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QUESITO N. 424 : Se sussiste responsabilità dell'architetto per omissione di chiusura lavori e collaudo finale. Obblighi a cui è tenuto il proprietario al fine di alienare legittimamente l'immobile.
Quesito N.424 Il nostro cliente ha acquistato un immobile residenziale, ubicato in Milano, nel 2007. Il notaio rogante ha citato in atto riferimenti ad una DIA del 2002 senza preoccuparsi di reperire alcuna documentazione, non ultima copia della DIA stessa, allegati citati e chiusura della stessa. Nel ricercare la documentazione citata, richiesta dal Notaio che dovrà redigere il nuovo atto di compravendita sono emerse ulteriori mancanze sia dell'Architetto che ha firmato progetto e DIA che dei Notai (almeno tre) roganti tra il 2002 ed il 2007: mancano la chiusura della DIA, il certificato di collaudo finale ed una ulteriore variante alla DIA primaria. Tutto ciò considerato, a quale figura deve rivolgersi l’attuale proprietario per poter legittimamente alienare l’immobile privo delle suddette caratteristiche urbanistiche?


Per la validità degli atti notarili aventi per oggetto beni o diritti immobiliari debbono sussistere due requisiti, uno di carattere formale e l’altro di carattere sostanziale. Per quanto concerne il requisito formale, si osserva che nell’atto notarile, a pena di nullità, debbono essere menzionati, con riferimento alla fattispecie che ci riguarda, gli estremi della denuncia di inizio attività per interventi ex art. 22 terzo comma D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia) eseguiti dal 30 giugno 2003 e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia per l'appunto fatto ricorso alla D.I.A. nonché per interventi di cui all’art. 1 comma 6 legge 443/2001, già soggetti in base alla precedente normativa a concessione edilizia e per i quali tale disposizione consentiva, a scelta dell’interessato, di fare ricorso alla D.I.A. La mancanza nell’atto del requisito formale (ossia delle menzioni prescritte dalla legge) determina la nullità dell’atto e ciò indipendentemente dalla sussistenza nel caso di specie del requisito sostanziale: è sufficiente infatti la mancata menzione in atto degli estremi del provvedimento autorizzativo per determinarne la sua nullità. Si parla al riguardo di "nullità testuale" che si contrappone alla teoria della cd. “nullità virtuale” in base alla quale la nullità dell’atto dovrebbe escludersi pur in mancanza delle menzioni prescritte qualora l’immobile sia di per sé stesso commerciabile. L’atto privo delle menzioni di legge è quindi nullo, per la mancanza di un requisito formale prescritto dalla legge per l’appunto a pena di nullità, e ciò a prescindere dalla regolarità effettiva del fabbricato; (in quest’ultimo caso l'invalidità potrà poi essere sanata ed il contratto riacquistare validità con un successivo atto, avente la stessa forma del precedente, che contenga ciò che è stato omesso al momento della stipula del contratto). Va comunque rilevato che per la validità degli atti non può ritenersi sufficiente la semplice menzione del provvedimento autorizzativo (requisito formale) ma il provvedimento deve effettivamente sussistere, ovvero deve ricorrere anche il requisito sostanziale della commerciabilità del bene, che si verifica ogni qualvolta l’immobile è dotato dei requisiti minimi di regolarità urbanistica. Ne deriva che, un atto pubblico di compravendita che presenti gli estremi della D.I.A. è un atto idoneo a superare la sanzione della nullità sancita dall’art. 46, quinto comma, D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia), fermo restando che esso presenterà profili di invalidità, variamente articolati, per la mancata allegazione di documenti (dichiarazione fine lavori - varianti in corso d’opera - certificato di collaudo finale) il cui adempimento risulta connesso alla corretta e compiuta conclusione del procedimento connesso alla presentazione della D.I.A. Orbene, premesso tutto quanto sopra evidenziato, è necessario sottolineare che, ai sensi di quanto dispone l’art. 23, secondo comma, D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia), la denuncia di inizio attività e’ corredata dall’indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni; inoltre, il settimo comma della...

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