Le differenze tra gli interventi di ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione.-

Le differenze tra gli interventi di
ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione

La Cassazione, con la decisione 7 settembre 2009, n. 19287, è tornata a soffermarsi sulle diversità che caratterizzano gli interventi di ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione.
Si tratta degli interventi la cui definizione legislativa è contenuta nell’articolo 3 del  HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idnot=3600" D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il quale dopo aver definito gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, si sofferma alla lettera d) sugli interventi di ristrutturazione edilizia.
Sono quelli “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.
Comprendono “il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”.
Aggiunge la stessa disposizione che “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.
Gli interventi di nuova costruzione rappresentano una categoria residuale nella quale sono stati inclusi “quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti”, salvo poi l’indicazione (lettera e) di altri particolari interventi da considerare comunque tali.
Sulle definizioni di ristrutturazione edilizia e ricostruzione (a seguito di totale o parziale demolizione), invero, già contenute dall’articolo 31, comma 1, lett. d), della L. 5 agosto 1978, n. 457, esiste copiosissima giurisprudenza del giudice ordinario, dei Tribunali amministrativi e del Consiglio di Stato, tendente soprattutto a classificare l’intervento, anche ai fini concessori (individuare il titolo edilizio necessario).
La prima giurisprudenza degli anni ’80 e ’90 aveva gia precisato che un intervento costruttivo, che implichi la demolizione e la ricostruzione del preesistente fabbricato, può esser definito come ristrutturazione a condizione che:
a) la nuova costruzione sia fedele;
b) vengano conservate le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente;
c) la successiva ricostruzione dell'edificio riproduca almeno nelle linee fondamentali, quanto a sagoma e volumi, quello preesistente, con esclusione della realizzazione di nuovi volumi.
Diversamente argomentando, basterebbe la mera preesistenza di un precedente edificio su cui si opera per definire ogni intervento come ristrutturazione (Cons. Stato, Sez. V, 14-12-2006, n. 7445; Cons. Stato, Sez. V, 24-02-1999, n. 197).
In altre parole, la demolizione di un fabbricato, con conseguente edificazione di un'opera edilizia radicalmente diversa, è del tutto estranea al concetto di ristrutturazione (Cons. Stato, Sez. V, 05-07-1999, n. 789).
Ne deriva che in ipotesi di ricostruzione di un edificio diverso da quello preesistente occorre un titolo edilizio diretto non già alla ristrutturazione, ma all’edificazione del nuovo fabbricato “anche se detta demolizione sia stata provocata dalla rovina dell'edificio” (Cons. Stato, Sez. V, 04-08-1999, n. 938).
Tuttavia, gli interventi di ristrutturazione comprendono la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti e quindi comportano la creazione di un edificio in tutto o in parte nuovo rispetto al precedente.
La conseguenza è che la trasformazione può comportare un aumento di superficie utile, ma non aggiunte di volumi in ampliamento o sopraelevazione (Cons. di Stato, Sez. V, 26 febbraio 1992, n. 143) e può anche comportare un mutamento della destinazione d'uso dell'immobile (Cass. pen., Sez. III, 17-10-2006, n. 39860).
Per colpetezza d’informazione, occorre considerare che l'attività di ristrutturazione presenta molte affinità con le attività di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ...

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