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QUESITO N. 338: Se un box auto realizzato su area di proprietà comunale, concesso in diritto di superficie a un privato e sottoposto a vincolo pertinenziale ai sensi delle cd. legge Tognoli (art. 9 della l. n. 122 del 1989) può essere alienato
Quesito n. 338: Se un box auto realizzato su area di proprietà comunale, concesso in diritto di superficie a un privato e sottoposto a vincolo pertinenziale ai sensi delle cd. legge Tognoli (art. 9 della l. n. 122 del 1989) può essere alienato separatamente dall’unità immobiliare principale.-


Per la soluzione del quesito occorre premettere che la disciplina degli “spazi destinati a parcheggi privati” è contenuta principalmente al di fuori del Codice civile ed è ormai da anni fonte di un continuo dibattito, del quale, dato il carattere della presente trattazione, si offrirà una rassegna necessariamente sintetica.-
Le fonti extracodicistiche che disciplinano la materia sono principalmente le seguenti: la legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), nel testo introdotto dalla legge 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. legge ponte); la legge 28 febbraio 1985, n. 47 (c.d. legge sul condono edilizio) e la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli). La stratificazione di queste norme, di non sempre agevole coordinamento, ha dato così origine a diverse tipologie di “spazi per parcheggi privati” soggette a differenti regimi giuridici le quali andrebbero esaminate singolarmente in virtù della loro differente regolamentazione (Cfr. ad es. Cass. civ. Sez. II, 05-05-2009, n. 10341).-
Per attenerci al nostro tema d’indagine dobbiamo però focalizzare la nostra attenzione esclusivamente sui cd. parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotti dalla l. n. 122 del 1989 (c.d. legge Tognoli) e assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e conseguentemente non trasferibili autonomamente perché costruiti su aree di proprietà comunale e messi a disposizione dai Comuni mediante concessione di un diritto di superficie.-
Fatta questa breve premessa occorre partire dal dettato dell’articolo 9, della predetta legge, il quale prevede che: “ I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:
a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;
b) il dimensionamento dell'opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;
c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.
5. I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”.
I motivi per i quali l’articolo in esame subordina i parcheggi summenzionati ad un regime giuridico di circolazione vincolata stanno nella necessità di realizzare dei parcheggi per fini di decongestionamento della viabilità ed è a tale scopo che sugli stessi viene imposto un legame pertinenziale in modo da collegarli con un preciso immobile, ubicato nelle immediate vicinanze, al fine di favorire la fermata delle autovetture da parte delle persone residenti nell’immobile principale.-
Nel nostro caso però ci troviamo di fronte non ad un parcheggio, bensì a un cd. box-auto, ma tale aspetto non è di intralcio al nostro studio perché è orientamento oramai consolidato, sia in Dottrina che in Giurisprudenza, ritenere che il legislatore utilizzi il termine “parcheggio” in modo assai generico, comprendendovi una vasta gamma di ipotesi eterogenee tra loro come le aree scoperte destinate alla sosta di veicoli al di fuori del flusso della circolazione stradale, i cc. dd. box-auto, le autorimesse, i garage ecc. (cfr. T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 05 luglio 2006, n. 1715; T.A.R. Sicilia Catania, sez. I, 03 ottobre 2005, n. 1531); è possibile quindi analizzare la vicenda del box-auto oggetto della nostra indagine analogamente alla vicenda di un parcheggio privato strettamente inteso.-
Inoltre, come abbiamo visto, l'art. 9, comma quinto della legge Tognoli, dispone che: “i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale . I relativi atti di cessione sono nulli”.-
In primo luogo, ci si è chiesto se tale disposizione sia applicabile, come vuole il testo, a tutti i parcheggi previsti dall'art. 9, e quindi tanto ai parcheggi su suolo privato, quanto a quelli su suolo comunale. La risposta che si dà al quesito è generalmente positiva. Inoltre, deve osservarsi che nel caso in cui la realizzazione del parcheggio avvenga su suolo comunale ad opera delle «imprese di costruzione» o delle «società, anche cooperative, che ne facciano richiesta», il divieto di alienazione non potrà applicarsi alle cessioni della proprietà (superficiaria) dei parcheggi dai soggetti suddetti ai titolari degli appartamenti. Il divieto di cessione comincerà ad essere operante dal momento in cui gli spazi vengono assegnati al titolare dell'appartamento in avanti. Anche per questo motivo si è del parere che, nel caso di parcheggi realizzati in diritto di superficie su area comunale, la destinazione a pertinenza si realizza nel momento in cui gli spazi, conformemente alle regole della convenzione, vengono attribuiti al titolare dell'unità i...

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