Breve relazione sulla plusvalenza.-

STUDIO d’ARAGONA
LEGALI ASSOCIATI


RELAZIONE BREVE SULLA ‘PLUSVALENZA’:


DEFINIZIONE:

La plusvalenza consiste in un aumento di valore che, entro un determinato periodo di tempo, i beni immobili (ad esempio abitazioni) o i valori mobiliari (ad esempio azioni) sono suscettibili di acquistare. Più precisamente la plusvalenza equivale ad una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta ed il prezzo d’acquisto ( o il costo di costruzione del bene ceduto), aumentato dei costi inerenti il bene stesso. Questo aumento di valore è considerato come un reddito appartenente alla categoria ‘redditi diversi’ ed ha rilevanza soprattutto ai fini fiscali in quanto le plusvalenze indicano una maggiore capacità contributiva e sono spesso gravate da imposte dirette (per esempio l'IRPEF).

Periodo d’imposta Spazio di tempo cui si fa riferimento per imputare al contribuente un’obbligazione tributaria autonoma. Normalmente coincide con l’anno solare.

FONTE NORMATIVA :

Dpr 22 dicembre 1986 n. 917 - Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi (con le modifiche apportate dal d.l. n. 223/21006)
Capo VII - Redditi diversi
Articolo 67Redditi diversi
“ 1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva vendita, anche parziale dei terreni e degli edifici;
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione *e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
*In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”
* testo modificato ai sensi del d.l n. 223/2006, art 38 : “All'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 29 dicembre 1986, n. 917, sono apportate le seguenti modificazioni: a) le parole «o donazione» sono soppresse; b) in fine, e' aggiunto il seguente periodo: «In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante».

STUDIO d’ARAGONA
LEGALI ASSOCIATI
Articolo 68Plusvalenze
“1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.*Per gli immobili di cui alla lettera b) dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 67, acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione e delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione. Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili. Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e di successione”
*periodo aggiunto dal legislatore con d.l n. 223/2006, art. 39 : “Nell'articolo 68, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 29 dicembre 1986, n. 917, dopo il primo periodo, e' aggiunto il seguente: «Per gli immobili di cui alla lettera b) dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.”


DISCIPLINA:

Ai sensi del D.P.R. n. 917/1986 sono soggette a Irpef "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (circostanza che potrà ad esempio essere dimostrata col certificato anagrafico e con le utenze di luce, acqua e gas)".In sostanza, la differenza fra prezzo di acquisto e quello di vendita è tassata come reddito del venditore. Se quindi si acquista un alloggio per 300.000 euro (comprese le spese di acquisto) e lo si rivende dopo 2 anni per 500.000 euro, senza averlo utilizzato personalmente o fatto utilizzare dai familiari, si dovranno aggiungere 200.000 euro al proprio reddito e pagare l'Irpef su questi 200.000 euro.





STUDIO d’ARAGONA
LEGALI ASSOCIATI


Fanno eccezione a tale regola :
gli immobili pervenuti per successione;
quelli ricevuti in donazione se con riferimento alla persona che ha donato l’immobile sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso ( l. n. 223/2006);
le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto ( o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari

NOZIONE DI ‘FAMILIARE’:
Riguardo all'individuazione dei "familiari", si deve fare riferimento all'ultimo comma dell'articolo 5 del Tuir, il quale, nel richiamare a sua volta l’art. 230 – bis c.c. dispone che, in materia di imposte sui redditi, debbano intendersi ricompresi nella categoria ‘ familiari’ il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo.

Art. 230 bis., 3° comma, c.c “ Ai fini della disposizione di cui al primo comma si intende come familiare il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo (…)”



PLUSVALENZE REALIZZATE MEDIANTE CESSIONE DI TERRENI EDIFICABILI
Ai sensi del secondo periodo della lettera b) del citato articolo 67 del Tuir costituiscono, inoltre, redditi diversi "...in ogni caso, le plusvalenze realizzate (da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio dell'attività d'impresa, ovvero da enti non commerciali) a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione". Tale norma è stata introdotta dalla legge n. 413/1991 entrata in vigore a partire dal 1° gennaio 1992.L'imponibilità della fattispecie in esame risulta pertanto subordinata esclusivamente alla contestuale sussistenza di due soli requisiti di natura oggettiva:- la cessione deve essere a titolo oneroso- l’utilizzazione edificatoria del terreno al momento della cessione.A tale proposito, dev'essere precisato che la nozione di "edificabilità" del terreno, quale è attualmente accolta nel contesto normativo tributario, deriva da una querelle pluriennale, fondata sulla complessità dell'iter procedimentale amministrativo necessario a consentire l'edificazione.Si erano dunque formati due opposti filoni giurisprudenziali, non sanati neppure dalle Sezioni unite della Suprema corte, secondo i quali il terreno poteva dirsi edificabile, rispettivamente:
a seguito della semplice adozione dello strumento urbanistico (ovvero del piano regolatore generale) da parte dell'ente locale
a seguito della formale approvazione dello stesso da parte della Regione.




STUDIO d’ARAGONA
LEGALI ASSOCIATI

La controversia è stata risolta attraverso una norma interpretativa, recata dall'articolo 36, comma 2, del decreto legge 223/2006, ai sensi della quale la locuzione "area fabbricabile" - da assumere ai fini dell'Iva, dell'imposta di registro, delle imposte sui redditi e dell'Ici - è riportata a quella
contenuta nell'articolo 11-quaterdecies, comma 16, del decreto legge 30/9/2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2/12/2005, n. 248 (il cui ambito applicativo era riservato alla sola Ici).

Art 36 , comma 2, dl n. 223/2006 : “2. Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area e' da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”
Secondo tale precisazione del legislatore, l'area può essere considerata "fiscalmente" fabbricabile se essa è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall'approvazione della Regione o dall'adozione di specifici strumenti attuativi (come, ad esempio, i piani particolareggiati).

Il legislatore ha sancito che la plusvalenza si realizza "in ogni caso" per i terreni edificabili anche quando essi siano stati acquisiti per successione o donazione, anche da più di cinque anni.
Modalità di determinazione della plusvalenza
La determinazione del costo dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria deve essere effettuata secondo i criteri stabiliti all'articolo 68, comma 2, del Tuir. In particolare, ai fini della determinazione di questa tipologia di plusvalori è concessa la possibilità di procedere alla rivalutazione: il prezzo di acquisto dei terreni, aumentato di ogni altro costo inerente, deve cioè essere rivalutato i...

... continua