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QUESITO N. 425: Quale azione può intraprendere il locatore per far valere il proprio diritto alla corresponsione del canone per l’intero, nel caso in cui il conduttore intende corrispondere il canone per una minor somma rispetto a quella pattuita?
QUESITO N. 425 Quale azione può intraprendere il locatore per far valere il proprio diritto alla corresponsione del canone per l’intero, nel caso in cui il conduttore, che intende corrispondere il canone per una minor somma rispetto a quella pattuita, abbia dichiarato di aver smarrito il contratto prima di provvedere alla registrazione?



Il contratto di locazione ad uso abitativo necessita della forma scritta ad substantiam, in virtù della norma racchiusa nell’art. 1 della L. 431/1998, che al quarto comma dispone “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
Ai fini della validità del contratto de quo la sola forma scritta, è si necessaria, ma non sufficiente; infatti, ai sensi dell’art. 1 legge 311/2004 (finanziaria 2005) “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La norma, dunque, non effettua alcuna distinzione in merito alla destinazione d’uso.
Se nel sistema previgente i contratti di locazione, ed in generale tutti i contratti avente ad oggetto la costituzione di diritti reali di godimento, conservavano la propria efficacia tra le parti anche in assenza di registrazione, oggi la mancata registrazione è causa di nullità.
All’indomani dell’entrata in vigore della legge finanziaria, la dottrina si è interrogata sull’effettiva portata della suddetta nullità, giungendo a diverse ricostruzioni della fattispecie patologica.
Alcuni autori hanno sostenuto che il contratto non registrato in realtà è un contratto valido, tuttavia inefficace, in quanto s’intende il contratto di locazione quale contratto sottoposto a condizione sospensiva coincidente con la registrazione; in contrario, altri ponendo a sostegno delle proprie riflessioni il tenore letterale della norma, hanno affermato la nullità radicale.
La norma in commento è stato oggetto di alcune pronunce della Corte Costituzionale, la quale ha dichiarato che la norma in commento “.. non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.” (Corte costituzionale, 05/12/2007, n. 420; Corte costituzionale, 25/11/2008, n. 389).
Ad oggi sembra, dunque, prevalente la tesi della nullità, con conseguente inapplicabilità di una sanatoria, consistente nella tardiva registrazione.
In assenza di forma scritta e relativa registrazione si considerano mai venute ad esistenza le obbligazioni delle parti, di tal chè il locatore non ha titolo per la riscossione del canone, né il conduttore ha titolo per l’occupazione dell’immobile, con la conseguenza che il locatore potrà in qualunque momento chiedere il rilascio della res locata per occupazione senza titolo, fermo restando il suo diritto ad ottenere l’indennità di occupazione, per il periodo in cui l’altra parte ha goduto della cosa.
Con il d. lgs 14 marzo 2011 n. 23, recante Disposizioni in materia di federalismo fiscale e municipale, entrato in vigore il 7 aprile 2011, il legislatore è nuovamente tornato sul tema della registrazione del contratto di ...

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