, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: la prescrizione del diritto alla provvigione non decorre dalla stipula del contratto preliminare, quando questo non sia stato trascritto sia stato comunque conosciuto, ma dalla stipula dell’atto definitivo di compravendita.- - II PRINCIPIO: il diritto del mediatore alle provvigioni ricorre tutte le volte che si possa ritenere che l’attività del mediatore costituisca fattore determinante che ha contribuito alla conclusione dell’affare - III PRINCIPIO: il diritto del mediatore alla provvigione non è escluso dalla circostanza che le parti si siano rivolte successivamente ad un altro mediatore, laddove l’intervento del primo mediatore risulti comunque tra i fattori che hanno determinato la conclusione dell’affare.-

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Tina Apicella, in materia di compravendita immobiliare, innanzi al Tribunale di Nola PRIMA SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Giovanna Astarita - I PRINCIPIO: la clausola che precede il pagamento del saldo a mezzo mutuo ipotecario, inserita all’interno del contratto preliminare, non costituisce condizione che sospende l’efficacia del contratto, ma mera modalità di pagamento, per cui l’acquirente resta obbligato all’acquisto, a prescindere dall’ottenimento del finanziamento. Così testualmente: Nel caso de quo, deve escludersi che la conclusione del contratto definitivo fosse subordinata all’ottenimento del mutuo da parte della promissaria acquirente: tanto non è desumibile né dalla clausola contrattuale né dal tenore complessivo della proposta d’acquisto. Invero, in primis, va valorizzato il dato testuale dell’assenza di una clausola condizionale. Più precisamente, la previsione di cui al punto 2, lettera g, del contratto prevede testualmente che l’importo di € 162.000,00 sarebbe stato corrisposto, dalla promissaria acquirente, “con l’intervento di un istituto mutuante scelto dal PROPONENTE anche previa garanzia ipotecaria concessa dalla parte venditrice sull’immobile oggetto del contratto […]”. Ebbene, dal tenore della clausola riportata non emerge affatto che la promissaria acquirente avesse subordinato l’acquisto dell’immobile al previo ottenimento del mutuo, contenendo piuttosto tale clausola la determinazione della modalità del pagamento del prezzo dell’immobile compravenduto. Nemmeno dalla lettura del testo contrattuale nella sua interezza si desume - pur facendo applicazione dei criteri ermeneutici legali in materia di contratti (artt. 1362 e ss. c.c.), con particolare riguardo all’interpretazione complessiva delle clausole - che le parti avessero inteso subordinare la stipula del definitivo alla concessione del mutuo, risultando la suddetta clausola inserita nella sezione dedicata al “PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO E CONDIZIONI DI PAGAMENTO”. In definitiva, ritiene il Tribunale che l’ottenimento del mutuo, da parte della Di Maio, non fosse condizione necessaria per la stipula del contratto definitivo. Peraltro, l’attrice ben avrebbe potuto procurarsi altrimenti il denaro per il pagamento del prezzo, riattivandosi fattivamente per la richiesta di un mutuo presso un altro istituto creditizio. Da ciò consegue che il mancato ottenimento del mutuo deve qualificarsi come conseguenza dell’inadempimento della medesima promissaria acquirente, che era tenuta alla predisposizione dei mezzi necessari a far fronte all’obbligazione di pagamento del prezzo, liberamente assunta con il preliminare. In difetto, la difficoltà nel trovare un soggetto finanziatore è ascrivibile alla sua sfera giuridica. II PRINCIPIO: la previsione entro e non oltre all’interno di un contratto preliminare non conferisce allo stesso la valenza di termine essenziale. Così testualmente: Pertanto, nel caso di specie, ancorché le parti abbiano precisato che l’atto notarile avrebbe dovuto essere stipulato “entro il 30/01/10” (si cfr. proposta di acquisto immobiliare, in allegato nel fascicolo di parte attrice) non essendo stato inserito nel regolamento contrattuale alcun elemento sulla cui base ritenere che la pattuizione di tale termine fosse essenziale nell’economia del rapporto contrattuale e nell’interesse delle parti, deve propendersi per l’affermazione di non essenzialità del suddetto termine. III PRINCIPIO: Il mediatore ha diritto alla provvigione a seguito della stipula del contratto preliminare, anche se poi l’affare non ha buon fine. Così testualmente: Secondo la disciplina legale, il fondamentale presupposto al quale è subordinato il sorgere del diritto del mediatore al pagamento della provvigione è dato dalla conclusione dell’affare, nel senso ora indicato. Non ne costituisce, invece, fatto condizionante anche il c.d. buon fine dell’affare, ossia la regolare esecuzione del rapporto da parte dei contraenti, salva speciale pattuizione (che nel caso in esame non è stata prospettata) che subordini il pagamento del compenso al buon fine dell’affare o ad altro evento (Cassazione civile sez. III, 16.7.2002, n. 10286; Cassazione civile sez. III, 27.11.1982, n. 6472)

SENTENZA VITTORIOSA OTTENUTA DALLO STUDIO d'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATO, RESPONSABILE AVV. GIOVANNA CARBONE, IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE, INNANZI AL TRIBUNALE DI NAPOLI. XII SEZIONE CIVILE, IN COMPOSIZIONE MONOCRITICA,IN PERSONA DEL GIUDICE ONORARIO, DOTT.SSA LUCIA VIETRI,HA ACCOLTO I SEGUENTI PRINCIPI: È ESCLUSA LA RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE IN ORDINE ALLA REGOLARITA' CATASTALE DELL'IMMOBILE VENDUTO, NON SUSSISTENDO SUO CARICO ALCUN OBBLIGO DI ACCERTAMENTO IN TAL SENSO: COSI' TESTUALMENTE "In caso di intermediazione in compravendita immobiliare, il mediatore, ai sensi dell’art. 1176 cc, non è, infatti, tenuto ad effettuare specifiche indagini di tipo tecnico giuridico sull’immobile posto in vendita ma deve comunicare alle parti , secondo quanto dispone l’art. 1759 cc, le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.”

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d'Aragona - Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario dott. Francesco Saverio Ruggiero, ha accolto i seguenti principi: IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE DOPO AVER FATTO VISIONARE L’IMMOBILE ALLA MOGLIE, CHE SOTTOSCRISSE ANCHE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO, LO STESSO SIA STATO ACQUISTATO DAL MARITO E DAL FIGLIO. “sul punto si richiama quanto esplicitamente affermato dalla Suprema Corte: “In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8126 del 03/04/2009)”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. CATERINA CARRETTA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi al TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA - II SEZIONE CIVILE, Giudice Onorario di Pace (dr.ssa Silvia Pirone) - I PRINCIPIO : Il primo mediatore ha diritto all’intera provvigione laddove l’intervento del secondo mediatore sia stato del tutto irrilevante: testualmente “Ora, nel caso di specie, da un lato, dall’istruttoria in atti si rinviene una piena corrispondenza tra l’attività di intermediazione posta in essere dall’attrice e l’atto notarile di vendita, mentre, dall’altro, non vi è idonea prova che C. E. abbia svolto un’attività tale da “recidere” il nesso causale tra la mediazione indubbiamente posta in essere dalla S. M. e la conclusione dell’affare. Ed invero, la prova testimoniale espletata nel corso del giudizio nulla ha dimostrato in merito all’asserito contributo causale fornito dal C. al fine della conclusione del contratto di compravendita oggetto di causa, atteso che le dichiarazioni rese dai testi appaiono nel loro complesso lacunose ed irrilevanti a tale fine. Può dunque ritenersi provato che il contratto di compravendita dell’immobile sito in P. di S. (così come meglio descritto in atti), stipulato il …… si sia concluso grazie alla attività di intermediazione immobiliare dello S. M.” II PRINCIPIO: la prescrizione del diritto del mediatore alle provvigioni decorre dal momento in cui abbia avuto conoscenza della conclusione dell’affare. “L’art. 2950 c.c. stabilisce che il diritto del mediatore al pagamento della provvigione “si prescrive in un anno”. Sul punto, la giurisprudenza ha confermato, a più riprese, che la prescrizione annuale del diritto del mediatore al pagamento della provvigione abbia come dies a quo il momento della conclusione dell’affare; più precisamente, da quando il mediatore ha avuto l’effettiva notizia della vendita, in quanto è da tale momento che il diritto può essere fatto valere. Nel caso in esame, va rilevato che l’unico momento in cui parte attrice ha avuto effettiva contezza della conclusione dell’affare è quello della conclusione del contratto di compravendita, avvenuta il ……, che costituisce dunque il dies a quo dal quale far decorrere la prescrizione. Pertanto, a fronte della comunicazione inviata dall’attrice in data ……., atto interruttivo della eccepita prescrizione, la suddetta eccezione va rigettata.”

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO - Prima Sezione Civile, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Ornella CRESPI Presidente, dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere, dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel I PRINCIPIO: La clausola di esclusiva dell’incarico di mediazione è assolutamente valida e non può essere ritenuta vessatoria in quanto non rientra tra quelle del D.L.vo 6 settembre 2005, n. 206) e, in particolare, nell’elenco delle c.d. clausole vessatorie dettata dagli artt. 33 e ss. TESTUALMENTE: “Nell’elenco delle clausole che si presumono vessatorie, quelle che interessano nel caso di specie, sono quella che impone al consumatore “in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d’importo manifestamente eccessivo” (lett. f) e quella che stabilisce “un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione” (lett. i). Non vi è, invece, nell’elenco, alcuna clausola vessatoria nella quale possa includersi la clausola di esclusività dell’incarico pattuita dalle parti, né questa può apprezzarsi, comunque, come una clausola che impone uno “significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”. II PRINCIPIO non sussiste la presunzione di vessatorietà per la clausola di rinnovo automatico laddove il termine non sia eccessivamente anticipato ed il termine di 30 giorni prima non può essere considerato tale. TESTUALMENTE: “La clausola che prevede il rinnovo automatico dell’incarico in mancanza di una disdetta non è sussumibile nell’ipotesi prevista dalla lett. i), dato che il termine di trenta giorni prima della scadenza non è “eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto”. Di conseguenza, è infondato l’assunto dell’appellante, secondo cui il contratto di mediazione è cessato alla scadenza naturale dell’incarico (in data 31.3.2007), prima della vendita immobiliare del 23.5.2007.”: III PRINCIPIO: l’eccessività della clausola penale ai fini di valutarne la vessatorieà deve essere valutata con riferimento all’attività effettivamente svolta: TESTUALMENTE:” Ritiene la Corte che il criterio in base al quale valutare se l’importo della penale sia “manifestamente eccessivo” debba rinvenirsi, analogamente a quanto stabilito dalla Suprema Corte per la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore (Cass, 3.11.2010, n. 22357), nella sua proporzionalità rispetto all’attività concretamente espletata dal mediatore Ciò vale a dire che, nel caso in cui il mandante violi il patto di esclusiva, vendendo l’immobile direttamente, come nel caso di specie, la clausola penale deve essere commisurata al tempo e all’attività svolta dal mediatore. Deve, cioè, risarcire il mediatore in una misura convenzionale e predeterminata, ma non eccessiva rispetto al danno subito per aver predisposto mezzi e impiegato la sua organizzazione nella ricerca di potenziali acquirenti senza raggiungere il risultato a causa della violazione del patto di esclusiva da parte del mandante. Una clausola penale che non sia proporzionata all’attività concretamente svolta determina, a carico del consumatore, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di COMPRAVENDITA immobiliare, innanzi alla Corte di Appello di Salerno, Sezione Civile, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Sigg. Magistrati: Dott. Bruno de Filippis - Presidente Relatore; Dott.ssa Maria Assunta Niccoli – Consigliere; Dott.ssa Giulia Carleo – Consigliere: I PRINCIPIO: LA CIRCOSTANZA CHE L’ACQUIRENTE SIA STATO INFORMATO DELL’ASSENZA DEL CERTIFIFICATO DI AGIBILITÀ, NON COSTITUISCE PROVA CHE SIA STATO ANCHE INFORMATO DELLA CIRCOSTANZA CHE L’IMMOBILE PRESENTAVA DEGLI ABUSI E CHE LI ABBIA ACCETTATI - “l’acquirente, differentemente da quanto asserito dall’appellante, non era a conoscenza delle irregolarità dell’immobile, ma anzi era stato rassicurato circa la sua conformità alla normativa urbanistica in virtù delle menzionate concessioni edilizie in sanatoria la cui differenza rispetto la agibilità è di tutta evidenza. In particolare, la concessione edilizia in sanatoria viene richiesta e rilasciata nel caso di abuso edilizio, al ricorrere di determinate condizioni inderogabili, quali, ad esempio, la circostanza che l’edificio in questione sia conforme al piano regolatore tanto al momento della sua costruzione che al momento della richiesta di concessione edilizia in sanatoria; mentre l’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati”. II PRINCIPIO: GLI ABUSI EDILIZI NON DETERMINANO LA NULLITA’ DELLA VENDITA, LADDOVE TRATTASI DI NON CONFORMITà RISPETTO AL PROGETTO APPROVATO, E NEPPURE L’ACQUIRENTE Può CHIEDERE LA RIDUZIONE DEL PREZZO, OVE NE SIA STATO INFORMATO ALL’ATTO DELL’ACQUISTO – “Ferma restante, allora, la validità del contratto de quo, deve però aggiungersi che, nei rapporti privatistici, la non conformità della costruzione al progetto approvato dall’amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale, ma si risolve, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell’amministrazione e determina, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, l’inquadramento della fattispecie nell’ambito dell’art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento, ma anche il valore e la commerciabilità (vedansi in tal senso già Cass. 15 novembre 1978 n. 5272; Cass. 6 dicembre 1984 n. 6399; Cass, 10 settembre 1988 n. 771). Conseguenza rilevante, connessa all’inclusione della irregolarità de qua nella previsione dell’art. 1489 c.c., è che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude a questi la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l’art. 1480 c.c. richiamato dalla prima di dette norme; infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell’acquisto, dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall’acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota» (Cass., Sez. II, 28 giugno 2012, n. 10947)”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi al Tribunale di Napoli Nord - Seconda Sezione Civile - IL GIUDICE dott. Alfredo Maffei - PRINCIPIO: IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE L’ACQUIRENTE HA ACQUISTATO UN ANNO DOPO, QUANDO HA SCOPERTO CHE L’IMMOBILE ERA ANCORA IN VENDITA SU UNA PIATTAFORMA DI ANNUNCI IMMOBILIARI Ebbene, le circostanze acquisite dall'istruttoria convincono del fatto che l'attività dell’agenzia dell’attrice, pur interrottasi prima della vendita, abbia costituito antecedente necessario della conclusione dell'affare. Invero, l'interessamento di una diversa agenzia immobiliare e il reperimento da parte del convenuto di un contatto con quest’ultima grazie ad un annuncio pubblicitario curato dalla stessa non valgono ad interrompere il nesso causale tra l'attività iniziale della prima agenzia (che ha consentito l'individuazione e l'apprezzamento dell'immobile da parte dell’acquirente) e la decisione di portare a compimento la compravendita.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO I SEZIONE CIVILE La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – Dott.ssa Ornella crespi PRINCIPIO: Il mediatore è legittimato a dimostrare di aver informato le parti mediante la testimonianza dei suoi collaboratori, che non possono essere ritenuti inattendibili solo in virtù del rapporto di collaborazione. ‘Ciò premesso intorno alla rilevanza e ammissibilità della prova testimoniale assunta, i testimoni ascoltati sono risultati tra loro concordi nel riferire che in occasione dei diversi incontri avutisi durante la trattativa contrattuale ilS********* – incontri ai quali i testi hanno dichiarato di aver partecipato direttamente - era stato messo a conoscenza dal personale dell’agenzia immobiliare non solo delle caratteristiche catastali e urbanistiche del locale visitato, ma anche della natura giuridica del diritto da alienare tramite la consegna della concessione edilizia e della convenzione urbanistica stipulata tra Comune di C**** e società cooperativa (cfr. verbale di udienza del 25\1\2017 per la testimonianza di S A, L A e F P). D’altra parte la mera deduzione della inattendibilità dei testi escussi, in ragione del solo rapporto di parentela\affinità ovvero del rapporto di lavoro – i testi A e L sono rispettivamente il figlio e la nuora della S, mentre il teste P era dipendente della Agenzia immobiliare appellata – senza alcun elemento ulteriore, non consentono di porre in dubbio le loro dichiarazioni, tra loro precise e concordanti. In base a quanto ricostruito, si può concludere che nessun inadempimento dell’obbligo di corretta informazione ex art. 1759 c.c. possa essere addebitato alla società mediatrice.‘ PRINCIPIO: E’ ammissibile la prova testimoniale ove sia diretta a dimostrare non il contenuto del contratto preliminare ma lo svolgimento dell’attività informativa che ha preceduto la stipula: ‘In via preliminare, giova sottolineare che i capi di prova articolati da parte convenuta, odierna appellata, nelle note istruttorie depositate (in particolare dalla società T*****, cfr. nota istruttoria acquisita al fascicolo di parte) non vertevano sulla circostanza della conclusione del preliminare e non investivano come thema probandum l’oggetto del contratto, quindi il bene da trasferire alla stipula del definitivo. Essi, di contro, riguardavano le ammissibili circostanze di fatto relative all’esatta osservanza da parte del mediatore tipico dell’obbligo di corretta informazione nei confronti del S******** per tutta la durata delle trattative contrattuali. Inoltre, le prove erano rilevanti, vista l’esigenza di accertare l’effettiva osservanza dell’obbligo di corretta informazione delle circostanze, “relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”, circostanza ex se non desumibile dalle prove documentali acquisite al giudizio’. PRINCIPIO: i vincoli di inalienabilità previsti nelle convenzioni relative ai programmi di edilizia agevolata, quando superano i limiti legali, vincolano solo l’ente sottoscrittore della convenzione, ma non i terzi acquirenti dei beni. ‘ Il legislatore nel disciplinare i programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata sin dalla l. 231/1962 (poi anche dalla l. 179/1992), ha da sempre previsto un apposito divieto di alienazione della proprietà degli alloggi assegnati, per contrastare qualsiasi finalità speculativa contraria allo spirito della normativa sull’edilizia popolare ex art. 47, comma 2 Cost., prevedendo inizialmente un termine decennale di tale divieto. Peraltro, la violazione di tale divieto, a differenza di quanto prescrive il divieto generale ex art. 1379 c.c. di alienazione, determina la nullità dell’atto di disposizione compiuto. Attualmente, invece, nella l.179/1994 il legislatore circoscrive la durata del divieto di alienazione ai primi cinque anni dall’assegnazione dell’immobile, decorsi i quali si ha la libera cedibilità di tali alloggi. Orbene, l’art. 17 della convenzione in esame, che vieta la cessione della proprietà ai terzi, vede come unico destinatario il concessionario dei lotti edificati, che andrà incontro in caso di inosservanza del divieto, alla sanzione prevista dall’art. 19 della convenzione, ossia la decadenza dalla concessione per la parte oggetto di contestazione, con acquisizione del terreno e delle opere realizzate su esso alla disponibilità del Comune. In altri termini, la sanzione invocata da parte appellante a fondamento della tesi dell’indisponibilità del bene promesso in preliminare, ossia la decadenza dalla concessione non può che riguardare la sola società cooperativa stessa assegnataria dell’area, che cedendo la proprietà superficiaria degli immobili realizzati a soggetti diversi dai propri soci assegnatari, muniti dei requisiti per accedere ad alloggi di edilizia pubblica agevolata, tradisce la propria finalità mutualistica. Chiarita la portata soggettiva della disposizione contenuta nella convenzione, è evidente che nei limiti della norma imperativa contenuta prima alla l. 231/1962, poi alla l. 179/1992, l’assegnatario dell’alloggio possa validamente disporre del diritto di proprietà o del diritto di superficie lui assegnato, così come nel caso di specie ha correttamente fatto la S****. Ritenere che una disposizione pattizia, quale l’art. 17 della convenzione possa limitare la libertà di disporre di un diritto reale non solo dei soci assegnatari degli immobili realizzati dalla cooperativa, ma anche dei terzi subacquirenti, come la S**** nel caso di specie, si pone in contrasto con il principio di ordine pubblico sancito all’art. 1379 c.c., che ammette sì limitazioni al potere di disporre dei consociati, ma solo entro determinati limiti temporali “convenienti e rispondenti ad un apprezzabile interesse di una delle due parti”, con la conseguenza che in caso di violazione di tale divieto pattizio la parte inadempiente è obbligata soltanto a rifondere i danni all’altro contraente. PRINCIPIO: una volta formulata la domanda di risarcimento del danno, non può essere modificata in richiesta del doppio della caparra. ‘Invero, a norma dell’art. 1385, secondo comma, cc <se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra>. Tuttavia, è sempre lasciata la facoltà alla parte adempiente di scegliere di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con risarcimento del danno secondo le regole generali (art. 1385, terzo comma cc). In altri termini, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum" (cfr. Cass., Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020). Trattasi, infatti, di due istituti ontologicamente distinti, anche se partono dallo stesso presupposto: l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza. Come è noto, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr. Cass., Ordinanza n. 21971 del 12/10/2020)’.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. CATERINA CARRETTA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO, Il Giudice onorario relatore Avv. Pierpaolo Pelosi – Presidente. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi:Il mediatore non è tenuto a verificare la regolarità urbanistica dell’immobile e non risponde di eventuali abusi ove non siano ricavabili dal mero confronto dello stato di fatto con il titolo di provenienza : “Ebbene tale specifica doglianza non può essere imputata al mediatore perché l'esame del contratto di acquisto del venditore ove vi è la descrizione del bene appartamento ubicato al piano terra . .avente ingresso dalla prima porta a sinistra ... composto di tre vani, cucina, bagno, gabinetto e ripostiglio, con spiazzo pertinenziale nel lato meridionale della superficie di circa metri quadri trenta") non consente di verificare che l'immobile non fosse corrispondente a quello per il quale era stata rilasciata la concessione edilizia "numero 4 rilasciata dal sindaco del Comune di Boscotrecase in data 29/7/1986 (protocollo n. 12264)", regolarmente menzionata nell'atto. ….Vi è da dire quindi che gli appellanti pur affermando l'esistenza di una illegittimità urbanistica non considerano quanto emerge dalla relazione del loro stesso consulente di parte (all. n. 7 in loro produzione) sulla possibilità di riscontro delle difformità solo in base al confronto tra la licenza edilizia e lo stato dei luoghi ("Dal confronto di quanto indicato nella Licenza Edilizia n. 4/1986 gli atti traslativi, lo stato dei luoghi e quello catastale emergono, per l'abitazione oggetto di compravendita le seguenti incongruenze: aumento di superfici utili e cubatura in particolare per gli ambienti ubicati sul lato e limitrofi allo spiazzo esclusivo, variazioni prospettiche, differenti divisioni interne dell'abitazione ."). Anzi analizzando la descrizione dello stato dei luoghi fatta dal professionista appare che la descrizione (l'unità immobiliare si compone di tre camere disimpegno, due bagni cucina e ripostiglio con spazio pertinenziale) è del tutto conforme a quella che si legge nel titolo di acquisto del promittente venditore. In tal senso quindi il motivo di appello non può essere accolto perché imputa al mediatore una colpa nell'omissione di un controllo che non poteva essere eseguito allo stato degli atti ed in assenza di un incarico a verificare la legittimità urbanistica dell'immobile compravenduto”. II principio: il mediatore ha diritto alle provvigioni laddove abbia concluso un contratto preliminare anche se ha ad oggetto un immobile abusivo. “Il motivo è infondato perché come detto nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne conseque che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria (cfr. cass. Ordinanza n. 20132 del 22/06/2022).

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, in persona del Gop Dott.ssa Anna Ruotolo. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare, così come emerge dal combinato disposto degli artt. 1755 comma 1 e 2950 c.c.; la prescrizione decorre ex art. 2935 c.c. dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, momento che va inteso come possibilità legale e non già materiale di esercizio del diritto (per la pacifica giurisprudenza, cfr. ex pluribus Cass. n. 423/1996, Cass. n. 7645/1994, Cass. n. 94/1994, Cass. n. 1247/1987, Cass. n. 5682/1985, Cass. n. 1445/1985; con specifico riferimento alla mediazione, cfr. Cass. n. 11348/1998, Cass. n. 4333/1994, Cass. n. 2604/1988). II PRINCIPIO “il mediatore che fa valere il diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c. ha l’onere di provare sia d'aver posto i contraenti in contatto tra loro sia che, in seguito a questo contatto ed eventualmente all'ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile la conclusione dell’affare” (Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 1989, n. 5370). III PRINCIPIO Nel caso di specie deve ritenersi che l’attività svolta dal mediatore sia stata indispensabile per la conclusione dell’affare stante l’intervento dello stesso a mettere le parti in relazione e non rileva il tempo intercorso tra l’ultima attività del mediatore e la conclusione dell’affare o che lo stesso si sia realizzato in un momento successivo alla scadenza del mandato, non determinando tali situazioni il venir meno dell’attività del mediatore e, per l’effetto, il diritto al riconoscimento della provvigione, perché l’attività dello stesso deve considerarsi condizione sufficiente e necessaria alla messa in relazione delle parti ed alla conclusione del contratto di compravendita.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena LEO, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla TRIBUNALE DI NAPOLI NORD Il Giudice Dott.ssa Lucia Esposito. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: Il mediatore ha diritto alle provvigioni anche se le parti hanno concluso l’affare dopo che l’incarico è scaduto: ‘Né rilevano a tal fine le obiezioni di parte convenuta in relazione al conferimento dell’incarico (doc. 13), dal momento che, comunque, è noto che un incarico espresso non è necessario e che neppure è necessaria la sua persistenza (Cass. 23842/2008). Sul punto, la Suprema Corte ha oramai chiarito che ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento d’incarico essendo sufficiente che la parte si sia avvalsa, avvantaggiandosene, dell’attività svolta dal mediatore (v. Cass. 7759/2005, Cass. 28231/2005 e Cass. 25851/14)’. Sussiste indubbiamente il diritto del Mediatore alle provvigioni nel caso in cui le parti abbiano concluso l’affare dopo essere state messe in relazione dal Mediatore: “ Ciò risulta affermato dalla Cassazione, con la recente sentenza n. 11443 dell’8 aprile 2022 in una vicenda analoga a quella oggetto del presente giudizio, in cui agenzia immobiliare aveva ricevuto un incarico per la vendita di un appartamento e, in virtù di tale incarico, aveva accompagnato dei potenziali acquirenti a visionare l’immobile. Questi ultimi, a seguito di una seconda visita, avevano formulato una proposta di acquisto, la quale tuttavia veniva rifiutata dal proprietario. A distanza di pochi mesi, però, l’immobile veniva poi venduto autonomamente dal proprietario ai medesimi potenziali acquirenti. A fronte di ciò l’agenzia immobiliare, venendo a conoscenza dell’avvenuta conclusione dell’affare, aveva citato in giudizio gli acquirenti per ottenere il pagamento della provvigione dovuta per l’attività di mediazione svolta. La Cassazione ha affermato che “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla TRIBUNALE DI SALERNO Il GO Avv. Barbara Iorio. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO: la società attrice avendo messo in relazione le parti interessate l’una alla vendita l’altra all’acquisto dell’immobile, avendo favorito l’incontro delle volontà, avendo promosso e portato a favorevole conclusione la riuscita dell’affare che ognuna delle parti si proponeva di conseguire, aveva portato a termine il compito per cui gli era stato conferito l’incarico e aveva maturato a pieno titolo il diritto ad ottenere la provvigione spettante come da accordi sottoscritti con entrambe le parti. II PRINCIPIO: La Suprema Corte ha valutato sufficiente a far sorgere il diritto al compenso nella mediazione la stipulazione di un contratto preliminare, se validamente concluso e rivestito dei requisiti di legge, come accertato in questo caso. Infatti la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto, secondo l’interpretazione dell’articolo 1755 Codice Civile, che per poter usufruire del diritto alla provvigione del mediatore debba concretizzarsi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia il diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno. III PRINCIPIO: Infatti è principio noto che “Intanto sussiste la responsabilità del mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c., per avere omesso di comunicare alle parti "le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare", in quanto da un lato, si tratti di circostanze tali da influire sulla conclusione dell'affare, dall'altro, si dimostri dalla parte interessata che a causa delle denunziate omissioni ha subito un pregiudizio ovvero ha concluso il contratto a condizioni diverse, rispetto a quelle auspicate (Cass. Civ. 7 agosto 2002, n. 11911)”- Orbene, nella vicenda de qua è bene evidente che la convenuta era stata resa edotta sin dall’inizio delle trattative di quanto conosciuto dall’agenzia, circostanza che non ha influito affatto sulla sua volontà di acquistare il suddetto bene.- Ciò esclude che quanto lamentato da controparte possa assurgere ad elemento che l’avrebbe indotto a concludere a condizioni diverse o a non concludere affatto, circostanza che costituisce il presupposto per l’applicazione dell’art. 1759 c. c.- IV PRINCIPIO: A tanto aggiungasi che grava sul contraente un obbligo di diligenza che gli impone di svolgere gli opportuni accertamenti necessari a contrarre, per cui non si tollera affatto l’atteggiamento di chi pretende di annullare gli impegni assunti opponendo la mancata conoscenza di circostanze che avrebbe potuto conoscere con l’ordinaria diligenza.-

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla La Corte d’Appello di Napoli - sezione terza civile - composta dai Sigg. Magistrati: Dott.ssa Maria Silvana Fusillo Presidente; Dott.ssa Marianna D’Avino Consigliere, Dott.ssa Maria Casaregola Consigliere rel. ed est. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO: ha diritto alle provvigioni il mediatore che abbia fatto visionare per la prima volta l’immobile all’acquirente, mettendo in relazione le parti che hanno poi concluso direttamente la trattativa. Cosi testualmente: “affinché sussista nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e nell'indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (v. Cass. civ., sez. II, ord. 22.6.2022, n 20130 e giurisprudenza ivi richiamata)”; II PRINCIPIO: il mediatore ha diritto alle provvigioni anche se l’affare venga poi concluso solo da alcune delle parti che aveva messo in relazione: così testualmente: “Ebbene, poiché il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, e posto che la condizione perché il predetto diritto sorga è l'identità dell'affare proposto con quello concluso (v. Cass. civ., sez. II, 6.4.2022, n. 11127), in riforma dell’impugnata sentenza, va riconosciuto il diritto all’appellante a pretendere la provvigione da parte di C. F. e di F. E., irrilevante essendo che l’acquisto della proprietà sia avvenuto esclusivamente in favore del primo, coniugato con l’altra in regime di separazione dei beni. Infatti, il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all'efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell'affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l'affare medesimo è concluso, né alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio (v. Cass. civ., sez. II, ord. 14.5.2018, n. 11655)”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla CORTE DI SPPELLO DI NAPOLI - SETTEMBRE 2022.- In questo caso, la Corte di Appello di Napoli - dott. Maria Silvana Fusillo Presidente - dott. Marianna D’Avino consigliere - dott. Francesco Notaro cons. rel. est - ha dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO: La corte d’appello di Napoli escluso che la proposta di acquisto possa essere ritenuta nulla perché più dei riferimenti catastali dell’immobile. in particolare spiega: “Il motivo va disatteso, giacché tanto le dichiarazioni relative alla conformità edilizia ed urbanistica quanto quelle relative alla coerenza catastale devono essere contenute nei contratti di trasferimento immobiliare, vale a dire negli atti produttivi di effetti reali, e non già negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari” Anche con riferimento alla previsione della dichiarazione di coerenza catastale dettata della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, deve quindi concludersi, in armonia con gli approdi raggiunti dalla giurisprudenza di legittimità in ordine alla dichiarazione di conformità edilizia ed urbanistica, che tale previsione concerne i contratti ad effetti reali e non quelli ad effetti obbligatori, come i contratti preliminari. Si può, pertanto, affermare che né le dichiarazioni urbanistiche, né i dati catastali (posto che neppure la cd. dichiarazione di conformità catastale lo è), costituiscono un requisito necessario, previsto a pena di nullità, del contratto preliminare, ciò valendo, a più forte ragione, evidentemente, anche per la dichiarazione di conformità degli impianti tecnologici”. II PRINCIPIO: deve escludersi che il contratto preliminare sia affetto da indeterminatezza dell’oggetto quando non siano indicati gli estremi catastali dell’immobile oggetto di promessa, laddove non sussistano incertezze in ordine alla individuazione dell’immobile posto ad oggetto del contratto. Cosi testualmente: “Alla luce di quanto sin qui espresso, deve conseguentemente escludersi che il preliminare stipulato tra la C….. e il D… R…. sia nullo per mancanza delle dichiarazioni urbanistiche o della menzione dei dati catastali (si veda su quest’ultimo punto anche Cass. n. 11237 del 2016 così massimata: <<Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati.>>), contenendo, a dispetto di quanto affermato dal tribunale nella sentenza impugnata, una individuazione e descrizione del bene oggetto della compravendita più che sufficiente alla determinazione, oltre che, a fortiori, alla determinabilità dell’immobile, non potendo fare a meno di rilevarsi che il De Rosa si è limitato alle sole contestazioni formali, supponendo la necessità di quelle indicazioni o dichiarazioni, ai fini della validità del preliminare, senza nulla specificamente argomentare e documentare in merito alla eventuale non conformità urbanistica dell’immobile o alla asserita non conformità allo stato di fatto, che pure nella proposta di acquisto vengono date per garantite, mentre riguardo alla conformità degli impianti si era egli stesso impegnato all’eventuale adeguamento”. III PRINCIPIO: ai fini della individuazione delle volontà delle parti del contratto assume valore rilevante lo scambio intervenuto tra i difensori nella fase immediatamente successiva alla conclusione e preliminare all’istallazione della lite: In particolare ha sancito che: “D’altro canto, sul punto è significativa, oltre che risolutiva, ai fini della conferma di quanto appena evidenziato, la risposta, datata 23.10.2014, che il D… R.. dà alla precedente missiva con cui il difensore dei C……… aveva richiesto il pagamento della ulteriore tranche di caparra di euro 40.000,00”. V PRINCIPIO. E’ escluso che il contratto intervenuto possa avere valenza di puntuazione delle trattative, laddove vi sia stato lo scambio di caparre e di acconti: ”In altri termini, o si è in presenza di una effettiva proposta di acquisto o di una promessa di acquisto, che, se accettata, conduce al perfezionamento del vincolo giuridico, con la possibilità di qualificare eventuali dazioni anticipate come tendenti a rafforzare la serietà della proposta, imputandole successivamente o ad acconto sul prezzo o a caparra confirmatoria (come avvenuto nella specie e come è prassi nelle contrattazioni a mezzo di intermediario immobiliare), ovvero in caso di svolgimento delle trattative e, quindi, di mera puntuazione, non si riesce davvero a trovare una giustificazione causale alla dazione quale acconto, trovando una volta di più conferma che la volontà (anche) del De Rosa era quella di giungere al perfezionamento del contratto preliminare di compravendita.” IV PRINCIPIO: la circostanza che la proposta sia stata tirata da un’agenzia immobiliare porta a presumere che si tratti di un contratto vincolante: In particolare ha sancito che: Il documento è stato redatto su modulo dell’agenzia immobiliare di intermediazione, cosa che, secondo ragionevolezza giustificata in base all’id plerumque accidit del settore di riferimento, avendo a mente il modus operandi di tali soggetti professionali, difficilmente ‘collima’ con la tesi della puntuazione per fermare parzialmente il contenuto di un successivo contratto: l’intermediario ha interesse a raccogliere una proposta che è rivolta a raggiungere un’intesa giuridicamente vincolante, altrimenti non la raccoglie affatto”. V PRINCIPIO. È legittima la previsione del pagamento di una caparra in più tranches. “È legittima la previsione della proposta di acquisto di una caparra confirmatoria da versarsi in più tranches dovendo certamente darsi adesione all’opzione interpretativa in virtù della quale le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, ben possono prevedere, in esecuzione del contratto preliminare cui accede, una caparra da versarsi in più tranche, prima della redazione dell’atto definitivo”.-

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla TRIBUNALE DI NAPOLI - LUGLIO 2022.- In questo caso, il Tribunale di Napoli - in persona del Giudice dott Paolo Andrea Vassallo ha dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO … ai fini della prova della Conoscenza della accettazione ‘il principio della cognizione, stabilito dal legislatore per il perfezionamento del contratto (art. 1326 c.c.), è sufficiente che il proponente conosca l'accettazione dell'altra parte in qualsiasi modo, anche mediante esibizione, e non consegna (art. 1335 c.c.), del documento che la contiene (cfr. Cassazione civile sez. II, 1 settembre 1997, n. 8328), e quindi anche mediante comunicazione scritta che informi dell'avvenuta accettazione, pur senza allegare il testo letterale di quest'ultima.’ II PRINCIPIO: ‘la stipulazione del contratto preliminare determina l'insorgere di un valido vincolo giuridico tra le parti, idoneo al maturare del diritto alla provvigione per l'attività di mediazione svolta (cfr. Cass., 13067/2004), senza che assuma alcun rilevo la circostanza che non abbia fatto seguito la stipulazione del definitivo (cfr. Cass., 4/2014, 12527/2010, 13260/2009 "Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare. (Nella fattispecie, la S.C. ha accolto il ricorso e, decidendo nel merito, ha riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali"); III PRINCIPIO: la proposta di acquisto ha pieno valore di contratto preliminare con relativo diritto alle provvigioni. ‘Del resto la proposta d'acquisto irrevocabile che contenga l'incontro della volontà delle parti, unitamente a tutti gli altri elementi prescritti (la specifica indicazione delle parti, dell'oggetto del contratto, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione della corresponsione della caparra confirmatoria, ovverosia, del deposito cauzionale che a seguito di accettazione si trasforma in caparra confirmatoria, della precisazione della sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie e comunque pregiudizievoli sul bene oggetto di negoziazione e della conformità urbanistica dell'immobile), non può definirsi mero atto preparatorio e propedeutico alla stipula di un futuro contratto, ma è un contratto preliminare a tutti gli effetti di legge, contenendo tutti gli elementi, sia principali che secondari, essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare (Cass. 25.10.2005 n. 20653)’; IV PRINCIPIO: l’eccezione di pretesa responsabilità professionale per mancata comunicazione di informazioni non giustifica la pretesa di sottrarsi all’obbligo di pagamento delle provvigioni, quando si tratti di circostanze irrilevanti, ovvero non sia stata data la prova del rilievo, come pure dimostrato che si è collaborato per porre l’altra parte in condizione di adempiere. ‘In generale si l’obbligo di buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del "neminem laedere", senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (Cass. 13345/2006). La giurisprudenza ha ritenuto contrario a buona fede il comportamento di colui che, pur ricevendo una prestazione inesatta, non mette controparte nella condizione di rimediare, nonostante ciò sia possibile e comporti uno sforzo minimo; oppure che omette, in maniera ingiustificata, di collaborare per consentire il corretto adempimento dell'altro contraente, o che non si presta per correggere errori, o chiarire equivoci insorti nel corso del rapporto. Contrario alla buona fede si è ritenuto, inoltre, il comportamento di colui che esercita i propri diritti in modo formalmente lecito ma sostanzialmente sleale e dannoso per la controparte (si vedano le fattispecie riconducibili all'"abuso del diritto" - Cass, Sez. Unite, n. 23726/2007, e Cass. n. 20106/09, ed all'"exceptio doli generalis" - Cass. n. 5273/2007) o che, assumendo un comportamento incoerente, delude il legittimo altrui affidamento (cosiddetto "venire contra factum proprium" - Cass. n. 5639/1984, n. 12405 del 2000, n. 13190 del 2003). 4.9. Ne consegue che la mera inesatta informazione non fa scattare automaticamente una responsabilità del mediatore, dovendosi verificare l’incidenza di tale omissione o inesattezza nell’ambito della complessiva esecuzione dell’incarico e del suo mancato buon fine. 4.10. Nella fattispecie, l’eccezione formulata dalla parte convenuta appare certamente contraria a buona fede in quanto formulata del tutto genericamente senza alcun riferimento all’entità degli oneri condominiali asseritamente sottaciuti il che impedisce al Tribunale di valutare qualsiasi incidenza della informazione inesatta sul buon esito dell’affare. L’eccezione di inadempimento appare formulata in maniera pretestuosa al solo fine di sottrarsi agli obblighi assunti con il preliminare di compravendita. V principio: È legittimo il rifiuto del mediatore e in confronto all’acquirente di restituire la caparra confirmatoria detenuta in deposito per conto del venditore e l’eventuale restituzione costituisce inadempimento le obbligazioni discendenti all’atto di deposito con conseguenziali perdita dovute dal venditore stesso: ‘Il versamento, da parte dell'acquirente, al mediatore di una somma di denaro da corrispondere alla parte venditrice destinataria della proposta, quale acconto sul prezzo, costituisce una ipotesi di "depositario fiduciario" in garanzia nell’interesse di un terzo (venditore) ove il diritto del depositante alla restituzione non è esigibile, in presenza di un diniego da parte del terzo interessato, titolare del credito garantito dal deposito fiduciario. L'art. 1777 cod. civ. prevede infatti che il depositario deve restituire la cosa a colui che ha effettuato il deposito a prescindere dalla titolarità di diritti sulla cosa stessa da parte di questi, ma nella specie il depositario era obbligato (cfr. art. 1773 cod. civ.) ad acquisire il consenso del terzo interessato prima di procedere alla restituzione (v. Cass. n. 2041/1968; Cassazione civile sez. I, 20/09/2013, (ud. 22/05/2013, dep. 20/09/2013), n.21608). E ciò anche per le norme sul mandato, applicabili al mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà una forma di mandato) - che ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede (cfr. Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, (ud. 04/07/2019, dep. 28/10/2019), n.27482), 5.3.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di contrattualistica immobiliare innanzi alla CORTE DI APPELLO DI NAPOLI - maggio 2022.- In questo caso, la corte di appello di napoli - in persona del Presidente Dott. Giuseppe De Tullio e del Consigliere est. Giuseppe Gustavo Infantini ha dettato i seguenti principi:l’accettazione non può più essere revocata quando sia giunta a conoscenza del proponente; confermata la validità di contratto preliminare della proposta di locazione; basta provare l’inadempimento, ma quando si agisce per risoluzione, occorre dare prova specifica del danno patrimoniale, anche perché in mancanza non è automaticamente applicabile il danno equitativo;‘il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda; il rimborso rimane, invece, a carico della parte che ha chiamato o fatto chiamare in causa il terzo solo qualora l'iniziativa del chiamante, rivelatasi manifestamente infondata o palesemente arbitraria, concreti un esercizio abusivo del diritto di difesa; inammissibilità dell’appello incidentale tardivo sulla stauiziome delle spese trattandosi di profilo autonomo che doveva essere impugnato a prescindere dall’appello

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di compravendita immobiliare innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO – MAGGIO 2022.- In questo caso, la Corte di Appello di Salerno - in persona del Presidente Dott. Ornella Crespi e del Giudice Onorario Relatore Avv. Pierpaolo Pelosi –ha dettato i seguenti principi: il venditore non risponde dei vizi e dei difetti in confronto all'acquirente se aveva promesso la vendita di un rudere ad un’impresa e questa, dopo averlo ristrutturato, in sede di atto pubblico lo ha fatto intestare all’acquirente; in definitiva, allorquando il soggetto che promette la vendita è diverso dal soggetto che vende gli immobili ristrutturati, ne risponde sempre colui che ha ristrutturato e non colui che vende; si configura un contratto misto di vendita ed appalto, per cui le garanzie che normalmente ricadrebbero sul venditore nel caso di specie vi ricadono invece sull'impresa appaltatrice

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di compravendita immobiliare innanzi al TRIBUNALE DI NOLA APRILE 2022.- In questo caso, IL Tribunale di Nola - in persona del Presidente in funzione di Giudice Unico dott. Geremia Casaburi – accogliendo le tesi sostenute dallo studio d’Aragona ha dettato i seguenti principi: il tribunale di nola, riconosce il valore di contratto preliminare della proposta di acquisto, anche ove al suo interno sia prevista la stipula di un preliminare successivo; riconosce la legittimità della rinunzia alla condizione mutuo formulata dall’acquirente affermando che trattasi di condizione diretta a tutelare i soli interessi dell’acquirente; riconosce che l’efficacia reale della caparra si determina anche qualora il venditore, dopo aver ricevuto il titolo, non lo metta all’incasso, precisando - anzi - che tanto costituisce comportamento in malafede di parte venditore da qua discendono gli effetti propri della caparra; sancisce la compatibilità della richiesta di sentenza dichiarativa di legittimità del recesso, con la domanda costitutiva di risoluzione per inadempimento, purché siano poste in via gradata e subordinata.-

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla Corte di appello di Napoli gennaio 2022.- In questo caso, la Corte di Appello di Napoli – Il Consigliere relatore Dr. Massimiliano Sacchi - Il Presidente dr. Alessandro Cocchiara - accogliendo le tesi sostenute dallo studio d’Aragona ha dettato i seguenti principi: I° principio: la condizione sospensiva apposta alla proposta riguarda esclusivamente la proposta stessa e non essendo stata apposta all’incarico, resta escluso che il mediatore non abbia diritto alle provvigioni per effetto del mancato verificarsi della condizione: “La Corte osserva in contrario che la pattuizione, “salvo accettazione mutuo Kiron”, contenuta nelle proposte in esame, debba intendersi riferita al solo impegno assunto dal proponente acquirente nei confronti dei promittenti venditori e non, anche, invece, al rapporto intercorrente tra il Sammartino e l’agente immobiliare”

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere gennaio 2022.- In questo caso, Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – Giudice relatore Dott.ssa Antonia Schiattarella accogliendo le tesi sostenute dallo studio d’Aragona ha dettato i seguenti principi: I° principio: “Infondata è l’eccezione di incompetenza territoriale del Tribunale adito…. la parte attrice ha adito il cd. foro del consumatore, ossia il tribunale della residenza della parte convenuta, pacificamente qualificabile quale consumatore ….La disposizione dettata dall'art. 1469 bis, terzo comma, numero 19, cod. civ. … si interpreta nel senso che il legislatore, nelle controversie tra consumatore e professionista, ha stabilito la competenza territoriale esclusiva del giudice del luogo in cui il consumatore ha la residenza o il domicilio elettivo, presumendo vessatoria la clausola che preveda una diversa località come sede del foro competente, ancorché coincidente con uno di quelli individuabili sulla base del funzionamento dei vari criteri di collegamento stabiliti dal codice di procedura civile per le controversie nascenti da contratto. (cfr. Cassazione n. 14669 del 2013…. Irrilevante pertanto è che nel contratto di mediazione sia stata stabilita la competenza del Tribunale di Napoli. Va infatti detto che “In tema di contratti tra professionista e consumatore, ove le parti abbiano pattuito una clausola convenzionale in deroga al foro di quest'ultimo, come tale da presumersi vessatoria ai sensi dell'art. 33, comma 2, lett. u), del d.lgs. n. 206 del 2005, e, quindi, nulla in mancanza di esito positivo dell'accertamento della non vessatorietà ai sensi degli artt. 34 e 36 del medesimo d.lgs., qualora il professionista citi in giudizio il consumatore davanti al foro a lui riferibile, nel presupposto (espresso o implicito) della vessatorietà di tale clausola, compete al consumatore che invece la ritenga valida e ne eccepisca l'esistenza dare la dimostrazione che essa non era vessatoria e, quindi, provare che vi era stata la trattativa, dovendo altrimenti ritenersi la causa correttamente instaurata davanti al foro del consumatore convenuto. (cfr. Cassazione n. 19061 del 2016). Nel presente giudizio non vi è questa prova”. II principio: “Ugualmente va rigettata l’eccezione di parte convenuta di difetto di legittimazione passiva …Va infatti detto che “Accanto al rapporto di mediazione "tipico" è configurabile un rapporto di mediazione "atipico" a favore di un terzo, che ricorre allorché l'attività intermediatrice sia svolta in favore di un soggetto diverso da colui il quale ha conferito il relativo incarico, in quanto anche un terzo - purché abbia un interesse pure solo morale o affettivo a che altri concluda un affare - può validamente richiedere al mediatore di svolgere la sua opera, obbligandosi a corrispondere l'eventuale provvigione. In questo caso, colui il quale ha conferito l'incarico di mediazione è obbligato a pagare la provvigione, allorché il terzo in cui favore è stata svolta la attività intermediatrice ha concluso l'affare, anche se egli sia rimasto ad esso estraneo. (cfr. Cassazione n. 17628 del 2002).” III PRINCIPIO: “Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora sia stato concluso - tra le parti messe in relazione dal mediatore - un contratto preliminare, sono indifferenti, ai fini del diritto alla provvigione, le vicende successive che nella specie possano condurre le parti stesse a non concludere il contratto definitivo. ” (cfr Cassazione del 22 marzo 2001 n. 4111). …. Ne consegue che è pertanto del tutto irrilevante che la parti successivamente abbiano deciso di non addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita e che l’immobile sia stato venduto a terzi”. IV principio: “Al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto; pertanto, anche un contratto preliminare di cosa altrui deve essere considerato atto conclusivo dell'affare, in quanto tale tipo di contratto non è nè nullo nè annullabile, importando solo l'obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diventa proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà”. (cfr. Cassazione del 18/05/2001, n. 6827)”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi al Tribunale di Benevento nel novembre 2021.- In questo caso, Il Tribunale di Benevento – Giudice relatore Dott. Flavio Cusani, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d’Aragona ha dettato il seguente principio: il mediatore ha diritto alle provvigioni anche se si è limitato a far visionale l’immobile. Più precisamente la Corte nel condividere tale concettualità ha dettato il seguente testuale principio: “Se la legge consentisse di avvalersi di un’agenzia immobiliare e poi concludere il contratto senza pagare la provvigione o formalmente utilizzando altro intermediario, nessuno più farebbe l’agente immobiliare

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla Corte di Appello di Salerno nell’ottobre 2021.- In questo caso, la Corte di Appello di Salerno – Giudice relatore Dott. Francesco Bruno – Presidente Ornella Crespi, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d’Aragona ha dettato il seguente principio: ai fini dell’insorgenza di un incarico di mediazione non occorre la sottoscrizione di un atto scritto e tantomeno un patto verbale, bastando che le parti si siano avvalse consapevolmente dell’attività del mediatore.- Più precisamente la Corte nel condividere tale concettualità ha dettato il seguente testuale principio “non è necessaria, ai fini della configurabilità di un rapporto di mediazione, la sussistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, essendo sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore, anche per facta concludentia, avvantaggiandosene”.

CORTE DI APPELLO NAPOLI 2021 - Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di mediazione immobiliare. In questo caso la CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nella persona dell’eccellentissimo Dr.ssa Lucia Minauro, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO. l’atto di appello deve essere dichiarato inammissibile quando non contenga 1) l’indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuto dal giudice di primo grado; 2) l’indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. La corte nell’accogliere tale eccezione ha statuito il seguente principio: “Nel caso di specie, appare evidente l’inconferenza delle generiche censure mosse alla sentenza di primo grado e la completa assenza, nell’atto di impugnazione, di una parte argomentativa che, tenendo conto delle motivazioni espresse dal primo giudice, offra una diversa prospettazione della ricostruzione operata nel provvedimento impugnato. L’atto di appello, come specificamente si vedrà, si rivela infatti del tutto carente di deduzioni volte (o comunque idonee) a contrastare l’iter logico-argomentativo seguito dal primo giudicante o a condurre al ribaltamento della pronuncia nei termini richiesti dall’impugnante, diffondendosi, piuttosto, in una serie di considerazioni talvolta addirittura slegate dall’esame del caso concreto in esame, proposte in modo disarmonico e incoerente rispetto ai motivi posti a base della decisione impugnata”. II PRINCIPIO. il giudice di primo grado ha correttamente valutato le risultanze delle prove di primo grado, tra le quali quella consistente nella attestazione della scheda visita, dalla quale risultava non solo la presenza del soggetto firmatario, ma anche attestata la presenza del soggetto che poi ha acquistato l’immobile. la corte nel condividere tale assunto ha statuito il seguente principio: “Nella sentenza impugnata, il giudice di prime cure ha svolto un’attenta disamina del materiale probatorio emergente dagli atti del giudizio. …. la visita dell’immobile di Via G…… - P….. M…. L…. da parte di S….. P….. e S….. P……. in data ……….., con il tramite dell’agenzia I……. P…… (circostanza dimostrata dalla scheda di visita depositata in atti dall’attrice, nella quale - benché sottoscritta dal solo P….. - risultava specificato che entrambi avevano in quell’occasione visionato per la prima volta l’immobile, del quale ignoravano la messa in vendita)”;

CORTE DI APPELLO NAPOLI 2021 - Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di MEDIAZIONE immobiliare. In questo caso la CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nella persona dell’eccellentissimo Dott. Sandro DE PAOLA, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO. Allorquando il mediatore abbia agito inizialmente su incarico scritto di una delle parti, che prevedeva il diritto al compenso solo in caso di conclusione dell’affare, il rapporto è da qualificarsi di mediazione e non di mandato. Cosi testualmente “la Corte, esaminati gli atti di causa con particolare riguardo alle prove orali e documentali ivi presenti, ritiene - diversamente dal giudice di primo grado - che il rapporto giuridico sorto tra gli odierni contendenti sia da inquadrare nell'ambito dell'istituto della mediazione immobiliare ex art. 1754 e segg. cod. civ. e non in quello del mandato”…. Ed ancora …… “Pertanto i fatti di causa vanno inquadrati nell’ambito della mediazione immobiliare ex art. 1754 e segg. c.c. e non in quella dell’istituto del mandato, ostando all’inquadramento nell’istituto del mandato sia la circostanza che alcun potere era stato assegnato dalla T. (venditrice) alla G. (mediatore) volto a porre in essere atti giuridici in nome o per conto dell’incaricante, sia la circostanza che non era stato previsto alcun obbligo contrattuale per la G. (mediatore) e sia, inoltre, il fatto che non era stato previsto alcun compenso fisso collegato all’effettuazione dell’attività commissionata”.

Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di COMPRAVENDITA immobiliare. In questo caso IL TRIBUNALE di SALERNO, nella persona dell’eccellentissimo Dott. ANTONIO ANSALONE, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato Il seguentE principiO. “In seno alla giurisprudenza si è assistito alla formalizzazione di un maggioritario orientamento che distingue tra una cosiddetta “difformità primaria”, riguardante per l’appunto la mancanza dei titoli idonei a costruire o regolarizzare (permesso di costruire, permesso in sanatoria) che comporterebbe la nullità dell’atto di compravendita, e una “difformità secondaria” concernente deviazioni rispetto a quanto contenuto dai progetti originali. In quest’ultima casistica non si potrà assistere ad una comminazione della nullità dell’atto…. Pertanto, un abuso edilizio può considerarsi “grave” quando l’immobile è privo di un titolo edilizio, mentre nelle ipotesi di abuso di “minore” entità, la vendita è valida ma solo a patto che l’acquirente sia stato messo a conoscenza dell’abuso edilizio. In questo caso non è l’ordinamento a decretare la nullità dell’atto ma solo l’eventuale azione del compratore che deve richiedere la cosiddetta risoluzione del contratto”.

Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso la Corte di Appello di SALERNO, nella persona dell’eccellentissimo Dott. Marino Pelosi, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: La proposta di acquisto avanzata dal D. B., successivamente accettata, contiene tutti gli elementi essenziali per la qualificazione di contratto preliminare quali il consenso delle parti che abbiano la capacità di agire, la forma scritta, la esatta determinazione del bene immobile, con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile che si vorrà trasferire, prezzo della vendita e data dell’atto notarile da stipulare (entro e non oltre il 31.12.2001). Relativamente al diritto della provvigione del mediatore va ricordato che lo stesso sorge con la conclusione dell’affare, quest’ultimo da intendersi quale operazione economica e fonte di un rapporto obbligatorio tra le parti (Cass. 8676/2009); l’affare deve pertanto ritenersi concluso con l’accettazione del 16.9.2000 da parte di I. F. della proposta di acquisto del sig. D. B. a nulla rilevando a tali fini il comportamento successivamente tenuto dal promissario acquirente e la domanda di garanzia spiegata nei confronti di quest’ultimo deve essere rigettata. Ben invero la Suprema Corte ha valutato sufficiente a far sorgere il diritto al compenso nella mediazione la stipulazione di un contratto preliminare, se validamente concluso e rivestito dei requisiti di legge, come accertato in questo caso. Infatti la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto, secondo l’interpretazione dell’articolo 1755 c.c., che per poter usufruire del diritto alla provvigione del mediatore debba concretizzarsi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia il diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno (Cass. Civ. sentenza 7400/92; sentenza 24399/15). II PRINCIPIO: nella ipotesi di morte di una delle parti in corso di giudizio, la relativa legitimatio ad causam si trasmette (salvo i casi di cui agli artt. 460 e 486 cod. civ.) non al semplice chiamato all'eredità bensì all'erede, che sia tale per effetto di accettazione, espressa o tacita, non essendo la semplice delazione (conseguente alla successione) presupposto sufficiente per l'acquisto di tale qualità….Ne consegue che la parte che procede alla riassunzione ha l'onere di individuare i chiamati all'eredità rispetto ai quali sussistono le condizioni legittimanti l'accettazione dell'eredità, mentre questi ultimi, laddove abbiano ricevuto ed accettato la notifica dell'atto di riassunzione nella veste considerata, che di certo non attribuisce per ciò solo anche la qualità di erede, hanno l'onere di contestare, costituendosi in giudizio, l'assunzione effettiva della qualità di erede ed il conseguente difetto della legittimazione ad causam, e di provare la condizione di fatto idonea ad escludere l'effettiva coincidenza tra la posizione che ha giustificato in astratto la riassunzione nei loro confronti e quella di erede.-

Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di SALERNO, nella persona dell’eccellentissimo Dott. Ietto, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: Affinché sorga il diritto del mediatore alle provvigioni non occorre che questi abbia partecipato a tutta la trattativa, bastando che abbia l’svolto tutta l’attività di promozione dell’affare, individuato i soggetti interessati alla conclusione, che li abbia messi in relazione con l’affare, avviato le trattative, risultando il tutto indifferente che l’affare sia stato concluso successivamente, anche con l’intervento di altri mediatori. In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata “ (così Cass.civ., sez.II, ordinanza n.869 del 16.1.2018; conformi Cass.civ., sez.III, 20.12.2005, n.28231, e Cass.civ., sez.III, 9.12.2014, n.25851)”. II PRINCIPIO: L’intervento di un secondo mediatore non è di per sé circostanza sufficiente ad escludere la rilevanza causale dell’intervento del primo mediatore e quindi non è sufficiente, di per se, a compromettere il suo diritto a percepire almeno parte delle provvigioni, in mancanza della prova di un evento o di un fatto che dimostri che le nuove trattative non sono in alcun modo collegate a quelle precedenti. In particolare il giudice ha testualmente sancito che ” l’intervento di un secondo mediatore non interrompe di per sé il nesso di causalità tra l’attività del primo e la conclusione dell’affare, né risultano parziali variazioni oggettive e/o soggettive (come si è detto, anche il prezzo è il medesimo già indicato nella antecedente proposta indirizzata tramite il primo mediatore, n.d.r.) che, peraltro, in ogni caso, non avrebbero inciso sull’identità dello stesso affare (vedi, in proposito, anche la già citata Cass.civ., sez.II, ordinanza n.869 del 16.1.2018). Senza tralasciare che le convenute non hanno provato un elemento peculiare ed ulteriore che abbia potuto, per l’appunto, interrompere il già rimarcato nesso eziologico diretto esistente tra l’attività di intermediazione che è stata svolta – attraverso il concordato ausilio di tutta la rete “ omissis “ ed, in special modo, della “omissis “ – dalla “omissis “, e l’atto notarile di compravendita del 27.5.2008. In particolare, né la S., né la M., né tanto meno la terza chiamata, hanno dimostrato che la ripresa delle trattative tra la stessa S. ed il R. all’indomani della seconda proposta del 6.9.2007 e, più precisamente, attraverso la terza proposta del 15.5.2008, sia intervenuta per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore (vedi, in proposito, Cass.civ., sez.III, 15.5.2001, n.6703; conformi Cass.civ., sez.III, 2.8.2001, n.10606 e Cass.civ., sez.III, 17.5.2002, n.7253)”. III PRINCIPIO: In caso di intervento di più mediatori nella conclusione di un affare, gli stessi non hanno diritto alla medesima provvigione, ma ognuno ha diritto a percepire una percentuale della propria provvigione, proporzionale alla rilevanza del suo intervento nella conclusione dell’affare. In particolare il giudice ha testualmente sancito che: ““ l'intervento di più mediatori nell'affare non attribuisce ad ognuno di essi il diritto ad una quota eguale di provvigione, dovendo la misura di detta quota essere, invece, rapportata … all'entità ed all'importanza dell'opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti “ (cfr. Cass.civ, SS.UU., 8.10.1974, n.2657)”: IV PRINCIPIO: qualora nell’incarico di mediazione sia pattuito che il mediatore avrà diritto all’intera provvigione laddove l’incaricante abbia a concludere l’affare con qualcuno dei soggetti segnalati da agenzia, anche dopo la scadenza dell’incarico, non trova applicazione il disposto dell’articolo 1758 C.c., per cui l’agenzia avrà diritto all’intera provvigione, anche qualora l’affare si conclude successivamente anche grazie all’intervento di altri mediatori. In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “questa stessa clausola non rientra tra quelle previste dall’art.1469 bis c.c. e oggi trasfuse negli artt.33 e ss. del d.l.vo n. 206/’05 (il cosiddetto codice del consumo), né può essere assimilata ad esse, e ciò considerato pure che il suddetto art.6 – contemplando la possibilità di richiedere l’intero importo della provvigione pattuita alla parte che, violando gli impegni assunti, abbia, poi, venduto gli immobili ad una persona segnalata dal mediatore – è palesemente finalizzato a tutelare il mediatore medesimo da eventuali accordi o comportamenti dei contraenti mediati tesi ad escludere fraudolentemente, e comunque in contrasto con i principi di diritto sopra richiamati, il diritto al compenso del più volte citato mediatore per l’attività da lui svolta ed eziologicamente rilevante nella conclusione dell’affare (vedi, in tal senso, pure Trib. Bari, sez.II, 10.5.2010). Di qui il riconoscimento alla “ S. B. 2 S.r.l. “ non del mero 70% della provvigione concordata, ma della stessa provvigione concordata nella sua interezza e, dunque, pari ad € 8.640,00, I.V.A. compresa. V PRINCIPIO: Le provvigioni e gli altri patti contenuti nell’incarico di mediazione ricadono non solo sul soggetto che lo abbia sottoscritto, ma anche sugli altri venditori, avendo gli stessi comunque usufruito dell’attività del mediatore. In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “Tale importo – visto che l’attività di mediazione, per quanto formalmente attribuita dalla sola S. G., ha avuto ad oggetto i cespiti nella loro totalità - deve essere posto, in via solidale, a carico di entrambe le comproprietarie dei cespiti medesimi e, quindi, anche di M. S., e ciò in ragione delle seguenti argomentazioni: 1) “ ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene “ (cfr. Cass.civ., sez.II, ordinanza n.11656 del 14.5.2018; conforme Cass.civ., sez.III, 9.12.2014, n.25851); 2) “ nel contratto di mediazione, i soggetti tenuti al pagamento della provvigione vanno individuati in quelli che hanno partecipato all'atto giuridicamente rilevante nel quale è contenuta l'operazione economica frutto della mediazione “ (cfr. Cass.civ., sez.III, 27.7.1995, n.8187)”. VI PRINCIPIO: nelle obbligazioni di valuta il creditore ha diritto al risarcimento dei danni tutte le volte in cui durante il periodo di mora messaggio medio di rendimento netto dei titoli di stato sia superiore al saggio interessi . In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “Quanto, poi, alla ugualmente sollecitata rivalutazione monetaria, ossia al risarcimento del maggior danno ex art.1224 co.2° c.c., quest’ultimo – anche alla luce di un autorevole orientamento della giurisprudenza di legittimità – in ipotesi di “ ritardato adempimento di una obbligazione di valuta … può ritenersi esistente in via presuntiva in tutti i casi in cui, durante la mora, il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi sia stato superiore al saggio degli interessi legali “, e “ spetta a qualunque creditore, quale che ne sia la qualità soggettiva o l’attività svolta “ (cfr. Cass.civ., SS.UU., 16.7. 2008, n.19499; conformi Cass.civ., sez.L., 24.2.2009, n.4402; Cass.civ., sez.V, 31.7. 2009, n.17813; Cass.civ., sez.III, 28.9.2009, n.20753; Cass.civ., sez.II, 24.5.2010, n. 12609)”.

Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Venezia, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO:DEVE ESSERE ESCLUSA LA RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE QUANDO L’ERRONEA RAPPRESENTAZIONE DELLE CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA DISCENDA DALLE GARANZIE RESE DAL VENDITORE NEI CONTRATTI INTERVENUTI CON L’ACQUIRENTE, SOPRATTUTTO QUANDO L’ACCERTAMENTO DI TALI CIRCOSTANZE AVREBBE RICHIESTO AL MEDIATORE COMPETENZE SUPERIORI RISPETTO A QUELLE TIPICHE DI QUESTA FIGURA PROFESSIONALE: In particolare il giudice ha sancito testualmente che: “tenuto conto altresì dell’incarico di compiere accertamenti tecnici affidato a diverso professionista, si evidenzia come, nel caso di specie, non può essere accolta la domanda di manleva promossa da parte convenuta nei confronti del mediatore, dal momento che il danno subito dall’attrice, in termini di minor valore dell’immobile da quest’ultima acquistato, deve essere ascritto alla responsabilità esclusiva della venditrice, la quale, come detto, ha reso dichiarazioni inesatte circa l’ottenibilità dell’agibilità/abitabilità, individuando quale sola causa ostativa la necessità di provvedere all’adeguamento degli impianti”. II PRINCIPIO: È escluso che il mediatore possa essere ritenuto responsabile per non aver inserito degli atti contrattuali ai quali ha coadiuvato nella redazione delle valutazioni circa la ottenibili ta o meno dell’agibilità trattandosi di valutazioni di mandar abili esclusivamente a tecnici. In particolare il giudice hA sancito testualmente che: “non risulta cogliere nel segno quanto da quest’ultima sostenuto circa l’onere per il professionista di provvedere all’inserimento nelle bozze degli atti, la cui redazione è stata dal medesimo coadiuvata, dal momento che non può ritenersi che le conoscenze e/o informazioni tecniche che il medesimo avrebbe dovuto fornire debbano addirittura estendersi alla concedibilità o meno dell’agibilità, anche nel caso in deroga, problematica non di immediata soluzione, anche alla luce delle posizioni assunte nell’ambito del presente giudizio dalle parti e dai loro tecnici”.-

Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Nola, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: Il preventivo conferimento dell’incarico di mediazione in forma scritta da parte del venditore non esclude l’imparzialità del mediatore e tantomeno l’applicabilità delle norme sulla mediazione: In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “l’esistenza di un mandato non determina di per sé l’inapplicabilità dalla disciplina legale della mediazione: “la circostanza che colui il quale si assuma mediatore non si sia interposto autonomamente tra le parti, ma abbia ricevuto da una sola di esse l'incarico di reperire un contraente per un determinato affare, non muta la natura mediatoria dell'attività svolta ove riconosciuta od oggettivamente riconoscibile come tale dall'altra parte. La mediazione, infatti, non dipende dalla perfetta equidistanza, sia originaria che successiva, del mediatore da entrambe le parti, né il requisito di terzietà del mediatore è frutto d'un giudizio di valore formulabile ex post sulla condotta da lui tenuta”. II PRINCIPIO: Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alle provvigioni è sufficiente che questo abbia Provveduto ad individuare l’acquirente ed a metterlo in relazione con l’affare: In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “va riconosciuto il diritto alla provvigione ogni volta che l’attività espletata rappresenti l’antecedente indispensabile per la successiva conclusione del contratto, non essendo a tal fine necessario che egli abbia partecipato a tutte le fasi della trattative, potendo risultare sufficiente anche il ritrovamento e l’indicazione di uno dei contraenti, a condizione che tale attività abbia esplicato rilievo causale – secondo il criterio della causalità adeguata – per la conclusione del contratto”. III PRINCIPIO: Ai fini della proroga dell’incarico di mediazione conferito in forma scritta, non occorre la sottoscrizione di un nuovo accordo, bastando il comportamento concludente dell’incaricante, che consente il proseguimento dell’attività di intermediazione, avvantaggiandosene. In particolare il giudice ha sancito testualmente che: “Per le medesime ragioni, se in assenza di proroga orale dell’incarico l’agenzia continua ad espletare la propria attività e il venditore si avvale, anche tacitamente, dell’altrui lavoro, quest’ultimo non può essere esonerato dall’onere di corrispondere la provvigione in caso di conclusione dell’affare”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di napoli, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: L’atto di compravendita di un immobile che sia affetto da profili di irregolarità edilizia c non è nullo, in quanto ai fini della validità dell’atto di vendita basta che al suo interno siano richiamati gli estremi del titolo edilizio in virtù del quale è stato realizzato e lo stesso sia realmente esistente e riferibile all’immobile anche se non perfettamente coincidente. In particolare il giudice ha testualmente sancito quanto segue: ”Raccogliendo, quindi, le fila del discorso, ciò che rileva ai fini della verifica della validità dell’atto, è dunque l’effettiva esistenza dello strumento edilizio nonché sulla sua riferibilità all’immobile oggetto del trasferimento; proprio per la funzione di tutela della parte acquirente che la decisione identifica come ratio della legge. È quindi definitivamente delineato il confine di negoziabilità degli immobili: in presenza di una dichiarazione reale e attribuibile a quell’immobile, il contratto è valido, a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione rispetto al titolo, per “la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità”. II PRINCIPIO: L’acquirente non è legittimato a modificare la domanda di risarcimento danni solo nell’ultimo atto difensivo introducendo voci di danno del tutto nuove e diverse, in quanto trattasi di profili che in violazione del principio contraddittorio non sono stati oggetto delle prove svolte durante il processo. In particolare il giudice ha testualmente sancito quanto segue: “non possono essere introdotti nuovi profili di inadempimento in violazione delle preclusioni perchè gli stessi necessitano di nuove indagini in fatto ed in diritto precluse se non tempestivamente allegate”.

Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di napoli, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: Il mediatore ha diritto alle provvigioni del momento in cui ha svolto un’attività di intermediazione che è stata determinante ai fini della conclusione dell’affare risultando del tutto il rilevante la circostanza che non abbia ricevuto in carico in forma scritta, bastando invece che sia stata richiesta la sua attività e gli sia stata consentito il relativo svolgimento. In particolare il giudice ha testualmente risposto quanto segue: “Per l’esistenza di un contratto di mediazione non occorre un incarico esplicito ed un esplicito consenso, ma è sufficiente che la parte, anche per facta concludentia, abbia accettato l’attività di interposizione del mediatore”. II PRINCIPIO: L’incarico conferito ad altra agenzia, quando privo di data certa, non ha valore di prova documentale, ma tutt’al più può avere mero valore indiziario, per cui deve essere valutato alla luce degli altri elementi probatori acquisiti al processo. Nel caso di specie il giudice ha ritenuto di disattendere la rilevanza probatoria tale documento in quanto sconfessata da altri elementi probatori, tra i quali l’e-mail intervenute dal venditore e l’agenzia attrice. In ordine alla validità probatoria dell’incarico conferito ad altra agenzia il giudice ha disposto testualmente quanto segue: “Le scritture private provenienti da terzi estranei alla lite possono essere liberamente contestate dalle parti, non applicandosi alle stesse né la disciplina sostanziale di cui all'art. 2702 cod. civ., né quella processuale di cui all'art. 214 cod. proc. civ., atteso che esse costituiscono prove atipiche il cui valore probatorio è meramente indiziario, e che possono, quindi, contribuire a fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo. Nell'ambito delle scritture private deve, peraltro, riservarsi diverso trattamento a quelle la cui natura conferisce loro una incidenza sostanziale e processuale intrinsecamente elevata, tale da richiedere la querela di falso onde contestarne l'autenticità” (Cass. s.u. 15169/2010)”.