SBLOCCA-ITALIA Compra - affitta: le regole per la deduzione.-

La legge di conversione del decreto Sblocca Italia modifica le regole per fruire della nuova deduzione del 20% sull’acquisto di immobili da destinare alla locazione. In particolare, l’acquisto agevolato riguarda le unità immobiliari di nuova costruzione invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione, ovvero che abbiano formato oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo.-

L’art. 21, D.L. 133/2014, c.d. Sblocca Italia, ha introdotto una nuova agevolazione fiscale a favore delle persone fisiche, non esercenti attività commerciali, che acquistano dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, immobili residenziali da destinare alla locazione per una durata minima di 8 anni. Sul piano oggettivo, all’esito delle modifiche introdotte in fase di conversione del decreto, è stato precisato che l’acquisto agevolato riguarda le unità immobiliari di nuova costruzione invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione, ovvero che abbiano formato oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo. L’agevolazione, inoltre, è stata estesa anche agli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari che rientrino nel perimetro di applicazione dell’incentivo. In particolare, il beneficio consiste in una deduzione IRPEF dal reddito complessivo pari al 20% della spesa sostenuta nel limite massimo di 300.000 euro. Tale deduzione spetta anche in relazione alle spese sostenute per la costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori; in tal caso le spese di costruzione su cui calcolare la deduzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavor

Le condizioni per beneficiare della deduzione.-

Per beneficiare della deduzione è necessario che l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo. In particolare, la legge di conversione ha previsto che il diritto alla deduzione non viene meno laddove, per motivi non imputabili al locatore, il contratto si risolva prima del decorso del suddetto periodo e ne sia stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto. Come si è anticipato, l’unità immobiliare da destinare alla locazione deve avere destinazione residenziale; inoltre l’abitazione non deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. L’agevolazione è altresì preclusa con riferimento alle unità ubicate nelle zone omogenee di classe E, ossia destinate a usi agricoli. Un altro importante requisito previsto dalla normativa concerne il livello di prestazione energetica dell’immobile, il quale deve necessariamente avere una certificazione di classe A o B.

Per beneficiare della deduzione è comunque necessario che il canone di locazione pattuito non sia superiore:

- a quello “concordato” sulla base degli accordi definiti in sede territoriale, ai sensi dell’art. 2, comma 3, legge n. 431/1998;

- al minore importo tra il canone definito in ambito locale per gli alloggi di edilizia “convenzionata” - in virtù della convenzione di cui all’art. 18, D.P.R. n. 380/2001 - e quello stabilito in ambito comunale per l’edilizia “a canone speciale” ai sensi dell’art. 3, comma 114, legge n. 350/2003.

Infine, per beneficiare della deduzione fiscale non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra il locatore e il conduttore delle predette unità immobiliari. La mancanza di uno o più dei suddetti requisiti comporta la decadenza immediata dai benefici e la ripresa a tassazione delle somme indebitamente dedotte, ai sensi dell’art. 36-ter, D.P.R. n. 600/1973. La legge di conversione ha poi previsto che la deduzione è riconosciuta anche qualora l’immobile acquistato sia ceduto in usufrutto a soggetti giuridici, pubblici o privati, operanti da almeno dieci anni nel settore degli alloggi sociali, a patto che sia mantenuto il vincolo alla locazione. In tale circostanza, il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non deve eccedere le soglie massime dei canoni determinati in base ai criteri in precedenza illustrati.

Deduzione da ripartire in 8 anni

Sul piano operativo, la deduzione deve essere ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione. Considerando che il tetto alla deduzione è pari a 60.000 euro (ossia il 20% di 300.000 euro), la quota massima deducibile per periodo d’imposta ammonta a 7.500 euro. Il provvedimento demanda a un successivo decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministero dell’Economia, il compito di definire le modalità attuative della disciplina. Per espressa previsione normativa, la deduzione in oggetto non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.