Se nelle locazioni in corso da tre anni si applica il decreto sulla sicurezza
SICUREZZA IMPIANTI: IL DECRETO 37 NON SI APPLICA AI CONTRATTI IN CORSO AL 27 MARZO 2008Domanda Sono un inquilino. Il mio contratto di locazione è in corso da tre anni. Il decreto sulla sicurezza mi riguarda? R.T. - CATANIA
Risposta
Il decreto del ministro dello Sviluppo 22 gennaio 2008, numero 37, sostituisce la legge 46/1990, rimasta in vigore per i soli articoli 8, 14 e 16. Il nuovo decreto ha anche abrogato il precedente regolamento attuativo della legge 46/1990 (Dpr 6 dicembre 1991, numero 447), oltre agli articoli da 107 a 121 del decreto del presidente della Repubblica 6 giugno 2001, numero 380 (Testo unico edilizia). L'articolo 3, comma 1, del decreto 28 dicembre 2006, numero 300 dispone infatti: «Il termine previsto dall'articolo 1-quater, comma 1, del decreto legge 12 maggio 2006, numero 173, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2006, numero 228, è prorogato fino alla data di entrata in vigore del regolamento recante norme sulla sicurezza degli impianti, di cui all'articolo 11-quaterdecies, comma 13, lettera a), del decreto legge 30 settembre 2005, numero 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, numero 248 e, comunque, non oltre il 31 dicembre 2007. A decorrere dalla data di entrata in vigore del regolamento di cui al primo periodo del presente comma, sono abrogati il regolamento di cui al Dpr 447/91, gli articoli da 107 a 121 del Testo unico di cui al Dpr 6 giugno 2001, numero 380, e la legge 5 marzo 1990, numero 46, ad eccezione degli articoli 8, 14 e 16, le cui sanzioni trovano applicazione in misura raddoppiata per le violazioni degli obblighi previsti dallo stesso regolamento di cui al primo periodo del presente comma». Il decreto 37/2008 è entrato in vigore il 27 marzo 2008 ed è destinato a regolare il regime ordinario della sicurezza degli impianti all'interno di edifici e relative pertinenze, quanto alla progettazione (articolo 5), all'installazione (articolo 6) e alla dichiarazione di conformità dei nuovi impianti (articolo 7). Si tenga presente che, a norma dell'articolo 2, comma 1, del richiamato decreto, la nuova disciplina trova applicazione: a) per gli impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché per gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere; b) per gli impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere; c) per gli impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione e aerazione dei locali; d) per gli impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie; e) per gli impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione e aerazione dei locali; f) per gli impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili; g) per gli impianti di protezione antincendio. Il Dm 37/2008 e le nuove locazioni. Le modifiche introdotte del nuovo testo normativo non potevano non comportare ricadute anche nella materia delle nuove locazioni e delle locazioni in corso. In tema, l'articolo 13 Dm 37/2008, stabilisce che: «I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo, lo consegnano all'avente causa». Non solo. La stessa disposizione stabilisce che: «L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza», salvo espresse pattuizioni contrarie. Infine, il medesimo articolo 13 — quanto alla dichiarazione di conformità ovvero alla dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6 — ha aggiunto l'ulteriore seguente disposizione: «copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo l'immobile». In tale contesto, il ministero dello Sviluppo ha emanato la nota 26 marzo 2008 e ha risposto ad alcuni quesiti, in materia di locazioni, proposti anche dal Sole 24 Ore e da Confappi (si veda Il Sole 24 Ore del 14 aprile 2008). In particolare, il Ministero ha puntualizzato che sulla stipula del contratto di locazione, locatore e inquilino possono accordarsi per evitare la consegna della documentazione sulla sicurezza degli impianti, compresa quella relativa al progetto. Secondo il Ministero, «in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere consegnato alla stipula dell'atto (contratto di locazione) ... infatti i documenti da consegnare, in caso di trasferimento dell'immobile, sono quelli obbligatori secondo le norme applicabili all'epoca della costruzione o modifica dell'impianto». Quanto alle spese per l'adeguamento degli impianti — in esse comprese quelle per la predisposizione della documentazione — nei nuovi contratti di locazione, le parti possono liberamente convenire che i necessari oneri di adeguamento siano a carico del locatore o del conduttore o in parti uguali. In mancanza, troverà applicazione l'articolo 1575, numero 1, Codice civile, per il quale il locatore deve consegnare l'immobile al conduttore in buono stato di manutenzione. In ogni caso, secondo le precisazioni ministeriali, i documenti da consegnare sono i seguenti: dichiarazione di conformità, se già prevista dalla legge 46/1990 per gli edifici adibiti a civile abitazione e per i soli impianti elettrici degli altri edifici; progetto e collaudo dell'impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all'epoca della realizzazione o della modifica; libretto di uso e manutenzione, solo ove obbligatorio; dichiarazione di rispondenza, per gli impianti realizzati prima della entrata in vigore del decreto e non dotati di dichiarazione di conformità (si veda la nota del ministero dello Sviluppo 26 marzo 2008). Quanto all'individuazione degli impianti che necessitano di collaudo e ai rapporti tra collaudo e dichiarazione di conformità, si legge nelle richiamate risposte ministeriali: «Fatte salve le normative più rigorose riferite a specifiche attività industriali ... attualmente non si rinvengono impianti negli edifici di civile abitazione sottoposti a collaudo. Alcuni importanti impianti condominiali oggi sottoposti a marcatura Ce, dovevano in precedenza essere collaudati e quindi ...
... continua