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Data 29/07/2016
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Cassazione civile, sez. II, sentenza 11 luglio 2016, n. 14131Cassazione civile, sez. II, sentenza 11 luglio 2016, n. 14131.-
Cassazione civile, sez. II, sentenza 11 luglio 2016, n. 14131Cassazione civile, sez. II, sentenza 11 luglio 2016, n. 14131.- La circostanza che uno dei confinanti abbia illegittimamente inglobato nel proprio dominio una porzione di terreno appartenente all’altro, attraverso la realizzazione di un muro, di cui si renda necessaria, a fini recuperatori, la demolizione, non implica il diritto dell’altra parte di ottenere la ricostruzione del medesimo muro in corrispondenza della linea di confine accertata. Il proprietario di un terreno edificabile conveniva in giudizio il fratello, proprietario di un terreno confinante, lamentando che quest’ultimo aveva eretto un muro divisorio appropriandosi di una porzione della sua proprietà di cui domandava il rilascio. Il Tribunale rigettava la domanda. La sentenza era riformata dalla Corte d’Appello, la quale regolava il confine in maniera conforme all’accertamento del C.T.U. e condannava le eredi del convenuto a demolire il muro divisorio tra le due proprietà e a ricostruirlo in corrispondenza di detto confine.
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Data 29/07/2016
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Cassazione Civile., Sez. III, 3 dicembre 2015, n. 24618.-
Cassazione Civile., Sez. III, 3 dicembre 2015, n. 24618.- Ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c., il bisogno che giustifica la richiesta del comodante di restituzione del bene non deve essere grave ma imprevisto ed urgente, senza che rilevino bisogni non attuali, né concreti o solo astrattamente ipotizzabili. Da ciò consegue che non solo la necessità di un uso diretto ma anche il sopravvenire d'un imprevisto deterioramento della condizione economica del comodante -che giustifichi la restituzione del bene ai fini della sua vendita o di una redditizia locazione- consente di porre fine al comodato, ancorché la sua destinazione sia quella di casa familiare, ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità e adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole e il contrapposto bisogno del comodante. Ove il contratto di comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare già formato o in via di formazione, si versa nell'ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare. In tal caso, infatti, per effetto della concorde volontà delle parti, si è impresso allo stesso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari -e perciò non solo e non tanto a titolo personale del comodatario- idoneo a conferire all'uso -cui la cosa deve essere destinata- il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà, ad nutum del comodante. Tale principio, tuttavia, è contemperato dalla facoltà del comodante di chiedere la restituzione nell'ipotesi di sopravvenienza di un bisogno, ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c., segnato dai requisiti della urgenza e della non previsione. Infatti, ai sensi della richiamata disposizione, consegue che non solo la necessità di un uso diretto ma anche il sopravvenire d'un improvviso deterioramento della condizione economica del comodante -che giustifichi la restituzione del bene ai fini della sua vendita o di una redditizia locazione- consente di porre fine al comodato, ancorché la sua destinazione sia quella di casa familiare, ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità ed adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole ed il contrapposto bisogno del comodante. Tali principi, già espressi dal giudice di legittimità, sono stati ora ribaditi in una recente decisione emessa nel quadro di una controversia insorta tra tre sorelle, proprietarie dell'immobile concesso in comodato e la loro cognata con prole. Accogliendo il ricorso di quest'ultima, quale parte comodataria, la Suprema Corte, in applicazione degli enunciati principi, ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata la quale aveva ritenuto risolto in contratto di comodato per mutuo consenso considerando sufficiente a tal fine la volontà espressa dal fratello delle proprietarie senza valutare la situazione di separazione dello stesso con la ricorrente ed il vincolo di destinazione dell'immobile. Inoltre, conclude la Cassazione, i giudici del merito avevano anche omesso di effettuare quelle valutazioni necessarie per verificare la sussistenza dell'urgente ed imprevisto bisogno delle comodanti tali da giustificare la restituzione dell'immobile.
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Data 29/07/2016
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CASSAZIONE CIVILE- Sez. VI, 30 novembre 2015, n. 24397.-
CASSAZIONE CIVILE- Sez. VI, 30 novembre 2015, n. 24397.- In tema di intermediazione immobiliare, sorge in capo al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso in cui le parti intermediate abbiano stipulato un contratto preliminare. Muovendo dall'idea che la conclusione dell'affare, osserva la Cassazione, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, coincide con il compimento di un'operazione di contenuto economico risolventesi in un'utilità di carattere patrimoniale, e, cioè, di un atto in virtù del quale si costituisca un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno, si ritiene pacificamente che anche la conclusione di un contratto preliminare sia sufficiente a fondare il diritto del mediatore alla provvigione: è questo il requisito minimo, essendo nella facoltà delle parti derogare alla disciplina legale e procrastinare l'acquisto del diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo. Lo ha ribadito la Cassazione con Sent. 30 novembre 2015, n. 24397. Contrariamente a quanto ritenuto da parte della dottrina, la contrattazione preliminare, osserva la Corte, rientra infatti nell'area degli accordi definitivi e, così collocata, è idonea a giustificare il diritto del mediatore alla provvigione, restando in tal modo irrilevanti le ulteriori vicende contrattuali. Una volta concluso il contratto preliminare con l'intervento del mediatore, pertanto, quest'ultimo acquista il diritto alla provvigione a prescindere dalla stipulazione del contratto definitivo, specialmente se le parti non vi addivengano perchè scelgono di sciogliere il preliminare per mutuo consenso. Ora, nel caso di specie, entrambi i giudici di merito, specifica la sentenza, hanno accertato che la proposta di acquisto formulata da parte acquirente, tramite l'agenzia immobiliare ed accettata dalla controparte venditrice, conteneva la descrizione del bene, l'indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento, nonché della data di stipula del contratto, sicché non può che derivarne che le parti hanno posto in essere tutti gli elementi occorrenti ai fini della conclusione dell'affare ai sensi dell'art. 1755 c.c. e, benché non lo si dica in modo espresso, hanno quindi in definitiva stipulato un contratto preliminare di vendita. Quanto alla mancata indicazione della data di consegna dell'immobile, come rilevato dai giudici di merito conclude la Corte, ciò non impedisce di identificare il perfezionamento dell'accordo, dato che la previsione di un preliminare per meglio definire i termini dell'accordo non esclude il fatto che nella specie la proposta di acquisto e la sua accettazione già costituissero vincolo che obbligava le parti e che poteva essere azionato per l'adempimento da ciascuno dei contraenti.
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Data 29/07/2016
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Cassazione. Civ., Sez. lavoro, 1 dicembre 2015, n. 24421.-
Cassazione. Civ., Sez. lavoro, 1 dicembre 2015, n. 24421.- L'interpretazione del contratto sancita dall'art. 1362 c.c. dal punto di vista logico impone all'interprete di compiere l'esegesi del testo; di ricostruire in base ad essa l'intenzione delle parti; di verificare se l'ipotesi di "comune intenzione" ricostruita in base al testo sia coerente con le parti restanti del contratto e con la condotta delle parti. La disposizione, tuttavia, non esclude che, nel momento iniziale del procedimento interpretativo, debba essere applicato il metodo letterale, e, cioè, debba essere indagato il significato proprio delle parole, giacché questo momento del procedimento non può essere eliminato, la norma imponendo esclusivamente di negare valore al brocardo "in claris non fit interpretatio". Tale il principio di diritto espressamente enunciato dal giudice di legittimità con Sent. 1 dicembre 2015, n. 24421. Nel caso di specie, accogliendo il ricorso del lavoratore, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata con la quale la corte distrettuale aveva accolto il reclamo proposto dal datore di lavoro avverso la pronuncia di prime cure di accoglimento del ricorso del prestatore di lavoro volto a conseguire la impugnativa del recesso intimatogli da parte datoriale per sopravvenuta inidoneità alle mansioni a lui ascritte. In particolare, a sostegno della decisione impugnata, la corte territoriale aveva ritenuto la totale inabilità del ricorrente -giornalista sportivo tenuto a redigere articoli su prove di autoveicoli e motoveicoli su strada che lo stesso eseguiva- allo svolgimento dei test su circuiti, e della parziale inidoneità a quelli su strada; concludeva che tale sopravvenuta inidoneità aveva determinato una scomposizione delle mansioni di "tester" originariamente affidate al lavoratore -che venivano in seguito ascritte a due ulteriori unità- che incideva sul costo del lavoro e sulla sua organizzazione, e pertanto non poteva ritenersi esigibile da parte aziendale. La Corte denuncia in particolare la carenza di fondo dell'iter argomentativo seguito dai giudici d'appello, i quali non hanno tenuto conto del primo degli elementi che segnano il percorso ermeneutico scandito dalle disposizioni di interpretazione ricognitiva, tralasciando di considerare il momento del procedimento attinente alla verifica del significato proprio del tenore letterale del negozio inter partes. In altri termini, dei criteri che presiedono alla esegesi dell'assetto contrattuale -il senso letterale delle espressioni usate e la "ratio" del precetto contrattuale- destinati ad integrarsi a vicenda, la corte distrettuale, precisa la Cassazione, ha omesso la doverosa disamina del primo, così non pervenendo ad una corretta individuazione dell'effettiva intenzione delle parti.
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Data 29/07/2016
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Cassazione. Civ., Sez. lavoro, 1 dicembre 2015, n. 24421.-
Cassazione. Civ., Sez. lavoro, 1 dicembre 2015, n. 24421.- L'interpretazione del contratto sancita dall'art. 1362 c.c. dal punto di vista logico impone all'interprete di compiere l'esegesi del testo; di ricostruire in base ad essa l'intenzione delle parti; di verificare se l'ipotesi di "comune intenzione" ricostruita in base al testo sia coerente con le parti restanti del contratto e con la condotta delle parti. La disposizione, tuttavia, non esclude che, nel momento iniziale del procedimento interpretativo, debba essere applicato il metodo letterale, e, cioè, debba essere indagato il significato proprio delle parole, giacché questo momento del procedimento non può essere eliminato, la norma imponendo esclusivamente di negare valore al brocardo "in claris non fit interpretatio". Tale il principio di diritto espressamente enunciato dal giudice di legittimità con Sent. 1 dicembre 2015, n. 24421. Nel caso di specie, accogliendo il ricorso del lavoratore, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata con la quale la corte distrettuale aveva accolto il reclamo proposto dal datore di lavoro avverso la pronuncia di prime cure di accoglimento del ricorso del prestatore di lavoro volto a conseguire la impugnativa del recesso intimatogli da parte datoriale per sopravvenuta inidoneità alle mansioni a lui ascritte. In particolare, a sostegno della decisione impugnata, la corte territoriale aveva ritenuto la totale inabilità del ricorrente -giornalista sportivo tenuto a redigere articoli su prove di autoveicoli e motoveicoli su strada che lo stesso eseguiva- allo svolgimento dei test su circuiti, e della parziale inidoneità a quelli su strada; concludeva che tale sopravvenuta inidoneità aveva determinato una scomposizione delle mansioni di "tester" originariamente affidate al lavoratore -che venivano in seguito ascritte a due ulteriori unità- che incideva sul costo del lavoro e sulla sua organizzazione, e pertanto non poteva ritenersi esigibile da parte aziendale. La Corte denuncia in particolare la carenza di fondo dell'iter argomentativo seguito dai giudici d'appello, i quali non hanno tenuto conto del primo degli elementi che segnano il percorso ermeneutico scandito dalle disposizioni di interpretazione ricognitiva, tralasciando di considerare il momento del procedimento attinente alla verifica del significato proprio del tenore letterale del negozio inter partes. In altri termini, dei criteri che presiedono alla esegesi dell'assetto contrattuale -il senso letterale delle espressioni usate e la "ratio" del precetto contrattuale- destinati ad integrarsi a vicenda, la corte distrettuale, precisa la Cassazione, ha omesso la doverosa disamina del primo, così non pervenendo ad una corretta individuazione dell'effettiva intenzione delle parti.
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Sentenza - Cassazione Civile ., Sez. II, 9 dicembre 2015, n. 24853.-
Sentenza - Cassazione Civile ., Sez. II, 9 dicembre 2015, n. 24853.- La disposizione dell'originario proprietario del fondo, successivamente diviso, idonea ad impedire, ai sensi dell'art. 1062, comma 2, c.c., la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia non deve necessariamente intervenire contestualmente alla divisione del fondo stesso, ben potendo essere effettuata in un momento anteriore ed anche in maniera implicita, purché sia resa nota o conoscibile all'acquirente. Il principio, già enunciato dal giudice di legittimità, è stato ora espressamente ribadito con Sent. 9 dicembre 2015, n. 24853. Nel caso di specie, l'odierno controricorrente aveva convenuto in giudizio parte ricorrente -la quale gli aveva venduto una porzione dell'appartamento acquistato allo scopo di unirlo al proprio posto in adiacenza sullo stesso piano nonché un box sulla soprastante terrazza- al fine di ottenere il riconoscimento del diritto di passaggio rispettivamente attraverso l'appartamento e terrazza del convenuto. Respinta la domanda, sul gravame interposto dall'attore, la corte territoriale aveva dichiarato l'esistenza, in favore dell'immobile acquistato, di una servitù di passaggio attraverso la stanzetta di ingresso ed il corridoio dell'immobile del ricorrente e di una ulteriore servitù di passaggio attraverso la terrazza di proprietà dello stesso al fine di accedere al box. La Suprema Corte, accogliendo il ricorso, in applicazione dell'enunciato principio, ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata. La pronuncia ribadisce espressamente anche il principio in virtù del quale le ammissioni rese dalla parte in sede di interrogatorio formale non hanno efficacia confessoria piena, ai sensi degli artt. 2733 e 2734 c.c., ove siano accompagnate da dichiarazioni aggiunte idonee a modificare od estinguere gli effetti della confessione, dovendo in tal caso essere valutate dal giudice secondo il suo prudente apprezzamento, tenendo conto sia del loro contenuto unitario e complessivo sia delle risultanze delle altre acquisizioni probatorie. Esito del ricorso: Cassa con rinvio, Corte di Appello di Messina, sentenza 12 marzo 2010, n. 164.-
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Data 25/07/2016
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Atti notarili, definizione “costruzione ante 1967
Atti notarili, definizione “costruzione ante 1967” Negli atti notarili di compravendita relativi a immobili non proprio recenti, troviamo spesso la definizione “costruzione ante 1967”, che fa riferimento a edifici costruiti precedentemente al primo settembre 1967, cerchiamo di capirne i motivi. All’interno di un atto nella parte inerente le dichiarazioni urbanistiche, dobbiamo trovare le indicazioni dei titoli autorizzativi che ne attestano la regolarità dell’immobile. Questi possono essere la licenza o concessione edilizia, il permesso di costruire o a seconda dei casi la D.I.A. Ma per capire meglio, occorre fare una disamina sull’evolversi delle legislazione urbanistica nel nostro paese. Infatti la cosiddetta Legge Urbanistica – L. n°1150 del 1942, all’articolo 31 – stabiliva che per la costruzione di un edificio che si trovasse al di fuori del centro abitato, per come era nel piano regolatore vigente, non era necessario avere un titolo abilitativo. Intervenne poi in sostituzione, la legge n°765 del 6 agosto 1967, entrata in vigore proprio il primo settembre di quell’anno, la cosiddetta Legge Ponte. Qui all’articolo 10 si stabiliva che chiunque intendeva, nell’ambito del territorio comunale, eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, doveva chiedere e ottenere apposita licenza al sindaco, in sostanza doveva avere i titoli autorizzativi. Interveniva quindi un’importante modifica, in cui si eliminava ogni distinzione tra centro abitato e restante parte del territorio comunale, per potere chiedere i permessi a costruire. Ma si è diffuso il convincimento che quando non si hanno certezze sui titoli autorizzativi, per essere in regola basti indicare nell’atto notarile, la definizione “costruzione ante 1967”. Ma secondo la normativa illustrata, si devono verificare alcune condizioni, affinché l’utilizzo di questo termine sia legittimo. Uno dei quali è che l’immobile deve essere stato costruito al di fuori del centro abitato, che corrisponde di solito al centro storico, cioè la zona A della zonizzazione comunale. E che deve essere dimostrabile, che l’immobile sia stato costruito effettivamente prima del primo settembre 1967. Quindi occorre fare molta attenzione all’uso di questa definizione, perché se si commette inconsapevolmente un errore o peggio consapevolmente, questo, con gli strumenti attualmente in uso, potrebbe essere riscontrabile. Infatti si può verificare la data di costruzione o modifica dell’edificio, attraverso l’utilizzo di foto aeree o satellitari. Ad esempio, ad un edificio costruito legittimamente prima del 1967, è stato aggiunto in anni recenti un corpo di fabbrica in ampliamento senza i necessari permessi, questo risulterà facilmente visibile dal raffronto tra foto aeree scattate in anni successivi. E’ importante specificare che se il notaio in fase di preparazione dell’atto di compravendita, non riesca ad identificare gli estremi degli atti autorizzativi e concessori, cioè i permessi a costruire o modificare, può utilizzare la dicitura “costruzione ante 1967”, a fronte di una dichiarazione del venditore che ne dichiari la veridicità. Ma il notaio può accettare questa dichiarazione, ma non accertarne l’attendibilità. Per cui se in seguito, l’acquirente dell’immobile decisa di controllarne l’esattezza e riscontri eventuali difformità sulla data edificatoria o vizi o abusi edilizi, l’atto potrebbe essere dichiarato nullo. A questo proposito è emblematica una recente sentenza – n°373 del 07.02.2013 – del T.A.R. di Milano, relativa ad un edificio costruito ante 1967 a dimostrazione dell’importanza di questo aspetto. Nella fattispecie si tratta un immobile costruito fuori del centro abitato con una licenza edilizia del 24 febbraio 1967. Parecchi anni dopo, il Comune ha riscontrato per questo fabbricato la difformità di alcune parti rispetto a tale licenza, nonché il mancato rispetto di vincoli ambientali e paesistici e pertanto ha intimato al proprietario un’ingiunzione di demolizione delle parti difformi e un ripristino delle condizioni previste dai permessi. Il proprietario ha presentato ricorso al T.A.R. di Milano contro tale ordinanza, che riteneva illegittima visto che l’edificio era stato costruito al di fuori del centro abitato e prima dell’entrata in vigore della legge ponte, e quindi non necessitava di titoli autorizzativi. Per la prima affermazione non c’erano problemi, restava da dimostrare che la realizzazione fosse avvenuta effettivamente anteriormente al primo Settembre 1967. In base ai documenti prodotti dal Comune, il tribunale amministrativo non ha riscontrato nessun elemento che potesse far collocare la costruzione dell’edificio in un arco temporale successivo a tale data e pertanto ha ritenuto illegittimo il provvedimento di demolizione e dato ragione al proprietario ricorrente. Pertanto con questa sentenza, si conferma la grande importanza che la datazione dell’immobile sia antecedente al primo Settembre 1967 e quindi sia una “Costruzione ante 1967”.
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Data 25/07/2016
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RECUPERO PROVVIGIONI RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI PER UN AFFARE CONCLUSO A CONDIZIONI DIFFERENTI RISPETTO A QUELLE INDICATE NELL’INCARICO DI MEDIAZIONE– IRRILEVANZA DELL’ECCEZIONE PROPOSTA (L’IMMOBILE PROMESSO IN VENDITA NON RISPETTAVA L’ALTEZZAM
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE - Nel caso di specie l’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte promissaria acquirente per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti, per l’attività di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Quest’ultima, nel costituirsi eccepiva che l’affare non si era concluso e pertanto a nulla erano dovute le provvigioni in quanto l’agenzia immobiliare aveva sottaciuto volontariamente le caratteristiche effettive dello stabile, ed in particolare chel’immobile de quo non rispettava l’altezza minima di m. 2,70.- Con la sentenza in commento, Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha riaffermato il principio secondo cui:“Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che,anche in presenza di un processo di formazione della volontàdelle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto (Cass. Civ. sez. III n. 3438/2002)”… E’ sufficiente, dunque, che la messa in relazione delle parti contraenti sia l’antecedente fattuale ed indispensabile (principio della causalità adeguata) per pervenire, pure attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare medesimo, con la conseguenza che la prestazione del mediatore può esaurirsi solo nel ritrovamento ed indicazione di uno dei soggetti contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle successive fasi sino alla stipula del contratto definitivo (Tribunale di Salerno, Sez. II, 15/4/2009)…. Ed una volta concluso l’affare, secondo la Cassazione, non assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera del mediatore , l’assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia successivamente portata a termine Cass. 05/28231)”.-Pertanto il Giudice, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l’ ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-
Data 25/07/2016
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Locatore non può rifiutare la consegna dell’immobile se i danni sono d’uso
Locatore non può rifiutare la consegna dell’immobile se i danni sono d’uso. Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 05/05/2016 n° 1493.- Il locatore non può rifiutare di ricevere dal conduttore le chiavi dell’immobile, per via della presenza di danni, qualora essi siano riconducibili all’uso del bene e rientrino tra le opere di manutenzione ordinaria, spettanti al proprietario. Così si è pronunciato il Tribunale di Taranto, Seconda Sezione, con la sentenza 5 maggio 2016. Nella vicenda in esame, la locatrice di un immobile aveva citato in giudizio il conduttore dello stesso, lamentando che quest’ultimo aveva deciso recedere dal contratto anzitempo senza alcun preavviso scritto, per cui richiedeva il pagamento dei canoni insoluti fino alla scadenza naturale del contratto. Inoltre, parte attrice aveva rifiutato di ricevere le chiavi dell’appartamento, per via della presenza di danni imputabili all’inquilino, confermati altresì dalla consulenza tecnica effettuata in un procedimento di accertamento tecnico preventivo, nel frattempo promosso. Il convenuto si costituiva in giudizio sostenendo che in realtà il contratto si era sciolto anticipatamente per mutuo consenso, che le parti avevano concordato che il rilascio dell’immobile dovesse avvenire in un determinato giorno per le esigenze familiari della locatrice, nonché avevano stabilito una data per il sopralluogo di rito e la riconsegna delle chiavi. La locatrice però aveva rifiutato la restituzione dell’immobile, ritenendo che vi fossero dei danni imputabili al conduttore. Il Tribunale adìto ha rilevato che debba ritenersi provata la circostanza che le parti avessero concordato due incontri, e durante l’ultimo la locatrice ha rifiutato la restituzione dell’appartamento per la presenza di danni. Ciò dimostra palesemente la volontà di quest’ultima di sciogliere consensualmente il contratto, altrimenti non avrebbe accettato di partecipare a tali incontri, fissati appunto per la riconsegna dell’immobile, ma avrebbe rifiutato, sostenendo che il contratto doveva ancora considerarsi vincolante fino alla sua scadenza contrattuale. Pertanto, è da ritenersi provato il mutuo consenso allo scioglimento del contratto. Inoltre, il rifiuto della locatrice alla riconsegna delle chiavi, è legittimo solo in caso di riscontro di gravi danni determinati da innovazioni o da gravi violazioni imputabili al conduttore, come ha rilevato la Suprema Corte nella sentenza n. 12977 del 24 maggio 2013. Dunque anche quando il rapporto contrattuale sia cessato ma continui di fatto ad esistere, ex art. 1591 c.c., andranno applicati i principi della buona fede e della proporzione tra entità dell’illecito denunziato e forma di autotutela consentita, per cui il rifiuto di ricevere le chiavi dell’immobile da parte del locatore è conforme alla buona fede solo quando i danni all’immobile ed il diritto al risarcimento derivino dalla violazione dell’obbligazione di piccola manutenzione ex art. 1575 c.c.gravante sul conduttore, diversamente tale rifiuto non è meritevole di tutela. Non va comunque esclusa la possibilità per il locatore di agire giudizialmente per ottenere il ristoro dei danni che ritiene di aver subito, senza essere autorizzato ad avvalersi del potere di rifiutare la riconsegna della cosa locata. Inoltre, nel caso in oggetto, come si può desumere dalla descrizione dei luoghi contenuta nell’A.T.P., il danno lamentato da parte attrice sarebbe consistito nella spesa per la tinteggiatura di tutto l’immobile, che secondo giurisprudenza consolidata, rientra nelle opere di ordinaria manutenzione, dunque gravanti sulla parte locatrice. In effetti, a norma degli artt. 1590 c.c. (“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”) e 1576, I co, c.c. (“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore”), sono esclusi i danni dipendenti dall’usura dell’immobile, ovvero quelli non riconducibili alla violazione dell’obbligo di provvedere alla piccola manutenzione, come nella vicenda esaminata. http://www.altalex.com/documents/news/2016/05/26/locazione?utm_source=nl_altalex&utm_medium=referral&utm_content=altalex&utm_campaign=newsletter&TK=NL&iduser=896591.-
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Data 21/07/2016
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QUESITO N. 710: SE E’ VALIDA LA RINUNCIA AL DIRITTO DI PRELAZIONE DEL CONFINANTE IN ASSENZA DI DENUNTIATIO OVVERO DI INVITO AD ESERCITARLO.
Il caso: il confinante vien convocato in sede di stipula di atto pubblico al fine di rendere la dichiarazione di rinuncia al diritto ad acquistare il terreno confinante. E’ valida la rinuncia laddove non risultano espletate le formalità dettate dalla legge ???? RISPOSTA No. La rinuncia preventiva alla prelazione agraria non può essere ritenuta valida, se, tale rinuncia non viene preceduta dalla denuntiatio ad opera del proprietario venditore, in quanto, si tratta di un diritto non ancora sorto. Bisogna, pertanto, stabilire quando il diritto di prelazione agraria può dirsi insorto e quindi validamente rinunciabile. Secondo la Suprema Corte “..per la configurazione di una valida rinuncia al diritto di prelazione è necessario che il coltivatore diretto abbia avuto RITUALE conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta e, in ipotesi, effettuare una consapevole rinuncia” (Cass. 21 febbraio 2006, n.3672).PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD
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