GUIDA ALLE AGEVOLAZIONI PER L'ACQUISTO DI UNA

AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Guida operativa, tabelle riassuntive e casi particolari

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INDICE

1. LE CARATTERISTICHE E LE IMPOSTE

2. I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI


3. QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI “PRIMA …..CASA”

4. CASI PARTICOLARI





1. LE CARATTERISTICHE E LE IMPOSTE

Quando si acquista la “PRIMA CASA” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.-
Infatti, il governo italiano per incrementare e favorire l'acquisto di immobili da destinare ad uso abitativo, ha pensato da tempo di introdurre una serie di agevolazioni fiscali (IVA - INVIM - Registro) che fossero finalizzate all'acquisto di un immobile da destinare ad uso di abitazione principale dei possibili acquirenti e dei loro famigliari. Le cd. “agevolazioni prima casa” conosciute anche come “benefici prima casa”, hanno consentito di sostenere la grande proprietà edilizia negli ultimi anni.-
Ricordiamo che le agevolazioni fiscali sull’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto. Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto della proprietà, ma anche quando l’atto comporta l’acquisto della nuda proprietà, del diritto d’abitazione, uso e usufrutto.-

In particolare, se la parte che cede la casa è un privato non soggetto ad Iva, l’agevolazione consiste nella possibilità di versare:
- l’imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
- le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%.

Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).
A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della “prima casa” in cui la parte venditrice è un’impresa, l’acquirente è chiamato a versare le seguenti imposte:
- Iva al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa “costruttrice” (o da impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;
- imposta di registro con aliquota del 3%, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa “non costruttrice”, oppure quando il venditore è un’impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori.-

Di seguito riportiamo una tabella riassuntiva di quelle che sono le agevolazioni per l’acquisto di una “prima casa” di cui è possibile ottenere il beneficio:


ACQUISTO DELLA “PRIMA CASA” : LE IMPOSTE DOVUTE DALL’ACQUIRENTE
Acquisto da privato registro3% ipotecaria 168 euro catastale 168 euro Acquisto da impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori iva4% registro 168 euro ipotecaria 168 euro catastale 168 euro Acquisto da impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione Acquisto da “impresa costruttrice” (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori
ivaesente registro 3% ipotecaria 168 euro catastale 168 euro 














2. I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI



In primis va chiarito che per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.-
Detto questo il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).-
Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare.
Non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.-
Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.-
In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.-
Di seguito riportiamo un quadro riassuntivo dei requisiti necessari per ottenere le agevolazioni “prima casa”:





Come già anticipato, l’agevolazione prima casa spetta se l’immobile trasferito non rientri tra quelli considerati “di lusso” sulla base del D. M. 2 agosto 1969.-
Si ricorda che in base alla norma summenzionata sono da considerarsi “di lusso” tutte le abitazioni aventi le seguenti caratteristiche:
1) Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso".
2) Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
3) Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
4) Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
5) Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
6) Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
7) Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
8) Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 delle caratteristiche tra quelle della indicate di seguiti: a) superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine; b) Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana: c) Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati. d) Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di infortuni od incendi; e) Montacarichi o ascensore di servizio quando sono a servizio di meno di 4 piani. f) Scala principale con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media; g) Altezza libera netta del piano superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna in 1 - in legno pregiato o massello e lastronato; 2 - di legno intagliato, scolpito o intarsiato; 3 - con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese. i) Infissi interni Come ai numeri 1), 2), 3) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale. l) Pavimenti eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell'appartamento: 1 - in materiale pregiato; 2 - con materiali lavorati in modo pregiato. m) Pareti quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano: 1 - eseguite con materiali e lavori pregiati; 2 - rivestite di stoffe od altri materiali pregiati. n) Soffitti se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti. o) Piscina coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari. p) Campo da tennis quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.-


















3. QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”


L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:
- le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;
- non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.-
La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.-
Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.-
L’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l’assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell’agevolazione.-
Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.-
Un caso diverso è, invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato e poi non si trasferisce. In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall’origine, il termine di decadenza di 3 anni non può ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell’atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell’agevolazione può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.-
Di seguito riportiamo un quadro riassuntivo dei requisiti necessari per ottenere le agevolazioni “prima casa”:




Si ricordi che, attualmente, ai fini dell’agevolazione in esame, non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione; come rilevato in altra circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale obbligo, che costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina, non è stato più riproposto dalla normativa attuale. L’accertamento della sussistenza di tutte le condizioni dichiarate dal contribuente in sede di registrazione dell’atto attiene ad una fase successiva alla registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in sede di controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ed irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse. Come chiarito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, “… l’accertamento … da parte dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di lusso dell’abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza dall’agevolazione per “dichiarazione mendace” e l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze “sanzionatorie” previste dalla legge” (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150).-
È il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al fine di recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di Cassazione è intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003, n. 1196), stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di decadenza triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di prescrizione decennale di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.-
Di conseguenza, l’avviso di liquidazione della maggior imposta, in questi casi, deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni. Per stabilire il dies a quo del termine decadenziale, in più occasioni la Corte di Cassazione ha constatato l’impossibilità di applicare le disposizioni di cui all’art. 76 TU Registro, in quanto mentre queste ultime regolano le ipotesi di liquidazione delle imposte principale e supplementare, nel caso di specie l’imposta, dovuta a seguito della decadenza dall’agevolazione, ha natura complementare (Cass. 1196/2000, Cass. 12988/2003).-
La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto che “ … la carenza di peculiari disposizioni sul decorso della decadenza, non potendosi tradurre in esclusione della decadenza medesima, … comporta, per tale decorso, l’operatività delle comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg. codice civile), in forza delle quali il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un determinato atto od un determinato comportamento, è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento stesso” (Cass. Sezioni Unite, decisione del 21 novembre 2000, n. 1196).-
L’applicazione delle “comuni norme dell’ordinamento” di cui all’art. 2946 e seguenti del codice civile comporta che il termine triennale per l’azione accertatrice inizia a decorrere dalla data in cui gli uffici si trovino nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione.-
Ne consegue che la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto).-
Sulla base di tale differenziazione “…l’inerenza della falsità della dichiarazione a situazioni in corso al momento della registrazione … implica l’insorgere, a partire dallo stesso momento, della facoltà dell’ufficio di accertare la verità …”, mentre nel caso di mendacio successivo “ … detto giorno iniziale può trovare una collocazione diversa …”. In quest’ultimo caso, infatti, “… il potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e richiedere l’ulteriore imposta dovuta … nel caso di mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere esercitato solo dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il giorno iniziale della decadenza.…Se la decadenza fosse computabile dalla data della registrazione, o dalla data della richiesta della registrazione, anche nei casi di perdita del trattamento agevolato per eventi successivi … il termine triennale risulterebbe decurtato, od addirittura azzerato, quando il progetto del compratore legittimamente persista”. (Cass., SS. UU., 21 novembre 2000, n. 1196).-
In applicazione di tale massima, deve ritenersi che nel caso di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, in ordine allo status del contribuente (la non possidenza di altro immobile, la novità nel godimento della agevolazione o il possesso della residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato), il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della registrazione dell’atto. Nel caso di specie, infatti, la dichiarazione è mendace fin dall’origine, con conseguente possibilità per l’amministrazione finanziaria di disconoscere, fin dalla data della registrazione dell’atto, l’agevolazione.-
Diverso è il caso in cui il contribuente abbia dichiarato che intende trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi; applicando il principio fatto proprio dalla Corte di Cassazione, il dies a quo della decadenza, infatti, non coincide con il momento di registrazione dell’atto, ma con la scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, l’amministrazione non è posta nelle condizioni di contestare al contribuente la non spettanza della agevolazione; la dichiarazione, infatti, non è mendace fin dall’origine, ben potendo essere veritiero l’originario proposito di trasferire la residenza, ma lo diviene solo in conseguenza di un fatto sopravvenuto, quale il mancato trasferimento della stessa entro il termine di legge.-






















4. CASI PARTICOLARI


Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
Per fruire dell’agevolazione “prima casa” è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell’allegato n. 1). Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri“non di lusso”, l’agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.
In altri termini, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa” non rileva la classificazione catastale dell’immobile trasferito quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto 1969. Al riguardo la Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha rilevato che i “ … simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguere le abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastale proporzionata al tipo di abitazione…”.
Il D.M. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare “di lusso” le abitazioni. In particolare, mentre gli articoli da 1 a 7 del predetto decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l’abitazione è considerata di “lusso” [ad esempio: abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a “ville”, “parco privato” (art. 1); abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.], il successivo articolo 8, invece, considera abitazioni di lusso “ … le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto” (ad esempio: superficie dell’appartamento; scala di servizio; ascensore di servizio; ecc.).
In riferimento a quest’ultima disposizione, la Commissione Tributaria Centrale (Sezione XII, decisione n. 3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che“…l’articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata”.
Le caratteristiche che permettono di attribuire all’abitazione la qualifica “di lusso” possono essere rilevate sia dal contenuto dell’atto (come, ad esempio, la descrizione dell’immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso (come, ad esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal caso l’imposta dovuta per la registrazione è determinata con l’applicazione dell’aliquota ordinaria. É appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel determinare l’imposta principale da versare, devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come “non di lusso” la casa di abitazione trasferita.
Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità dell’agevolazione “prima casa”
Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione in esame ai cosiddetti “fabbricati rurali” idonei all’uso abitativo, si osserva quanto segue. In primo luogo, è necessario definire correttamente la categoria dei fabbricati rurali. Ai sensi dell’articolo 9, commi 3, 3-bis e 4, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive integrazioni e modificazioni (v. allegato n. 4), disciplinante il “riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali”, un determinato immobile potrà qualificarsi come “immobile rurale” qualora ricorrano i requisiti di natura soggettiva ed oggettiva espressamente indicati dalla norma. A tal fine è irrilevante il dato catastale: non assume rilievo la circostanza che l’immobile non sia censito nel catasto edilizio urbano.
Ciò è in linea, del resto, con le modifiche apportate dall’art. 9 dello stesso decreto legge n. 557 del 1993, che ha disposto l’iscrizione “di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati rurali … nel catasto edilizio urbano” che, pertanto, ha assunto la denominazione generica di “catasto dei fabbricati”. Ad avviso della scrivente l’agevolazione “prima casa” trova applicazione anche nell’ipotesi di trasferimento di un “fabbricato rurale” o di una porzione dello stesso, purché idoneo all’utilizzo residenziale.
Questa conclusione trova fondamento nelle stesse disposizioni del D.P.R. 131/86 e della relativa tariffa che, a differenza delle norme che disciplinavano in precedenza l’agevolazione, non consentono di escludere a priori dall’agevolazione la categoria dei fabbricati rurali. Le disposizioni agevolative di cui alla legge 22 aprile 1982, n. 168, recante “misure fiscali per lo sviluppo dell’edilizia abitativa”, nel definire le condizioni di applicazione dell’agevolazione, rinviava alla legge n. 408 del 1949 la quale, a sua volta, si applicava esclusivamente agli immobili urbani, ossia a quelli censiti nel catasto edilizio urbano. Era evidente, quindi, che, in quel contesto, l’agevolazione “prima casa” spettasse soltanto agli immobili urbani.
Questa conclusione, a seguito della modifica del quadro legislativo di riferimento,, ha perso il suo fondamento normativo.
Infatti, nella riformulazione della normativa in materia di “agevolazione prima casa” il legislatore, per individuare gli immobili agevolabili, non rinvia più alla legge n. 408 del 1949, e di conseguenza a tutti gli immobili censiti nel catasto edilizio urbano, ma fa riferimento agli immobili “non di lusso”, così come individuati dal D.M. 2 agosto 1969. Conseguentemente, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, l’elemento dirimente non è più rappresentato dalla natura urbana o rurale dell’immobile acquistato, ma dalla ricorrenza o meno delle caratteristiche di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In conclusione, l’agevolazione in esame trova applicazione anche in riferimento ai trasferimenti di case rurali destinate ad abitazione, purché queste ultime non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo. Ai fini della determinazione della base imponibile ed in particolare ai fini dell’applicazione del criterio di valutazione automatica di cui all’art. 52, comma 4, del Testo Unico dell’imposta di registro, è necessario, invece, che il fabbricato abbia perso il requisito della ruralità di cui al predetto articolo 9 del D.L. 557 del 1993 e che sia stato iscritto al catasto fabbricato con attribuzione di rendita (v. circolare 20 marzo 2000, n. 50/E).
Si fa presente che per i fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità il proprietario dell’immobile - o un suo legale rappresentante - è tenuto a presentare apposita denuncia per l’iscrizione nel catasto dei fabbricati.
L’omesso accatastamento prima della stipula dell’atto oggetto di registrazione comporta, ai fini dell’imposta di registro e delle altre imposte indirette, la non applicazione del criterio della “valutazione automatica” di cui all’articolo 52, comma 4, del Testo Unico Registro. Conseguentemente l’ufficio potrà accertare il valore del fabbricato tenendo conto di quello venale in comune commercio.

Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
L’agevolazione “prima casa” spetta anche nell’ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso” secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969. Già con la circolare del 1 marzo 2001, n. 19 si è avuta occasione di precisare che “qualora l’acquisto soggetto all’imposta di registro riguardi un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione purché in presenza di tutti i requisiti previsti”.
Il riconoscimento dell’agevolazione in parola anche per le abitazioni in corso di costruzione trova conforto anche nella costante giurisprudenza della Corte di Cassazione. Quest’ultima, infatti, seppur con riferimento alla normativa previgente, anche di recente (sentenza del 10 settembre 2004, n. 18300) è tornata sull’argomento osservando che: “È ormai consolidato presso questa Corte il principio per cui in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l'acquisto della “prima casa” … spettano anche all'acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad “abitazione non di lusso”, anche se tali benefici possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l'immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento all'imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell'atto) (Cass. n. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002, 3604/2003)”.
Nella stessa sentenza viene altresì precisato che tale asserzione trova fondamento nella circostanza che “la legge richiede che oggetto del trasferimento sia un fabbricato “destinato ad abitazione”, ovverosia strutturalmente concepito per uso abitativo, e non che lo stesso sia già idoneo a detto uso al momento dell'acquisto …”



Acquisto di abitazione contigua
L’agevolazione “prima casa” spetta anche per l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969. In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563) che, con riferimento all’applicazione dell’agevolazione “prima casa” prevista dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all’acquisto di alloggi “… risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche (…) nella tipologia degli alloggi ‘non di lusso”.
Per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si estende all’acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. “prima casa”, ad esempio nei casi di acquisto di una stanza contigua (analogamente a questo caso si veda quanto precisato con riferimento al regime IVA nella circolare del 1° marzo 2001, n. 19/E, punto 2.2.13 e più di recente nella risoluzione 25/E del 25 febbraio 2005). Resta fermo che in entrambe le suddette ipotesi l’agevolazione in esame spetta se ricorrono tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa, ossia l’ubicazione dell’immobile, l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune. Per quanto concerne l’ultimo requisito, quello della “novità”, in via eccezionale, diversamente dalla dichiarazione che va resa in tutti gli altri casi, nelle ipotesi in commento l’acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento dell’agevolazione “prima casa”.-

Agevolazioni prima casa in caso di successione
Nelle ipotesi di successione e donazione l’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalle seguenti disposizioni normative:
- articolo 69 della legge 21 novembre 2000, n. 342, rubricato“Norme in materia di imposta sulle successioni e sulle donazioni”;
- articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, rubricato“Soppressione dell’imposta sulle successioni e donazioni”.
Infatti, l’articolo 69 della legge n. 342 del 2000, ai commi 3 e 4, prevede che “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. … Le dichiarazioni di cui alla nota II bis dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono rese dall'interessato nella dichiarazione di successione o nell'atto di donazione.
Nel caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, si applicano le sanzioni previste dal comma 4 della citata nota II-bis dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.”. In base alla predetta disposizione, quindi, la tassazione agevolata si applica limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale, anche nel caso in cui si acquisti la prima casa per donazione o per successione mortis causa (cfr. circolare 44/E del 7 maggio 2001).
L’articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383 ha stabilito che: “L’imposta sulle successioni e donazioni è soppressa … I trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, fatti a favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso, se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario è superiore all'importo di 350 milioni di lire. In questa ipotesi si applicano, sulla parte di valore della quota che supera l'importo di 350 milioni di lire, le aliquote previste per il corrispondente atto di trasferimento a titolo oneroso”.
In definitiva, quindi, dal combinato disposto delle predette disposizioni, emerge il seguente quadro normativo.
Dopo la soppressione dell’imposta di successione, disposta dall’art. 13 della citata legge 383/2001, ai trasferimenti “mortis causa” di immobili o diritti reali immobiliari si applicano solo le imposte ipotecaria e catastale, nella misura proporzionale rispettivamente del 2 e dell’1 per cento del valore degli immobili, con un minimo di euro 168,00 per ciascun tributo. Tuttavia, se l’immobile caduto in successione è una “casa di abitazione non di lusso” e l’erede possiede i requisiti previsti per fruire del regime di agevolazione “prima casa”, stabilito ai fini dell’imposta di registro cui l’art. 69 della L. 342/2000 rinvia, le imposte ipotecaria e catastale (in luogo del 2 ed 1 per cento) si applicano nella misura fissa di euro 168,00 per ciascuna di esse.
Come precisato, di recente, con la risoluzione 29/E del 25 febbraio 2005, nei casi di successione mortis causa l’agevolazione in esame spetta non solo per l’acquisto della proprietà, ma più in generale con riferimento a tutti gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione di case non di lusso, ai sensi della nota II bis dell’articolo 1 del T.U. Registro. Si ricordi, infine, che, nel caso in cui vi siano più eredi le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa anche se non per tutti i beneficiari dell’atto traslativo ricorrono le condizioni “prima casa” (si veda Circ. 44/E del 7 maggio 2001).-


Riacquisto prima casa
L’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 attribuisce un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa”. Il riconoscimento di tale credito d’imposta è a favore di coloro che acquistano “entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro dell’imposta di registro” (Circ. 19/E del 2001, par. 1.1.)
Il credito d’imposta attribuito dalla legge n. 448 del 1998 ha carattere personale e spetta ai contribuenti che provvedono ad acquisire un’altra casa di abitazione non di lusso “a qualsiasi titolo”, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito del regime di favore, sia ai fini dell’imposta di registro che ai fini dell’iva. Stante la formulazione della norma attributiva del credito d’imposta, è possibile pertanto fruirne sia per gli acquisti a titolo oneroso che per i trasferimenti a titolo gratuito disposti per atto di donazione.
Il credito d’imposta compete anche nell’ipotesi in cui un soggetto acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta, considerando che la legge in commento prevede che l’acquisto del nuovo immobile possa avvenire a 35 qualsiasi titolo (cfr. circolare n. 19/E del 1^ marzo 2001). Nel caso del contratto di appalto, come precisato nella menzionata circolare 19/E del 2001, per fruire del credito d’imposta è necessario che il contratto, nel quale deve essere dichiarato il possesso dei requisiti che consentono l’applicazione del beneficio, sia redatto in forma scritta e registrato. Per fruire del credito d’imposta é necessario che l’acquisto della prima casa di abitazione, oggetto della successiva vendita, sia avvenuto a titolo oneroso.
Pertanto, non godrà del beneficio in esame l’alienazione di un’abitazione pervenuta al venditore per atto di donazione o di successione per la quale sia stata corrisposta l’imposta sulle successioni e donazioni, ancorché a suo tempo il donante o il de cuius l’abbia acquistata avvalendosi dell’agevolazione “prima casa”.
Tale conclusione è motivata dall’espresso riferimento recato dall’articolo 7, comma 1, della legge n. 448 del 1998, all’imposta di registro e all’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, quale presupposto per l’attribuzione del credito d’imposta. La predetta regola subisce, però, un’eccezione nell’ipotesi in cui il destinatario del trasferimento di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi (compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi) sia un soggetto diverso dal coniuge, dal parente in linea retta o da quello entro il quarto grado, ed il valore della quota spettante a ciascun beneficiario sia superiore all’importo di euro 180.759,91 (350 milioni di lire). In tal caso, infatti, ai sensi dell’articolo 13 della legge n. 383 del 2001, detti atti sono soggetti “… alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso…”.
Ne consegue che in questa ipotesi l’atto di trasferimento sconta l’imposta di registro, ancorché nella misura ridotta qualora il beneficiario, sussistendone le condizioni, renda in atto le dichiarazioni previste nella richiamata nota II-bis. In caso di successiva vendita e riacquisto entro un anno di altra “casa di abitazione non di lusso”, l’acquirente, ancorché abbia ricevuto l’immobile per donazione o successione, potrà avvalersi del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998. Riassumendo quanto precisato in precedenza, come già ricordato peraltro nella Circolare 19/E del 2001, il credito d’imposta in esame non spetta nelle seguenti ipotesi:
- se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;
- se l’immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo quanto in precedenza precisato;
- se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti “prima casa” di cui alla nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa del T. U. registro;
- se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito.
Per fruire del credito d’imposta é necessario che il contribuente manifesti la propria volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stipulando atto. Pertanto, l’atto di acquisto del nuovo immobile deve contenere, oltre alle dichiarazioni previste dalla nota II–bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, lettere b) e c), del Testo Unico Registro, l’espressa richiesta del beneficio in argomento con l’indicazione degli elementi necessari per la determinazione del suddetto credito.
L’importo del credito è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta sul primo acquisto agevolato e non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto.-

Cittadino italiano emigrato all’estero
Il cittadino italiano emigrato all’estero (che non ha più, quindi, la residenza in Italia) può acquistare in regime agevolato l’immobile, quale che sia l’ubicazione dello stesso sul territorio nazionale. Ovviamente, in tal caso, l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”.
Con riferimento a questa particolare fattispecie, l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b).
In sintesi, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis, mentre, considerato lo status di emigrato, non si richiede la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.
La condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con certificato di iscrizione all’AIRE (anagrafe italiana residenti all’estero), ma può essere autocertificata dall’interessato mediante dichiarazione resa nell’atto di acquisto ai sensi dell’articolo 46, D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, recante disposizioni in materia di “Dichiarazioni sostitutive di certificazioni” (v allegato n. 3).
Per tutti i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione, invece, spetta solo se ricorrono tutte le condizioni di cui alla nota II bis, ed in particolare se l’acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto mesi) la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato.
Per fruire del regime agevolato “prima casa” l’acquirente, nell’atto di acquisto, deve dichiarare di “… non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…” (v. Tariffa, Parte Prima, Testo Unico Registro, art. 1, nota II-bis, lettera c).
La predetta dichiarazione va resa con riferimento a tutti gli immobili acquistati con il beneficio “prima casa”, ivi compreso l’acquisto di una casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione. Infatti, l’intento del legislatore è di evitare un duplice godimento della agevolazione in commento, che si realizzerebbe, invece, laddove non si tenesse conto dell’agevolazione goduta in precedenza per l’acquisto dell’immobile da ultimare.
Ne consegue che risulterà mendace la dichiarazione di “ … non essere titolare … su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà … su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…” resa dall’acquirente che, invece, abbia acquistato - fruendo dell’agevolazione “prima casa” - un’abitazione non di lusso in corso di costruzione. La mendacità della dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio in esame, con le conseguenze che si illustreranno nel successivo paragrafo.-

agevolazioni prima casa in caso di donazione
Diversamente dalle successioni mortis causa, in relazione alle quali l’imposta è soppressa e si applicano solo le imposte ipotecarie e catastali, il trattamento riservato ai fini tributari alle donazioni e alle altre liberalità inter vivos richiede ulteriori valutazioni, in quanto, nonostante la soppressione dell’imposta sulle successioni e donazioni, trovano applicazioni altre imposte determinabili, oltre che sulla base del tipo di beni donati, anche in funzione del valore dei beni e del grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.
La soppressione dell’imposta di donazione, operata dal comma 1 dell’articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, fa sì che le donazioni di immobili non scontino più la relativa imposta. Tuttavia, i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, a “… favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario, è superiore all’importo di 350 milioni di lire ”.
In definitiva, quindi, i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altre liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, sono assoggettati esclusivamente alle imposte ipotecaria e catastale qualora ricorra una delle seguenti condizioni:
- beneficiario è il coniuge, un parente in linea retta o un altro parente fino al quarto grado;
- beneficiario è un soggetto diverso da quelli elencati al punto precedente purché il valore dei predetti trasferimenti a suo favore non sia superiore alla franchigia di euro 180.759,91, ovvero di euro 516.456,90 (se il beneficiario è un portatore di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge 5 febbraio 1992, n. 104 e successive modificazioni) (cfr. articolo 7, comma II-bis del Testo Unico Registro dell’imposta sulle successioni e circolare n. 91/E del 18 ottobre 2001).
Nei casi in cui il beneficiario sia un soggetto diverso dal coniuge, da un parente in linea retta o da altro parente fino al quarto grado ed il valore dei beni superi l’importo della franchigia predetto il donatario deve corrispondere, oltre all’imposta ipotecaria e catastale, anche l’imposta di registro, calcolata sul valore della quota che eccede la franchigia. Se l’acquisto ha ad oggetto un’abitazione che costituisca per il beneficiario “prima casa” ai sensi della disciplina dell’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa, come accade per gli acquisti mortis causa (art. 69 L. 342/2000).
Se, più in particolare, l’acquisto dell’immobile con i requisiti “prima casa”, è soggetto anche all’imposta sui trasferimenti (registro), sul valore che eccede la franchigia, l’imposta è dovuta nella misura agevolata del 3 per cento (invece del 7 per cento). Nella circolare n. 44/E del 2001 già richiamata è stato precisato che l’applicazione in misura fissa dell’imposta ipotecaria e catastale per i trasferimenti derivanti da successione o donazione (art. 69, comma 3, legge 342 del 2000) “… non preclude la possibilità in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra “casa di abitazione non di lusso”, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa (…), per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”.
Detta interpretazione va confermata anche a seguito delle modifiche introdotte dall’articolo 13 della legge n. 383 del 2001, con la precisazione, tuttavia, che qualora l’acquirente dell’immobile a titolo gratuito abbia versato l’imposta di registro in misura agevolata, l’agevolazione non può essere ulteriormente accordata. Si pensi, ad esempio, ad un soggetto che riceva in donazione da un estraneo una casa di abitazione non di lusso, per la quale fruisca dell’agevolazione “prima casa” di cui all’articolo 1 della tariffa, parte prima, punto 5 (imposta di registro del 3 per cento, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa). In tal caso, il donatario non potrà fruire nuovamente del regime agevolato neanche nel caso di compravendita di altra casa di abitazione, ciò in quanto i presupposti che legittimano il regime di favore nei due acquisti (donazione e compravendita) sono gli stessi.-
Atto integrativo
Merita una breve riflessione, infine, l’ipotesi in cui le dichiarazioni prescritte dalle vigenti disposizioni di legge per fruire dell’agevolazione in esame non siano state rese nell’atto di compravendita, bensì in uno specifico atto integrativo che rechi le predette dichiarazioni. In passato sull’argomento si è espressa la Direzione Generale delle Tasse e Imposte Indirette sugli Affari, che con la risoluzione del 25 luglio 1986, n. prot. 220478, ha fatto presente che “… sebbene l’atto integrativo (rectius atto di rettifica) … tragga spunto dalla dichiarazione di parte intesa a conseguire i benefici in argomento, non può negarsi al predetto documento la natura di atto notarile che, per dichiarazione dello stesso pubblico ufficiale rogante, si integra con il precedente rogito…”.
Con la predetta risoluzione, quindi, è stata riconosciuta la possibilità di integrare anche successivamente l’atto di compravendita qualora nello stesso non sia stata resa la dichiarazione prescritta dalla legge per avvalersi dell’agevolazione “prima casa”. In conclusione, deve riconoscersi la possibilità che, con atto successivo il richiedente renda le dichiarazioni previste dalla legge ed erroneamente omesse nell’atto di acquisto. Ciò che conta per l’applicazione del beneficio fiscale in parola è che la dichiarazione di sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi al momento della stipula dell’atto di trasferimento sia resa in atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche.
Riconosciuta la possibilità che l’originario atto di compravendita possa essere integrato delle dichiarazioni necessarie a fruire del regime di favore, consegue che, anche l’atto con il quale si acquista una nuova abitazione dopo l’alienazione della “prima casa” precedentemente acquistata con i benefici, possa essere integrato degli elementi richiesti per ottenere l’agevolazione e della relativa documentazione. Pertanto, in tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti (cfr. risoluzione 12 marzo 2002, n. 84/E).
La possibilità di richiedere l’applicazione del regime agevolato “prima casa” attraverso la presentazione di un atto successivo “integrativo” era già stata riconosciuta in ordine alla tassazione delle sentenze che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento. Infatti, con la Circolare 16 ottobre 1997, n. 267 la scrivente, riconoscendo la possibilità di applicare l’agevolazione prima casa in sede di tassazione della sentenza dichiarativa dell’usucapione, sotto il vigore del D.L. 20 maggio 1993, n. 155 (possibilità oggi non più consentita in base alle nuove disposizioni in materia di agevolazione “prima casa”) aveva precisato che l’agevolazione poteva essere richiesta dal contribuente mediante integrazione dell’atto giudiziario, con dichiarazione autenticata nelle firme.-

Coniuge in regime di comunione legale
L’articolo 159 del codice civile, così come sostituito dall’articolo 41 della legge 19 maggio 1975, n. 151, recante disposizioni in materia di “Riforma del diritto di famiglia” dispone che “Il regime patrimoniale legale della famiglia, in mancanza di diversa convenzione stipulata a norma dell’articolo 162, è costituito dalla comunione dei beni”. La comunione dei beni, quindi, rappresenta il regime patrimoniale ordinario della famiglia. Costituiscono, tra l’altro, oggetto della comunione “gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali” (art. 177, comma 1, lett. a), c.c.).
Non tutti i beni, però, rientrano nel regime della comunione. L’articolo 179 c.c., infatti, ne elenca alcuni che restano personali del coniuge (ad esempio, i beni di cui prima del matrimonio il coniuge era proprietario). La comunione di beni è un regime patrimoniale derogabile dai coniugi con la stipulazione di una nuova convenzione (ad esempio, separazione dei beni). In ogni caso, l’acquisto effettuato da un solo coniuge in costanza del regime di comunione dei beni riversa “ope legis” ed in ragione della metà i propri effetti giuridici anche a favore dell’altro coniuge.
Parimenti, per gli acquisiti rientranti nella ordinaria amministrazione, si verifica l’acquisto congiunto del bene anche qualora nell’atto di compravendita si sia costituito uno solo dei due coniugi in regime di comunione di beni. Nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi (in regime di comunione di beni) possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l’altro prima del matrimonio abbia acquistato un’abitazione avvalendosi di detta agevolazione) si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti per avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.
La conclusione sopra rappresentata trova conferma anche nella pronuncia della Corte di Cassazione n. 8502 del 26 settembre 1996, laddove si afferma che:
“un beneficio fiscale collegato a requisiti attinenti alla persona dell’acquirente, non può essere, in via generale, per il caso di acquisto in comproprietà, riconosciuto o negato per l’intero in ragione della sussistenza o insussistenza di tali requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei compratori. In carenza di disposizioni che espressamente stabiliscano l’unicità del trattamento tributario (…) si deve fare riferimento all’indicata natura della comproprietà indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente ed in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell’agevolazione.”
Detto principio è stato affermato dalla Suprema Corte anche nelle sentenze del 4 aprile 1996, n. 3159 e del 21 giugno 2001, n. 8463. In definitiva, l’acquisto di un appartamento da adibire ad abitazione principale da parte di un coniuge che si trovi in regime di comunione legale comporta l’applicazione nella misura del 50 per cento dell’agevolazione “prima casa” qualora l’altro coniuge non sia in possesso dei requisiti necessari per fruire del predetto regime di favore.
Se uno dei coniugi ha già fruito dell’agevolazione de qua in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni (situazioni che permettono di escludere la comproprietà), l’altro coniuge – quello che non ha fruito dell’agevolazione in esame, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla quota a lui attribuita, può beneficiare del regime di favore per l’acquisto in comunione legale di una casa di abitazione non di lusso.
Si ricorda, altresì, che:
- ai fini civilistici non sussiste la necessità che entrambi i coniugi intervengano nell’atto di trasferimento della casa di abitazione per acquisirne la comproprietà, in quanto il coacquisto si realizza automaticamente ex lege;
- ai fini fiscali, invece, per ottenere l’agevolazione c.d. “prima casa” sull’intero immobile trasferito viene espressamente previsto che entrambi i coniugi devono rendere le dichiarazioni previste alla lettera b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis del Testo Unico Registro.
In merito alla dichiarazione prevista dalla lettera a) della predetta nota (ossia che “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività …) si ritiene, in conformità ad una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza 8 settembre 2003, n. 13085), che l’agevolazione compete, nei limiti del 50 per cento, anche se uno solo dei coniugi abbia reso la predetta dichiarazione.-

Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6). Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.-

Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
Nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l’agevolazione tributaria si applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge. Dal disposto del comma 1, lettera c), della nota II-bis del Testo Unico Registro, secondo cui ai fini dell’agevolazione è necessario che non si abbia la titolarità “neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni …”, si desume infatti che per fruire dell’agevolazione “prima casa” non è di impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione.
Ricorrendo le altre condizioni, pertanto, con riferimento alla medesima casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi:
- acquisto di ulteriori quote di proprietà;
- acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione;
- acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.
È evidente, in questi casi, la volontà di agevolare il conseguimento della piena proprietà o l’intero diritto di godimento del bene (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.9).

Requisito della residenza
Ai fini della corretta valutazione del requisito di residenza, dovrà considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’articolo 18, comma 1 e 2, del D.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della popolazione residente) la dichiarazione di trasferimento (cfr. circolare n. 1/1994 cap. 1, par 2, lettera b).-

Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione.
Il principio enunciato nel paragrafo precedente in ordine alla differente decorrenza del termine di accertamento, basato sulla originaria o sopravvenuta mendacità della dichiarazione resa nell’atto di acquisto dell’immobile sembra conferente anche alle ipotesi di acquisto di un immobile in corso di costruzione. Si è già anticipato, infatti, che, in base ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, l’agevolazione spetta anche ai fabbricati in corso di costruzione che, all’atto dell’acquisto, siano descritti secondo caratteristiche “non di lusso” (si veda, al riguardo, il para. 3.3.).
Come ha precisato di recente la Corte di Cassazione (sent. 10 settembre 2004 n. 18300) se “ … numerose caratteristiche che determinano la natura di lusso dell'abitazione (come una superficie superiore ai 240 mq.) possono essere rilevate già in sede di costruzione a rustico (oltre che in corso di ristrutturazione), ed altre possono sopravvenire addirittura su costruzioni ormai rifinite”, ne consegue che “ …da un lato è necessaria l'effettuazione di controlli tributari in sede di ultimazione dell’abitazione o di utilizzo della stessa al momento in cui se ne ottiene la concreta disponibilità, dall'altro, non può escludersi a priori, proprio per evitare tali ulteriori controlli, la non concessione dei benefici in oggetto per immobili non ancora ultimati”.
Anche in questo caso, quindi, l’agevolazione spetta sulla base delle dichiarazioni del contribuente, tra cui l’intento di non rendere l’abitazione “di lusso” nel prosieguo dei lavori, salvo poi il potere dell’amministrazione di accertare la decadenza dal beneficio laddove, tra l’altro, l’immobile ultimato presenti caratteristiche diverse da quelle agevolabili. Nell’ipotesi di realizzazione di una casa di abitazione differente da quella descritta nel progetto o nella concessione edilizia, infatti, si ritiene che ricorra un’ipotesi di mendacio successivo nell’accezione fatta propria dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 1196 del 2000, il che comporta che il termine decadenziale per l’esercizio del potere di accertamento decorre dalla data in cui il fatto successivo si è verificato.
In conclusione, il termine di decadenza dell’azione accertatrice non può decorrere dalla data della registrazione dell’atto di acquisto; la dichiarazione, infatti, non attiene a situazioni in corso, ma a propositi futuri, per cui non è mendace fin dal principio; può, tuttavia, diventarlo in seguito, laddove, al termine dei lavori, il contribuente, contrariamente a quanto dichiarato nell’atto di acquisto, abbia realizzato un’abitazione con caratteristiche “di lusso”.
Ogni controllo, da parte dell’amministrazione prima della ultimazione dei lavori, sarebbe pertanto inutile, in quanto non garantirebbe l’effettiva spettanza della agevolazione, lasciando al contribuente il tempo per effettuare variazioni nei lavori che trasformino l’immobile in abitazione “di lusso”. Si fa presente che l’effettiva ultimazione dei lavori è attestata dal direttore degli stessi e che, di norma, essa coincide con la dichiarazione da rendere in catasto in base all’articolo 24, comma 4, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Peraltro, conformemente alle disposizioni di cui all’articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni, l’effettivo assolvimento del predetto onere può essere rilevato dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate anche mediante la consultazione delle banche dati dell’Agenzia del Territorio La conclusione raggiunta, in base alla quale la decadenza triennale si computa dalla data di ultimazione dei lavori, va tuttavia coordinata con quanto ulteriormente disposto dalla Cassazione in merito alla necessità che i lavori siano ultimati entro il termine a disposizione dell’ufficio per esercitare il potere di accertamento.
Infatti, la Corte ha precisato che i benefici prima casa “ … possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l'immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell'Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento all'imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell'atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002, 3604/2003)” e “se il legislatore non ha fissato un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipende la concessione di un beneficio, tale termine non potrà mai essere più ampio di quello previsto per i controlli” (Cass. 7 luglio 2000, n. 9194, Cass. 12 marzo 2003, n. 3604).
In definitiva, con esclusivo riferimento alla fattispecie in esame, è necessario che l’aspettativa dell’acquirente a vedersi riconosciuta l’agevolazione prima casa anche in ipotesi di acquisto di immobile i...

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