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  • Nº 5477
    Data 03/06/2021
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    MODULO - MISSIVA DA INVIARE AL NOTAIO PER INVITARLO AD AMMONIRE LE PARTI CIRCA L'OBBLIGO DI DICHIARARE IN ATTO PUBBLICO L'INTERVENTO DEL MEDIATORE NELL'IPOTESI IN CUI SIA STATO OMESSO NELLA DENUNCIATIO L'OBBLIGO DI PAGARE LE PROVVIGIONI.
    Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato quando nella vendita di un immobile locato l'inquilino abbia esercitato il diritto di prelazione, ma purtroppo rifiuti di corrispondere le provvigioni, approfittando della circostanza che nella denuncia sia stata omessa la necessità di corrispondere anche le provvigioni al mediatore. In tal caso la maggioranza della giurisprudenza ritiene che le provvigioni non sono dovute, però come misura estrema può essere opportuno inviare questo tipo di comunicazione al notaio, confidando che questi nell'ammonire le parti circa i rischi penali abbia indurre al pagamento di quanto dovuto
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  • Nº 5476
    Data 21/05/2021
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    PARERE N. 926 - SE LA DISCIPLINA DEL DEPOSITO PREZZO SI APPLICA ANCHE NEL CASO DI VENDITA DI IMMOBILE ATTUATO MEDIANTE LA CESSIONE DELLE QUOTE DELLA SOCIETÀ INTESTATARIA.-
    Al quesito deve essere data risposta negativa, nel senso della non applicabilità della disciplina del deposito prezzo, almeno nella sua configurazione legale come regolamentato dall’art. 1 comma 63 lett.c) della legge 147/2013 e successive modifiche, all’ipotesi di vendita di un immobile attuato mediante cessione di tutte le .......
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    Nº 5474
    Data 21/05/2021
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    Preliminare di compravendita immobiliare: la modifica del termine per la stipula del definitivo non richiede la forma scritta
    Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam" (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi "aliunde". Ne consegue che, qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per la stipula del definitivo, la modifica................
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  • Nº 5475
    Data 21/05/2021
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    PARERE N. 933 - SE IN CASO DI VENDITA DELLA NUDA PROPRIETA' DI UN LOCALE COMMERCIALE, IL CONDUTTORE HA DIRITTO ALLA PRELAZIONE? E NEL CASO DI VENDITA ALL'ASTA?
    La risposta al primo quesito è affermativa.- In materia trova applicazione, l’art. 38 della legge 392 del 1978 equo canone laddove è disciplinato il diritto di prelazione in favore del conduttore dell’immobile ad uso non abitativo locato.- Dispone testualmente la norma: “Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono.......
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  • Nº 5473
    Data 19/05/2021
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    AI FINI DELLA PROROGA DELL’INCARICO DI MEDIAZIONE, NON OCCORRE UNA NUOVA SOTTOSCRIZIONE , BASTANDO CHE L’INCARICANTE ABBIA CONSENTITO L’ATTIVITÀ. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA-TRIBUNALE NOLA APRILE 2021
    Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Nola, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: Il preventivo conferimento dell’incarico di mediazione in forma scritta da parte del venditore non esclude l’imparzialità del mediatore e tantomeno l’applicabilità delle norme sulla mediazione: In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “l’esistenza di un mandato non determina di per sé l’inapplicabilità dalla disciplina legale della mediazione: “la circostanza che colui il quale si assuma mediatore non si sia interposto autonomamente tra le parti, ma abbia ricevuto da una sola di esse l'incarico di reperire un contraente per un determinato affare, non muta la natura mediatoria dell'attività svolta ove riconosciuta od oggettivamente riconoscibile come tale dall'altra parte. La mediazione, infatti, non dipende dalla perfetta equidistanza, sia originaria che successiva, del mediatore da entrambe le parti, né il requisito di terzietà del mediatore è frutto d'un giudizio di valore formulabile ex post sulla condotta da lui tenuta”. II PRINCIPIO: Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alle provvigioni è sufficiente che questo abbia Provveduto ad individuare l’acquirente ed a metterlo in relazione con l’affare: In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “va riconosciuto il diritto alla provvigione ogni volta che l’attività espletata rappresenti l’antecedente indispensabile per la successiva conclusione del contratto, non essendo a tal fine necessario che egli abbia partecipato a tutte le fasi della trattative, potendo risultare sufficiente anche il ritrovamento e l’indicazione di uno dei contraenti, a condizione che tale attività abbia esplicato rilievo causale – secondo il criterio della causalità adeguata – per la conclusione del contratto”. III PRINCIPIO: Ai fini della proroga dell’incarico di mediazione conferito in forma scritta, non occorre la sottoscrizione di un nuovo accordo, bastando il comportamento concludente dell’incaricante, che consente il proseguimento dell’attività di intermediazione, avvantaggiandosene. In particolare il giudice ha sancito testualmente che: “Per le medesime ragioni, se in assenza di proroga orale dell’incarico l’agenzia continua ad espletare la propria attività e il venditore si avvale, anche tacitamente, dell’altrui lavoro, quest’ultimo non può essere esonerato dall’onere di corrispondere la provvigione in caso di conclusione dell’affare”.
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  • Nº 5471
    Data 13/05/2021
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    MODULO INTEGRAZIONE PROPOSTA DI ACQUISTO PER DIFFERIMENTO TERMINE STIPULA DEFINITIVO CAUSA PROLUNGAMENTO PRATICA REGOLARIZZAZIONE EDILIZIA CON FACOLTÀ DI RECESSO O ACQUISTO NELLO STATO ED AUTORIZZAZIONE PROSECUZIONE PROMOZIONE VENDITA
    Quando deve essere utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato quando il venditore non è riuscito a regolarizzare l’immobile entro il termine previsto per la data dell’atto pubblico a causa di un ritardo della pubblica amministrazione, anche dipendente dalle misure di contenimento della diffusione della pandemia. Con tale modulo le parti differiscono il termine per la stipula dell’atto pubblico, prevedendo la facoltà per l’acquirente, ove il nuovo termine non sia rispettato, o di recesso, o di acquisto nello stato, o di concessione di nuova proroga. E anche prevista la facoltà per il venditore di cercare un nuovo acquirente fino a quando tali facoltà non siano scadute.-
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  • Nº 5472
    Data 13/05/2021
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    MODULO ACCORDO TRA COMPROPRIETARI DI RIPARTIZIONE DEL CORRISPETTIVO IN MISURA DIVERSA DALLE QUOTE DI PROPRIETA'
    Quando deve essere utilizzato? Questo modulo deve essere utilizzato quando l’immobile appartenga in comproprietà a più soggetti che intendono dividere il corrispettivo in misura diversa rispetto alle quote di comproprietà.-
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  • Nº 5470
    Data 08/05/2021
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    MODULO ALLEGATO ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO PRELIMINARE CON IMPEGNO VENDITORE A SANARE IRREGOLARITÀ EDILIZIE ED IN MANCANZA FACOLTÀ DI RECESSO ACQUIRENTE
    Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato in allegato alla proposta d’acquisto - preliminare, quando oggetto della compravendita sia un immobile che presenti irregolarità edilizie ed il venditore si impegna a regolarizzarle entro una certa data, con l’intesa che se entro il termine convenuto non ci sia stata la regolarizzazione, oppure ci sia stato parere negativo, è attribuita all’acquirente la facoltà di recesso
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  • Nº 5468
    Data 07/05/2021
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    La compravendita di un immobile con abusi non è nulla, quando siano indicati gli estremi del titolo edilizio e lo stesso sia riferibile all’immobile, anche se non coincidente. SENT. VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA - TRIB. S.MARIA CAPUA VETERE APRILE 2021
    Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di napoli, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: L’atto di compravendita di un immobile che sia affetto da profili di irregolarità edilizia c non è nullo, in quanto ai fini della validità dell’atto di vendita basta che al suo interno siano richiamati gli estremi del titolo edilizio in virtù del quale è stato realizzato e lo stesso sia realmente esistente e riferibile all’immobile anche se non perfettamente coincidente. In particolare il giudice ha testualmente sancito quanto segue: ”Raccogliendo, quindi, le fila del discorso, ciò che rileva ai fini della verifica della validità dell’atto, è dunque l’effettiva esistenza dello strumento edilizio nonché sulla sua riferibilità all’immobile oggetto del trasferimento; proprio per la funzione di tutela della parte acquirente che la decisione identifica come ratio della legge. È quindi definitivamente delineato il confine di negoziabilità degli immobili: in presenza di una dichiarazione reale e attribuibile a quell’immobile, il contratto è valido, a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione rispetto al titolo, per “la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità”. II PRINCIPIO: L’acquirente non è legittimato a modificare la domanda di risarcimento danni solo nell’ultimo atto difensivo introducendo voci di danno del tutto nuove e diverse, in quanto trattasi di profili che in violazione del principio contraddittorio non sono stati oggetto delle prove svolte durante il processo. In particolare il giudice ha testualmente sancito quanto segue: “non possono essere introdotti nuovi profili di inadempimento in violazione delle preclusioni perchè gli stessi necessitano di nuove indagini in fatto ed in diritto precluse se non tempestivamente allegate”.
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  • Nº 5467
    Data 05/05/2021
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    MODULO- TRANSAZIONE CON CLIENTE CON PAGAMENTO SOMME A TITOLO DI RISARCIMENTO DANNI A SEGUITO MANCATA CONCLUSIONE DELL'AFFARE A CAUSA DI RECESSO DA PROPOSTA D'ACQUISTO CONDIZIONATA
    Quando deve essere utilizzato? Questo modulo deve essere utilizzato tutte le volte che, dopo l'accettazione della proposta d'acquisto condizionata dall'ottenimento di mutuo, una delle parti decide di recedere dalla proposta e determinando la mancata conclusione dell'affare per effetto del mancato avveramento della condizione. A differenza del pagamento della provvigione, il pagamento della somma a titolo di risarcimento danni non determina l'assoggettamento ad Iva
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  • Nº 5466
    Data 28/04/2021
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    MODULO TRANSAZIONE CON ACQUIRENTE O VENDITORE PER PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI A TITOLO DI RISARCIMENTO DEI DANNI
    quando deve essere utilizzato? Questo modulo deve essere utilizzato tutte le volte che si raggiunga a seguito di uno scavalcò un accordo con l’acquirente oppure con il venditore per il pagamento delle provvigioni ma le parti non intendono pagare l’Iva per cui il pagamento viene effettuato a titolo di risarcimento del danno.questo modulo per quanto sia l’unica soluzione possibile, espone l’agenzia alla possibilità che successivamente possa essere oggetto della richiesta di pagamento Iva da parte dell’agenzia delle entrate, per cui si consiglia sempre l’utilizzo della normale transazione per pagamento provvigioni.-
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    Nº 5465
    Data 28/04/2021
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    ELENCO DEI COMUNI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA
    Elenco dei Comuni che in base alla Delibera CIPE 30 maggio 1985 e ai sensi delle Leggi 94/1982 e 118/1985 e dalle delibere attutative, vengono definiti ad Alta Tensione Abitativa o in Calamità Naturale; di cui all'art. 1 del Decreto Legge 30 dicembre 1988 n. 551, convertito con modificazioni dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61
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    Nº 5462
    Data 21/04/2021
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    L’inadempimento delle obbligazioni al tempo del coronavirus: prime riflessioni.
    La pandemia da Covid-19 ha indotto il legislatore dell’emergenza ad approntare una normativa che riveste primariamente carattere pubblicistico (misure sanitarie, finanziarie, etc.), non senza rivolgere un fugace sguardo ai rapporti di diritto privato......
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    Nº 5461
    Data 21/04/2021
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    Locazione di esercizio commerciale (o di studi professionali) e riduzione del canone per «misure di contenimento» pandemico
    1.- Tra i tanti problemi, anche giuridici, che la pandemia attuale ci sta consegnando si pone – diffuso – quello relativo all’esecuzione dei contratti di locazione di esercizi commerciali e di studi professionali, già pendenti al momento di avvio dell’emergenza. Nella misura in cui non esercitino le loro imprese, o comunque non compiano le opere di loro professionalità, i conduttori vengono spesso a trovarsi in difficoltà nel reperire la provvista occorrente per fare fronte al pagamento dei canoni dovuti: questa, nei fatti della realtà, la constatazione di cui il problema promana......
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    Nº 5463
    Data 21/04/2021
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    Categorie catastali: cosa sono e a cosa servono
    Le categorie catastali non sono altro che dei simboli, composti da una lettera, che vengono utilizzati per classificare gli immobili e per attribuire loro una rendita catastale. Vengono riuniti all'interno di una determinata categoria gli immobili che presentano caratteristiche similari. La categoria è infatti il risultato dell'analisi delle qualità di un immobile in base alle sue caratteristiche strutturali, costruttive e d'uso......
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  • Nº 5464
    Data 21/04/2021
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    MODULO INTEGRAZIONE PRELIMINARE/PROPOSTA CON IL QUALE IL VENDITORE SI ASSUME L’OBBLIGO DI REGOLARIZZARE L’IMMOBILE E L’ACQUIRENTE ACCETTA EVENTUALI RITARDI DOVUTI ALLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE ANCHE A CAUSA COVID
    Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che dopo l’accettazione della proposta di acquisto oppure dopo la stipula del contratto preliminare le parti abbiano a convenire che il venditore provvederà ad avviare le pratiche per regolarizzare la situazione urbanistica ed edilizia dell’immobile ma l’acquirente accetterà eventuali ritardi nella evasione della pratica discendenti da responsabilità della pubblica amministrazione anche in conseguenza delle misure di contenimento del contagio COVID. La clausola può essere anche inserita all’interno del preliminare oppure come allegato alla proposta di acquisto.-
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  • Nº 5458
    Data 16/04/2021
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    PARERE 935 - SE L’ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO PER UN IMMOBILE PUÒ ESSERE COMUNICATA ANCHE IN FORMA VERBALE
    Al quesito proposto può darsi risposta assolutamente positiva.- In altre parole, la comunicazione al proponente dell’accettazione della proposta d’acquisto per un immobile può essere legittimamente effettuata anche in forma verbale.- Tale conclusione è suffragata da autorevole dottrina e dalla giurisprudenza di legittimità.- In particolare, la Corte di Cassazione si pronuncia in tal senso da più di un ventennio, e, in alcune statuizioni ha espressamente stabilito che la comunicazione verbale con cui l’intermediario immobiliare informa il proponente ….. continua
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    Nº 5460
    Data 16/04/2021
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    Finita locazione: chi paga l'imbianchino?
    La necessità di tinteggiare le pareti dell'appartamento affittato, alla scadenza del contratto, sorge pressoché sempre. È infatti naturale che l'uso normale dell'immobile provochi l'ingiallimento delle pareti o che, su di queste, restino tracce di chiodi o dello scotch utilizzati per decorarle......
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  • Nº 5459
    Data 16/04/2021
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    MODULO DIFFIDA DELL’INCARICANTE IN CONFRONTO ALL’AGENZIA PER LA RESTITUZIONE DELLE CHIAVI A SEGUITO DELL’AVVENUTA SCADENZA DELL’INCARICO DI MEDIAZIONE
    quando deve essere utilizzata? La diffida deve essere inviata dall ‘incaricante all’agenzia tutte le volte che questa nonostante l’intervenuta scadenza dell’incarico di mediazione si rifiuta di restituire le chiavi dell’immobile
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    Nº 5456
    Data 16/04/2021
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    Pignoramento immobiliare: la guida completa
    E’ una delle possibili forme di esecuzione forzata di tipo generico. Come tale ha lo scopo di assicurare un risultato equivalente a quello cui si perverrebbe in caso di adempimento spontaneo dell’obbligato, sottraendo coattivamente beni compresi nel patrimonio debitorio e trasformandoli, sempre coattivamente, in denaro da destinare alla soddisfazione dei creditori...
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  • Nº 5455
    Data 16/04/2021
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    AFFINCHÉ SORGA IL DIRITTO È MEDIATORE LE PROVVIGIONI NON OCCORRE CHE L’INCARICO SIA STATO CONFERITO IN FORMA SCRITTA, BASTANDO CHE SIA STATA RICHIESTA E CONSENTITA L’ATTIVITÀ DI INTERMEDIAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA-TRIBUNALE NAPOLI APRILE
    Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di napoli, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: Il mediatore ha diritto alle provvigioni del momento in cui ha svolto un’attività di intermediazione che è stata determinante ai fini della conclusione dell’affare risultando del tutto il rilevante la circostanza che non abbia ricevuto in carico in forma scritta, bastando invece che sia stata richiesta la sua attività e gli sia stata consentito il relativo svolgimento. In particolare il giudice ha testualmente risposto quanto segue: “Per l’esistenza di un contratto di mediazione non occorre un incarico esplicito ed un esplicito consenso, ma è sufficiente che la parte, anche per facta concludentia, abbia accettato l’attività di interposizione del mediatore”. II PRINCIPIO: L’incarico conferito ad altra agenzia, quando privo di data certa, non ha valore di prova documentale, ma tutt’al più può avere mero valore indiziario, per cui deve essere valutato alla luce degli altri elementi probatori acquisiti al processo. Nel caso di specie il giudice ha ritenuto di disattendere la rilevanza probatoria tale documento in quanto sconfessata da altri elementi probatori, tra i quali l’e-mail intervenute dal venditore e l’agenzia attrice. In ordine alla validità probatoria dell’incarico conferito ad altra agenzia il giudice ha disposto testualmente quanto segue: “Le scritture private provenienti da terzi estranei alla lite possono essere liberamente contestate dalle parti, non applicandosi alle stesse né la disciplina sostanziale di cui all'art. 2702 cod. civ., né quella processuale di cui all'art. 214 cod. proc. civ., atteso che esse costituiscono prove atipiche il cui valore probatorio è meramente indiziario, e che possono, quindi, contribuire a fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo. Nell'ambito delle scritture private deve, peraltro, riservarsi diverso trattamento a quelle la cui natura conferisce loro una incidenza sostanziale e processuale intrinsecamente elevata, tale da richiedere la querela di falso onde contestarne l'autenticità” (Cass. s.u. 15169/2010)”.
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  • Nº 5457
    Data 16/04/2021
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    PARERE 946: SE L’AGGIUDICATARIO DEL BENE ALL’ASTA CHE ERA IN CORSO DI COSTRUZIONE è TENUTO A CORRISPONDERE NON SOLO GLI ONERI DI URBANIZZAZIONE NON PAGATI DALLA VECCHIA IMPRESA PROPRIETARIA MA ANCHE LE RELATIVE SANZ.
    Al quesito è possibile dare risposta affermativa, ma con le dovute precisazioni. “Il contributo per il rilascio del permesso di costruire ha natura di prestazione patrimoniale imposta, di carattere non tributario, ed ha carattere generale, prescindendo totalmente delle singole opere di urbanizzazione che devono in concreto eseguirsi, venendo altresì determinato indipendentemente sia dall’utilità che il concessionario ritrae dal titolo edificatorio sia dalle spese effettivamente occorrenti per realizzare dette opere. Ne consegue l’assenza di qualsivoglia rapporto di sinallagmaticità tra la realizzazione delle opere di urbanizzazione da parte dell’amministrazione comunale ed il pagamento degli oneri concessori da parte del richiedente il titolo edilizio.” (Consiglio di Stato Sez. IV n.3405 del 1 giugno 2020). La Giurisprudenza del CdS, inoltre, è concorde nel ……. CONTINUA
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  • Nº 5453
    Data 10/04/2021
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    MODULO SOSPENSIONE INCARICO DI MEDIAZIONE PER MANCANZA DOCUMENTAZIONE CON DIFFERIMENTO TERMINI DI SCADENZA
    Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che dopo l’incarico si scopra che manca la documentazione per la gestione. In tal caso si può convenire Che l’incarico di intermediazione resti sospeso fino al reperimento della documentazione mancante e che il termine di decorrenza sia differito per tutto il periodo in cui è rimasto sospeso. Il modulo predisposto come richiesta da parte dell’incaricante che deve essere accettata da parte dell’agenzia. È importante che richieste ed accettazione siano firmati contestualmente
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  • Nº 5452
    Data 08/04/2021
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    MODULO - LETTERA RACCOMANDATA RESTITUZIONE ASSEGNO CAPARRA CONFIRMATORIA A SEGUITO DELLA SCADENZA DEL TERMINE APPOSTO ALLA CONDIZIONE MUTUO
    Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato quando la proposta è diventata inefficace a seguito della scadenza del termine apposto alla condizione mutuo.in tal caso l’agenzia deve restituire l’assegno detenuto in deposito che doveva costituire caparra confirmatoria in caso di realizzazione della condizione. La raccomandata deve essere assicurata in quanto prevede l’allegazione del titolo costituente caparra confirmatoria
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  • Nº 5451
    Data 06/04/2021
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    MODULO DICHIARAZIONE RICONOSCIMENTO PROVVIGIONI SUPER COMPLETA VERSIONE 2021
    DICHIARAZIONE PROVVIGIONI CHE TUTELA AL MASSIMO IL LAVORO DEL MEDIATORE IMMOBILIARE. LA DICHIARAZIONE IN PARTICOLARE COMPRENDE IL RICONOSCIMENTO DELL’OBBLIGO DI VERSARE LA PROVVIGIONE ANCHE PER LE PROPOSTE SUCCESSIVE, O IN CASO DI SCAVALCÒ IN OCCASIONE DELLA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO.CONTIENE ANCHE IL RICONOSCIMENTO DELLA CIRCOSTANZA CHE LA MESSA IN RELAZIONE AVVENUTA GRAZIE AL MEDIATORE CON L’IMPEGNO DA PARTE DEL PROPONENTE AD AVVISARE DELL’EVENTUALE RIPRESA DI TRATTATIVE. ANCORA CONTIENE ANCHE LA DICHIARAZIONE DEL PROPONENTE DI CONSAPEVOLEZZA CIRCA L’OBBLIGO DA PARTE DELL’AGENTE IMMOBILIARE DI RITIRARE EVENTUALI ALTRE PROPOSTE D’ACQUISTO DA PARTE DI CLIENTI CHE NE FACCIANO RICHIESTA
    € 60,00
  • Nº 5450
    Data 03/04/2021
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    MODULO DICHIARAZIONE DEL PROPONENTE ACQUIRENTE DI MANCATA CONCESSIONE DEL MUTUO POSTO A CONDIZIONE DELLA PROPOSTA E RICEVUTA DELLA RESTITUZIONE DELLA CAPARRA
    Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che l’acquirente comunica che il mutuo che condiziona la proposta non è stato concesso e richiede la restituzione dell’assegno costituente caparra confirmatoria. Il modulo contiene al suo interno anche la ricevuta di restituzione della caparra. In questo caso, però, se è possibile è meglio ottenere l’autorizzazione alla restituzione della caparra da parte del venditore. A tal fine è stato predisposto il modulo n. 5052
    € 60,00
  • Nº 5449
    Data 03/04/2021
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    MODULO - DICHIARAZIONE CONSAPEVOLEZZA CIRCA L’OBBLIGO DELL’AGENZIA DI RITIRARE EVENTUALI ULTERIORI PROPOSTE E DI COMUNICARLE AL VENDITORE
    Quando deve essere utilizzato? Questo modulo deve essere utilizzato tutte le volte che dopo aver ritirato una proposta e presentata al venditore si presenta in agenzia un altro cliente che pretende di formulare un ulteriore proposta. In questo caso, secondo la dottrina dominante, il mediatore non si può rifiutare di ritirare la nuova proposta. A questo punto però è opportuno che per cautela il mediatore torni dal primo acquirente e gli dia conoscenza della nuova proposta per invitarlo a migliorare la propria. In ogni caso sia che la migliore che decide di comprarla è necessario che firmi questo modulo.
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  • Nº 5443
    Data 31/03/2021
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    MODULO DIFFIDA DEL VENDITORE VERSO L’ACQUIRENTE PER FISSARE TERMINE ENTRO IL QUALE DEVE COMUNICARE ESITO DELLA CONDIZIONE APPOSTA ALLA PROPOSTA QUANDO NELLA STESSA NON E' STATO PATTUITO ALCUN TERMINE
    Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che è stata posta alla proposta una condizione senza termine ed il venditore vuole stabilire una data oltre la quale potrà ritenersi libero da ogni impegno. In questo caso il venditore dovrebbe rivolgersi al giudice per ottenere la fissazione di un termine. Ove non voglia adottare una soluzione così complessa si può tentare la strada della diffida, concedendo però alla controparte un termine molto ampio in modo da poter dimostrare al giudice che si è cercato in ogni modo di favorire l’adempimento dell’altra parte.
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  • Nº 5448
    Data 31/03/2021
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    MODULO ALLEGATO PROPOSTA DI ACQUISTO PER VENDITA IMMOBILE LOCATO ED IN PESSIME CONDIZIONI CON ESENZIONE DI RESPONSABILITÀ PER EVENTUALI VIZI E DIFETTI DI SCIOGLIMENTO AUTOMATICO IN CASO DI MANCATO RILASCIO DA PARTE DEL CONDUTTORE.
    Quando va utilizzato? Il modulo va utilizzato tutte le volte che oggetto della vendita è un immobile locato da un conduttore che ha promesso di rilasciarlo entro una certa data e quando l’immobile si trova in pessime condizioni ed i venditori hanno intenzione di vendere l’immobile lo stato in cui si trova con essezione da ogni e qualsiasi responsabilità. Il modulo prevede un’esenzione totale di responsabilità a carico dei venditori per tutti i vizi e difetti che possa presentare l’immobile, che dovranno essere preventivamente verificati dall’acquirente, anche mediante un proprio tecnico. Vi è previsione, inoltre, dello scioglimento automatico del contratto qualora il conduttore non rilasci l’immobile per la data promessa, con obbligo del venditore di esclusivamente le somme ricevute.-
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  • Nº 5444
    Data 31/03/2021
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    IL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NON E' ESCLUSO DAL TEMPO TRA LA VISITA E LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE E DAL FATTO CHE L'IMMOBILE E' STATO INTESTATO AD UN SOGGETTO DIVERSO, SE LEGATO A QUELLO A CUI ERA STATO PROPOSTO. SENT. VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – TRIB. SA
    Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare marzo 2021. In questo caso il tribunale di Salerno, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha statuito il seguente principio: PRINCIPIO: il diritto del mediatore alle provvigioni non resta compromesso dal tempo intercorso tra la visita e la conclusione dell’affare e dalla circostanza che il contratto preliminare sia stato stipulato da un soggetto diverso, allorquando questo sia legato da rapporto di parentela con l’acquirente finale, che è lo stesso che aveva effettuato la visita e che era stato messo in relazione con l’affare dal mediatore. Più precisamente ha sancito testualmente quanto segue: “Dunque, il semplice decorso del tempo con l’intervento comunque del padre della ….. che concludeva un preliminare per poi avvenire il trasferimento dell’immobile proprio a favore di colei che lo aveva visitato non sono idonee a provare alcuna interruzione del nesso causale, dovendosi così riconoscersi che la vendita fu conclusa per mezzo dell’attività dell’agenzia che come tale ha diritto al compenso”.-
    € 49,00
  • Nº 5445
    Data 31/03/2021
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    IL PROPRIETARIO DEL SINGOLO APPARTAMENTO NON È LEGITTIMATO A RICHIEDERE IL RISARCIMENTO PER I VIZI E DIFETTI ESISTENTI ALLE PARTI CONDOMINIALI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA TRIBUNALE SANTA MARIA CAPUA VETERE MARZO 2021
    Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Salerno, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona. I PRINCIPIO: il proprietario del singolo appartamento non è legittimato a richiedere il risarcimento dei danni sussistenti alle parti condominiali: In punto il giudice ha stabilito testualmente quanto segue: “Quanto poi alle doglianze risarcitorie per i lavori non a regola d’arte relativi all’appartamento di parte attrice, il ctu, alle cui consulenza per congruità e correttezza dei rilievi ci si riporta integralmente, ha in primo luogo escluso dal computo le doglianze inerenti i beni condominiali per i quali non sussiste legittimazione da parte attorea comprendendovi le spese , peraltro sostenute dai condomini, per il cancello e quelle relative ai muri e pareti condominiali”. II PRINCIPIO: La domanda è correttamente formulata nel momento in cui le doglianze siano esattamente indicate senza necessità che il danno sia precisamente determinato. In particolare il giudice ha detto che: “Con riguardo al caso di specie, parte attrice ha esattamente indicato le doglianze inerenti sia gli inadempimenti degli obblighi di parte venditrice sia i danni da infiltrazioni, avendo formulato domanda di riduzione del pagamento del prezzo in ragione degli obblighi inadempiuti in quella sede assunti e di risarcimento dei danni da infiltrazioni, non essendo all’uopo necessario che la quantificazione del danno avvenisse, sussistendo tutti gli estremi perché controparte, come avvenuto, si difendesse in ordine alle doglianze di controparte, dal momento che l’onere di determinazione dell’oggetto della domanda è validamente assolto anche quando l’attore ometta di indicare esattamente la somma pretesa dal convenuto, a condizione che abbia però indicato i titoli posti a fondamento della propria pretesa, ponendo in tal modo il convenuto in condizione di formulare le proprie difese”.
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  • Nº 5447
    Data 31/03/2021
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    IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI DEL MOMENTO IN CUI VI È UN LEGAME TRA I SOGGETTI A CUI L’AFFARE FU PROPOSTO E QUELLI CHE POI LO HANNO CONCLUSO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA-TRIBUNALE SANTA MARIA CAPUA VETERE MARZO 2021
    Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Salerno, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona. I PRINCIPIO: Il mediatore ha diritto alle provvigioni del momento in cui vi è un legame tra i soggetti a cui l’affare fu proposto e quelli che poi lo hanno concluso. In particolare il giudice ha statuito che: “Secondo l’insegnamento della Suprema Corte, in tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto (Cass. civ., Sez. III, 03/04/2009, n. 8126)”. II PRINCIPIO: l’agente immobiliare deve solo provare la fonte del suo diritto limitandosi a dichiarare che non è stato pagato e spetterà alla controparte la prova e dell’infondatezza della pretesa di pagamento. Il giudice ha statuito in proposito testualmente quanto segue: “il creditore deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della altrui pretesa, costituito dall'avvenuto esatto adempimento (Cass. civ., Sez. Unite, 06/04/2006, n. 7996).” III PRINCIPIO: la conclusione di un contratto preliminare può avvenire anche mediante lo scambio di una proposta e di una accetazione. In particolare il giudice ha detto testualmente che: “Va aggiunto che in tema di stipulazione del contratto, anche preliminare, il requisito della forma "ad substantiam" è soddisfatto anche mediante scritti non contestuali, non essendo indispensabile la compresenza fisica delle parti stipulanti, nè l'adozione di particolari formule sacramentali, bensì sufficiente che dal contesto documentale complessivo sia desumibile l'incontro della volontà delle parti, costituito da una proposta e dalla relativa accettazione, dirette a contrarre il vincolo giuridico "de quo".”
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  • Nº 5438
    Data 26/03/2021
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    VA ESCLUSA LA RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE E RICONOSCIUTO IL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI, LADDOVE L’ACQUIRENTE, DOPO AVER CONOSCIUTO LA CIRCOSTANZA CHE ASSUME NON RIFERITA, ABBIA COMUNQUE COMPRATO L’IMMOBILE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – NOLA 2021
    Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Santa Maria Capua Vetere, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha statuito i seguenti principi: PRIMO PRINCIPIO: Il mandato da una delle parti non esclude che l’attività rientri nella mediazione, e che debba essere quindi regolamentato secondo le norme sulla mediazione, anche in ordine alle provvigioni. La circostanza che il mediatore abbia agito su incarico di una delle parti, non esclude che tale attività sia da inquadrarsi nell’ambito della mediazione, come disciplinata dall'art 2, comma quarto, della legge n. 39 del 1989, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, in quanto non muta la natura mediatoria dell'attività svolta ove riconosciuta od oggettivamente riconoscibile come tale dall'altra parte. La mediazione, infatti, non dipende dalla perfetta equidistanza, sia originaria che successiva, del mediatore da entrambe le parti, né il requisito di terzietà del mediatore è frutto d'un giudizio di valore formulabile ex post sulla condotta da lui tenuta (giudizio, del resto, non compatibile con la tecnica qualificatorio-sussuntiva della fattispecie). Al fine di marcare l'autonomia del mediatore dall'una e dall'altra parte, il requisito di terzietà è espresso per lo più dalla giurisprudenza di questa Corte col richiamo a concetti quali –imparzialità - o - neutralità" rispetto ai soggetti posti in relazione tra loro in vista dalla conclusione dell'affare”. Ragion per cui tale attività resta regolata dalle norme sulla mediazione, anche in ordine all’insorgenza del diritto alle provvigioni. SECONDO PRINCIPIO: Va scusa la responsabilità del mediatore ex articolo 1759 c.c. quando la circostanza omessa non sia decisiva ai fini della valutazione e della sicurezza dell’affare. Va esclusa la responsabilità del mediatore ex articolo 1759, laddove la parte che assuma di non essere stata informata di una determinata circostanza, non solo non fornisca la prova certa di tale omissione, ma poi abbia comunque acquistato dopo essere venuta a conoscenza della circostanza di cui denunzia omissione, dimostrando così che non si tratta di una circostanza decisiva ai fini della valutazione e sicurezza dell’affare. TERZO PRINCIPIO: Anche laddove si eccepisca l’intervento di altri mediatori nella conclusione dell’affare, deve essere esclusa la suddivisione della provvigione ex articolo 1758 c.c., laddove la parte tenuta non dimostri il contributo causale dell’intervento degli altri mediatori: La circostanza che nell’atto notarile di compravendita vi è espresso riferimento all’opera di intermediazione espletata da altra società, non esclude il diritto del primo mediatore alla provvigione, atteso che per giurisprudenza costante l’attività prestata dal secondo mediatore non interrompe automaticamente il nesso di causalità tra l’attività del primo e la conclusione dell’affare (Cass. n. 869 del 16.1.2018). Né tantomeno detta circostanza, peraltro espressamente prevista dall’art. 1758 c.c., può in qualche misura modificare nel caso di specie la misura della provvigione da corrispondere, in quanto dall’atto di compravendita non è dato evincere il contributo causale apportato dal secondo mediatore, né esso è stato allegato e provato dai convenuti nel corso del giudizio.
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    Nº 5440
    Data 26/03/2021
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    L'offerta della prelazione (denunciatio) al conduttore, non fa scattare il relativo diritto di prelazione, ove non ci siano i presupposti di legge (Cassazione civile, sez. VI, 28 Agosto 2020, n. 17992)
    La circostanza che il locatore abbia offerto la prelazione notificando la denunciatio non fa scattare il diritto del conduttore alla prelazione, ove non ci siano tutti gli altri presupposti di legge. Da ciò discende che ove il conduttore aderisca all'offerta e pretenda di ottenere il trasferimento forzoso della proprietà, la sua domanda non può essere accolta ove risulti che i presupposti per l'insorgenza di tale prelazione nel caso di specie non sussistevano
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  • Nº 5439
    Data 26/03/2021
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    L'ACQUIRENTE NON HA DIRITTO AD AGIRE CONTRO L'AGENZIA, QUANDO LA MEDIAZIONE È INTERVENUTA CON UN DIVERSO SOGGETTO (CASO IN CUI LA PROPOSTA DI ACQUISTO È STATA FIRMATA DA UN SOGGETTO DIVERSO) SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA TRIBUNALE SALERNO 2021
    sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio daragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di salerno, accogliendo la tesi difensiva proposta dallo studio daragona-legali associati ha riconosciuto la carenza di legittimazione della acquirente ad agire in confronto all'agenzia immobiliare, in quanto il rapporto di intermediazione era intervenuto con un soggetto diverso, ovvero con la società che aveva sottoscritto la proposta di acquisto e di successivo contratto preliminare. La sentenza, inoltre, si presenta estremamente interessante per la parete in cui è stata ritenuta la validità della compravendita, nonostante una parte significativa dell'immobile sia stato oggetto di un annullamento della concessione edilizia in sanatoria. Il giudice ha ritenuto, infatti, che la vednita non è nulla ex art. 46 del DPR 380/11 e degli artt. 17 e 40 L. 47/85., in quanto una concessione iniziale In ogni caso vi era, per cui trova applicazione il principio, come sancito dalle sezioni della cassazione Suprema Corte (SS. UU. N. 8230/19 cui si è uniformata la n. 538/20), che abusi marginali non incidono sulla validità della compravendita, soprattutto laddove, come nel caso di specie, l'acquirente aveva espressamente escluso qualsiasi responsabilità del venditore qualora risultassero profili di irregolarità.-
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    Nº 5442
    Data 26/03/2021
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    La mancanza del certificato di agibilità non legittima il recesso dell'acquirente ove sia stato ottenuto successivamente alla stipula dell'atto pubblico (Cassazione civile, sez. II, 13 Agosto 2020)
    Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni (Cass. 6548/2010). Così che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio (Cass. 6548/2010, Cass. 16918/2019).
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    Nº 5441
    Data 26/03/2021
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    Contratto transitorio
    Il classico contratto di affitto prevede la durata 4+4, ossia una durata di 4 anni rinnovabile per altri 4. Ma le esigenze di locatori e inquilino possono essere diverse: per esempio puoi aver bisogno di vivere in una città per un solo mese, oppure due oppure sei mesi.....
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  • Nº 5437
    Data 25/03/2021
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    MODULO - CLAUSOLA PER PROPOSTA DI ACQUISTO E CONTRATTO PRELIMINARE IN CASO DI VENDITA DI IMMOBILE LOCATO CON PREVISIONE DEL RILASCIO DA PARTE DEL CONDUTTORE E RISOLUZIONE AUTOMATICA IN CASO DI MANCATO RILASCIO
    Quando deve essere utilizzato? La clausola deve essere utilizzata tutte le volte che si vende un immobile locato ed il conduttore ha promesso di rilasciare l’immobile una certa data ma non vi è alcuna garanzia che tanto avvenga effettivamente. La clausola prevede che in caso di mancato rilascio entro la data prevista è il contratto si intenderà automaticamente risolto con diritto dell’acquirente ad ottenere la restituzione delle somme pagate.- CLAUSOLA FORTEMENTE RACCOMANDATA
    € 60,00
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    Nº 5436
    Data 25/03/2021
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    Responsabilità disciplinare del notaio per illecita concorrenza mediante riduzione degli onorari
    In tema di responsabilità disciplinare del notaio per illecita concorrenza mediante riduzione degli onorari, il requisito della non occasionalità, richiesto dall'art. 147, comma 1, lett. b), della l. n. 89 del 1913, è compatibile anche con una collocazione temporale degli illeciti confinata entro un periodo inferiore all'anno, non dovendo necessariamente sussistere un rapporto di adeguata proporzione tra il numero delle pratiche illecite.......
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  • Nº 5435
    Data 24/03/2021
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    MODULO - MODELLO CONTRATTO DI LOCAZIONE NON ABITATIVO AD USO TRANSITORIO
    Quando va utilizzato? Deve essere utilizzato tutte le volte che il conduttore abbia motivi di transitorietà che giustificano una durata del contratto inferiore a quella ordinaria prevista per legge di 6 + 6. Attenzione il motivo di transitorietà deve essere espressamente indicato nel contratto ed è meglio che sia anche comprovato da documentazione allegata, per quanto l'allegazione non è obbligatoria
    € 60,00
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