QUESITO N. 263 : Se nonostante la sussistenza di un precedente accordo che si riferisce ad un fabbricato rurale, il promissario acquirente possa eccepire l’assenza nella proposta d’acquisto accettata del cambio di destinazione d’uso del fabbricato.-

Quesito n. 263 : Se nonostante la sussistenza di un precedente accordo che si riferisce ad un fabbricato rurale, il promissario acquirente possa eccepire l’assenza nella proposta d’acquisto accettata del cambio di destinazione d’uso del fabbricato, nonché l’assenza del certificato di agibilità/abitabilità.-

Per bene inquadrare il problema sottoposto sono doverose delle brevi premesse
La «destinazione d'uso» è un concetto di estrema rilevanza nell'ambito del diritto amministrativo, in particolare di quello edilizio e della pianificazione del territorio. Per destinazione d’uso degli immobili si intende una connotazione attribuita al bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione, ad esempio ad una precisa destinazione d’uso può essere subordinato il permesso di costruire o la denuncia di inizio attività (cd. DIA). Non può allora sfuggire il rilevante significato che il mutamento della destinazione d’uso assume sia rispetto alle aspettative ed alle valutazioni dei privati soprattutto in caso di vendita, sia in ordine alla concreta articolazione dell’azione amministrativa volta al più incisivo e razionale governo del territorio.
Il «certificato di abitabilità» è invece un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l'immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Si distingueva una volta fra il «certificato di abitabilità», riferito alle unità immobiliari ad uso di abitazione, ed il «certificato di agibilità» riferito alle unità immobiliari da destinare ad altro uso. Tale distinzione è in pratica venuta meno nel tempo anche per la comune trattazione normativa. Il certificato ha una grande rilevanza in ordine ai diritti connessi al bene, specialmente in caso di sua cessione. Un immobile sfornito del certificato di agibilità è sempre commerciabile e il relativo negozio giuridico è perfettamente valido; il requisito della agibilità sia sostanziale sia formale è circostanza lasciata all’autonomia delle parti le quali possono considerare tale aspetto come qualità essenziale dell’oggetto della prestazione, sempreché l’immobile non sia abusivo.
Secondo una giurisprudenza ormai risalente nel tempo il venditore è responsabile quando ha trasferito un bene non dotato delle caratteristiche di utilizzabilità e commerciabilità sue proprie. La “licenza d'abitabilità” o “il cambio di destinazione d’uso” sono elementi che caratterizzano l'immobile compravenduto in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economica-sociale e quindi, di soddisfare i bisogni concreti che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Tuttavia, pur attenendo alle qualità essenziali del bene, l’assenza di tali elementi non rende il contratto nullo, bensì qualifica soltanto l’inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio" cioè letteralmente «qualcosa per qualcos’altro». Ad esempio secondo la giurisprudenza la vendita di un immobile privo delle caratteristiche idonee a permettergli di conseguire l'abitabilità legale, in quanto non rispettoso delle norme di edilizia o di igiene, integra la prestazione di "aliud pro alio", che abilita l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453, 1476 e 1477 c.c. essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e quindi a soddisfare in concreto le esigenze che determinano l'acquirente a contrarre (Cass. 5 novembre 1990 n. 10616). Ne deriva che l'immobile, in mancanza di espresso patto contrario con il quale l'acquirente intenda rinunciare ad alcuni dei requisiti necessari ai fini dell'abitabilità dell'immobile o, comunque, esonerare il venditore dal relativo obbligo, non possa essere venduto se non presenta tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio, perché in tal caso il bene non dispone della sua normale attitudine, essenziale ai fini del legittimo godimento: e ciò, indipendentemente dall'eventuale conoscenza che ne avesse l'acquirente che non vale ad escludere l'inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio" (Cfr. sent. Cass. n. 442 del 1996, nonché sent. Tribunale Monza, sez. IV, 04 settembre 2006, n. 2648)
Quindi è ormai pacifico in giurisprudenza che tra le obbligazioni del venditore rientri quella di fornire all’acquirente il certificato di abitabilità, anche per la stipula del contratto preliminare (Cfr. per tutte la sent. Corte appello Torino, 23 giugno 2004).
Per quanto attiene alla posizione del mediatore che eventualmente abbia agevolato la conclusione della compravendita, secondo la giurisprudenza a suo carico si può profilare una responsabilità ai sensi dell' art. 1759 c.c. «obbligo di garanzia» (tale articolo dispone che “chi è tenuto a dare una garanzia senza che ne siano determinati il modo e la forma, può prestare a sua scelta un'idonea garanzia reale o personale, ovvero altra sufficiente cautela”) per mancata informazione dell'acquirente sulla circostanza del difetto del certificato di abitabilità; infatti come ha affermato la Cassazione nella sent. del 3 giugno 1993, n. 6219 l’obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare si riferisce non solo alle circostanze accertate ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia come nel caso del certificato di abitabilità dell’appartamento compravenduto.
Di conseguenza quando si acquista tramite agenzia, l’agente immobiliare è responsabile nel verificare la presenza anche del documento d’abitabilità dal momento che percepisce una provvigione per la vendita e l'assistenza al cliente.
In ogni caso, la ...

... continua