Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. CATERINA CARRETTA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi al TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA - II SEZIONE CIVILE, Giudice Onorario di Pace (dr.ssa Silvia Pirone) - I PRINCIPIO : Il primo mediatore ha diritto all’intera provvigione laddove l’intervento del secondo mediatore sia stato del tutto irrilevante: testualmente “Ora, nel caso di specie, da un lato, dall’istruttoria in atti si rinviene una piena corrispondenza tra l’attività di intermediazione posta in essere dall’attrice e l’atto notarile di vendita, mentre, dall’altro, non vi è idonea prova che C. E. abbia svolto un’attività tale da “recidere” il nesso causale tra la mediazione indubbiamente posta in essere dalla S. M. e la conclusione dell’affare. Ed invero, la prova testimoniale espletata nel corso del giudizio nulla ha dimostrato in merito all’asserito contributo causale fornito dal C. al fine della conclusione del contratto di compravendita oggetto di causa, atteso che le dichiarazioni rese dai testi appaiono nel loro complesso lacunose ed irrilevanti a tale fine. Può dunque ritenersi provato che il contratto di compravendita dell’immobile sito in P. di S. (così come meglio descritto in atti), stipulato il …… si sia concluso grazie alla attività di intermediazione immobiliare dello S. M.” II PRINCIPIO: la prescrizione del diritto del mediatore alle provvigioni decorre dal momento in cui abbia avuto conoscenza della conclusione dell’affare. “L’art. 2950 c.c. stabilisce che il diritto del mediatore al pagamento della provvigione “si prescrive in un anno”. Sul punto, la giurisprudenza ha confermato, a più riprese, che la prescrizione annuale del diritto del mediatore al pagamento della provvigione abbia come dies a quo il momento della conclusione dell’affare; più precisamente, da quando il mediatore ha avuto l’effettiva notizia della vendita, in quanto è da tale momento che il diritto può essere fatto valere. Nel caso in esame, va rilevato che l’unico momento in cui parte attrice ha avuto effettiva contezza della conclusione dell’affare è quello della conclusione del contratto di compravendita, avvenuta il ……, che costituisce dunque il dies a quo dal quale far decorrere la prescrizione. Pertanto, a fronte della comunicazione inviata dall’attrice in data ……., atto interruttivo della eccepita prescrizione, la suddetta eccezione va rigettata.”

QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? LA CLAUSOLA DEVE ESSERE INSERITA TUTTE LE VOLTE CHE IL VENDITORE INTENDE CONDIZIONARE LA PROPRIA ACCETTAZIONE O COMUNQUE LA VENDITA ALL'ACQUISTO DI ALTRO IMMOBILE

QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL CONTRATTO PUO' ESSERE UTILIZZATO COME BASE SUL QUALE REDIGERE UN CONTRATTO PRELIMINARE DI LOCAZIONE DI IMMOBILE COMMERCIALE IN IPOTESI PARTICOLARMENTE COMPLESSE CHE PREVEDONO NECESSITA' DI EFFETTUARE OPERE DI RESTRUTTURAZIONE SULL'IMMOBILE PER RENDERLO IDONEO ALL'ATTIVITA' DA ESPLETARSI

Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che due agenzie intendono regolamentare i loro accordi nel caso in cui una di esse, detta segnalante, possa indicare i nominativi di soggetti potenzialmente interessati a comprare o locare un immobile gestito dall’agenzia che riceve la segnalazione

SE L'OBBLIGO DI RILASCIARE LA FIDEIUSSIONE A GARANZIA DEGLI ACCONTI, PREVISTA NELL'IPOTESI DI CONTRATTO PRELIMINARE AVENTE AD OGGETTO IMMOBILE DA COSTRUIRE RICORRE ANCHE QUANDO L'UNITÀ IMMOBILIARE OGGETTO DI VENDITA HA DESTINAZIONE NON ABITATIVA E LE SOMME SONO STATE TUTTE VERSATE A TITOLO DI CAPARRA CONFIRMATORIA?

Quando deve essere utilizzato.il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che due agenzie intendono regolamentare i loro accordi nel caso in cui una di esse, detta segnalante, possa indicare i nominativi di soggetti che possono conferire incarichi di vendita o locazione

Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che due agenzie intendono regolamentare i loro accordi nel caso in cui una di esse, detta segnalante, possa indicare i nominativi di soggetti potenzialmente interessati a comprare o locare un immobile

Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che l’acquirente intende vietare all’agenzia la consegna della caparra al venditore avendo scoperto delle irregolarità o comunque profili pregiudizievoli a seguito delle verifiche

Il dissenso dei condomini rispetto alle liti condominiali è disciplinato dall'art. 1132 c.c., secondo il quale il condomino dissenziente può separare la propria responsabilità dalle conseguenze della lite ed ha diritto di rivalsa...

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CONTRATTO CON IL QUALE IL CONDUTTORE SUBLOCA PARTE DELL’IMMOBILE COMMERCIALE AD UN TERZO CON L’AUTORIZZAZIONE DEL LOCATORE PRINCIPALE:

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Natura del muro perimetrale ad aree scoperte private, criteri di ripartizione spese di manutenzione, differenze.

Come stabilisce l'art. 1755 c.c., il diritto dell'agente immobiliare alla provvigione sorge solo se l'affare è concluso per effetto del suo intervento, cioè se sussiste un nesso tra l'attività mediatoria e il risultato finale..

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Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO - Prima Sezione Civile, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Ornella CRESPI Presidente, dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere, dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel I PRINCIPIO: La clausola di esclusiva dell’incarico di mediazione è assolutamente valida e non può essere ritenuta vessatoria in quanto non rientra tra quelle del D.L.vo 6 settembre 2005, n. 206) e, in particolare, nell’elenco delle c.d. clausole vessatorie dettata dagli artt. 33 e ss. TESTUALMENTE: “Nell’elenco delle clausole che si presumono vessatorie, quelle che interessano nel caso di specie, sono quella che impone al consumatore “in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d’importo manifestamente eccessivo” (lett. f) e quella che stabilisce “un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione” (lett. i). Non vi è, invece, nell’elenco, alcuna clausola vessatoria nella quale possa includersi la clausola di esclusività dell’incarico pattuita dalle parti, né questa può apprezzarsi, comunque, come una clausola che impone uno “significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”. II PRINCIPIO non sussiste la presunzione di vessatorietà per la clausola di rinnovo automatico laddove il termine non sia eccessivamente anticipato ed il termine di 30 giorni prima non può essere considerato tale. TESTUALMENTE: “La clausola che prevede il rinnovo automatico dell’incarico in mancanza di una disdetta non è sussumibile nell’ipotesi prevista dalla lett. i), dato che il termine di trenta giorni prima della scadenza non è “eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto”. Di conseguenza, è infondato l’assunto dell’appellante, secondo cui il contratto di mediazione è cessato alla scadenza naturale dell’incarico (in data 31.3.2007), prima della vendita immobiliare del 23.5.2007.”: III PRINCIPIO: l’eccessività della clausola penale ai fini di valutarne la vessatorieà deve essere valutata con riferimento all’attività effettivamente svolta: TESTUALMENTE:” Ritiene la Corte che il criterio in base al quale valutare se l’importo della penale sia “manifestamente eccessivo” debba rinvenirsi, analogamente a quanto stabilito dalla Suprema Corte per la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore (Cass, 3.11.2010, n. 22357), nella sua proporzionalità rispetto all’attività concretamente espletata dal mediatore Ciò vale a dire che, nel caso in cui il mandante violi il patto di esclusiva, vendendo l’immobile direttamente, come nel caso di specie, la clausola penale deve essere commisurata al tempo e all’attività svolta dal mediatore. Deve, cioè, risarcire il mediatore in una misura convenzionale e predeterminata, ma non eccessiva rispetto al danno subito per aver predisposto mezzi e impiegato la sua organizzazione nella ricerca di potenziali acquirenti senza raggiungere il risultato a causa della violazione del patto di esclusiva da parte del mandante. Una clausola penale che non sia proporzionata all’attività concretamente svolta determina, a carico del consumatore, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”.

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Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di COMPRAVENDITA immobiliare, innanzi alla Corte di Appello di Salerno, Sezione Civile, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Sigg. Magistrati: Dott. Bruno de Filippis - Presidente Relatore; Dott.ssa Maria Assunta Niccoli – Consigliere; Dott.ssa Giulia Carleo – Consigliere: I PRINCIPIO: LA CIRCOSTANZA CHE L’ACQUIRENTE SIA STATO INFORMATO DELL’ASSENZA DEL CERTIFIFICATO DI AGIBILITÀ, NON COSTITUISCE PROVA CHE SIA STATO ANCHE INFORMATO DELLA CIRCOSTANZA CHE L’IMMOBILE PRESENTAVA DEGLI ABUSI E CHE LI ABBIA ACCETTATI - “l’acquirente, differentemente da quanto asserito dall’appellante, non era a conoscenza delle irregolarità dell’immobile, ma anzi era stato rassicurato circa la sua conformità alla normativa urbanistica in virtù delle menzionate concessioni edilizie in sanatoria la cui differenza rispetto la agibilità è di tutta evidenza. In particolare, la concessione edilizia in sanatoria viene richiesta e rilasciata nel caso di abuso edilizio, al ricorrere di determinate condizioni inderogabili, quali, ad esempio, la circostanza che l’edificio in questione sia conforme al piano regolatore tanto al momento della sua costruzione che al momento della richiesta di concessione edilizia in sanatoria; mentre l’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati”. II PRINCIPIO: GLI ABUSI EDILIZI NON DETERMINANO LA NULLITA’ DELLA VENDITA, LADDOVE TRATTASI DI NON CONFORMITà RISPETTO AL PROGETTO APPROVATO, E NEPPURE L’ACQUIRENTE Può CHIEDERE LA RIDUZIONE DEL PREZZO, OVE NE SIA STATO INFORMATO ALL’ATTO DELL’ACQUISTO – “Ferma restante, allora, la validità del contratto de quo, deve però aggiungersi che, nei rapporti privatistici, la non conformità della costruzione al progetto approvato dall’amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale, ma si risolve, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell’amministrazione e determina, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, l’inquadramento della fattispecie nell’ambito dell’art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento, ma anche il valore e la commerciabilità (vedansi in tal senso già Cass. 15 novembre 1978 n. 5272; Cass. 6 dicembre 1984 n. 6399; Cass, 10 settembre 1988 n. 771). Conseguenza rilevante, connessa all’inclusione della irregolarità de qua nella previsione dell’art. 1489 c.c., è che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude a questi la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l’art. 1480 c.c. richiamato dalla prima di dette norme; infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell’acquisto, dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall’acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota» (Cass., Sez. II, 28 giugno 2012, n. 10947)”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi al Tribunale di Napoli Nord - Seconda Sezione Civile - IL GIUDICE dott. Alfredo Maffei - PRINCIPIO: IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE L’ACQUIRENTE HA ACQUISTATO UN ANNO DOPO, QUANDO HA SCOPERTO CHE L’IMMOBILE ERA ANCORA IN VENDITA SU UNA PIATTAFORMA DI ANNUNCI IMMOBILIARI Ebbene, le circostanze acquisite dall'istruttoria convincono del fatto che l'attività dell’agenzia dell’attrice, pur interrottasi prima della vendita, abbia costituito antecedente necessario della conclusione dell'affare. Invero, l'interessamento di una diversa agenzia immobiliare e il reperimento da parte del convenuto di un contatto con quest’ultima grazie ad un annuncio pubblicitario curato dalla stessa non valgono ad interrompere il nesso causale tra l'attività iniziale della prima agenzia (che ha consentito l'individuazione e l'apprezzamento dell'immobile da parte dell’acquirente) e la decisione di portare a compimento la compravendita.

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