QUESITO N. 528: Se in caso di vendita di una cascina con tanti appezzamenti di terreno, il diritto di prelazione agraria del confinante spetta solo in riferimento al terreno o si estende anche al fabbricato.

Quesito: In caso di vendita di una cascina con tanti appezzamenti di terreno, il diritto di prelazione agraria del confinante spetta solo in riferimento al terreno o si estende anche al fabbricato?
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RISPOSTA
Il problema da risolvere è se il diritto di prelazione agraria del confinante del terreno agricolo posto in vendita spetta limitatamente al terreno oppure si estende al fabbricato
Per risolvere tale problema, la dottrina maggioritaria, afferma, che occorre accertare se l’abitazione offerta in vendita insieme al terreno è al servizio della coltivazione del terreno, ad esempio per il deposito di materiali – attrezzi agricoli, oppure no.
Solo in caso di risposta positiva, ovvero solo nel caso in cui il fabbricato è funzionalmente collegato al terreno agricolo, il diritto di prelazione del confinante spetta anche con riferimento al fabbricato
Nel caso, invece, di carenza di legame tra il terreno ed il fabbricato, come ad esempio nel caso in cui il fabbricato ha destinazione urbana, la prelazione del confinante è esercitatile solo in relazione al terreno.
Secondo altra parte della dottrina, invece, il diritto di prelazione del confinante potrebbe essere esercitato anche nel caso in cui il vincolo funzionale del fabbricato e terreno non sussiste al momento della vendita, in quanto il confinante potrebbe istituire tale legame una volta divenutone proprietario.
La giurisprudenza di legittimità, occupatasi della vicenda, ha statuito che: “Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione agraria (o di riscatto), il requisito della contiguità tra il fondo del prelazionario e quello posto in vendita deve sussistere con riferimento alle porzioni di quest'ultimo che abbiano destinazione agricola. Pertanto, se viene posto in vendita un fondo unitario, avente solo in parte destinazione agricola, la prelazione od il riscatto non possono essere esercitati se le parti a destinazione non agricola si frappongono fra quelle a destinazione agricola ed il confine del fondo del prelazionario, perché in questo caso viene meno il requisito della contiguità materiale tra i due fondi”. (Cassazione civile, sez. III, 09/03/2012, n. 3727).
Ciò ribadisce, quanto già affermato sempre dalla Corte di Cassazione, secondo cui:“Il diritto di prelazione agraria sussiste a favore del proprietario coltivatore diretto del fondo confinante a quello oggetto della compravendita anche se ad immediato confine di questo vi sia soltanto un edificio rurale, qualora lo stesso sia organizzato al servizio del contiguo terreno agricolo, con il quale costituisce un complesso immobiliare unitario” (Cassazione Civile Sez. II, n. 5538/86)
Da quanto esposto dalla S.C. l’unico aspetto da dover considerare in caso di vendita di appezzamenti di terreni connessi o comunque collegati a fabbricati, al fine di riconoscere o meno la prelazione del confinante in caso di vendita congiunta di un terreno agricolo e di un fabbricato rurale è se quest’ultimo è o meno al servizio del terreno agricolo.
Pertanto, in risposta al quesito, possiamo affermare, che il diritto di prelazione del confinante si estende anche ai fabbricati pertinenti ai terreni, nell’ipotesi in cui il fabbricato sia al servizio del terreno agricolo.



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MOTIVI DI DIRITTO
In tema di prelazione agraria del confinante, il relativo diritto spetta a chi, oltre ad essere proprietario del terreno contiguo con quello oggetto di vendita, riveste anche la qualifica di coltivatore diretto. La definizione di coltivatore diretto è ricavabile dall’art. 31 della legge n. 590/1965 in forza del quale “ai fini della presente legge sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all’allevamento ed al governo del bestiame, sempre ché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame.” Sulla base della citata norma la prelazione deve essere allora riconosciuta a chi, in maniera abituale e diretta, si dedica alla coltivazione del fondo impegnando una forza lavorativa personale e del proprio nucleo familiare non inferiore ad un terzo di quella necessaria per le esigenze di coltivazione del fondo stesso. Quindi il coltivatore diretto, ai fini della prelazione, deve essere impegnato personalmente, pur coadiuvato dalla propria famiglia, nella coltivazione del fondo e tale attività di coltivazione deve avere il connotato della abitualità.
La sussistenza d...

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