La Mediazione abusiva e il relativo regime sanzionatorio.-
La Mediazione abusiva e il relativo regime sanzionatorio.-
La ratio ispiratrice della legge n. 39 del 1989 è da individuarsi nell’intento di reprimere i forti fenomeni di abusivismo nella professione mediatoria analogamente a quanto avviene per gli agenti di cambio, i broker, i mediatori creditizi, marittimi e turistici. Difatti, prima della riforma, l’esercizio dell’attività mediatoria era libero e non era assoggettato a vincoli. Il D.P.R. n. 1926/60 si limitava soltanto a richiedere l’iscrizione in appositi ruoli del mediatore, ma non inibiva l’esercizio occasionale della predetta attività. La nuova disciplina impone, invece, l’iscrizione anche ai mediatori occasionali sanzionando l’abusivismo con la perdita del diritto alla provvigione ovvero con la restituzione di quanto percepito a titolo di compenso, oltre al pagamento di una sanzione amministrativa (artt. 6 e 8 l. n. 39/89 ), che è stata incrementata ex art. 1, 47 ° co., l. 27.12.06, n. 296. L’art. 35, 22° co., d.l. n. 223/06, convertito in l. n. 248/06, prevede che, in ipotesi di mediazione abusiva, il notaio rogante il contratto intermediato deve segnalare il soggetto abusivo all’Agenzia delle Entrate competente (Cass. civ., 31.7.02, n. 11372 e 1.10.02, n. 14076, in Italgiure, Web). La l. n. 39/89 non si applica agli agenti di cambio ed ai mediatori pubblici, ai mediatori marittimi e turistici, ai brookers, alle società di intermediazione mobiliare ed ai mediatori creditizi, per i quali vi sono specifiche discipline (art. 1 l. n. 39/89 ed art. 2 d.m. n . 4 5 2 / 9 0 ) . -
C h i i n c o r r e , p e r t r e v o l t e n e l l a s a n z i o n e a m m i n i s t r a t i v a p e c u n i a r i a p e r a b u s i v i s m o n e l l a p r o f e s s i o n e , v i e n e d e n u n c i a t o , a l l a u t o r i t à g i u d i z i a r i a e d a s s o g g e t t a t o a l l a s a n z i o n e p e n a l e p r e v i s t a d a l l a r t . 3 4 8 c . p . ( r e c l u s i o n e f i n o a s e i m e s i o m u l t a d a ¬ 1 0 3 a d ¬ 5 1 6 ) . È a p p l i c a b i l e , a l t r e s ì , l a r t . 2 2 3 1 c . c . c h e r e c i t a : « Q u a n d o l e s e r c i z i o d i u n a t t i v i t à p r o f e s s i o n a l e è c o n d i z i o n a t o a l l i s c r i z i o n e i n u n a l b o o e l e n c o , l a p r e s t a z i o n e e s e g u i t a d a c h i n o n è i s c r i t t o n o n g l i d à a z i o n e p e r i l p a g a m e nto della retribuzione. Inoltre, la cancellazione dall’albo od elenco risolve il contratto in corso, salvo il diritto del prestatore d’opera al rimborso delle spese incontrate e a un compenso adeguato all’utilità del lavoro compiuto».
La Suprema Corte ha statuito che la mancata iscrizione nell’apposito ruolo della società esclude il diritto alla provvigione ex artt. 6, 1° co. l. n. 39/89 e 2231, 1° co., c.c. Trattandosi di norma imperativa come anche si desume dal primo comma dell’art. 8 della stessa legge, il quale punisce con una sanzione amministrativa l’esercizio della attività di mediazione senza l’iscrizione nel ruolo, e prevede inoltre, in tal caso, l’obbligo di restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite ( Cass. civ., 17.5.99, n. 4800, in Italgiure, Web). Tale mancata iscrizione comporta la nullità della contraria pattuizione tra le parti ex art. 1418, 1° co., c.c. Nessun compenso spetta a chi non è iscritto. Chi non è abilitato al ruolo non ha la possibilità di chiedere provvigione alcuna, non potendosi neanche invocare l’applicabilità del disposto di cui all’art. 2041 c.c. ossia al mediatore abusivo non è accordata neanche la residuale azione di indebito arricchimento ( Cass. civ., 2.4.02, n. 4635, in Italgiure, Web).-
Difatti, nell'ipotesi di attività di mediazione svolta da soggetto non iscritto nell'apposito ruolo, tale soggetto è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite, con la conseguenza che risulta esclusa ogni obbligazione di pagamento nei suoi confronti, anche solo naturale, e quindi, anche quella fondata sulla norma predetta.
L’obbligo restitutorio è invocabile legittimamente da chiunque vi abbia interesse, ivi incluso il terzo che abbia adempiuto al pagamento, in ossequio alla disciplina generale in tema di azione di nullità ( Cass. civ., 15.12.00, n. 15849, in Italgiure, Web). Anche sul mediatore occasionale incombe l’obbligo di iscrizione ai sensi dell’art. 2 l. n. 39/89 che, nel prevedere tale figura, dispone l’iscrizione a ruolo anche laddove la mediazione sia svolta in via non continuativa ossia senza un’organizzazione professionale di supporto (Trib. Roma, 29.4.98). Analogamente, se ci si avvale di ausiliari non iscritti a ruolo, si integra ipotesi assimilata a quella della mediazione abusiva conseguendone la nullità del contratto di mediazione e l’inesigibilità del compenso. Altro orientamento giurisprudenziale ritiene, invece, che la mancata iscrizione non determina la nullità del contratto mediatizio, in quanto alla violazione di una norma imperativa, sia pure penalmente sanzionata, non consegue necessariamente la nullità negoziale atteso che l’inciso “salvo che la legge disponga diversamente” di cui all’art. 1418 c.c. implica il dovere di accertare se nella specie, finanche in costanza di inosservanza del precetto, il negozio possa essere ritenuto comunque valido sia pure non implicando compenso e profili sanzionatori. Sulla scorta di tali assunti, taluni giudici di merito hanno affermato la disapplicazione normativa dell’art. 6, 2° co., l. n. 39/89, per contrasto con la direttiva UE n. 653/86, in quanto immediatamente applicabile nell’ordinamento nazionale (Trib. Cagliari, 26.2.01). In ogni caso, a prescindere dall’orientamento a cui si acceda, il diritto al compenso non sussiste in difetto di prova di iscrizione all’albo. Perciò, sia se il contratto mediatizio sia affetto da nullità, sia se sia ritenuto valido, la mediazione abusiva esclude il diritto alla provvigione con rigetto della domanda dell’attore – mediatore su cui incombe l’onere della prova dell’iscrizione in sede di merito, essendogli inibita la produzione in sede di legittimità dei documenti comprovanti l’iscrizione ( Cass. civ., 18.3.05, n. 5953, in Italgiure, Web).-
Sotto il profilo amministrativo, viene, quindi, irrogata una sanzione pecuniaria ( art. 8 l. n. 39/89 ) quando l’esercizio della professione mediatoria n o n è s u p p o r t a t o d a l l a i s c r i z i o n e a r u o l o , p u n i t o c o n i l p a g a m e n t o d i u n a s o m m a c h e v a d a ¬ 7 . 5 0 0 , 0 0 s i n o a d ¬ 1 5 . 0 0 0 , 0 0 . A l l a p o l i z i a g i u d i z i a r i a ( C a r a b i n i e r i - P o l i z i a d i s t a t o G u a r d i a d i f i n a n z a V i g i l i u r b a n i t e r r i t o r i a l m e n t e c o m p e t e n t i ) è d e m a n d a t o i l p o t e r e a c c e r t a t i v o e d i c o n t e s t a z i o n e d i t a l i v i o l a z i o n i . T u t t a v i a , l e s e r c i z i o a b u s i v o d e l l a p r o f e s s i o n e m e d i a t i z i a p u ò e s s e r e s e g n a l a t o d a c h i u n q u e a b b i a e l e m e n t i p r o b a t o r i a l r i g u a r d o . C a s o c l a s s i c o è q u e l l o i n c u i i n s o r g a c o n t e n z i o s o i n s e d e c i v i l e fra intermediario e cliente e quest’ ultimo – ad esempio – accerti presso l’ente camerale il difetto di iscrizione a ruolo del medesimo ovvero – in caso di società di mediazione – il difetto di iscrizione di quest’ultima ovvero del mediatore agente e della società. In fattispecie siffatte, il cliente, attore o convenuto che sia, ben potrà provvedere a segnalare la mediazione abusiva, come, per l’ altrettanto, a prescindere dall’ esistenza di una controversia in sede civile, potrà denunciare la circostanza, fermo restando che ovviamente l’esposto inoltrato alla Guardia di Finanza – Nucleo di Polizia Tributaria – territorialmente competente – è da ritenersi l’opzione preferibile essendo istituzionalmente preposta ad accertare gli illeciti fiscali. Chi è mediatore abusivo nulla può fatturare a titolo mediatizio. Chi è mediatore abusivo evade il fisco. Chi è cliente di un mediatore abusivo, non potrà mai ottenere fatturazione del compenso corrisposto e, qualora, per mera ipotesi, l’ottenga, tale fatturazione non potrà mai essere regolarmente effettuata, al più recando altra dizione elusiva in ordine all’oggetto delle prestazioni effettuate al più corrispondente all’oggetto dell’attività risultante dai registri camerali se trattasi di società iscritta all’ente camerale come avente diverso oggetto sociale. Al riguardo, giova evidenziare che il recente fenomeno della bolla immobiliare speculativa ha visto l’emersione e la proliferazione di mediatori abusivi. Ciò ha comportato inevitabilmente stringenti verifiche accertative della Guardia di Finanza in sede di progetti annuali che hanno evidenziato l’esistenza di fenomenologie consistenti di abusivismo e di correlati illeciti tributari ( danno da mancata acquisizione entrate e da lucro cessante nei confronti dell’Agenzia delle Entrate ). Tuttavia, quando la predetta bolla immobiliare si è miseramente sgonfiata, con conseguente stagnazione del mercato e decremento delle vendite, si è assistito ad una riduzione della fenomenologia, in quanto gli incarichi di conferimento di vendita sono calati ed il numero delle transazioni a buon fine o si è ridotto o richiede una tempistica più lunga. Ancorché i prezzi richiesti degli immobili in vendita siano ancora sostenuti, è pur vero che quelli effettivi ossia conseguiti all’esito della conclusione degli affari, sono solitamente più contenuti; le provvigioni, quindi, di minor importo; il ricorso ai mutui ipotecari ed al credito di minore entità. Il che non significa che il sommerso non esista, ma, di certo, è meno rilevante rispetto a quanto accadeva sino a tempi recenti, se non altro in ragione del fatto che strutture mediatizie abusive sono d...
... continua