Quesiti
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Nº 5015Data 08/03/2019Downloads: 13PARERE N. 835: SE IN MERITO AL MANCATO RINNOVO DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE, CON SCADENZA IN DATA 01.01.2019, LA SCRITTURA DI RISOLUZIONE CONSENSUALE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ALLA SCADENZA NATURALE DEI SEI ANNI E' SOGGETTA A REGISTRAZIONE.-
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Nº 776Data 17/10/2018Downloads: 9PARERE N. 814 : SE PER LA STIPULA DI UN CONTRATTO DI GESTIONE PER UNA STRUTTURA TURISTICO ALBERGHIERA (RTA) E' SUFFICIENTE LA MAGGIORANZA DEL CONDOMINIO
Nell’ambito delle residenze turistico alberghiere (RTA) gestite in forma condominiale, la stipula di un nuovo contratto di gestione di un’attività alberghiera, (che riguarda ogni appartamento singolarmente) con il gestore, è valido per tutti e per essere modificato, posta la sua natura contrattuale, necessita del consenso di tutti i proprietari. In questo caso è dunque necessaria l’unanimità, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica. La disciplina condominiale, cui agli art. 1117 ss cc, di conseguenza, verrà applicata...parere integrale su download..€ 100,00 -
Nº 768Data 04/10/2018Downloads: 4PARERE N°815: SE IL MEDIATORE CHE PROCEDA ANCHE ALL'INCASSO DEL CANONE NELLE LOCAZIONI BREVI (INFERIORI A 30 GIORNI) PUO' LIBERARSI DELL'OBBLIGO DI LEGGE DI VERSARE LA TASSA DI SOGGIORNO E FARLA RICADERE SUI PROPRIETARI?
La risposta al quesito non può che essere espressa in termini negativi, seppur con formula dubitativa stante la mancanza di precedenti specifici.- La normativa in materia si esprime con una formulazione univoca che attribuisce l’onere di esazione della tassa di soggiorno a colui il quale riscuote il canone di locazione.- L’art. 4, comma 5°ter L.96/2017 detta testualmente che: “Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, e' responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonche' degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale. ))” Vi è da credere che questa norma in mancanza di precedenti analoghi in senso contrario sia inderogabile.- Da ciò discende che anche se le parti si accordano in senso contrario sarà ....clicca su download€ 30,00 -
Nº 767Data 04/10/2018Downloads: 53PARERE N°817: CANONE RAI. UNA ATTIVITA' COMMERCIALE CHE E' IN POSSESSO DI TELEVISORI, MA NON LI USA PER LA RICEZIONE DI TRASMISSIONI TELEVISIVE, NON TENENDOLI NEPPURE ALLACCIATI ALLE ANTENNE, E' TENUTA AL PAGAMENTO DEL CANONE RAI?
L’Agenzia delle Entrate non ha adottato un comportamento univoco in ordine alle richieste di pagamento del canone Rai pervenute dalla RAI-Radio Televisione Italiana Spa e la legge emanata negli ultimi anni risulta contraddittoria e lacunosa in molti punti. Il destinatario della suddetta raccomandata non sarà costretto a pagare il bollettino se riuscirà a dimostrare di non utilizzare il televisore per l’ attività lavorativa. Il televisore dovrà essere sprovvisto di sintonizzatore e privo di collegamento ai canali televisivi.€ 100,00 -
Nº 765Data 24/09/2018Downloads: 9PARERE N°790/B: IN UNA COMPRAVENDITA NON ABITATIVA, SE LE PARTI PER SOTTRARSI AGLI ONERI FISCALI DISCENDENTI DALLA TASSAZIONE SUL PREZZO EFFETTIVO, TRASFERISCONO L'IMMOBILE MEDIANTE ACCORDO DI MEDIAZIONE PER INTERVENUTA USUCAPIONE, A QUALI RISCHI CORRONO
La risposta al presente quesito non può che essere NEGATIVA.- Oggi, a seguito delle riforme introdotte dal decreto del fare (L. 98/2013), il legislatore ha risolto in nuce il problema dell’accesso alla pubblicità nei registri immobiliari del verbale di accordo raggiunto in sede di mediazione in materia di usucapione, prevedendone espressamente la trascrivibilità. Tale procedura comporta il trasferimento della proprietà, ma ciò nel caso di specie non esonera il proprietario dell’immobile...parere integrale su download€ 30,00 -
Nº 763Data 19/09/2018Downloads: 4PARERE N°791: IL BENE SU CUI È STATO COSTITUITO UN FONDO PATRIMONIALE, ALLA MORTE DI UNO DEI CONIUGI È AGGREDIBILE DAI CREDITORI?
Alla domanda non può essere data una risposta univoca.- In primo luogo occorre valutare se al decesso di uno dei coniugi, vi siano figli minori.- Ai sensi dell’art. 171 C.c., infatti, “Se vi sono figli minori il fondo dura fino al compimento della maggiore età dell'ultimo figlio. In tale caso il giudice può dettare, su istanza di chi vi abbia interesse, norme per l'amministrazione del fondo”.- Qualora, invece, non vi siano figli minori il fondo certamente si estingue, ma non è detto che l’immobile diventa aggredibile.- Occorre, infatti, valutare se l’immobile prima della costituzione del fondo era intestato al coniuge debitore o all’altro, oppure a tutti e due.- Se il titolare di detto bene è il debitore, in linea di massima, il bene si trasferisce agli eredi secondo quanto stabilito dalla legge o nel testamento e, dunque, sarà aggredibile dai creditori del defunto.- Qualora, invece, il titolare del bene è l’altro coniuge, ovvero quello estraneo al debito, ai creditori del debitore resterebbe solo la possibilità di soddisfarsi sulla quota che spetta al coniuge superstite.- Se, infine, il bene si appartiene per metà ciascuno ai due coniugi, i creditori si potranno soddisfare sulla quota del cinquanta per cento se è deceduto il debitore, sulla quota che questi riceve se deceduto è l’altro.-€ 30,00 -
Nº 721Data 27/07/2018Downloads: 19PARERE N°787: UNO STRANIERO CITTADINO DI UNO STATO COMUNITARIO NON RESIDENTE IN ITALIA PUO' ACQUISTARE UN IMMOBILE IN ITALIA?
La nostra legge consente l’acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti e diverse modalità: 1. straniero non regolarmente soggiornante: può acquistare un immobile solo se un trattato internazionale lo consente oppure se in materia esiste una condizione di reciprocità tra l'Italia e il suo Stato di appartenenza, cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa; 2. straniero regolarmente soggiornante, familiare in regola ...parere integrale su download...€ 30,00 -
Nº 687Data 23/07/2018Downloads: 31PARERE N°808: IN CASO DI VENDITA DI IMMOBILE PRIMA DI CINQUE ANNI DALL'ACQUISTO E' POSSIBILE EVITARE LA PLUSVALENZA STIPULANDO SOLO UN CONTRATTO PRELIMINARE E FISSANDO LA STIPULA DEL DEFINITIVO SOLO DOPO LA SCADENZA DEL QUINQUENNIO.
Al quesito non può che darsi risposta positiva: è infatti possibile stipulare un contratto preliminare di compravendita immobiliare prevedendo la formalizzazione del contratto definitivo dopo successivi tre anni, superando quindi il termine previsto per la tassazione della plusvalenza.-€ 30,00 -
Nº 686Data 18/07/2018Downloads: 10PARERE N°786: LA CAPARRA CONFIRMATORIA ED IL PREZZO DELLA COMPRAVENDITA POSSONO ESSERE COSTITUITI DA CAMBIALI?
La risposta alla prima domanda deve essere negativa. Come stabilito dalla Suprema Corte con la sent. del 2014, n. 13243, la caparra non può essere costituita attraverso la consegna di cambiali (“Deve escludersi che la cambiale possa considerarsi mezzo idoneo per costituire validamente una caparra, poichè ha natura di promessa di pagamento, ma non di mezzo di pagamento”). Solo l’assegno bancario costituisce valido mezzo di pagamento per la conclusione del contratto di caparra confirmatoria ex art. 1385 cod.civ., in quanto “ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell’obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l’avvenuta emissione e la consegna del titolo“. Diverso è il caso in cui le parti si accordino a pagare il prezzo della compravendita mediante cambiali. In questo caso la risposta è negativa, salvo che le parti si siano accordate in tal senso. Tale risposta la si ricava dall’interpretazione della sentenza della Cassazione civile sez. II 31 ottobre 2013 n. 2456, la quale stabilisce che non ha effetto solutorio il pagamento del prezzo della compravendita tramite la cessione di cambiali, avendo quest'ultima natura di strumento per la circolazione del credito e non di pagamento, ferma diversa statuizione fra le parti.€ 30,00 -
Nº 685Data 17/07/2018Downloads: 21PARERE N°811: CHI È TENUTO AL PAGAMENTO DELLE SPESE DI REGISTRO E DI BOLLO DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE?
La Legge n.431/98, stante l’assenza di un comma specifico, nulla prevede in merito al riparto delle spese di registro e di bollo di un contratto di locazione. Tuttavia l’art. 8 della legge n.392/1978, cd. “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, testualmente recita...parere integrale..clicca su download€ 30,00 -
Nº 683Data 16/07/2018Downloads: 35PARERE N°809:IN CASO DI IMMOBILE PRIVO DI CERTIFICATO DI ABITABILITÀ, LO STESSO PUO' ESSERE VENDUTO E/O DATO IN LOCAZIONE?
In caso di immobile privo di abitabilità, lo stesso può essere venduto o locato purché l’acquirente e/o il conduttore ne siano a conoscenza e, nonostante il difetto dell’immobile, intendano consapevolmente concludere il contratto. Diversamente, se il vizio viene taciuto, ci si può rifiutare di rogitare, chiedere la risoluzione del contratto, recedere dal contratto di locazione o chiedere la riduzione dei canoni (o del prezzo d’acquisto).€ 30,00 -
Nº 682Data 16/07/2018Downloads: 0PARERE N°804:SE IN CASO DI PROPOSTA DI ACQUISTO DI IMMOBILE IN COSTRUZIONE, IL COSTRUTTORE CHE NON HA CONSEGNATO LA POLIZZA FIDEIUSSORIA ALL'ATTO DELL'ACCETTAZIONE, PUÒ SANARE LA NULLITÀ CONSEGNANDO LA FIDEIUSSIONE SUCCESSIVAMENTE.
Ai sensi e per gli effetti del Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 la nullità del contratto per mancato rilascio della garanzia fideiussoria è originaria, non sanabile e non convalidabile, a nulla rilevando la successiva consegna della suddetta polizza. Ciò in quanto la normativa prevista dal legislatore ha come scopo la tutela del c.d. contraente debole, evitando che nel lasso di tempo intercorrente tra la stipula di un contratto preliminare e la stipula del definitivo, l’intervenuta situazione di crisi del promittente venditore possa impedire l’acquisto della proprietà da parte dell’acquirente e, al contempo, fargli perdere le somme già versate in anticipo.€ 30,00 -
Nº 662Data 16/07/2018Downloads: 8PARERE N°810: PUÒ ESSERE VENDUTO UN APPARTAMENTO FACENTE PARTE DI UN COMPLESSO DI CUI È STATO REVOCATO IL PERMESSO A COSTRUIRE CON SENTENZA IRREVOCABILE PER LOTTIZZAZIONE ABUSIVA?
La risposta al presente quesito è senza dubbio negativa.- La lottizzazione abusiva è un illecito che presuppone opere (c.d. lottizzazione materiale) o iniziative giuridiche (c.d. lottizzazione cartolare) che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle previsioni urbanistiche.- Con una sentenza penale irrevocabile, il giudice è obbligato a disporre la confisca quando accerti con sentenza definitiva il reato di lottizzazione abusiva. (Corte EDU, Grande Camera, G.I.E.M. S.r.l. ed altri c. Italia,28 giugno 2018).-€ 30,00 -
Nº 667Data 16/07/2018Downloads: 3PARERE N°796: NEL CASO DI REVOCA GIUDIZIALE DI UN AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO VIGE LA CD. PROROGATIO IMPERII?
La risposta al quesito sottoposto, seguendo l’interpretazione della Giurisprudenza di legittimità maggioritaria e più recente, è affermativa.- Invero, in tema di condominio di edifici, l’istituto della ‘prorogatio imperii' è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca, o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina, qualora il condominio stesso non provveda alla nuova nomina.- Tuttavia, non va sottovalutato quanto assunto da altro orientamento giurisprudenziale che, proprio in ipotesi di revoca giudiziale, mette in luce il possibile contrasto di interessi tra la volontà dei condomini e la prosecuzione dell’attività dell’amministratore.- In tali casi, invero, qualora l’attività dell’amministratore revocato risulti assolutamente inidonea a rappresentare l’interesse dei condomini, ed al tempo stesso non risulti raggiunto il quorum per la nomina di un nuovo amministratore, ciascun condomino ha la possibilità di rivolgersi all’autorità giudiziaria affinchè nomini con decreto un amministratore cd. giudiziale.-€ 30,00 -
Nº 684Data 16/07/2018Downloads: 0PARERE N°793:IN CASO DI CESSIONE DI QUOTE DI UNA SAS A TERZI, IL SOCIO ACCOMANDANTE PUÒ ESSERE PERSEGUITO NEL PROPRIO PATRIMONIO PERSONALE DAI CREDITORI DELLA SOCIETÀ RIMASTI INSODDISFATTI DALL'ESCUSSIONE DELLA SOCIETÀ E DEI SOCI ACCOMANDATARI?
In una società in accomandita semplice, - ove, a differenza degli accomandatari, i soci accomandanti sono responsabili solo nei limiti della quota conferita - il socio cedente rimane responsabile verso i creditori insoddisfatti solo per le obbligazioni sorte prima della cessione e nei limiti della quota conferita. La cessione del credito può essere oggetto di revocatoria ordinaria e fallimentare.€ 30,00 -
Nº 681Data 16/07/2018Downloads: 10PARERE N°803: SE L'OBBLIGO DI CONSEGNARE LA POLIZZA FIDEIUSSORIA DA PARTE DEL COSTRUTTORE SUSSISTE ANCHE IN CASO DI SOTTOSCRIZIONE DI UNA OPZIONE DI ACQUISTO CON RILASCIO DELLA CAPARRA CONDIZIONATA ALL'OTTENIMENTO DEL PERMESSO A COSTRUIRE.
Secondo quanto disposto dal Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122, seppur in assenza di specifica indicazione circa l’applicabilità di tale disciplina al caso di opzione di acquisto, quest’ultima sembra rientrare nel presupposto contrattuale richiesto da tale norma. Ciò premesso, occorre sottolineare che una opzione concessa dal costruttore/venditore che non percepisca somme e che tenda alla formazione di un contratto definitivo avente ad oggetto un edificio in corso di costruzione (ma che anteriormente al contratto definitivo risulterà "costruito") non deve essere accompagnata da fideiussione. Sono parimenti esclusi dalla disciplina di tutela i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o il provvedimento abilitativo e per i quali, pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente venditore, ma non ancora presentato ai competenti uffici (cd. vendite sulla carta). La consegna della fideiussione è invece imprescindibile se sia l'acquirente a dare un'opzione al venditore, il quale pure incassi somme anteriormente al trasferimento della proprietà dell'edificio da costruire.€ 30,00 -
Nº 672Data 16/07/2018Downloads: 3PARERE N°795: IN QUALI RESPONSABILITÀ INCORRE IL GUARDIANO DEL TRUST NEL CASO IN CUI IL TRUSTEE VOGLIA ALIENARE UN IMMOBILE? CHE TIPO DI TUTELE POSSONO ESSERE APPRESTATE?
Le funzioni del Guardiano (protector) nel rapporto col Trustee (fiduciario) sono predefinite in parte dal Disponente (settlor) nell’atto di Trust, ed in parte sono stabilite dalla legge prescelta per regolare il Trust.- Il Guardiano è il supervisore del Trust, ed ha la funzione di controllare il Trustee affinchè nella gestione dell’atto vengano perseguiti gli interessi del disponente e del beneficiario, e quindi lo scopo del Trust.- Nel caso di cui trattasi, il Guardiano può manifestare la contrarietà dell’atto all’interesse del beneficiario emettendo un parere negativo che, nel rispetto della propria funzione, può essere vincolante.-€ 30,00 -
Nº 670Data 16/07/2018Downloads: 8PARERE N°790/A:PER IL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON ABITATIVA STIPULATO IN FORMA VERBALE QUALE DISCIPLINA SI APPLICA IN MATERIA DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO?
La risposta al presente quesito si ricava dalla legislazione speciale afferente la locazione di immobili, in particolare la normativa di carattere tributario.- Vi è da premettere che si considera ormai superato il principio di non interferenza tra la normativa tributaria e quella civile.- Sulla base di tale premessa, si prevede nel nostro ordinamento l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione, anche in forma verbale, ad uso diverso dall’abitativo, pena la nullità.- In ragione della interferenza che viene a realizzarsi, è previsto un meccanismo sanante per i casi in cui sia violato siffatto obbligo.- Infatti, la mancata registrazione dei contratti di locazione produce la nullità degli stessi, e la registrazione tardiva sana tale nullità con effetti ex tunc.-€ 30,00 -
Nº 675Data 16/07/2018Downloads: 4PARERE N°812: IL LOCATORE DI UN FONDO RUSTICO PUÒ RECEDERE ANTICIPATAMENTE DAL CONTRATTO DI AFFITTO PER VENDERE LO STESSO FONDO AD UN SOGGETTO TERZO O DEVE ATTENDERE LA SCADENZA NATURALE DEL CONTRATTO STESSO?
La risposta al presente non può che essere negativa.- Le norme sui contratti agrari, contenute nella L.203/82, prevedono espressamente che non è data facoltà di recesso anticipato al locatore. Piuttosto, il locatore può inibire la prosecuzione del contratto inviando disdetta, almeno un anno prima della naturale scadenza, mediante apposita comunicazione resa a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento.- Neppure la risoluzione del contratto di locazione sarebbe una strada praticabile per siffatto locatore dal momento che presupposto necessario per l’esercizio del predetto strumento è l’inadempimento dell’affittuario.-€ 30,00 -
Nº 676Data 16/07/2018Downloads: 11PARERE N°794:LOCAZIONE COMMERCIALE, QUALI RISCHI PER IL LOCATORE?
Certamente deve dirsi sussistente la possibilità di stipulare un contratto di locazione con due o più conduttori (quand’anche titolari di due attività distinte ai fini dell’installazione della propria sede amministrativa). Neppure possono ascriversi a tale contratto dei predicati negativi o di particolare rischio per il conduttore. Nondimeno, potrà sottacersi la peculiarità dell’atteggiarsi di alcuni istituti giuridici, quali il vincolo della solidarietà nell’ambito della corresponsione del canone, e la parzialità del recesso di uno dei conduttori, quali modalità caratterizzanti la disciplina negoziale. Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1292 c.c. “l’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri”. Tale solidarietà può essere pattiziamente eliminata, in quanto l’art. 1294 c.c. dispone che “i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”. Ora, alla luce di quanto sopra, deriva che in caso di inadempimento di uno dei conduttori, il locatore, a ragione, chiederà il pagamento dell’intero canone al secondo conduttore e, nella malaugurata ipotesi di rifiuto a tal versamento, può legittimamente procedere allo sfratto di entrambi i conduttori. Invece, in caso di recesso di uno dei conduttori accadrà che: il recedente dovrà dare congruo preavviso e, fino a quel momento, sarà tenuto al pagamento del canone, a meno che non venga subito trovato un nuovo conduttore; decorso tale lasso di tempo, il secondo conduttore, in virtù della suddetta solidarietà, sarà tenuto a corrispondere l’intero canone.€ 30,00 -
Nº 661Data 13/07/2018Downloads: 25PARERE N°799: PER LE LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO E' NECESSARIA L'ATTESTAZIONE DI UN'ORGANIZZAZIONE FIRMATARIA DELL'ACCORDO TERRITORIALE SE QUESTO E' PRECEDENTE AL D.M. 16.01.2017?
La risposta al presente quesito non può che essere negativa.- L’ultimo intervento normativo in materia di realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato è il decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017.- Il legislatore infatti ha previsto che gli accordi territoriali, che fissano i canoni di riferimento per le locazioni di immobili in una determinata circoscrizione territoriale, stabiliscano le modalità di attestazione di conformità da effettuarsi con l’intervento di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo.- L’obbligatorietà dell’attestazione trova una duplice eccezione: in riferimento ai contratti di locazione stipulati prima del D.M. 16 gennaio 2017 e in riferimento ai contratti stipulati “successivamente” al richiamato D.M., ma in Comuni in cui non risultano stipulati accordi territoriali che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto.-€ 30,00 -
Nº 647Data 21/06/2018Downloads: 21PARERE N°801: QUANDO SI CONFIGURA L'ABUSO DEL BENEFICIO FISCALE CD. PRIMA CASA?
Stante l’assenza di una norma che imponga espressamente un limite massimo al numero di operazioni commerciali finalizzate all’acquisto di immobili usufruendo delle agevolazioni cd. prima casa, è astrattamente legittima la reiterazione nel tempo delle suddette operazioni, previo rispetto dei requisiti normativamente richiesti.- In concreto, però, il periodico avvicendarsi di operazioni di compravendita immobiliare con contestuale beneficio fiscale cd. di prima casa, può determinare un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, con conseguente individuazione delle suddette operazioni come sostanzialmente elusive ai sensi del D.P.R. n. 600 del 1973, art. 37 bis (abuso del diritto). In virtù di tale norma, l’Amministrazione finanziaria disconosce i vantaggi tributari conseguiti mediante atti, fatti o negozi privi di valide ragioni economiche, e diretti ad aggirare le disposizioni dell’ordinamento tributario al fine di ottenere imposizioni fiscali ridotte, con conseguente applicazione delle imposte determinate in base alle disposizioni eluse, al netto di quelle dovute per effetto del comportamento inopponibile all’Amministrazione.€ 30,00 -
Nº 646Data 21/06/2018Downloads: 8PARERE N°798: QUANDO L’AMMINISTRAZIONE COMUNALE È VINCOLATA AD OTTEMPERARE AL PREVENTIVO PARERE FAVOREVOLE DELLA SOPRINTENDENZA PRIMA DI RILASCIARE UNA CONCESSIONE EDILIZIA?
Il parere reso dalla Soprintendenza nell’ambito della procedura per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica ex art. 146 del D.lgs. n. 42 del 2004 è da considerarsi obbligatorio e vincolante per l’Amministrazione Comunale, “tanto da costituire atto distinto e presupposto della concessione o degli altri titoli legittimanti l'intervento edilizio” (Cons. Stato Sez. V, 23/02/2018, n. 1146). L’efficacia vincolante del parere della Soprintendenza viene meno nel caso in cui sia reso oltre il termine perentorio di 60 giorni dalla ricezione della proposta di autorizzazione paesaggistica: in tale caso, infatti, “l’Amministrazione competente provvede comunque sulla domanda di autorizzazione” (art. 146, comma 9).-€ 30,00 -
Nº 645Data 19/06/2018Downloads: 34PARERE N°797:SE I VENDITORI IN UN PRELIMINARE SONO TRE, LA CAPARRA GLI DEVE ESSERE VERSATA CON TRE ASSEGNI DIVERSI?
Per estinguere il debito che presenta una pluralità di creditori, si può soddisfare in solido uno solo di essi, previa specifica previsione legale o consensuale. L’intera somma può dunque essere versata con un unico assegno ad un solo creditore, poiché trattasi di obbligazione solidale attiva scaturente da medesimo titolo negoziale.€ 30,00 -
Nº 640Data 05/06/2018Downloads: 41PARERE N°789: SE NEL PRELIMINARE NON È STATA RIPORTATA LA DATA DI STIPULA DELL'ATTO DEFINITIVO, CHI COME E QUANDO PUÒ DETERMINARLA? COME SI POTRÀ DEFINIRE UNA SCADENZA?
La mancata indicazione delle data di stipula del contratto definitivo non comporta l’invalidità del contratto preliminare, in quanto tale requisito non rientra tra gli elementi essenziali del contratto. In tal caso si potrà ricorrere, in via suppletiva, a quanto disposto dall’art. 1183 c.c. rubricato “Tempo dell’adempimento” il quale al I° comma stabilisce che “Se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente. Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice”.€ 30,00 -
Nº 641Data 05/06/2018Downloads: 14PARERE N°788: SE IL CONDUTTORE, DOPO AVER AFFITTATO UN IMMOBILE ANTICO, SCOPRE CHE GLI IMPIANTI NON SONO A NORMA, PUO' CHIEDERE LO SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO?
Il conduttore, avendo preso in locazione un immobile di antica costruzione ed essendo dunque facilmente riconoscibile la vetustà dello stesso, non può chiedere lo scioglimento del contratto qualora venisse a conoscenza che gli impianti elettrici non sono a norma e privi di messa a terra. Ciò in quanto la conformità deve essere valutata rispetto all’epoca di costruzione e non rispetto alle norme vigenti al momento della locazione. Tuttavia, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1609 c.c., la regolarizzazione dell’impianto grava in capo al locatore. Ciò in quanto tale tipo di regolarizzazione non rientra tra quelle che dottrina e giurisprudenza indicano come “piccole riparazioni” a carico del conduttore.€ 30,00 -
Nº 623Data 23/04/2018Downloads: 33PARERE N°776/B : GLI EREDI LEGITTIMI, ESCLUSI DALLA SUCCESSIONE DI UN IMMOBILE VENDUTO, POSSONO AGIRE NEI CONFRONTI DELL’ACQUIRENTE?
La risposta è affermativa nel senso che l’erede pretermesso potrà agire anche nei confronti dell’acquirente il quale potrà salvare i suoi diritti solo fornendo la prova rigorosissima di aver contratto in assoluta buona fede, che allorquando ha acquistato l’erede apparente aveva precedentemente trascritto il suo acquisto e non vi era alcuna trascrizione relativa alle pretese dell’erede effettivo.- In ogni caso l’acquisto dall’erede apparente sarà definitivamente salvo se....parere integrale cliccando su download...€ 30,00 -
Nº 622Data 23/04/2018Downloads: 8PARERE N° 776/A: SE L'ADOTTANTE MUORE PRIMA CHE SIA COMPLETATO IL PROCESSO DI ADOZIONE, L’ADOTTATO HA DIRITTO A SUCCEDERGLI QUALORA L'ADOZIONE SIA PORTATA A COMPIMENTO DAL CONIUGE SUPERSTITE ANCHE PER CONTO DI QUELLO PREMORTO?
La risposta è certamente affermativa, nel senso che l’adozione può essere proseguita anche ad istanza del coniuge del preadottante deceduto in favore di entrambi i coniugi.- In tal caso l’adozione si perfeziona in favore del coniuge deceduto a far data dal suo decesso.- Da ciò discende che l’adottato succede al coniuge deceduto anche se questi è morto prima del perfezionamento del procedimento d’adozione.- Tanto esclude, ex art. art.567 – 570 C.c., che.... per il parere integrale clicca su downloand....€ 30,00 -
Nº 621Data 19/04/2018Downloads: 5PARERE N°774: SE UN IMMOBILE CROLLA ALLORQUANDO SONO PASSATI TRE ANNI DALL'ACQUISTO, L'ACQUIRENTE HA ANCORA DIRITTO DI RIVALERSI IN CONFRONTO AL VENDITORE?
Non è possibile intentare l’azione di garanzia per evizione prevista dagli artt. 1490 e ss. c.c., nel caso in cui sia decorso più di un anno dalla consegna dell’immobile, anche nel caso in cui la scoperta di tali vizi sia avvenuta in un momento successivo.- Infatti, consolidata giurisprudenza sostiene che “l’azione del compratore per far valere la garanzia si prescrive in ogni caso nel termine di un anno dalla consegna del bene venduto, indipendentemente dalla scoperta dei vizi”.-€ 30,00 -
Nº 620Data 13/04/2018Downloads: 30La Provvigione è dovuta anche se l’affare è concluso da persone diverse?
A norma dell'art. 1755 cod. civ., il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Nel caso in cui l'affare sia concluso tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, è ugualmente dovuta la provvigione in favore del mediatore? A questa domanda risponde la Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, con la sentenza 16 marzo 2018, n. 6552.download riservato - non acquistabile -
Nº 618Data 11/04/2018Downloads: 20PARERE N. 781: IN CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE ABITATIVO PER IL QUALE NON E' POSSIBILE USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA, E' POSSIBILE COMUNQUE USUFRUIRE DEL SISTEMA PREZZO-VALORE?
Il sistema del prezzo-valore si applica alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) che..........€ 30,00 -
Nº 617Data 06/04/2018Downloads: 0PARERE N. 773 iL PROPRIETARIO DI UN TERRENO CHE INTENDA CONCEDERLO IN GODIMENTO AD UN TERZO, IL QUALE LO ADIBIRA' A PARCHEGGIO CORRISPONDENDO UNA CIFRA FISSA ED UNA IN PERCENTUALE AGLI UTILI PRODOTTI, CHE TIPO DI CONTRATTO DOVRA' SOTTOSCRIVERE?
Il contratto con il quale il proprietario di un terreno concede lo stesso in godimento ricevendo come contraltare il pagamento di un canone fisso e un’ulteriore percentuale in base al numero delle autovetture che vi vengono parcheggiate, rientra nell’ambito del contratto di€ 30,00 -
Nº 616Data 30/03/2018Downloads: 15PARERE N. 778/A: LA COSTITUZIONE DI UNA SERVITU' DI PASSAGGIO IMPLICA AUTOMATICAMENTE ANCHE IL DIRITTO DI ALLACCIARSI ALLE UTENZE?
La possibilità di allacciarsi alle utenze deve essere volontariamente ed espressamente prevista dal proprietario del c.d. fondo servente all’interno dell’atto costituente la servitù. In mancanza di tale previsione......€ 30,00 -
Nº 615Data 28/03/2018Downloads: 46SE IL PREZZO SUL ROGITO È PIÙ BASSO DEL COMPROMESSO CHE RISCHIO?
Nel caso di vendita immobiliare, cosa si rischia nei confronti del fisco quando il prezzo di acquisto riportato sul contratto preliminare è più alto di quello indicato invece nel contratto definitivo? Immagina di voler acquistare una casa e di accordarti con il venditore per un prezzo. Firmate così il preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso, e vi accordate in quella sede per la data di firma del rogito davanti al notaio: si tratta di qualche mese dopo, giusto il tempo per il venditore di trasferire i suoi mobili e per te di ottenere materialmente il mutuo dalla banca. Succede però chedownload riservato - non acquistabile -
Nº 614Data 28/03/2018Downloads: 51PARERE N° 783: IL CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO PUÒ ESSERE REDATTO DALLE PARTI SENZA L’INTERVENTO DI UN' ORGANIZZAZIONE FIRMATARIA DELL’ ACCORDO TERRITORIALE DI RIFERIMENTO?
La risposta al presente quesito non può che essere negativa.- Al riguardo il recente intervento normativo del 2017 ha introdotto una novità.- Il legislatore infatti ha previsto che gli accordi territoriali, che fissano i canoni di riferimento per le locazioni di immobili in una determinata circoscrizione territoriale, stabiliscano le modalità di attestazione di conformità da effettuarsi con l’intervento di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo.-€ 30,00 -
Nº 612Data 28/03/2018Downloads: 22PARERE N° 782: E’ VESSATORIA LA CLAUSOLA DI UN CONTRATTO DI "LOCAZIONE COMMERCIALE" CHE ONERA IL CONDUTTORE DI PAGARE LE SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA?
La risposta al quesito non può che essere espressa in termini negativi.- Si deve giungere a siffatta conclusione se si tiene conto della specifica normativa che riguarda le locazioni commerciali e dell’orientamento della Suprema Corte di Cassazione.- Pertanto senz’altro sarà valida e non potrà essere dichiarata nulla la clausola di un contratto di locazione commerciale che pone a carico del conduttore le spese di manutenzione straordinaria.-€ 30,00 -
Nº 604Data 08/03/2018Downloads: 22PARERE N.777 : IN CHE MODO PUO' ESSERE TRASFERITO A TERZI UN LASTRICO SOLARE NON INSERITO PER MERO ERRORE NEL TITOLO DI PROVENIENZA DEL VENDITORE MA DI FATTO SEMPRE POSSEDUTO IN ESCLUSIVA DA LUI
Al quesito va data risposta affermativa, il cliente anche in mancanza di uno specifico titolo in forma scritta quale deve ritenersi l’atto di acquisto del singolo appartamento, ha acquistato la proprietà del lastrico solare ..............€ 30,00 -
Nº 602Data 05/03/2018Downloads: 41PARERE N. 778: Se in caso di rivendita prima di tre anni di un immobile acquistato all'asta l'acquirente è tenuto al pagamento della plusvalenza
Il nostro sistema tributario sottopone a tassazione la plusvalenza derivante da cessione di immobili seppur acquistati all’asta in presenza di determinate condizioni alla luce delle quali emerge€ 30,00 -
Nº 603Data 05/03/2018Downloads: 0PARERE N.775:Se l'autorizzazione del giudice tutelare resta valida qualora le parti abbiano a differire le condizioni temporali, ovvero abbiano inizialmente a risolvere i loro accordi per poi concluderli alle medesime condizioni ma con termini posticipati
Nel caso attenzionato, si può ipotizzare che l’autorizzazione del giudice tutelare, sia valida anche per la conclusione dell’accordo successivo. Sebbene sia mutato il termine di stipula del contratto definitivo, la sostanza dell'affare..........€ 30,00 -
Nº 601Data 02/03/2018Downloads: 9PARERE N°771: VI E’ PRELAZIONE SE NEL CONTRATTO SI SPECIFICA CHE L’ATTIVITA’ HA CONTATTI CON IL PUBBLICO, MENTRE NELLA REALTA’ NON E’ VERO?
Al quesito si può dare risposta in termini negativi, nel senso che la prelazione non spetta.- Tale risposta, seppur espressa in termini ipotetici stante la mancanza di precedenti specifici sul punto, risulta coerente con i principi ispiratori della materia.- Come ben noto la prelazione spetta esclusivamente alle attività commerciali che hanno contatti diretti con il pubblico dei consumatori, intendendo come tali non i dipendenti o comunque collaboratori, ma la generalità della popolazione che può avere interesse al prodotto.- Come ben noto l’attività di call center consiste fondamentalmente nella erogazione di servizi telefonici attraverso propri dipendenti.- La sede, pertanto, verrà frequentata esclusivamente dai dipendenti della stessa società, senza alcun contatto con il pubblico dei consumatori.- Tanto esclude categoricamente che possa spettare il diritto di prelazione.- Al contrario nessun rilievo alla circostanza che all’interno del contratto sia invece assunto che tale attività porta contatti con il pubblico, perché€ 30,00