!,ò'B!$f! ::'" J;$"$"$"$"D STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI RELAZIONE BREVE SULLA PLUSVALENZA’: DEFINIZIONE: La plusvalenza consiste in un aumento di valore che, entro un determinato periodo di tempo, i beni immobili (ad esempio abitazioni) o i valori mobiliari (ad esempio azioni) sono suscettibili di acquistare. Più precisamente la plusvalenza equivale ad una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta ed il prezzo d’acquisto ( o il costo di costruzione del bene ceduto), aumentato dei costi inerenti il bene stesso. Questo aumento di valore è considerato come un reddito appartenente alla categoria redditi diversi’ ed ha rilevanza soprattutto ai fini fiscali in quanto le plusvalenze indicano una maggiore capacità contributiva e sono spesso gravate da imposte dirette (per esempio l'IRPEF). Periodo d’imposta Spazio di tempo cui si fa riferimento per imputare al contribuente un’obbligazione tributaria autonoma. Normalmente coincide con l’anno solare. FONTE NORMATIVA : Dpr 22 dicembre 1986 n. 917 - Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi (con le modifiche apportate dal d.l. n. 223/21006) Capo VII - Redditi diversi Articolo 67Redditi diversi 1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva vendita, anche parziale dei terreni e degli edifici; b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione *e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. *In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante * testo modificato ai sensi del d.l n. 223/2006, art 38 : All'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 29 dicembre 1986, n. 917, sono apportate le seguenti modificazioni: a) le parole o donazione sono soppresse; b) in fine, e' aggiunto il seguente periodo: In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI Articolo 68Plusvalenze 1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.*Per gli immobili di cui alla lettera b) dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. 2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 67, acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione e delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione. Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili. Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e di successione *periodo aggiunto dal legislatore con d.l n. 223/2006, art. 39 : Nell'articolo 68, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 29 dicembre 1986, n. 917, dopo il primo periodo, e' aggiunto il seguente: Per gli immobili di cui alla lettera b) dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. DISCIPLINA: Ai sensi del D.P.R. n. 917/1986 sono soggette a Irpef "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (circostanza che potrà ad esempio essere dimostrata col certificato anagrafico e con le utenze di luce, acqua e gas)".In sostanza, la differenza fra prezzo di acquisto e quello di vendita è tassata come reddito del venditore. Se quindi si acquista un alloggio per 300.000 euro (comprese le spese di acquisto) e lo si rivende dopo 2 anni per 500.000 euro, senza averlo utilizzato personalmente o fatto utilizzare dai familiari, si dovranno aggiungere 200.000 euro al proprio reddito e pagare l'Irpef su questi 200.000 euro. STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI Fanno eccezione a tale regola : gli immobili pervenuti per successione; quelli ricevuti in donazione se con riferimento alla persona che ha donato l’immobile sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso ( l. n. 223/2006); le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto ( o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari NOZIONE DI FAMILIARE’: Riguardo all'individuazione dei "familiari", si deve fare riferimento all'ultimo comma dell'articolo 5 del Tuir, il quale, nel richiamare a sua volta l’art. 230 bis c.c. dispone che, in materia di imposte sui redditi, debbano intendersi ricompresi nella categoria familiari’ il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo. Art. 230 bis., 3 comma, c.c Ai fini della disposizione di cui al primo comma si intende come familiare il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo () PLUSVALENZE REALIZZATE MEDIANTE CESSIONE DI TERRENI EDIFICABILI Ai sensi del secondo periodo della lettera b) del citato articolo 67 del Tuir costituiscono, inoltre, redditi diversi "...in ogni caso, le plusvalenze realizzate (da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio dell'attività d'impresa, ovvero da enti non commerciali) a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione". Tale norma è stata introdotta dalla legge n. 413/1991 entrata in vigore a partire dal 1 gennaio 1992.L'imponibilità della fattispecie in esame risulta pertanto subordinata esclusivamente alla contestuale sussistenza di due soli requisiti di natura oggettiva:- la cessione deve essere a titolo oneroso- l’utilizzazione edificatoria del terreno al momento della cessione.A tale proposito, dev'essere precisato che la nozione di "edificabilità" del terreno, quale è attualmente accolta nel contesto normativo tributario, deriva da una querelle pluriennale, fondata sulla complessità dell'iter procedimentale amministrativo necessario a consentire l'edificazione.Si erano dunque formati due opposti filoni giurisprudenziali, non sanati neppure dalle Sezioni unite della Suprema corte, secondo i quali il terreno poteva dirsi edificabile, rispettivamente: a seguito della semplice adozione dello strumento urbanistico (ovvero del piano regolatore generale) da parte dell'ente locale a seguito della formale approvazione dello stesso da parte della Regione. STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI La controversia è stata risolta attraverso una norma interpretativa, recata dall'articolo 36, comma 2, del decreto legge 223/2006, ai sensi della quale la locuzione "area fabbricabile" - da assumere ai fini dell'Iva, dell'imposta di registro, delle imposte sui redditi e dell'Ici - è riportata a quella contenuta nell'articolo 11-quaterdecies, comma 16, del decreto legge 30/9/2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2/12/2005, n. 248 (il cui ambito applicativo era riservato alla sola Ici). Art 36 , comma 2, dl n. 223/2006 : 2. Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area e' da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo Secondo tale precisazione del legislatore, l'area può essere considerata "fiscalmente" fabbricabile se essa è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall'approvazione della Regione o dall'adozione di specifici strumenti attuativi (come, ad esempio, i piani particolareggiati). Il legislatore ha sancito che la plusvalenza si realizza "in ogni caso" per i terreni edificabili anche quando essi siano stati acquisiti per successione o donazione, anche da più di cinque anni. Modalità di determinazione della plusvalenza La determinazione del costo dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria deve essere effettuata secondo i criteri stabiliti all'articolo 68, comma 2, del Tuir. In particolare, ai fini della determinazione di questa tipologia di plusvalori è concessa la possibilità di procedere alla rivalutazione: il prezzo di acquisto dei terreni, aumentato di ogni altro costo inerente, deve cioè essere rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, e, quindi, sommato all'Invim.Questa modalità di calcolo, sicuramente più favorevole al contribuente, tiene conto del fatto che si tratta di soggetti che, non avendo conseguito questo reddito nell'esercizio di arti o professioni o di imprese, non avevano nessun obbligo di contabilizzare i costi e di conservare la relativa documentazione e che, tuttavia, ai fini della determinazione della plusvalenza, possono tenere conto solo dei costi documentati.Per quanto concerne i terreni acquistati a titolo gratuito, ossia per successione o donazione, invece, e ritornando alla tematica delle donazioni "elusive", è stato rilevato che - data la suscettibilità, per tali cespiti, a incrementare di molto il proprio valore originario, e dunque i possibili effetti impositivi sfavorevoli - è stata spesso adottata dai contribuenti la "tattica" della donazione simulata e della successiva rivendita.In tale ipotesi, poteva farsi riferimento all'articolo 68, comma 2, ultimo periodo del Tuir, in base alla quale "per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo d'acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili e di successione".Come è facile vedere, ciò significava che: la donazione (simulata) non generava plusvalenze per espressa previsione normativa (articolo 67, comma 1, lettera b, Tuir) la successiva cessione dell'area, a un prezzo pari a quello dichiarato nell'atto di donazione, non generava plusvalenze perché non vi era alcuna discrasia tra il costo fiscalmente riconosciuto dell'area e, per l'appunto, il prezzo di cessione. L'intervento del decreto legge 223/2006, sopra illustrato, ha comportato lo scardinamento di tale meccanismo elusivo, dato che ora la cessione del terreno rileva fiscalmente anche se avvenuta a titolo gratuito, dovendo farsi riferimento per i terreni edificabili al prezzo di acquisto o al costo di costruzione sostenuto dal donante. IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE: In materia di tassazione delle plusvalenze a partire dal 2006 è stato introdotto un sistema alternativo a quello vigente. Il venditore ha, infatti, la facoltà di chiedere, con dichiarazione resa al notaio all’atto della cessione, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito. Imposta sostitutiva Tributo introdotto dal legislatore fiscale in luogo di normali imposte dirette o indirette, al fine di agevolare particolari categorie di contribuenti ovvero specifiche operazioni. In pratica l’ imposta sostitutiva comporta una riduzione del carico fiscale e una semplificazione negli adempimenti previsti per i soggetti interessati. Attenzione : sulle plusvalenze realizzate con le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006, si applica l’aliquota dell’imposta sostitutiva del 12,5 %. Il decreto legge n. 262 de 2006 ha elevato tale aliquota al 20%. L'Amministrazione Finanziaria ha confermato, nella Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 1/E del 19 gennaio 2007, che l'imposta sostitutiva del 20% é limitata alle sole cessioni infraquinquennali di fabbricati e terreni non edificabili. Infatti, l'art. 1, comma 308, della legge 27 dicembre 2006 n. 296 (Legge Finanziaria 2007) ha eliminato l'assoggettamento ad imposta sostitutiva per le plusvalenze derivanti da cessioni di terreni suscettibili di destinazione edificatoria, realizzate dal 1 gennaio 2007. Di contro, le plusvalenze realizzate in seguito a cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b) del D.P.R. 917/1986 sono assoggettate alle ordinarie modalità di tassazione. STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI Il notaio stesso provvederà all’applicazione ed al versamento dell’imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore immediatamente il relativo pagamento e comunicherà all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita. Le tassazione descritta ( imposta sostitutiva) non può essere chiesta dal cedente quando oggetto di cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso. LE NUOVE REGOLE PER GLI IMMOBILI ACQUISITI PER DONAZIONE Sulle cessioni effettuate dall’entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006 ( 4 luglio 2006) quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione , l’eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione , qualora non siano trascorsi 5 anni tra il momento in cui il donante ha acquistato l’immobile ed il momento in cui interviene la cessione. L'articolo 37, commi 38 e 39, del decreto legge 4/7/2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4./8/2006, n. 248, è intervenuto modificando sul punto la normativa previgente (articolo 67, comma 1, lettera b), Dpr 917/1986), sicché - allo stato - anche le cessioni in parola seguono le regole previste per quelle "ordinarie", con la precisazione che, per esse, il termine quinquennale entro il quale la cessione è produttiva di plusvalenze decorre non dalla data di acquisizione da parte del donatario, bensì dalla data di acquisto da parte del donante. La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante. Questa nuova previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati ( o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l’immobile a una terza persona che , successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata. Circolare 28/E del 2006Secondo le precisazioni ufficiali fornite dall'Agenzia delle entrate, con la circolare 4/8/2006, n. 28/E (par. 61)(9), la norma introdotta è finalizzata a evitare le manovre elusive, congegnate in modo che il proprietario dell'immobile, che non aveva ancora maturato i cinque anni dall'acquisto (o dalla costruzione), donava l'immobile a un terzo, il quale poi, successivamente, procedeva alla vendita.Pertanto, "per effetto della modifica apportata all'art. 67 (...), è stato uniformato il trattamento fiscale previsto nel caso di cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso a quello stabilito nell'ipotesi in cui l'acquisizione è avvenuta per donazione".Per quanto concerne le condizioni per l'imponibilità, l'articolo 37, comma 38, lettera b), del decreto, prevede la tassazione della plusvalenza conseguita a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili acquisiti per donazione, se non sono decorsi cinque anni dalla data di acquisto dell'immobile da parte del donante alla data della cessione.La circolare chiarisce altresì che l'efficacia innovativa di tale previsione normativa fa sì che essa risulti applicabile alle sole cessioni effettuate a partire dalla data di entrata in vigore del decreto, e che - secondo quanto stabilito dal successivo comma 39 dell'articolo 37, che sul punto modifica l'articolo 68 del Testo unico, nel caso della cessione di immobili provenienti da donazioni entro cinque anni a decorrere dalla data di acquisto da parte del donante, la plusvalenza è determinata confrontando il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante. Esempio: il proprietario di un immobile decide di vendere a 300.000" />

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