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Data 19/09/2016
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MODULO - DICHIARAZIONE CONSEGNA DOCUMENTAZIONE ACQUIRENTE.
QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato nell'ipotesi in cui il cliente rifiuta di sottoscrivere l'attestazione di visita. E' un documento che garantisce il compenso provvigionale in quanto implicitamente attesta l'attivit posta in essere dal mediatore.
Data 19/09/2016
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RECESSO ANTICIPATO: SE E QUANDO E' NULLA LA CLAUSOLA DI RECESSO ANTICIPATA NELL'INCARICO DI MEDIAZIONE.
BREVE VADEMECUM GIURISPRUDENZIALE SUL RECESSO: SUGGERIMENTI E MODALITA' OPERATIVE PER TUTELARE IL LAVORO DEL MEDIATORE.
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Data 19/09/2016
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COMPRAVENDITA ED EDILIZIA AGEVOLATA: PREZZO MASSIMO DI CESSIONE E NULLITA' DELLA CLAUSOLA.
La sentenza indica in quali casi necessario rispettare il prezzo massimo stabilito dalle convenzioni onde evitare che la clausola possa essere dichiarata nulla, anche a danno del subacquirente. Modalit operative per l'agente immobiliare al fine di rimuovere i vincoli ai fini della determinazione del prezzo.
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Data 08/09/2016
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IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE SE L ACQUIRENTE INTESTA LIMMOBILE ALLA FIGLIA O AD ALTRO PARENTE.
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE DARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE TRIBUNALE DI NOLA - I SEZIONE CIVILE - 20 AGOSTO 2016.- Nel caso di specie lagenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio dAragona, aveva citato in giudizio parte venditrice per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti, per lattivit di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Con la sentenza in commento, Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio dAragona, ha riaffermato il principio secondo cui:la condizione perch sorga il diritto alla provvigione lidentit dellaffare proposto con quello concluso, che non esclusa quando le parti sostituiscono altri a s nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuit tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale e sempre che la conclusione dellaffare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione (Cass. Sent. n. 20549 del 2004).- Pertanto il Giudice, stante la copiosa attivit istruttoria raccolta dallo Studio dAragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-
Data 07/09/2016
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IN QUALI CASI E LEGITTIMO UTILIZZARE IN ATTO PUBBLICO LA DIZIONE EDIFICIO COSTRUITO PRIMA DEL 1 SETTEMBRE 1967?
Negli atti notarili che hanno ad oggetto la compravendita di immobili piuttosto datati, si legge spesso che l'edificio stato costruito in data precedente al primo settembre 1967. Cosa vuol dire? In un atto di compravendita immobiliare, per attestare la regolarit di un edificio o parte di esso, necessario fare riferimento agli estremi del titolo autorizzativo che ne ha permesso la realizzazione, quindi licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, d.i.a., a seconda dei casi. La cosiddetta Legge Urbanistica, cio la legge n. 1150 del 1942, all'articolo 31, stabiliva che per la costruzione di un edificio che ricadesse al di fuori del centro abitato, cos come questo era individuato dal piano regolatore vigente, non era necessario essere in possesso di un preventivo titolo abilitativo. Tale disciplina fu modificata dalla cosiddetta Legge Ponte, ossia la legge n. 765 del 6 agosto 1967, entrata in vigore proprio il primo settembre di quell'anno. La legge stabiliva, all'articolo 10, che Chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all'esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco. Quindi veniva eliminata ogni distinzione fatta precedentemente tra centro abitato e restante parte del territorio comunale. invalsa frequentemente la convinzione che, quando non si riesca a reperire informazioni sul titolo autorizzativo che ha portato alla realizzazione di un immobile, sia sufficiente indicare nel suo atto di trasferimento la dicitura costruito ante 1967 per essere in regola. Invece la normativa illustrata dimostra che debbono verificarsi almeno due condizioni, perch l'utilizzo di questa dizione sia legittimo e cio: - l'immobile deve essere stato costruito al di fuori del centro abitato (di solito questo corrisponde all'attuale centro storico, zona A della zonizzazione comunale); - deve essere dimostrabile che l'immobile sia stato costruito effettivamente prima del primo settembre 1967. Una recente sentenza del T.A.R. di Milano dimostra l'importanza di quest'ultimo assunto.
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Data 05/09/2016
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MODULO - DICHIARAZIONE LIQUIDAZIONI PROVVIGIONI CONDUTTORE.
QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato nell'ipotesi in cui l'immobile stato proposto sia in vendita che in locazione e le parti si accordano per la stipula di un contratto di locazione. Tale dichiarazione tutela l'agente immobiliare per l'ipotesi in cui il contratto di locazione sia stato sottoscritto solo per evitare il compenso provvigionale dovuto invece per la vendita.
Data 05/09/2016
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MODULO - DICHIARAZIONE LIQUIDAZIONI PROVVIGIONI LOCATORE.
QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato nell'ipotesi in cui l'immobile stato proposto sia in vendita che in locazione e le parti si accordano per la stipula di un contratto di locazione. Tale dichiarazione tutela l'agente immobiliare per l'ipotesi in cui il contratto di locazione sia stato sottoscritto solo per evitare il compenso provvigionale dovuto invece per la vendita.
Data 01/09/2016
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LETTERA - AL NOTAIO PER COMUNICARGLI CHE LA VENDITA E STATA CONCLUSA ATTRAVERSO AGENZIA IMMOBILIARE
QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato nell'ipotesi in cui le parti, scavalcando l'agenzia, decidano di dichiarare, in atto pubblico, che non si sono avvalse di alcuna intermediazione nella conclusione della compravendita.
Data 01/09/2016
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COMPRAVENDITA E DONAZIONE CLAUSOLA DI CONSAPEVOLEZZA E GARANZIA
QUANDO VA UTILIZZATA? La clausola va inserita nel preliminare e in atto pubblico, nellipotesi in cui limmobile provenga da donazione, al fine di garantire l'acquirente e, che pur consapevole dei rischi legati alla donazione, viene manlevato e garantito dal venditore da qualsiasi responsabilit che dovessero derivare dalle pretese o diritti di terzi. La clausola si rivela utile anche al fine di tutelare l'agente immobiliare .
Data 25/07/2016
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RECUPERO PROVVIGIONI RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI PER UN AFFARE CONCLUSO A CONDIZIONI DIFFERENTI RISPETTO A QUELLE INDICATE NELLINCARICO DI MEDIAZIONE IRRILEVANZA DELLECCEZIONE PROPOSTA (LIMMOBILE PROMESSO IN VENDITA NON RISPETTAVA LALTEZZAM
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE DARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE - Nel caso di specie lagenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio dAragona, aveva citato in giudizio parte promissaria acquirente per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti, per lattivit di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Questultima, nel costituirsi eccepiva che laffare non si era concluso e pertanto a nulla erano dovute le provvigioni in quanto lagenzia immobiliare aveva sottaciuto volontariamente le caratteristiche effettive dello stabile, ed in particolare chelimmobile de quo non rispettava laltezza minima di m. 2,70.- Con la sentenza in commento, Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio dAragona, ha riaffermato il principio secondo cui:Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dellaffare sia in rapporto causale con lattivit intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra lattivit del mediatore e la conclusione dellaffare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che,anche in presenza di un processo di formazione della volontdelle parti complesso ed articolato nel tempo, la messa in relazione delle stesse costituisca lantecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto (Cass. Civ. sez. III n. 3438/2002) E sufficiente, dunque, che la messa in relazione delle parti contraenti sia lantecedente fattuale ed indispensabile (principio della causalit adeguata) per pervenire, pure attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dellaffare medesimo, con la conseguenza che la prestazione del mediatore pu esaurirsi solo nel ritrovamento ed indicazione di uno dei soggetti contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle successive fasi sino alla stipula del contratto definitivo (Tribunale di Salerno, Sez. II, 15/4/2009). Ed una volta concluso laffare, secondo la Cassazione, non assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dellopera del mediatore , lassoluta identit delle condizioni alle quali la trattativa sia successivamente portata a termine Cass. 05/28231).-Pertanto il Giudice, stante la copiosa attivit istruttoria raccolta dallo Studio dAragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-
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