Se è legittima l’apertura di un varco nel muro perimetrale dell’edificio condominiale.-

Comunione e condominio: apertura varco nel muro perimetrale
Cassazione , sez. II civile, sentenza 19.04.2006 n° 9036

L’apertura di un varco nel muro perimetrale di un condominio deve considerarsi illegittima quando permetta la comunicazione tra unità immobiliari attigue dello stesso proprietario ma situate in diversi edifici condominiali.
E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9036 depositata il 18 aprile 2006, confermando un consolidato orientamento giurisprudenziale.
C’è da premettere che le modificazioni di un bene condominiale per iniziativa del singolo condomino, sono lecite nelle sole ipotesi in cui esse, oltre a non compromettere la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico ed a non alterare la destinazione del bene, non siano lesive dei diritti degli altri condomini relativi al godimento sia delle parti comuni interessate alla modificazione, sia delle parti di loro proprietà.
Con riferimento alle disposizioni del Codice civile, si può dire che la libertà del singolo condomino, nell'uso individuale della cosa comune e nella possibilità di apportarvi modifiche, è sancita dall’articolo 1102, ma circoscritta e condizionata dai limiti fissati dagli articoli, 1120 e 1122 c.c.
Gli articoli citati prevedono rispettivamente le modificazioni consentite (anche senza approvazione assembleare), le innovazioni utili soggette ad approvazione e le opere sulla proprietà comune attuate in corrispondenza del piano (o porzione di piano) di proprietà esclusiva. Tra queste ultime, sono espressamente vietate (soltanto) quelle opere che potrebbero arrecare danno alle parti comuni dell’edificio.
In linea generale si può quindi affermare che l'apertura di varchi nel muro perimetrale del condominio, da parte di un condomino (comproprietario), è legittima, quando: non influisca sulla statica del fabbricato condominiale compromettendone la stabilità; non pregiudichi la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio; non alteri la destinazione del bene; non possa dar luogo alla costituzione di una servitù a favore di terzi estranei al condominio.
Nel quadro legislativo sopra delineato si colloca la notevole produzione di giurisprudenza relativa alla questione “apertura varchi nel muro comune”.
A parte la recentissima decisione, l’esame di alcune massime della Cassazione consente di individuare i motivi che, secondo i giudici, giustificano l’apertura, in quanto la modifica può farsi rientrare nel cosiddetto “uso consentito” del muro comune, e quelli che la impediscono, per il fatto che l’apertura andrebbe a determinare un “uso abnorme” del bene comune.
Consolidato orientamento di legittimità è quello secondo cui “il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione”. (Cass. civ. Sez. II, 18-02-1998, n. 1708)
La decisione del 1998 richiama la giurisprudenza precedente della stessa Corte secondo cui, in tema di utilizzazione del muro perimetrale dell'edificio condominiale da parte del singolo condomino, deve ritenersi consentita l'apertura praticata quando serve a mettere in collegamento locali facenti parte di uno stesso condominio.
Mentre invece “costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 c.c., le aperture praticate dal condomino nel detto muro per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell'edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione, e possono dar luogo all'acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale” (invita a consultare, “fra le tante, Cass., 13 gennaio 1995, n. 360; 7 marzo 1992, n. 2273; 25 ottobre 1988, n. 5780”).
Infatti, l'apertura di un varco che consenta la comunicazione tra unità immobiliari attigue dello stesso proprietario ma situate in diversi edifici condominiali costituisce uso abnorme del muro perimetrale”determinando, inevitabilmente, la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato (a prescindere dalla creazione di una eventuale servitù di passaggio a carico di un ipotetico ingresso condominiale su via pubblica”.
L’esame della giurisprudenza evidenzia come la dichiarata illegittimità dell’apertura di un varco nel muro perimetrale (generalmente nella parte corrispondente alla proprietà esclusiva) si ricolleghi quasi sempre alla esigenza di evitare la costituzione di una servitù a favore di estranei al condominio.
A tale consolidato indirizzo si uniforma perfettamente la recentissima sentenza della Cassazione che qui si vuole brevemente commentare.
Conformemente a quanto stabilito in precedenza, ha considerato illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale (dal comproprietario) per mettere in comunicazione un locale di proprietà esclusiva ubicato nel medesimo fabbricato con altro immobile di proprietà dello stesso condomino, ma situato in diverso condominio (vicino ma non contiguo).
Nel caso di specie la Cassazione ha ritenuto che la possibile utilizzazione di tale apertura da parte di “soggetti estranei al condominio”, avrebbe comportato la cessione (a favore di detti soggetti estranei) del godimento di un bene comune, imponendo un peso sul muro perimetrale che ne avrebbe alterato la destinazione e comunque avrebbe dato luogo ad una servitù, per la cui costituzione sarebbe stato necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio.
Vediamo le motivazioni di questa ultima decisione.
Nel caso di specie l'apertura nel muro condominiale non consentiva di mettere in comunicazione immediatamente le due unità immobiliari situate in diversi condomini, essendo i due edifici condominiali separati da una area di pertinenza di proprietà del condomino, che ha dichiarato “di aver ricavato una seconda apertura nel fabbricato del condominio attiguo dove è sita la sua autofficina al fine di assicurare da essa una via di fuga, così come imposto dai Vigili del Fuoco”.
La Corte d'appello ha ritenuto configurarsi l’uso abnorme del muro perimetrale “determinando il collegamento tra tali unità immobiliari la creazione di una servitù e ciò anche se, come nella specie, l'apertura nel muro condominiale non consenta di mettere in comunicazione immediatamente le due unità immobiliari, essendo i due edifici condominiali separati da una area di pertinenza del condomino”.
I giudici di merito hanno ritenuto di non poter dare alcuna rilevanza al fatto che l’apertura nel fabbricato del condominio attiguo fosse stata “imposta” dai Vigili del Fuoco al fine di assicurare una via di fuga all’autofficina, perché, anche in tale situazione, “la ratio del divieto di aprire il varco nel muro perimetrale si basa sulla necessità di impedire l'asservimento del muro dell'attiguo condominio attraverso il passaggio dall'uno all'altro immobile, restando estranei al rapporto condominiale, i motivi che hanno determinato il condomino a realizzare l'opera”.
Secondo quanto dedotto dal ricorrente nel ricorso per Cassazione, l’apertura praticata non poteva costituire alterazione della destinazione del muro comune perché:
A) l'area pertinenziale, di proprietà esclusiva del ricorrente, non poteva essere utilizzata dagli altri condomini, e quindi l'apertura del muro perimetrale non poteva pregiudicare i loro diritti;
B) l'apertura nel muro perimetrale non aveva creato alcuna servitù a carico dei solai e delle strutture del condominio, dal momento che era stata praticata in un punto in cui non vi era né solaio, né altra struttura idonea a determinare una presunta servitù a carico dello stesso condominio;
C) l'apertura del muro perimetrale non consentiva di accedere direttamente all'immobile di proprietà del ricorrente essendo i due condomini separati dall’area pertinenziale;
D) l'installazione di una porta di sicurezza nell'apertura praticata non poteva considerarsi idonea ad alterare la destinazione del muro perimetrale.
In sostanza, con l’impugnazione della decisione sfavorevole, il condomino ha inteso far valere l'illegittimità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c..
La Cassazione ha ritenuto il ricorso infondato e la decisione della Corte d'appello non meritevole di alcuna censura essendosi uniformata al consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità.
Anche per la Cassazione quindi l'apertura praticata dal ricorrente nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, in corrispondenza del proprio box, per dare accesso ad area di proprietà esclusiva dello stesso ricorrente, pertinenziale, comunque, ad altro condominio, non può farsi rientrare nel cosiddetto uso legittimo della cosa comune.
Anche nel caso di specie, infatti, per i giudici di legittimità, l’apertura altera la destinazione del muro perimetrale dal momento che consente il passaggio, attraverso l'area di pertinenza di proprietà esclusiva del ricorrente e attraverso la seconda apertura praticata nel condominio dove si trova la sua autofficina.
Si pone, comunque, un peso sul muro perimetrale comune, cedendosi a favore di soggetti estranei al condominio resistente (quello dove il ricorrente è proprietario del box), “il godimento di un bene comune e, quindi, in realtà si costituisce a suo carico una servitù per ottenere la quale è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio”.
Nel respingere il ricorso, la Cassazione ha ritenuto la sussistenza di giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del giudizio
Per maggiore completezza del discorso sulla questione inerente la legittimità o meno dell’apertura di varchi nel muro perimetrale condominiale, si può aggiungere che deve considerarsi illegittima anche l’apertura che metta in comunicazione la proprietà esclusiva di un condomino con la pubblica strada.
Con una interessante decisione dello scorso anno la stessa sezione della Cassazione ha ravvisato perfino gli estremi dello spoglio nell'apertura di un varco praticato dal condomino nel muro di cinta dell'edificio per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la pubblica strada, “giacché la modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e protezione dell'e...

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