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Quesito n. 410:Se il comproprietario di maggioranza di un immobile, avente intenzione di locarlo, possa validamente stipulare il relativo contratto di locazione, pur in disaccordo con l’altro comunista.
Quesito:

Se il comproprietario di maggioranza di un immobile, avente intenzione di locarlo, possa validamente stipulare il relativo contratto di locazione, pur in disaccordo con l’altro comunista che, invece, abbia intenzione di procedere alla alienazione dello stesso.




Lo studio del quesito proposto impone una preliminare, quanto indispensabile, rivisitazione dell’istituto giuridico della comunione, contemplato agli artt. 1100 e ss. del codice civile.
Tale fattispecie, per espressa previsione normativa, si realizza allorquando “la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone” ; in tal caso ciascun comunista sarà titolare di una quota, che si presume uguale – salvo diversa disposizione – e che determina la proporzione di partecipazione, tanto nei vantaggi, quanto nei pesi della comunione stessa.
Ogni partecipante dispone di peculiari facoltà, ovvero:
- della possibilità di usare per conto proprio il bene comune, anche modificandolo, per trarne maggiore possibilità di godimento, purchè egli non alteri la destinazione della cosa e ne venga diminuito l’ugual diritto che spetta a tutti gli altri ( sul punto Cass. Civ., sent. n. 7652/1994);
- della facoltà di disporre del suo diritto alienando la quota o cedendone il godimento ad altri ( art. 1103 c.c.);
- della possibilità di chiedere lo scioglimento della comunione in ogni momento, purchè non sia stipulato il patto di rimanere in comunione ( valido per un periodo non superiore al decennio).
Fin da tale riassuntiva elencazione emerge con evidenza il generale principio secondo cui vi è una forte interdipendenza fra i comproprietari, i quali pur potendo disporre liberamente della propria quota, in realtà, tendenzialmente, devono astenersi dall’ assumere decisioni che possano essere indirizzate alla cosa comune nel suo complesso.
Tuttavia, ai fini della risoluzione del presente quesito, assume peculiare interesse l’analisi della disposizione normativa di cui all’art. 1105 c.c. dedicato alla disciplina dell’amministrazione della cosa comune.
Ebbene, la citata norma dopo aver sancito il diritto per ciascun partecipante di concorrere all’amministrazione della cosa comune, al II comma, espressamente precisa che “per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente”.
Sul punto davvero interessante è il profilo ermeneutico elaborato dalla Suprema Corte che, in molteplici pronunce, proprio sulla base della richiamata norma, ha disposto che: “la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri spettanti gli ex art. 1105 c.c., e senza che agli altri partecipanti che gli abbiano lasciato la completa disponibilità dell’immobile, possa competere azione di rilascio e tantomeno di rivendica nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il comproprietario locatore, ove la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione…..ogni condomino è legittimato a stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione..” ( Cass. Civ., sent. n. 21788/2010; Cass. Civ., sent. n. 6427/2009; Cass. Civ., sent. n. 19929/08; Cass. civ. sent. n. 15057/03; Cass. civ. sent. n. 10394/2002; Cass. civ., sent. n. 537/2002).
Ed ancora: “Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti I comproprietari sulla base della presunzione per cui ognuno di essi opera con il consenso degli altri. Ne consegue che ciascun comproprietario… può stipulare il contratto di locazione o di affitto dell’immobile comune.. trattandosi di atto di ordinaria amministrazione della cosa comune.. ” (Trib. di Mantova, sentenza del 17 settembre 2010).
Alla luce di tale orientamento giurisprudenziale emerge quindi la piena facoltà per il comproprietario di poter stipulare un contratto di locazione del bene i...

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