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QUESITO N. 354: Condominio e lastrico solare calpestabile: riparazione a seguito di infiltrazione e ripartizione delle spese. Quale maggioranza è necessaria affinché, al momento della riparazione,, non venga ripristinata la calpestabilità e a chi spettano
Quesito n. 354: Condominio e lastrico solare calpestabile: riparazione a seguito di infiltrazione e ripartizione delle spese. Quale maggioranza è necessaria affinché, al momento della riparazione,, non venga ripristinata la calpestabilità e a chi spettano le spese per eventuali interventi, contestuali alla riparazione, di isolamento termico del lastrico.-

Il nostro ordinamento fornisce una disciplina del condominio con gli artt. 1117 – 1139, inclusi nel Capo II, Titolo VII, Libro III del codice civile. In particolare, l’art. 1117 c.c. enumera le parti dell’edificio di proprietà comune dei proprietari dei vari piani o porzioni di piano dell’edificio medesimo.-
Il compilatore del codice civile, utilizzando l’espressione di condominio degli edifici, ha inteso evidenziare la circostanza che, nell’ambito dello stesso edificio coesistono parti di uso comune (condominio), e parti di proprietà esclusiva.-
Le parti di uso comune trovano una puntuale elencazione e definizione all’interno dell’art. 1117 del c.c.. Deve intendersi, infatti, per edificio sottoposto al regime giuridico del condominio, l’intera costruzione, la quale si sviluppa dalle fondamenta al tetto.-
Tali parti di uso comune necessitano, per consentire una tranquilla coesistenza tra i vari condomini, di una serie di regole funzionali, tutte dettate e previste dal codice civile, negli articoli suindicati.-
Attiene, senza alcun dubbio, all’ambito della felice coesistenza tra condomini, l’aspetto relativo alla ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio.-
Secondo la previsione di cui all’art. 1123 c.c. “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.-
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.-
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».-
Il principio generale vuole, dunque, che ciascun condomino contribuisca, in maniera proporzionale ai millesimi di sua proprietà, alle spese per la gestione e manutenzione del condominio, ad eccezione dei casi in cui, per conformazione stessa dell’edificio, si trovi in una situazione in cui non trarrebbe alcun vantaggio o utilità da una parte determinata dell’edificio.-
Con riguardo alla fattispecie che ci interessa, ovvero quella del lastrico solare calpestabile, l’art. 1117, n. 1, c.c., lo annovera tra le parti comuni dell’edificio facendo intendere con chiarezza che è del tutto parificato a quello del tetto, inteso in senso tradizionale. La sua funzione è, infatti, in analogia al tetto, quella di offrire principalmente copertura all’edificio.-
Le spese necessarie al rifacimento del lastrico solare sono sopportate dai condomini, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani esclusive, salvo diverso accordo convenzionale.-
Nel caso di specie, i condomini dell’ultimo piano lamentano l’esistenza di infiltrazioni d’acqua causate dalla cattiva manutenzione del lastrico solare calpestabile. Mentre la maggioranza dei condomini ha interesse che il lastrico venga riparato, senza ripristinare però il pavimento (ed eliminando la calpestabilità del lastrico), in maniera tale da risparmiare sulle spese, i proprietari dell’ultimo piano non solo ne richiedono l’impermeabilizzazione ma intendono altresì ripristinarne l’originaria destinazione, senza perderne la calpestabilità.-
Secondo il disposto dell’art. 1123 c.c., potremmo affermare che tutti i condomini sono tenuti a contribuire, in proporzione ai propri millesimi, integralmente all’intera riparazione, senza avere la possibilità di sottrarsi alle spese per la successiva ripavimentazione del lastrico, in forza dell’espresso dettato normativo che vuole una completa solidarietà tra condomini per «la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio».-
Infatti, tendere al ripristino dello status quo ante del lastrico rappresenta un’opera di manutenzione tesa alla conservazione del bene poiché ne rende invariato l’utilizzo. Eliminarne la calpestabilità evitandone la ripavimentazione, configurerebbe, nel suo aspetto regressivo, una vera e propria innovazione tesa ad alterare l’entità sostanziale del bene. La stessa Cassazione infatti, per innovazione, ha inteso precisare che «in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto». (Cassazione civile , sez. II, 05 ottobre 2009, n. 21256).-
Nel caso di specie si necessiterebbe dell’approvazione di una maggioranza qualificata ex art. 1136, 5° co. c.c. per far sì che in sede assembleare sia approvato un intervento teso esclusivamente all’impermeabilizzazione del lastrico senza il ripristino della pavimentazione: «Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio».-
In questa ipotesi particolare, dunque, i condomini dell’ultimo piano che hanno rilevato un problema di infiltrazioni devono comunicare all’amministratore di condominio l’intenzione di voler riparare il lastrico solare calpestabile, ed indire un’assemblea (che, ai sensi del primo comma dell’art. 1136, sarà valida solo con la presenza di almeno i due terzi dei partecipanti al condominio) la cui deliberazione avrà la funzione di consultare i preventivi e scegliere quale impresa incaricare dei lavori di riparazione. Saranno valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.-
È bene ricordare che, in caso di mancata manutenzione del lastrico, potrebbe profilarsi l’ipotesi di una responsabilità del condominio per i danni causati dalle infiltrazioni agli appartamenti immediatamente sottostanti. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzi...

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