IL PRESTITO VITALIZIO È LEGGE: LA CASA DIVENTA UN BANCOMAT

Il 6 maggio e’ entrato in vigore il dispositivo che rinnova questa forma di "mutuo al contrario": un prestito per gli over 60 garantito dall'immobile, che si rimborsa solo dopo la morte del sottoscrittore. Non si perde il possesso della casa e gli eredi decidono se estinguere o mettere sul mercato l'abitazione. Ecco come funziona L'attesa è finita: il 6 maggio è entrata in vigore la legge che ha rinnovato il prestito vitalizio che consente di avere un'opzione in più, rispetto alla vendita della nuda proprietà, per chi vuol monetizzare il valore della sua casa incassando subito i soldi, lasciando agli eredi la scelta sul destino dell'appartamento. Si può accedere al finanziamento anche con solo 60 anni di età, e, grazie alle nuove norme, arriva ora un'ampia personalizzazione del prodotto, compresa la possibilità di rimborsare il prestito in qualunque momento, e quella di abbattere gli interessi con pagamenti rateali. L'identikit del prodotto. Il prestito vitalizio è una sorta di “mutuo al contrario”: è prevista un'ipoteca a garanzia del prestito ma non c'è nessun rimborso fino alla scadenza, ossia per tutta la durata della vita del sottoscrittore. In caso di comproprietà dell'immobile il prestito è legato alla vita di entrambi i coniugi. Non si perde, quindi, il possesso della casa familiare in quanto spetta agli eredi decidere se rimborsare il mutuo e tenersi la casa, oppure metterla in vendita per rimborsare il prestito, entro 12 mesi dalla successione, incassando la differenza. In ogni caso, per legge, la somma da rimborsare non potrà mai superare il valore commerciale dell'immobile al momento della successione. Gli eredi, in questo modo, non corrono alcun rischio di dover restituire alla banca dei soldi di tasca propria, in quanto l'importo del rimborso è limitato al valore corrispondente a quello di vendita dell'immobile. Una garanzia indispensabile in quanto per gli interessi è prevista la capitalizzazione composta: gli interessi maturati annualmente sono sommati al capitale e danno a loro volta origine ad altri interessi. Per evitare questo meccanismo, nella legge è stata inserita la possibilità di concordare un eventuale rimborso anticipato di interessi e spese. In questo caso, si potrà godere della capitalizzazione semplice, per cui si abbatterà in maniera decisamente significativa il valore del rimborso alla scadenza del prestito. L'accesso al prestito è consentito a partire dai 60 anni di età, e non più dai 65 come in passato, e ci si può rivolgere alle banche e a tutte le finanziarie autorizzate. Solo immobili residenziali facilmente commercializzabili. I prestiti vitalizi peraltro vengono erogati esclusivamente a fronte della proprietà di immobili che abbiano caratteristiche tali da poter essere facilmente commercializzati e che abbiano un significativo valore di mercato. L'immobile ipotecato deve necessariamente essere quello nel quale il proprietario risulta avere la residenza anagrafica, deve, cioè, coincidere con la sua prima casa. Inoltre, poiché l'immobile è l'unica forma di garanzia per il soggetto erogatore, chi richiede il prestito si vedrà presentare una clausola contrattuale con la quale si impegna a garantire la manutenzione ordinaria, mentre per eventuali interventi di manutenzione straordinaria è necessaria l'approvazione espressa del soggetto erogatore del finanziamento. Sotto certi aspetti, quindi, il proprietario si dovrà comportare come se fosse un inquilino del suo immobile. Questa è però una garanzia che va a vantaggio non solo del soggetto erogatore, ma anche degli eredi ai fini della eventuale successiva vendita dell'immobile. Per questo il mancato rispetto delle norme a tutela dell'integrità del valore dell'immobile costituisce una delle cause che danno diritto al soggetto finanziatore di ottenere il rimborso integrale del debito in un'unica soluzione, o l'immediata vendita dell'appartamento per recuperare il credito vantato. L'importo del prestito. L'ammontare del prestito vitalizio è calcolato sia in base al valore di mercato della casa che in riferimento all'età del richiedente: più alta l’età, maggiore l’importo del finanziamento. Previsto comunque un importo massimo erogabile generalmente compreso tra un minimo del 15% ed un massimo del 50% del valore, normalmente determinato con una perizia realizzata da un perito immobiliare su indicazione del soggetto finanziatore. Quanto al tasso di interesse, non sono previste differenze rispetto ai mutui “tradizionali”, per cui il prestito vitalizio può essere a tasso fisso, variabile o variabile con tetto massimo (Cap). Proprio a fronte dei costi del prestito, che comunque possono essere considerati eccessivamente elevati per gli eredi a fronte dell'ammontare erogato, la legge consente una maggiore flessibilità all'interno dei contratti stessi proprio per aggirare queste problematiche. Si prevede, infatti, anche la possibilità di optare, anno per anno, per un rimborso della sola quota interessi. Più facile raffrontare le proposte. Per mettere a punto tutte le forme di tutela per i sottoscrittori è prevista una serie di consultazioni tra l'Associazione bancaria e le associazioni dei consumatori. A breve, anche un decreto del Ministro dello Sviluppo economico dovrà prevedere delle norme specifiche volte a garantire trasparenza