MEDIAZIONE IMMOBILIARE - Tribunale di Napoli, Sez. dist. di Portici, sentenza del 20 marzo 2011
TUTELA DEL CONSUMATORE
MEDIAZIONE IMMOBILIARE
CLAUSOLA PENALE – VESSATORIETA’
Tribunale di Napoli, Sez. dist. di Portici, Dr. Enrico Quaranta,
giudizio N. 1067/09 R.G., sentenza del 20 marzo 2011]
Recesso anticipato dall’incarico di mediazione immobiliare - soggetto mediatore – diritto alla penale pattuita nell’incarico di mediazione nella misura del 2,5 % del prezzo di vendita - abusività della clausola – rigetto della domanda // Mediazione tipica, art. 1754 c.c. – mediazione atipica – mandato
Nella Sentenza
Conferimento incarico per reperire un acquirente: mandato - mediazione
>> .. il conferimento ad un mediatore professionale dell'incarico di reperire un acquirente od un venditore di un immobile dà vita ad un contratto di mandato e non di mediazione, tale per cui nell'ipotesi suddetta il c.d. "mediatore", tra l’altro: (a) ha l'obbligo, e non la facoltà, di attivarsi per la conclusione dell'affare; (b) può pretendere la provvigione dalla sola parte che gli ha conferito l'incarico
Tutela del consumatore – Vessatorietà della clausola
(La)
>> … disciplina è volta a garantire il consumatore dalla unilaterale predisposizione e sostanziale imposizione del contenuto contrattuale da parte del professionista, quale possibile fonte di abuso e conseguente preclusione per il consumatore a esplicare la propria autonomia contrattuale, con la conseguenza che la vessatorietà della clausola può ben attenere anche al rapporto contrattuale che sia stato singolarmente ed individualmente negoziato per lo specifico affare.
>> … In tema di contratti del consumatore, va inoltre rilevato che il carattere abusivo delle clausole predisposte dal professionista va valutato sia alla luce del principio generale, secondo cui sono abusive le clausole che determinino a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, sia alla luce delle fattispecie tipizzate dal Codice del consumatore.
(Quindi è da riconoscere)
>> … potenziale natura abusiva alla clausola con la quale il consumatore rinuncia alla facoltà di recesso ovvero si assume l'obbligo di corrispondere all’esito della revoca un congruo importo pattuito, giacché la previsione pare così idonea a sanzionare indiscriminatamente il recesso, pur fondato da un giustificato motivo, e tale da riservare al professionista un trattamento differenziato e migliore
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Distaccata di Portici
in composizione monocratica, in persona del Giudice dr. Enrico Quaranta, ex art.281 quater c.p.c. ha pronunziato la presente
SENTENZA
TRA
Eee Sas ( SERVIZI KKK), in persona del legale rappresentante p.t., sig. Ax Meviox, elettivamente domiciliato in Napoli, …. presso lo studio dell’avv. Rxx, che la rappresenta ed assiste in virtù di mandato e procura a margine dell’atto introduttivo (- attrice -)
E
Tiziox Gxx, nata a Napoli …., residente in …, elettivamente domiciliata in Portici, …., presso lo studio dell’avv. Px Lxx, che la rappresenta ed assiste in virtù di procura e mandato in calce alla citazione notificata (- convenuta -)
CONCLUSIONI:
Le parti concludevano in via discorsiva all’udienza del 19 gennaio 2011, come da verbale da intendersi qui per ripetuto e trascritto.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 2 ottobre 2009, la EEE sas, quale soggetto mediatore, conveniva in giudizio la sig.ra Gxx Tiziox, onde vedere accertato il proprio diritto alla penale pattuita nell’incarico di mediazione r i c e v u t o i l 1 5 a p r i l e 2 0 0 9 n e l l a m i s u r a d e l 2 , 5 % d e l p r e z z o d i v e n d i t a e , p e r l e f f e t t o , c o n d a n n a r e l a c o n v e n u t a a l p a g a m e n t o d e l l a s o m m a d i ¬ 7 . 2 5 0 , 0 0 , o l t r e i n t e r e s s i l e g a l i s i n o a l s o d d i s f o .
S i c o s t i t u i v a i n g i u d i z i o l a T i z i o x , i n v o c a n d o i l r i g e t t o d e lla domanda.
Ritenuta l’irrilevanza dei mezzi di prova articolati dalle parti, il giudice disponeva la discussione orale della lite per l’udienza del 19 gennaio 2011.
Raccolte le definitive richieste ivi formulate dai contraddittori, rilevato che a base delle decisione poteva porsi il rilievo officioso dell’abusività della clausola penale azionata dall’attrice, previa revoca dell’ordinanza che fissava la discussione, il giudicante nell’indicato contesto concedeva alle parti termini di gg. 30 per il deposito di osservazioni riguardanti suddetta questione.
I contraddittori fruivano del termine così concesso, depositando tempestive comparse.
Onde inquadrare la fattispecie ed indicare i principi in base ai quali questo giudice intende decidere la controversia, va ricordato che la mediazione tipica di cui all'articolo 1754 c.c. comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un'attività giuridica in senso stretto di messa in relazione di due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare.
La stessa attività è quindi con un sottostante rapporto di mandato tra il mediatore e una delle parti che ha interesse alla conclusione dell'affare stesso, nel qual caso il c.d. mediatore-mandatario non ha più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante. (in termini, Cass. civ., Sez. III, 14/07/2009, n. 16382, It.Im. s.r.l. C. Or.Bi.El., Obbl. e Contr on line, 2009, 10, RUBINO).
Più specificamente, il conferimento ad un mediatore professionale dell'incarico di reperire un acquirente od un venditore di un immobile dà vita ad un contratto di mandato e non di mediazione, tale per cui nell'ipotesi suddetta il c.d. "mediatore", tra l’altro: (a) ha l'obbligo, e non la facoltà, di attivarsi per la conclusione dell'affare; (b) può pretendere la provvigione dalla sola parte che gli ha conferito l'incarico ( ancora Cass. civ., 2009, n. 16382, citata).
Ciò posto, da un punto di vista soggettivo non va dimenticato che tutti coloro che esercitano l'attività di mediazione per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, devono essere iscritti nell'apposito ruolo professionale, a norma dell'art. 3, comma quinto, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, mentre secondo l'art. 11 del relativo regolamento di attuazione, emanato con D.M. 21 dicembre 1990, n. 452, in caso di esercizio dell'attività di mediazione da parte di una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo debbono essere posseduti dal legale rappresentante di essa ovvero da colui che da quest'ultima è preposto a tale ramo di attività.
Ne consegue che per gli ausiliari della società di mediazione è prescritta l'iscrizione nel ruolo solo quando, per conto della società, risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, ed impegnativi per l'ente da cui dipendono; essa non è invece richiesta per quei dipendenti della società che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti. ( Cass. civ., Sez. III, 09/04/2009, n. 8708, Portichetto di Lampugnani Rina & C. s.a.s. C. G.B., Mass. Giur. It., 2009, CED Cassazione, 2009).
Nella fattispecie chi agisce invoca il riconoscimento della penale per recesso anticipato dall’incarico di mediazione immobiliare ricevuto dalla Tiziox.
A fondamento della richiesta, la società pone la lettera d’incarico della convenuta, la proposta d’acquisto formulata da tale Cx Caiox in conformità alle richieste del conferente, alcune missive indirizzate alla mandante e la disdetta da questa inviata il 14 settembre 2009.
Tutto ciò premesso, è documentato dall’attrice – attraverso il modulo denominato “incarico di mediazione per vendita immobiliare” - che la Tiziox ebbe ad interessare la EEE sas per l’alienazione dell’immobile sito in …., alla Via …..
Premesso che nel conferire l’incarico la proponente acquirente prendeva atto della sussistenza delle condizioni personali del mediatore – in merito alla relativa iscrizione nel ruolo di cui alla legge 39/1989 – non è dubbio che sottoscrivendo l’atto la convenuta provvide a conferire un espresso mandato all’agenzia, tal per cui la fattispecie deve inquadrarsi nell’ambito della cosiddetta mediazione atipica.
Nello stipulare l’accordo con l’odierna attrice, la conferente si obbligava al versamento della penale ivi indicata (tra l’altro) nel caso di recesso anticipato prima della sua scadenza, per una misura pari al 2,5 % del prezzo fissato, ovvero uguale a quella prevista in ipotesi di conclusione favorevole dell’affare.
Ebbene, è dimostrato che perveniva all’agenzia una proposta d’acquisto del bene, con scadenza 29 agosto 2009, sostanzialmente conforme a quanto invocato dalla venditrice; è dimostrato che della circostanza veniva resa edotta dalla convenuta, almeno a mezzo raccomandata ricevuta il 30 luglio 2009.
Ciononostante, come visto, la mandante provvedeva a disdettare l’incarico prima ancora della sua naturale scadenza, sostenendo di nulla dovere al mediatore.
Così delineati i termini della questione, ritiene il Tribunale che la domanda non possa trovare accoglimento.
Ed invero giova rilevare la generale natura vessatoria della clausola con cui si stabilisce che il consumatore è tenuto a versare una penale qualora revochi la proposta o receda dal contratto entro il termine previsto, in quanto tale clausola comporta un significativo squilibrio di diritti e obblighi a suo carico.
D’altronde è noto che sia professionista - ai fini dell'applicazione della disciplina sui contratti del consumatore, qual è stata dettata con l'art. 1469 bis cod. civ. e segg., ed ora lo è con gli artt. 33 e segg. del codice del consumo, il D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 - una persona che assume verso l'altra l'impegno di svolgere a suo favore un compito da professionista, se l'impegno è assunto nel quadro di un'attività svolta in modo non occasionale. Nell’ambito rientra quindi sicuramente il mediatore immobiliare, cate...
... continua