QUESITO N. 168 : Quale tutela è prevista per il promissario acquirente di un immobile in costruzione nel caso in cui il costruttore non rilascia la polizza fidejussoria?.-

Quesito n. 168: Quale tutela è prevista per il promissario acquirente di un immobile in costruzione nel caso in cui il costruttore non rilascia la polizza fideiussoria?.-

La soluzione del quesito in oggetto, presuppone una breve analisi della disciplina relativa all’acquisto di immobili da costruire posta dal recente D.lgs. 10.06.2005 n. 122 recante per l’appunto “ disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”.-
L’ambito applicativo di tale decreto ricomprende varie situazioni di crisi finanziaria in cui può incorrere il costruttore e la cui frequenza, in passato, ha reso necessario un intervento del legislatore a tutela della parte debole del rapporto, ossia l’acquirente dell’immobile da costruire.-
Altro presupposto oggettivo che concorre a delimitare il campo di applicazione delle nuove disposizioni è rappresentato dalla necessaria ricorrenza di una fattispecie negoziale che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento.-
In tale quadro normativo, delineato ad ampio spettro, rientra anche l’ipotesi descritta nel quesito che ci occupa, ossia l’accettazione da parte del costruttore della proposta di acquisto formulata dal promissario acquirente.-
In particolare, la norma che assume rilievo nel caso in questione è l’art. 2 del decreto che prevede l’obbligo per il costruttore di procurare il rilascio e consegnare all’acquirente, prima o contestualmente alla stipula dell’accordo avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento, una fideiussione a garanzia delle somme riscosse e da riscuotere anteriormente alla realizzazione della programmata vicenda traslativa.-
In tal modo, il legislatore è intervenuto a rafforzare la posizione dell’acquirente e soprattutto a tutelarlo da eventuali crisi finanziarie del costruttore, imponendo allo stesso l’obbligo di consegnare una fideiussione che garantisca la restituzione delle somme versate prima del trasferimento della proprietà.
Tuttavia, nel caso in questione, secondo quanto si evince dal quesito proposto, la fideiussione non è stata concessa.-
A tal proposito, nell’ottica dell’intervento di riforma del legislatore, il mancato rilascio della garanzia fideiussoria è sanzionato dalla nullità del contratto “che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente”.-
Si tratta di una nullità relativa, la cui azione non incontra alcuno specifico limite temporale, ma che spetta, quanto a legittimazione attiva, al solo acquirente.-
Spetta all’acquirente, in quanto unico soggetto legittimato, decidere se attivare o meno il rimedio della nullità.-
Potrà, quindi, agire in giudizio onde ottenere la declaratoria di nullità dell’accordo e la conseguente condanna del costruttore alla restituzio...

... continua