QUESITO N.154: A chi competono in un condominio le spese di manutenzione di una rampa di accesso a box auto, nel caso in cui la stessa rampa sia di proprietà esclusiva di un solo condomino e sia utilizzata da tutti i condomini dei rispettivi box auto?.-

Quesito 154: A chi competono in un condominio le spese di manutenzione di una rampa di accesso a box auto, nel caso in cui la stessa rampa sia di proprietà esclusiva di un solo condomino e sia utilizzata da tutti i condomini dei rispettivi box auto? Se i box sono locati a terzi, l’amministratore a chi richiederà il pagamento di tali spese?
Il condominio e’ un "ente di gestione" nel senso che provvede attraverso l’amministratore ad erogare le spese occorrenti alla manutenzione delle parti comuni con ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie tra i condomini. I criteri circa la ripartizione delle spese sono previsti dal codice civile agli articoli 1123 e ss. c.c. In particolare, l’ art. 1123 dispone che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Può accadere, però, che un bene di regola comune appartenga, invece, in proprietà esclusiva ad un condomino: in tal caso, la dottrina (v. Branca) afferma che non è soltanto il proprietario (salvo un preciso patto ad hoc) che deve curarne a proprie spese la manutenzione od eseguire le necessarie riparazioni, ma devono contribuire tutti i condomini che traggono utilità dal bene.
Secondo la giurisprudenza, nel caso in cui un apposito titolo, quale un regolamento di condominio, riservi la proprietà esclusiva di un bene comune ad un singolo condominio, senza nulla disporre in ordine alle spese relative alla manutenzione del medesimo, non può presumersi, nel silenzio del titolo, che il condomino, per il fatto di riservarsi formalmente la proprietà del bene, intenda esonerare gli altri condomini da ogni concorso nelle relative spese (C.f.r. Cass. n. 1338/61).
Nella fattispecie, il bene di proprietà esclusiva è una rampa di accesso utilizzata dagli altri condomini per l’accesso ai rispettivi box; quindi, le spese per la riparazione delle grate e delle vasche di raccolta delle acque pluviali, deteriorate a causa del continuo passaggio degli autoveicoli e dei motocicli, competono a tutti i condomini che util...

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