Se il mediatore ha diritto alle provvigioni nel caso in cui il contratto preliminare viene firmato dopo la scadenza dell'incarico e successivamente le parti non procedano alla stipula del rogito.-

Diritto provvigione a incarico scaduto

Con la sentenza 5348/09 della Corte di Cassazione, sezione III, depositata il 5 marzo 2009, si riconosce il diritto alle provvigioni per il mediatore anche se il preliminare viene firmato ad incarico scaduto e anche se successivamente le parti non addivengono alla stipula del definitivo. La Corte ha ritenuto che, in questi casi, il compenso deve essere riconosciuto nonostante i limiti temporali del mandato, infatti il compito dell’intermediario è fare incontrare le parti e il principio di buona fede prevale sullo statuto negoziale per il giusto equilibrio degli opposti interessi.

TESTO DELLA SENTENZA

sentenza 5348 della Corte di Cassazione, sezione III, depositata il 5 marzo 2009
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. VITTORIA Paolo - Presidente Dott. TALEVI Alberto - Consigliere Dott. CHIARINI Maria Margherita - Consigliere Dott. VIVALDI Roberta - rel. Consigliere Dott. D’AMICO Paolo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da: CA. PA. , agente mediatore immobiliare gia’ titolare della Ditta individuale Eu. di Pa. Ca. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA N. RICCIOTTI 9, presso lo studio dell’avvocato CO. VI., rappresentata e difesa dall’avvocato CU. A. giusta delega a margine del ricorso;
- ricorrente -
contro
CA. AR. , elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati M. M. e C. L. quest’ultimo con studio in Ancona, via , giusta delega a margine del controricorso;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 744/2003 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, emessa il 15/10/2003, depositata l’8/11/2003, R.G. 278/00;
udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del 11/12/2008 dal Consigliere Dott.ssa VIVALDI ROBERTA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ca.Pa. , quale titolare della agenzia Eu. di Ca. Pa. , conveniva, davanti al Pretore di Ancona, Ca. Ar. chiedendone la condanna al pagamento della provvigione per l’incarico di mediazione dalla stessa svolto in suo favore.
Esponeva, al riguardo, che il convenuto, interessato alla vendita di un immobile di sua proprieta’, si era rivolto all’agenzia, di cui era titolare, conferendole l’incarico di procacciare la vendita di tale immobile; che l’incarico aveva la durata di mesi 12 a partire dal 28.3.1990, data di sottoscrizione del modulo di incarico a procacciare la vendita; che un incaricato dell’agenzia aveva accompagnato tale Pa.Ol. a visionare l’immobile e che questi, avendolo ritenuto di suo gradimento, aveva deciso di acquistarlo; che le trattative erano state complesse, poiche’ la compravendita tra il Ca. A. ed il Pa. prevedeva anche la permuta con altro immobile, di proprieta’ dei suoceri del Pa. ; che gli accordi prevedevano il pagamento di un prezzo di acquisto pari a 620 milioni, da corrispondere, in parte mediante la cessione dell’immobile dei suoceri, ed in parte in denaro; che, dopo gli accordi raggiunti, con conseguente conclusione dell’affare, le parti non avevano piu’ interpellato l’agenzia e, di propria iniziativa, avevano sottoscritto un preliminare, in base al quale il Ca. A. si impegnava a vendere l’immobile di sua proprieta’ ed il Pa. si impegnava ad acquistarlo, in parte, mediante cessione in permuta dell’immobile dei suoceri - che avevano anch’essi sottoscritto il preliminare di vendita -, ed, in parte, con versamento in denaro; che il possesso degli immobili in questione era stato trasmesso quasi contemporaneamente alla sottoscrizione del preliminare.
Il convenuto si costituiva contestando il fondamento della domanda.
Il Pretore, con sentenza del 24.3.1999, accoglieva la domanda condannando il convenuto al pagamento della somma di lire 18.600.000 in favore della Ca. .
L’impugnazione di tale sentenza, proposta dal Ca. Ar. , si concludeva con la sentenza della Corte d’Appello in data 8.11.2003, che, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava che il il Ca. Ar. non era tenuto alla corresponsione, in favore della agenzia Eu. , della somma come liquidata dal primo giudice.
Quest’ultima, in persona della titolare, ha proposto ricorso per Cassazione affidato a due motivi illustrati da memoria.
Resiste con controricorso il Ca. A. .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 3. Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto con riferimento all’articolo 1754 c.c., comma 1, ed all’articolo 1755 c.c..
Con il secondo motivo denuncia la omessa, insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5.
I due motivi, per la stretta connessione delle censure con gli stessi proposte, possono essere esaminati congiuntamente.
Essi sono fondati per le ragioni appresso illustrate.
La Corte di merito ha accertato e valutato l’incarico di mediazione concluso fra le parti come segue.
“Occorre in primis por mente all’incarico a procurare la vendita sottoscritto in data (OMESSO) dal Ca. Ar. sul modulo predisposto dall’Agenzia Eu. e avente durata di dodici mesi.
Risulta dalla lettura di tale documento che le parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, hanno liberamente voluto e disciplinato due distinte situazioni, da cui derivano diverse conseguenze giuridiche.
Hanno, cioe’, previsto che, quando il mandato e’ vigente, il diritto al compenso dell’Agenzia matura con la stipula di un semplice contratto preliminare (o compromesso), mentre, quando il mandato e’ scaduto, occorre la vendita definitiva.
Questo concetto e’ ribadito nella clausola che stabilisce testualmente: “nessun compenso vi sara’ dovuto dal sottoscritto ad incarico scaduto, in caso di mancata vendita”.
Su tale base, la stessa Corte d’appello ha rilevato che “nel caso di specie, il contratto preliminare fu stipulato in data (OMESSO), dopo la scadenza del mandato in discorso, e fu in seguito consensualmente risolto a motivo dell’inadempimento del promis...

... continua