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QUESITO N. 571: IL CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO. RAPPORTO TRA CONTRATTO INDIVIDUALE E CONTRATTO TIPO. SE E' POSSIBILE DEROGARE AL MODELLO PREDISPOSTO DAGLI ACCORDI LOCALI .
IL CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO:
RAPPORTO TRA CONTRATTO INDIVIDUALE E CONTRATTO TIPO
Se è possibile derogare al modello predisposto dagli accordi locali.


Il modello alternativo predisposto dall’art. 2, comma 3 legge n. 431/1998 si sostanzia in una durata per legge non inferiore a tre anni, con proroga di diritto biennale alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo minimo di altri tre anni e sempre che il locatore non intenda avvalersi della facoltà di disdetta per adibire agli usi o effettuare le opere di cui all’art. 3 ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3.
Alla scadenza della proroga biennale, le parti possono attivare il procedimento per il rinnovo o per la rinuncia al rinnovo, mediante comunicazione con lettera raccomandata inviata almeno sei prima della scadenza del biennio.
Il rinnovo del contratto a nuove condizioni contrattuali, dovrà comunque rispettare il requisito della conformità a quanto stabilito negli accordi definiti in sede locale, giustificandosi le modifiche dell’originario contenuto del contratto sulla base degli adeguamenti triennali dei criteri di negoziazione concertati, ex art. 4, comma 1, legge n. 431/1998).
In mancanza di comunicazione, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni, per ulteriori tre anni, senza più, è da ritenere, alcuna proroga biennale.
Il valore del canone e l’ulteriore contenuto negoziale vengono determinati sulla base di quanto stabilito in appositi accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Per favorire la realizzazione degli accordi in sede locale, le organizzazioni di categoria, sulla base di quanto disposto dalla legge 431/1998, hanno dato vita ad una convenzione nazionale che approva i contratti-tipo e che individua i criteri generali per la definizione dei canoni.

Una questione posta dalla riforma delle locazioni abitative del 1998 è quella del rapporto tra contratto individuale e contratto-tipo.
Il problema non è quello della derogabilità nazionale e degli accordi locali.
Le parti possono certamente stabilire un assetto d’interessi che si allontani dal modello predisposto nell’accordo locale; ciò che deve, però, valutarsi è se le differenze finiscano per l’alterare l’economia del contratto individuale tanto da dover es...

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