QUESITO N.137: Nel trasferimento all’asta di un immobile a chi competono gli oneri condominiali (tra cui anche le spese di manutenzione straordinaria)?-

Quesito n.137: Nel trasferimento all’asta di un immobile a chi competono gli oneri condominiali (tra cui anche le spese di manutenzione straordinaria)?

La regola generale è che chi compra all'asta un bene è liberato da ogni posizione debitoria.
Il decreto di trasferimento dell’immobile dal venditore-esecutato all’aggiudicatario è un titolo esecutivo tramite il quale il Giudice ordina, infatti, anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie gravanti sul bene.
L’effetto depurativo, però, non vale per le spese condominiali (Trib. Bologna, 6 maggio 2000).
Chi acquista l'immobile, pertanto, è tenuto al pagamento dei contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente, così come previsto dall’art. 63 comma 2 Disp. Att. c.c.
Tale norma speciale è tesa al rafforzamento della tutela degli interessi creditori del condominio di cui fa parte il bene ed i cui oneri, continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento, non possono essere posti a carico del condominio (salvo gli effetti dell’intervento) proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva.
Va ulteriormente specificato che la legge prevede che l'acquirente-aggiudicatario risponde in “solido” con il venditore-esecutato per gli oneri condominiali ordinari e straordinari morosi dell'anno in corso e di quelle dell'anno precedente.
La giurisprudenza ha chiarito che: “L'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo "dante causa",” ossia del venditore-esecutato (Cfr.  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\O3%20S02%20A2000%20N1956%20"
Cassazione civile , sez. II, 22 febbraio 2000, n. 1956).
In base al principio di diritto suddetto, quindi, questo significa che le spese restano a carico di chi era l’effettivo condomino (e non rileva se precedentemente o successivamente questa qualità è mancata) nel momento in cui sono state sostenute, ma il condominio ha diritto di chiedere il pagamento indifferentemen...

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