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Data 30/05/2016
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MODULO - scheda informativa allegata all'incarico di mediazione sottoscritto fuori dai locali commerciali
Quando va utilizzato ? Modulo scheda informativa circa il diritto del recesso del consumatore da allegare all'incarico di mediazione quando viene sottoscritto fuori dai locali commerciali.- La mancata sottoscrizione comporta l'estensione del diritto del consumatore a 60 giorni dalla sottoscrizione.-
Data 27/05/2016
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Separazione consensuale e spese condominiali
Un eventuale accordo di separazione consensuale che preveda le spese condominiali straordinarie a carico del coniuge assegnatario non ha incidenza sulla questione, poiché altro sono le spese di conservazione ex art. 1110 c.c. .-
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Data 27/05/2016
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Nullità del contratto di locazione ad uso abitativo per mancata o tardiva registrazione e azione di riconduzione del contratto a condizioni conformi
Nullità del contratto di locazione ad uso abitativo per mancata o tardiva registrazione; riconduzione del canone locatizio alle condizioni dettate dall'art. 13 co. VI della Legge n. 431/1998, ossia pari tre volte la rendita catastale dell'immobile.-
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Data 25/05/2016
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QUESITO N°700: È possibile agire per la esecuzione di una sentenza ottenuta in favore di una società di persone (sas), che nel mentre è stata estinta, per conto degli ex soci? .-
SOLUZIONE: Dopo la riforma operata con il d. lgs n.6 del 2003 la cancellazione della società dal registro delle imprese determina la conseguente estinzione della medesima.Alla cancellazione della società dal Registro delle imprese non corrisponde il venir meno di ogni rapporto giuridico facente capo alla società estinta ma si determina un fenomeno di tipo successorio in favore dei soci. Può capitare difatti che, nonostante la cancellazione, sopravvivano alcuni crediti e debiti (ossia siano pendenti alcuni rapporti attivi o passivi) non definiti durante la fase di liquidazione. Stante tale principio successorio, i crediti certi e liquidi e agli altri beni, mobili o immobilisi considerano trasmessi in capo ai soci, che ne diventano, rispettivamente, contitolari (crediti) e comproprietari (altri beni). La Cassazione ha stabilito che, nei procedimenti instaurati dalla società prima della sua estinzione, legittimati a richiedere il pagamento sono esclusivamente i soci, qualificando come litisconsorzio necessario quello esistente tra gli stessi, e ritenendo, tra gli altri, applicabile l'articolo 110 c.p.c. (Cass., sent. n.16638 del 10/08/2015).-
Data 25/05/2016
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QUESITO N°701:Vendita di un terreno dalla cui visura risulta un diritto del concedente a favore del culto: -il livellario può considerarsi proprietario per usucapione al mero decorso dei venti anni? -in caso contrario,quale procedura occorre attivare ?
SOLUZIONE: La risposta al quesito necessita di un esame differenziato della fattispecie a seconda dell’atteggiamento assunto nel corso degli anni dal livellario (o enfiteuta): a) Omessa corresponsione canone pattuito dal contratto di livello (oggi enfiteusi) per un periodo di 20 anni.- In tale caso l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, nonostante non vi sia una univocità di vedute, propende per ritenere che tale atteggiamento, ovviamente anche in caso di mancata richiesta dei canoni da parte del concedente, non è di per sé sufficiente per considerare automaticamente estinto il contratto di livello (oggi contratto di enfiteusi), e dunque acquisito un diritto di proprietà sul terreno per usucapione.- Da ciò deriva che affinché il livellario (enfiteuta) possa usucapire il terreno oggetto del contratto de quo non è sufficiente il mancato pagamento dei relativi canoni per un periodo ventennale, bensì sarà necessario che l’enfiteuta dimostri l’intervento di una interversio possessionis, ossia un radicale mutamento del titolo in base al quale ha la disponibilità del terreno (presupposti indicati nel testo), da cui derivi il suo atteggiarsi quale proprietario del relativo bene immobile.- Solo in tal caso, secondo l’orientamento maggioritario, potrà vantare l’avvenuta usucapione.- La cancellazione dei riferimenti ai rapporti enfiteutici o livellari, nella intestazione catastale, dovrà essere fatta per atto pubblico o autenticato, senza il necessario assenso o presenza del concedente. È sufficiente che chi interviene all'atto dichiari al notaio rogante di non aver corrisposto il canone da oltre un ventennio e, possibilmente, produrre una copia del Decreto di legittimazione, a suo tempo emesso a suo favore o a favore dei suoi danti causa.- b) Corresponsione canone pattuito nel relativo contratto In tale caso il rapporto enfiteutico è ancora in essere, ma, è affrancabile, ai sensi dell'articolo 973 del Codice Civile, versando una somma pari a 15 volte il canone annuo, giusto quanto disposto dall'articolo 9 della legge 18 dicembre 1970, n. 1138, che corrisponde al reddito dominicale aggiornato coi coefficienti previsti per le Imposte dirette, come sancito dalla Corte Costituzionale con sentenza 23 maggio 1997, n. 143.- In quel caso è necessario l'intervento del concedente, ai fini dell'affrancazione, previa trascrizione dell'originario atto costitutivo di legittimazione, ai sensi della legge n. 1766 del 1927.-
Data 18/05/2016
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MODULO - CONSEGNA CHIAVI AL MEDIATORE AL CONFERIMENTO DI INCARICO DI MEDIAZIONE
QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato ogni qualvolta l'agenzia riceve le chiavi dell'immobile oggetto dell'incarico di mediazione. Il venditore, pertanto, con la sottoscrizione di tale dichiarazione esonera il mediatore da responsabilità per fatti dolosi e/o colposi causati da terzi. (furto,etc..)
Data 18/05/2016
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QUESITO N. 699: IN CASO DI SEPARAZIONE COME SI RIPARTISCONO LE SPESE CONDOMINIALI DI IMMOBILE ASSEGNATO ALLA MOGLIE, MA DI PROPRIETA’ DI ENTRAMBI I CONIUGI? ASSEMBLEA CONDOMINIALE: VALIDITA’ DELLE DELIBERE.
SOLUZIONE: La Cassazione ha stabilito che, in caso di separazione, il coniuge assegnatario della casa familiare e’ obbligato a sostenere le spese ordinarie e ciò in considerazione del fatto che è costui a fruire del servizio a cui queste sono connesse. Le spese straordinarie ,invece, poiché l’immobile, nel caso de quo è di proprietà di entrambi , dovranno essere ripartite, tra i coniugi, in proporzione alla rispettiva quota di proprietà. Per la validità delle assemblee condominiali è opportuno precisare, poi, che l’assemblea non può deliberare se non sono stati regolarmente convocati tutti gli aventi diritto al voto, cioè i proprietari degli immobili. In ordine al diritto di voto, pertanto, nel caso di coniugi separati o divorziati, quando l’unità immobiliare resti cointestata ad entrambi pur non essendo più conviventi, è opportuno che i comproprietari non più conviventi stabiliscano preventivamente chi esprimerà il voto in assemblea, in caso di disaccordo, spetterà all’Autorità Giudiziaria dirimere la controversia. Un meccanismo complesso e criticabile, a differenza della soluzione prospettata prima della riforma di attribuire al presidente dell’assemblea la scelta tra gli interessati per sorteggio.
Data 13/05/2016
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QUESITO N° 698: SE L’AMMINISTRATORE E’ OBBLIGATO AD ESIBIRE AL SINGOLO CONDOMINO, CHE NE FACCIA RICHIESTA, LA SPECIFICA IN ORDINE ALLA RIPARTIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI E A QUANTO GIA’ VERSATO DAL RICHIEDENTE.
Soluzione: Il singolo condomino, se lo richiede espressamente all’amministratore di condominio, ha il diritto di consultare i documenti contabili “condominiali” (Cass. Civ. n.1544/2004). Tale diritto, sancito dall’art. 1130 n. 9 del Codice Civile, se violato, in quanto l’amministratore condominiale si rifiuti di esibire la relativa documentazione, costituisce “grave irregolarità” (art 1129 co. 12° cc) che può comportare la revoca dell’incarico dell’amministratore anche su iniziativa del singolo condomino (Art. 1129 co. 11° cc).
Data 13/05/2016
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MODULO - ATTO DI TRANSAZIONE A SEGUITO DI TRASCRIZIONE DI CITAZIONE SULL'IMMOBILE IN VENDITA' CON L'AUTORIZZAZIONE ALLA MESSA IN VENDITA' ED IMPEGNO A PRESTARE IL PROPRIO ASSENSO ALLA CANCELLAZIONE IN SEGUITO DI ATTO PUBBLICO.-
QUANDO VA UTILIZZATO: modulo da utilizzare quando sull'immobile in vendita sussiste una trascrizione derivante da causa in corso. Con questo modulo le parti della causa si impegnano a comparire innanzi al notaio per rilasciare il loro assenso alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole a condizione che abbiano a riceversi in quella sede le somme concordate. Con lo stesso modulo, le parti della causa autorizzano anche la messa in vendita dell'immobile.-
Data 13/05/2016
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QUESITO N° 697: SE IL CONSUMATORE PUO' RECEDERE DA UN CONTRATTO NELL' IPOTESI IN CUI VENGA DIFFERITA LA DATA DI EROGAZIONE DEL SERVIZIO ( CORSO FORMAZIONE)
Tizio sottoscrive, nella qualità di persona fisica e quindi di CONSUMATORE, in occasione di un corso di formazione un modulo denominato “modalità di pagamento” a favore di una SOCIETA’, versando un acconto di euro 100,00 , per un corso a svolgersi il giorno 18 e 19 giugno . La società di formazione, inaspettatamente, postecipa la data del corso al 28 giugno e, al rifiuto di Tizio di versare il saldo, essendo impossibilitato in tale data a partecipare, intima azione per il recupero di tali somme. Quale tutela per Tizio? SOLUZIONE: Nel caso di contratto del Consumatore, nel quale sono stati violati gli obblighi di informazione ex art 2 comma II ° Lett. C – D- E e Art. 5 del D.Lgs 206/2005 (Codice del Consumo), e stante la totale assenza di qualsiasi indicazione delle Condizioni Generali del Contratto e/o di clausole contrattuale chiare e comprensibili, in virtù degli artt. 1418 cc e 36 del Codice del Consumo, tale contratto deve essere considerato RELATIVAMENTE NULLO (nel senso di nullità a favore del consumatore), pertanto, essendo un contratto di prestazioni di servizi, se l’imprenditore differisce la data della prestazione e tale circostanza non è prevista contrattualmente e/o inserita come clausola contrattuale (conoscibile dal consumatore), non è consentito tale potere di modifica unilaterale delle “Condizioni contrattuali”., con conseguente obbligo di restituzione delle eventuali somme anticipatamente versate (Acconto); .
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