QUESITO N. 056 - Se è valido il contratto preliminare sottoscritto da chi non è intestatario dell'immobile
FATTO
“Tizio è proprietario di un fabbricato grezzo composto da 8 appartamenti e 4 locali commerciali; non essendo in grado di ultimarli, ha raggiunto un accordo con un costruttore, Caio, che, con una sorta di permuta (attraverso scrittura privata)si è obbliga ad ultimare l’intero stabile.-
quale contropartita il suo compenso è quantificato nell’assegnazione di 6 appartamenti che avverrà non appena saranno ultimati i lavori per quel che concerne la parte che resterà assegnata al proprietario (2 app.ti e 4 locali commerciali).-
Entro il 31/1/2004, Caio si è obbligato ad ultimare gli appartamenti e i locali che resteranno in proprietà di Tizio, e quindi solo da allora, in base agli accordi tra loro presi nella suddetta permuta, sarà immesso nel possesso legale e materiale degli appartamenti a lui promessi come compenso.-
Ad oggi il costruttore Caio ha incaricato il nostro ufficio di proporre in vendita quelli che saranno i suoi appartamenti.-
A tal uopo si chiarisce che il proprietario non ha nessuna intenzione di vendere i suoi beni né di firmare un compromesso con eventuali acquirenti per la vendita degli appartamenti che dovrà assegnare al costruttore.-
QUESITO
Il nostro incarico di vendita è valido?
È possibile, in fase di compromesso, procedere con la sola firma del costruttore, anche informando in tutto l’eventuale acquirente?
Se il costruttore non dovesse rispettare le scadenze con il proprietario, è possibile garantire l’acquirente in qualche modo?
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SE E’ VALIDO L’INCARICO DI INTERMEDIAZIONE CONFERITO DA CHI NON E’ PROPRIETARIO
Il primo problema sollevato dall’agenzia riguarda la validità dell’incarico che la stessa ha ricevuto dal costruttore, non proprietario, al fine di trovare degli acquirenti per gli immobili che gli verranno assegnati in data di ultimazione dei lavori prevista per il 31/1/2004.-
Il fatto che il costruttore non sia proprietario degli immobili in questione non incide sulla validità dell’incarico di intermediazione.-
La Dottrina più specialistica in tema di mediazione (v. tra gli altri Visalli, La mediazione) ha spiegato che la condizione giuridica di proprietario non costituisce condicio sine qua non per il valido conferimento dell’incarico al mediatore.-
Qualsiasi parte che abbia interesse alla conclusione dell’affare può attivarsi nello stimolare un soggetto a procurargli l’altro contraente, conferendogli un incarico in tal senso.-
Dello stesso avviso la Giurisprudenza sia di merito che di legittimità.-
Spiega la Suprema Corte: “Lo svolgimento di trattative per la vendita di una cosa non implica affatto un potere di disposizione sulla cosa stessa e tanto meno la necessità di una forma scritta per il conferimento da parte del proprietario di questo potere, ancorché si tratti di mediazione è validamente costituito anche se l'incarico sia stato conferito al mediatore da un terzo che abbia interesse nell'affare” (Cassazione civile, sez. II, 29 marzo 1982, n. 1934).-
Nel caso che ci occupa, non vi è dubbio che l’interesse del costruttore, non proprietario, è assolutamente comprovato dall’esistenza di una scrittura privata con la quale le parti hanno stabilito che lo stesso diverrà proprietario degli immobili oggetto dell’incarico entro il 31/1/2004.-
Per quel che concerne specificamente il diritto alla provvigione del mediatore che intermedi un affare avente ad oggetto la vendita o la promessa di vendita di cosa altrui, la Giurisprudenza riconosce pienamente il diritto del mediatore alla provvigione.-
La Suprema Corte, a tal proposito, ha spiegato: “Al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto; pertanto, anche un contratto preliminare di cosa altrui deve essere considerato atto conclusivo dell'affare, in quanto tale tipo di contratto non è nè nullo nè annullabile, importando solo l'obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diventa proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà”. ( HYPERLINK "C:\Programmi\Juris Data\O3 S03 A2001 N6827 " Cassazione civile, sez. III, 18 maggio 2001, n. 6827).-
CIRCA LA VALIDITA’ DI UN PRELIMINARE SOTTOSCRITTO DA CHI NON E’ INTESTATARIO DELL’IMMOBILE
La domanda che viene posta col quesito sub 2) è “se è possibile, in sede di compromesso, procedere con la sola firma del costruttore, anche informando in tutto l’eventuale acquirente”.-
La risposta è sicuramente affermativa.-
La legge prevede e disciplina agli artt. 1478 e ss c.c. che trovano applicazione analogica, l’ipotesi in cui il contratto preliminare di compravendita sia sottoscritto da chi non è intestatario dell’immobile, nel qual caso, però, il promittente venditore è obbligato a procurare al promissario compratore l'acquisto della proprietà della cosa.-
L’art. 1478 c.c. dispone: “Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore.
Dunque, è possibile vendere o promettere in vendita ciò che di cui non si è proprietari, a condizione che chi vende o promette di vendere ne procuri l’acquisto al compratore.-
La Corte di Cassazione (sent n. 15035 del 27 novembre 2001) ha spiegato a tal proposito che l’obbligo del promittente venditore di procurare al promissorio acquirente l’acquisto della proprietà può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte di tale soggetto, col successivo trasferimento di essa al promissario acquirente (doppio trasferimento), sia mediante la vendita diretta della cosa stessa dal terzo al promissario acquirente.-
In ogni caso, spiega ancora la Suprema Corte, il contratto di compravendita intercorre tra gli originari promittenti, e venditore è pur sempre il promittente della vendita, di modo che su di lui ricadono tutte le obbligazioni connesse a tale sua qualità, come quelle della consegna della cosa, della garanzia per l'evizione e della garanzia per i vizi.
Anche se si stabilisce che il contratto definitivo notarile venga stipulato tra il soggetto proprietario ed il promittente acquirente, è sempre il promittente alienante che ha l'obbligo di procurare che il proprietario presti il suo consenso in sede di stipula del definitivo.
La conseguenza è che se il proprietario effettivo aderisce a detto preliminare di vendita del suo bene effettuato dal promittente alienante, egli non assume alcun obbligo diretto nei confronti del promittente acquirente, in quanto non è parte del preliminare di vendita di cosa altrui (altrimenti si avrebbe u...
... continua