ANNUNCI IMMOBILIARI E CERTIFICAZIONE ENERGETICA. CHIARIMENTI.
A n n u n c i i m m o b i l i a r i e
c e r t i f i c a z i o n e e n e r g e t i c a
C H I A R I M E N T I
D a l 1 Ú g e n n a i o o b b l i g a t o r i o r i p o r t a r e l i n d i c e d i p r e s t a z i o n e e n e r g e t i c a ,
m a m a n c a n o l e s a n z i o n i
D a l l 1 g e n n a i o 2 0 1 2 n e g l i a n n u n c i c o m m e r c i a l i d i v e n d i t a d i i m m o b i l i v a i n d i c a t o l i n dice di prestazione energetica, ricavato dal relativo attestato. Qualsiasi pubblicità commerciale è sottoposta all’obbligo, ivi compresi i cartelli sui portoni, quelli esposti nelle agenzie immobiliari e gli annunci su Internet e sulle testate stampa. In lo stesso obbligo è scattato ancor prima, il 6 ottobre 2011 (Delibera di giunta 26/09/2011 n. 1366). Sempre in Emilia, ma anche in Lombardia, oltre all’indice di prestazione occorre indicare anche la classe energetica dell’immobile. La nuova norma ha un evidente carenza: solo per gli immobili situati in Lombardia sono previste multe ai trasgressori. Non sarebbero invece applicabili (secondo il Ministero dello Sviluppo) le sanzioni previste dall’articolo 34 della legge 9/1/1991, n. 10 (da 2.582,28 a 25.822,54 euro), che si riferiscono a una certificazione che andava predisposta con decreto del Ministero dell’Industria, mai emanato. L’obbligo di riportare l’indice di prestazione energetica, anziché la più nota “classe energetica”, ha pro e contro. La classe (che varia dalla A+ , la migliore, alla G, la peggiore, con 8 diversi step) era stata “inventata” proprio per far capire meglio al cittadino le prestazioni energetiche di un’unità immobiliare. Per gli immobili con numerose pareti esposte all’esterno (come le case isolate o gli attici) o situati a una località fredda, sono però previsti correttivi più favorevoli, perché si tien conto della maggiore difficoltà a scaldarli. Quindi una villetta ad alta quota può avere una classe energetica migliore di un appartamento al mare, pur necessitando di maggiore calore per essere scaldata. L’indice di prestazione energetica, invece, è un numero, di significato oscuro per chi non se ne intende. Misura il consumo di energia presunto per scaldare l’immobile mantenendo costantemente al suo interno una temperatura di 20 gradi centigradi. E’ espresso in chilowattora al m² per anno (kWh/m2anno).. Ha però il vantaggio di essere un parametro più oggettivo del consumo reale che perdipiù fa giustizia dei metodi diversificati, in alcune regioni, per attribuire la classe energetica. Chi è obbligato. Dalla norma nazionale non è possibile capire su chi esattamente gravi l’obbligo dell’indice sugli annunci immobiliari. Sul venditore dell’immobile? Su chi, magari, per suo conto, ha sottoscritto un contratto di commercializzazione del fabbricato? Sull’agenzia che cura l’intermediazione? Sui gestori del sito Internet dove l’annuncio è pubblicato? Oppure su tutti questi soggetti, in solido? L’unica amministrazione che abbia dato una risposta scritta al quesito è stata, per ora, quella lombarda che ha affermato che responsabile è “il titolare degli annunci” a prescindere se si tratti o meno del proprietario dell’immobile. Sulla stessa linea pare però anche il Ministero dello Sviluppo. Quindi agenzie e siti internet se la caverebbero, probabilmente a patto che abbiano avvertito il cliente dell’obbligo di legge. Per una responsabilità più vasta, che coinvolge tutti i soggetti coinvolti, sembrano orientate altre amministrazioni (Friuli, ), ma mancando le sanzioni il dubbio è per ora accademico. Immobili nuovi. L’obbligo della certificazione energetica nelle nuove costruzioni decorre “al termine della costruzione medesima ed a cura del costruttore”, come recita il comma 1 dell’art. 6 del Dlgs 192/2005. In effetti, prima della fine dell’edificazione è impossibile collaudare le prestazioni energetiche reali dell’edificio. Quindi, che per gli immobili non ancora terminati e venduti “sulla carta” o comunque prima della fine lavori, l’indice di prestazione energetica può essere solo “supposto”, non rilevato. Tuttavia, la posizione interpretativa del Ministero dello sviluppo è quella che vada indicato l’indice di prestazione energetica “di progetto”, che in seguito sarà confermato (oppure precisato diversamente) al momento della fine lavori. Sulla stessa linea si sono espressi con “Il Sole”i funzionari interrogati della regione Emilia Romagna e della regione Friuli Venezia Giulia. Salvo nel caso del Friuli (che ha una norma apposita), tale interpretazione non pare però aderente al dettato del comma 2-quater dell’art.6 del dlgs 192/2005, che parla di “indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica”. In ogni caso, questa lettura della legge lascia spazi a possibili liti tra acquirente e costruttore, anche perché mentre è più semplice stimare la futura classe energetica di un immobile, molto più difficile è dare un preciso indice numerico di prestazione energetica prima di aver terminato la costruzione. Quindi, qualora non si raggiungesse l’indice di prestazione promesso, sarebbe in certi casi possibile ricorrere in giudizio.
L’autocertificazione in classe G resta nei casi limite
La nuova norma, imponendo l’indicazione negli annunci immobiliari dell’indice di prestazione energetica, svuota nei fatti di significato l’autocertificazione in classe G, salvo in casi particolarissimi. Il decreto Sviluppo 26/6/2009 (art. 9), permette infatti ai venditori di immobili sotto i mille mq di superficie dichiarare che l’unità immobiliare ha costi della gestione energetica molto alti e che va classificata perciò in classe G ,quella con prestazioni energetiche meno efficienti. L’autocertificazione può essere inserita nel rogito o allegata in un’apposita dichiarazione in carta semplice: comunque una copia va trasmessa entro 15 giorni alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio. In Toscana vige addirittura un automatismo:se un immobile non ha la certificazione, è classificato direttamente in classe G, senza ulteriori obblighi burocratici. Nei fatti l’autocertificazione è stata molto sfruttata laddove si poteva farla, cioè in tutta Italia, fatta eccezione per le regioni dove le norme locali non la prevedevano (Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Liguria e provincia autonoma di Trento). L’obbligo di indicazione della prestazione energetica negli annunci, però, anticipa il momento in cui i venditori debbono far fare da un tecnico una regolare certificazione e non consente scorciatoie, come quella dell’autocertificazione. Essa dovrebbe quindi “sopravvivere” solo in casi particolarissimi, cioè quando l’immobile non viene commercializzato, neanche con un cartello sul portone, perché, per esempio, è viene venduto a un vicino di casa o a un parente.
Solo in Lombardia multe fino a 5 mila euro
Oltre ad avere regole proprie per il calcolo d...
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