QUESITO N. 268: Se è necessario ai fini dell’obbligo di nomina di un amministratore del condominio tener conto, nel calcolo dei condomini, del nudo proprietario o dell’usufruttuario.-

Quesito n. 268: Se è necessario ai fini dell’obbligo di nomina di un amministratore del condominio tener conto, nel calcolo dei condomini, del nudo proprietario o dell’usufruttuario.-

La questione giuridica sottoposta al nostro esame offre l’occasione per una breve disamina dell’istituto del condominio ed, in particolare, dell’amministratore dello stesso, figura che va acquistando sempre maggiore rilevanza nella prassi applicativa. L’art. 1129 c.c., con lo stabilire, infatti, che nel caso in cui i condomini siano più di quattro, l’assemblea deve procedere alla nomina di un amministratore, introduce nel condominio un organo necessario; un soggetto cioè che partecipa direttamente all’andamento della vita comune e che in determinate occasioni è il perno della totalità condominiale.-
Il principio contenuto nell’art. 1129 c.c. comma 1, sulla necessità di nomina di un amministratore del condominio, quando i condomini sono più di quattro, ha carattere inderogabile e, pertanto, esso non può essere derogato neanche da un regolamento contrattuale, approvato, cioè da tutti i condomini.-
Particolare attenzione, per la risoluzione del quesito de quo, va posta sul termine “condomini”, utilizzata dal legislatore nell’art. 1129 c.c.. Ed, infatti, secondo consolidata opinione dottrinaria e giurisprudenziale, con il termine condomini si è voluto far riferimento ai condomini proprietari esclusivi. In tal senso si è osservato che l’obbligo della nomina dell’amministratore sorge dal momento in cui i condomini di un medesimo edificio, diventano cinque o più, allorché cioè, in conseguenza di eventuali atti iner vivos o mortis causa, le varie parti dell’edificio, suscettibili di proprietà esclusiva, risultino distribuite in proprietà separate tra cinque o più persone.-
Sembra, pertanto, possibile affermare che nel calcolo del numero dei condomini necessario affinché scatti l’obbligo sancito dall’art. 1129 c.c. è necessario tener conto del nudo proprietario e non già dell’usufruttuario.-
Va precisato, inoltre, che l’art. 1129 c.c. fa riferimento al numero dei condomini e non al numero degli appartamenti per cui se, ad esempio, ci sono cinque appartamenti ma i condomini sono quattro (uno possiede due appartamenti) non scatta l’obbligo di nomina dell’amministratore.-
Se, invece, nel condominio sussistono immobili di proprietà indivisa tra d...

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