Decreto legislativo 16 febbraio 1996 n. 104

lo gestionale
Art. 1Ambito di applicazione e finalità
Il presente decreto legislativo, in attuazione delle norme di cui all'art. 3, comma 27, della legge 8 agosto 1995, n. 335, disciplina l'attività in campo immobiliare degli enti previdenziali di natura pubblica elencati al numero 1 della tabella allegata alla legge 20 marzo 1975, n. 70, ed altresì di quelli di cui al decreto legislativo 30 giugno 1994, n. 479, e di enti previdenziali pubblici successivamente istituiti, per quanto attiene alla gestione dei beni, alle forme del trasferimento della proprietà degli stessi e alle forme di realizzazione di nuovi investimenti immobiliari secondo principi di trasparenza, economicità e congruità di valutazione economica.
Le norme del presente decreto, relative al trasferimento della proprietà, non trovano applicazione riguardo ai beni di proprietà degli enti che gli stessi utilizzano quali sede di uffici propri o di enti o soggetti con i quali gli enti proprietari sono stabilmente collegati o ai quali partecipano in vista del raggiungimento delle proprie finalità istituzionali. Nell'individuazione dei predetti immobili si tiene conto dei piani di riorganizzazione e decentramento degli enti, definiti anche in collaborazione fra gli stessi al fine di una possibile unificazione di sedi e sportelli aperti al pubblico in modo da migliorare il servizio all'utenza.
In presenza di disposizioni legislative che vincolano gli enti a costituire riserve a garanzia degli obblighi di prestazione a favore dei beneficiari della tutela previdenziale e ad investire quote delle riserve in immobili, a copertura di tali quote si pongono i beni individuati dagli enti, previo parere dell'Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali di cui all'articolo 10, relativi in particolare alle seguenti tipologie:
immobili la cui alienazione determinerebbe gravi ripercussioni di carattere sociale in relazione alle specifiche caratteristiche del mercato immobiliare e delle zone di ubicazione degli immobili, anche con riferimento alla tipologia reddituale e alle caratteristiche medie di composizione del nucleo familiare proprie dei relativi conduttori;
immobili di particolare pregio storico-monumentale per i quali possono essere previsti specifici programmi di valorizzazione;
immobili di cui al comma 2;
immobili ad uso non abitativo interessati da specifici progetti che assicurino, nel periodo massimo di tre anni, una redditività in linea con quella di mercato; i progetti sono sottoposti a preventiva verifica dell'Osservatorio di cui all'art. 10 che accerta anche i presupposti della effettiva redditività. In caso di mancato raggiungimento degli obiettivi di redditività ipotizzati, gli enti sono tenuti ad inserire gli immobili nei piani di cessione.
La copertura delle riserve tecniche può in ogni caso essere realizzata anche attraverso la sottoscrizione di titoli rappresentativi di beni immobili.
 
Art. 2Avvio del nuovo processo gestionale e programmi di cessione
Entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, il Ministro del lavoro e della previdenza sociale fissa i criteri e parametri omogenei a cui gli enti si attengono per un'organica ricognizione del loro patrimonio immobiliare, da completare nei successivi sei mesi. Detta ricognizione, finalizzata alla rilevazione e sistemazione di tutti i dati necessari per la definizione dei programmi di cessione di cui alle successive disposizioni che per quanto riguarda le effettive destinazioni d'uso e delle utenze e le esigenze di adeguamento delle classificazioni catastali, può essere realizzata dagli enti tramite le società già costituite e le collaborazioni già acquisite contrattualmente dai medesimi enti alla data di entrata in vigore del presente decreto. Per le predette finalità e per quelle di cui al comma 2, gli enti possono avvalersi di un apposito centro unitario di servizi.
Sulla base della ricognizione di cui al comma 1, i medesimi enti, nei successivi tre mesi, nell'ambito della programmazione e degli indirizzi definiti dai rispettivi consigli di indirizzo e vigilanza e, negli altri casi, dai consigli di amministrazione, determinano programmi di cessioni del patrimonio immobiliare, previa valutazione, unitamente agli enti locali aventi competenza in materia, degli effetti di dette cessioni sui diversi mercati immobiliari anche tenendo conto delle caratteristiche socio-economiche delle diverse aree. I programmi vanno formulati, attraverso un confronto preventivo fra i competenti organi degli enti, in modo da: massimizzare le opportunità di integrazioni operative e dei sistemi informatici; realizzare l'omogeneità dei criteri di comportamento e delle procedure; ricercare sinergie nell'impiego del patrimonio immobiliare, anche attraverso permute, fra gli enti e altri soggetti pubblici; definire strategie contrattuali comuni nella esternalizzazione della gestione e nelle dismissioni.
I suddetti programmi devono inderogabilmente prevedere:
l'affidamento della gestione degli immobili a società specializzate secondo i criteri di cui all'art. 3, anche in funzione della valorizzazione degli immobili in relazione ad ipotesi progettuali di trasformazione, recupero e riqualificazione dei beni articolate sul piano della fattibilità economica, amministrativa e tecnica;
l'alienazione dei beni, con riferimento ai conduttori degli stessi e in applicazione dei criteri di cui all'art. 6;
il conferimento degli immobili a fondi comuni di investimento immobiliare secondo i criteri e le procedure di cui alla  HYPERLINK "http://www.sicet.it/normativa/leggi/leggi_nazionali/legge_86-94.htm" legge 25 gennaio 1994, n. 86, e successive integrazioni e modificazioni;
il conferimento degli immobili a società immobiliari delle quali i fondi pensione di cui al decreto legislativo 21 aprile 1993, n. 124, e successive modificazioni e integrazioni, detengano azioni o quote ai sensi della lettera d) dell'art. 6, comma 1, del medesimo decreto.
Con successive integrazioni dei piani, definite in base agli indirizzi forniti dai consigli di indirizzo e vigilanza degli enti e, negli altri casi, dai consigli di amministrazione, vengono indicate le percentuali di cessione da realizzare negli anni successivi, in misure tali che assicurino una regolarità nelle cessioni medesime anche per evitare, con riferimento, fra l'altro, alle condizioni del mercato immobiliare e alle necessità di bilancio degli stessi enti, una loro concentrazione temporale, e che nel complesso prevedano la conclusione dei procedimenti relativi alla cessione totale degli immobili nel termine massimo di 5 anni, eccezione fatta per gli immobili di cui l'ente conserva la titolarità ai sensi del presente decreto.
I programmi generali di cessione, le integrazioni agli stessi e i progetti specifici di cui alle precedenti disposizioni sono inviati al Ministero del lavoro e della previdenza sociale che, nei successivi quaranta giorni, tenendo conto delle considerazioni espresse con motivato parere dall'Osservatorio di cui all'art. 10 anche in relazione alle esigenze di coordinamento delle attività immobiliari degli enti con riguardo agli effetti sul mercato immobiliare complessivo, formula eventuali rilievi e osservazioni in merito ai predetti programmi e successive integrazioni. Sulla base dei predetti rilievi e osservazioni i competenti organi degli enti, nei successivi 30 giorni, approvano definitivamente i programmi generali, le integrazioni e i progetti specifici provvedendo a darne tempestiva esecuzione.
 
Art. 3Affidamento della gestione a soggetti specializzati
Attraverso deliberazioni dei competenti organi, gli enti affidano alle società di gestione, individuate previa gara pubblica, mandati con rappresentanza inerenti la gestione di tutti i beni immobili, ivi compresi quelli posti a copertura delle riserve tecniche, e comunque evitando di assumere impegni contrattuali che possano ostacolare l'attuazione dei piani di trasferimento definiti.
Per l'istruttoria e la definizione tecnica delle gare di appalto, ivi compresa la redazione dei bandi di gara e dei capitolati, gli enti si avvalgono della collaborazione dell'Osservatorio di cui all'art. 10.
La selezione e l'individuazione delle società di gestione avverrà mediante apposite gare pubblicizzate secondo le normative vigenti. L'aggiudicazione dell'appalto è effettuata secondo il criterio dell'offerta economicamente più vantaggiosa e delle migliori garanzie di efficacia e qualità dell'azione tecnico-amministrativa da porre in essere.
Gli enti stipulano i contratti con le società di gestione in termini coerenti con gli indirizzi emanati dal Ministro del lavoro e della previdenza sociale. L'affidamento in gestione, ai fini della complessiva amministrazione attiva del patrimonio, può comprendere la manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili, la gestione dei servizi condominiali, la riscossione dei canoni, l'attivazione delle procedure previste in caso di morosità, la stipula e il rinnovo dei contratti di locazione. Eventuali nuove attività, relative al patrimonio affidato in gestione e non comprese nei contratti precedentemente stipulati, vanno comunque affidate in gestione secondo le procedure di cui al comma 1.
Al fine di favorire l'accesso alle gare anche ad operatori piccoli e medi può prevedersi un dimensionamento dei lotti che tenga conto dell'articolazione dimensionale del sistema di imprese che operano nel settore.
 
Art. 4Contenuti dei contratti di gestione
I contratti di gestione, che possono riguardare anche quote parti del complesso della proprietà immobiliare dell'ente previdenziale, si conformano ai seguenti principi ispiratori:
rappresentanza esterna del mandante da parte del mandatario;
responsabilità contabile ed economica della gestione a carico del mandatario;
responsabilità civile e amministrativa della gestione dei beni da parte del mandatario, che ne è consegnatario agli effetti civili e di sicurezza, con obbligo da parte di quest'ultimo della stipula di idonee polizze assicurative a copertura dei connessi rischi;
garanzia di un ricavo della gestione certo per l'ente mandante assicurato all'atto del conferimento del mandato dalla società di gestione mandataria anche mediante la prestazione di idonee fideiussioni bancarie;
vincolo della società di gestione, nel rispetto delle normative e degli indirizzi vigenti, nella messa a reddito dei cespiti affidati in gestione;
recupero da parte della società di gestione dei propri costi di servizio e dei propri ricavi all'interno della redditività della gestione affidata;
garanzia della conservazione della qualità degli immobili affidati in gestione;
affidamento della manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili ad imprese edili iscritte all'Albo nazionale dei costruttori.
Le società di gestione, nell'esercizio delle loro attribuzioni funzionali, relazionano semestralmente agli enti previdenziali loro mandanti.
 
Art. 5Caratteristiche delle società di gestione
Alla gestione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici possono essere ammesse società di capitale, società cooperative, associazioni temporanee di imprese o consorzi che rispondono ai seguenti requisiti minimi, che nel caso di associazioni temporanee sono detenuti dall'impresa mandataria:
oggetto sociale prevalente di erogazione di servizi di gestione di beni immobili per conto terzi;
professionalità, competenza ed esperienza effettiva nell'espletamento di servizi di gestione di beni immobili per conto terzi, della natura di cui alla lettera a) del presente comma. Detta esperienza di servizio dovrà essere relativa ad una dimensione patrimoniale valutata in termini di numero o valore non inferiore al 50 per cento della dimensione patrimoniale cui si riferisce il mandato da conferire e deve essere comprovata in particolare da una quota di fatturato maggioritaria realizzata da tali società nel biennio precedente nello specifico campo di attività dell'erogazione di servizi di gestione di beni immobili per conto terzi.
 
Art. 6Piani di alienazione e criteri per la vendita
Nei piani di alienazione sono da inserire prioritariamente edifici con forte propensione all'acquisto da parte degli assegnatari e edifici parzialmente alienati.
Il prezzo di vendita è determinato dall'ente proprietario sulla base dei seguenti criteri:
immobili ad uso abitativo acquistati dai conduttori e appartenenti alle categorie catastali A2, A3, A4 e A5: il prezzo degli alloggi è costituito dal valore che risulta applicando un moltiplicatore 100 alle rendite catastali definite ai sensi dell'art. 1, comma 10, primo periodo, della legge 24 dicembre 1993, n. 560;
immobili ad uso abitativo appartenenti alla categoria catastale A1 ed immobili ad uso diverso: il valore che risulta dall'applicazione dei criteri di cui alla lettera a), incrementato del 50 per cento, costituisce il prezzo minimo per l'alienazione dell'immobile al miglior offerente attraverso le società indipendenti di intermediazione immobiliare di cui all'art. 7. A parità di condizioni, gli attuali conduttori hanno diritto di prelazione ai sensi del comma 5.
Nei casi in cui non sia possibile alienare gli immobili ai sensi del comma 2, i medesimi immobili sono inseriti nelle integrazioni ai piani di cessione di cui all'art. 2, comma 4, ai fini del loro conferimento ai fondi comuni di investimento immobiliare. Qualora il conferimento predetto risulti non attuabile, nel termine di un triennio, a causa della effettiva e verificata indisponibilità dei predetti fondi ad acquisire gli immobili da conferire, per i medesimi immobili può essere esercitato dai conduttori di cui al comma 2 che nel periodo anzidetto siano rimasti tali il diritto di prelazione con l'applicazione dei criteri per la determinazione del prezzo di cui al medesimo comma 2. Ove tale diritto di prelazione non venga esercitato nel termine di sessanta giorni, l'immobile è ceduto ad altri soggetti interessati all'acquisto con la determinazione del prezzo secondo i criteri di cui al comma 2, assumendo il corrispettivo così determinato quale prezzo minimo per l'alienazione dell'immobile al miglior offerente attraverso le società indipendenti di intermediazione immobiliare di cui all'art. 7.
In alternativa ai criteri previsti al comma 2, la determinazione del prezzo può essere definita dall'Ufficio tecnico erariale (UTE) su richiesta dell'acquirente; in tal caso, la determinazione da parte dell'UTE si intende come definitiva. Qualora nell'ambito della ricognizione di cui al comma 1 dell'art. 2 siano stati acquisiti elementi che facciano emergere una notevole discordanza fra il valore di mercato dell'immobile da alienare e quello determinato ai sensi del comma 2 e tali elementi siano stati segnalati dall'Osservatorio di cui all'art. 10 nell'ambito delle considerazioni che lo stesso esprime in merito ai programmi generali di cessione e alle successive integrazioni a norma dell'art. 2, comma 5, l'ente previdenziale può richiedere all'UTE la determinazione del prezzo di vendita.
Agli attuali conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale è riconosciuto il diritto di prelazione, che può essere esercitato dagli stessi, se in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori, individualmente o collettivamente e sempre che non sia stata accertata in via definitiva l'illegittimità dell'assegnazione dell'immobile a suo tempo effettuata. Nel caso di acquisto di immobili il cui prezzo di vendita sia stato determinato ai sensi del comma 2, lettera a), tale diritto può essere esercitato da conduttori privi di altra abitazione di proprietà adeguata alle esigenze del nucleo familiare nel comune di residenza. Il diritto di prelazione spetta anche agli eredi del conduttore con lui conviventi ed ai portieri degli stabili oggetto della vendita in caso di eliminazione del servizio di portineria. Per gli alloggi occupati da conduttori ultrasessantacinquenni sono consentiti l'alienazione o il conferimento della sola nuda proprietà degli immobili, fermo restando il diritto di prelazione a loro favore ove siano interessati all'acquisto. Con decreto del Ministro del lavoro e della previdenza sociale di concreto con i Ministri del tesoro e dei lavori pubblici, da emanarsi entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, sono determinate particolari disposizioni allo scopo di tutelare i conduttori di beni ad uso abitativo, ove versino in condizioni di disagio economico e sociale, ovvero in presenza nel nucleo familiare del conduttore medesimo di soggetto di cui all' HYPERLINK "http://www.sicet.it/urbanistica/leggi_urb/legge_104-92.htm" \l "art.3" art. 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104. Tali disposizioni possono prevedere, tra l'altro, la definizione di procedure di particolare pagamento del prezzo dei relativi immobili e la ricerca di soluzioni abitative alternative.
Nel caso che l'immobile ad uso residenziale sia locato ad un conduttore che non eserciti l'opzione per l'acquisto dell'immobile stesso, l'ente proprietario dell'immobile condiziona la vendita all'obbligo dell'acquirente al rinnovo del contratto nel rispetto dei seguenti criteri:
in caso di conduttore con reddito annuo familiare determinato con le modalità previste dall'art. 21 della legge 5 agosto 1978, n. 457, e successive modificazioni e integrazioni, non superiore a trentasei milioni: rinnovo del contratto per non meno di nove anni a decorrere dalla prima scadenza del contratto medesimo successiva all'acquisto dell'immobile nonché applicazione del medesimo canone di locazione in atto alla data della vendita;
in caso di conduttore con reddito familiare superiore a quello di cui alla lettera a): rinnovo per almeno un anno del contratto, in conformità ai criteri di applicazione dell'art. 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, qualora la durata residua del contratto in essere sia inferi...

... continua