Breve trattato sull’obbligo di iscrizione al ruolo dei collaboratori dell'agente immobiliare.-

Breve trattato sull’ obbligo di iscrizione al ruolo dei collaboratori dell'agente immobiliare

Sommario:  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "titolo14102#titolo14102" Premessa -  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "titolo14103#titolo14103" Ancora sull'estensione dell'obbligo d'iscrizione al ruolo del mediatore -  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "titolo14104#titolo14104" Il fenomeno della pluralità di mediatori


 HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "titolo_somm14102#titolo_somm14102" Premessa
La Cassazione, con una breve e molto (fors'anche troppo) sinteticamente argomentata pronuncia (Cfr.  HYPERLINK "http://bd44.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=44MA0002010140&" Cass. civ. Sez. III Sent., 24 gennaio 2007, n. 1507) , offre lo spunto per riflettere su due argomenti rilevanti, in tema di mediazione immobiliare: la portata dell'obbligo di iscrizione al ruolo mediatori dei collaboratori dell'agenzia  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "nota_1#nota_1" (1), nonché la c.d. pluralità di mediatori e il nesso causale che deve collegare la conclusione dell'affare all'attività di avvicinamento delle parti svolta dal mediatore.
I fatti, almeno per come si riesce a ricostruirli dagli assai scarni richiami operati dalla Corte Suprema, sembrano abbastanza semplici: un primo mediatore regolarmente iscritto al ruolo aveva tenuto i contatti con il venditore di un appartamento, e poi con un soggetto potenzialmente interessato all'acquisto. Dopo di ciò, e quindi reperito il potenziale interessato, il mediatore aveva incaricato una propria collaboratrice non iscritta al ruolo di accompagnare il potenziale acquirente a visitare l'oggetto, astenendosi dal partecipare a quest'ultima attività. L'immobile era poi stato acquistato dallo stesso soggetto dopo qualche tempo, tramite l'interessamento di un secondo mediatore, che non aveva però agito in accordo con il primo, ma anzi, indipendentemente dal medesimo ed a sua insaputa. Il mediatore che aveva per primo portato in visita l'acquirente, aveva quindi agito per ottenere la condanna delle parti al pagamento della provvigione per l'intermediazione svolta e nel giudizio emergeva che l'attività dell'attore si era fermata ad una (o forse più, non è dato capire leggendo la sentenza annotata) visita ed ai primissimi contatti, poi era subentrata altra agenzia che aveva chiuso la trattativa ed in esito ad essa si era concluso l'affare tra gli intermediati.
 
 HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "titolo_somm14103#titolo_somm14103" Ancora sull'estensione dell'obbligo d'iscrizione al ruolo del mediatore
La questione dell'estensione dell'obbligo di iscrizione al ruolo del mediatore ritorna spesso ad affacciarsi nei repertori ed il suo frequente proporsi all'attenzione della giurisprudenza è un chiaro indizio rivelatore di una vasta emersione dell' «abusivismo » tra i mediatori immobiliari. Abusivismo che si manifesta non solo e non tanto nella sua forma più grave di gestione della trattativa e di svolgimento dell'intera attività mediatizia da parte di soggetto non iscritto al ruolo, bensì, il più delle volte, nella diversa forma della delega, da parte del mediatore regolare, a collaboratori non iscritti al ruolo, dello svolgimento di vari segmenti dell'attività di mediazione.
Come ho già avuto modo di esporre in altre occasioni, proprio a seguito dell'entrata in vigore della  HYPERLINK "http://bd01.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=01LX0000110185" l. n. 39 del 1989 hanno avuto inizio molti cambiamenti nel modo di concepire il ruolo stesso dell'agente immobiliare, essenzialmente per il fatto che l'attività svolta da questo operatore ha assunto in modo crescente una più marcata professionalizzazione, legata anche ai requisiti minimi che la citata legge richiede per poter ottenere l'iscrizione al ruolo.
L'attuale orientamento del legislatore sembra favorevole alla liberalizzazione della professione, e quindi, forse, le disquisizioni intorno alla portata dell'obbligo di iscrizione al ruolo, del quale si paventa l'abolizione, saranno fra pochi anni (quando si saranno esauriti i tre gradi di giudizio relativi ai contenziosi aventi ad oggetto questioni applicative legate alla  HYPERLINK "http://bd01.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=01LX0000110185" l. n. 39 del 1989) questione di mero interesse storico. Ma ancora è da vedere in che modo verrà attuata la liberalizzazione cui si accennava, anche perché se si deciderà di fare a meno del ruolo, è altrettanto vero, a mio avviso, che non si potrà consentire a chiunque di esercitare una attività, ormai professionale, molto delicata e potenzialmente idonea, se svolta non correttamente, a creare gravi pregiudizi, senza individuare dei requisiti tassativi, anche più selettivi di quelli attualmente richiesti per poter sostenere l'esame necessario per l'ottenimento dell'iscrizione al ruolo.
In realtà, come dicevo poc'anzi, l'agente immobiliare moderno non può non essere in possesso di certi requisiti minimi, che ne garantiscano, almeno formalmente, oltre alla conoscenza del mercato ed all'essere un «buon venditore », anche una almeno sufficiente conoscenza delle problematiche tecnico-giuridiche che possono porsi nella sua attività, dato che il mediatore, nella prassi, è sempre più spesso chiamato al compimento di un'istruttoria e preparazione dell'affare, di una disamina dei titoli di provenienza dell'immobile, attività queste che si aggiungono alle tipiche incombenze di pubblicità e visita all'immobile e che vanno oltre una connotazione meramente materiale, per assurgere a vere e proprie consulenze o comunque prestazioni di natura intellettuale.
Va ricordato, allora, che già da ormai quasi venti anni, ossia sin dall'entrata in vigore della  HYPERLINK "http://bd01.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=01LX0000110185" l. 3 febbraio 1989, n. 39, il nostro sistema richiede al mediatore, come conditio sine qua non per poter legittimamente vantare il diritto alla provvigione, la necessaria iscrizione al ruolo predetto, voluta non solo per ragioni protezionistiche della categoria, ma per assicurare un migliore livello di preparazione degli agenti immobiliari anche a garanzia dei fruitori stessi del delicato servizio offerto da tali operatori  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "nota_2#nota_2" (2).
La giurisprudenza si è variamente pronunciata in merito, chiarendo innanzi tutto che la mancata iscrizione nell'apposito albo professionale (oltre che essere punito con una sanzione amministrativa l'esercizio della mediazione in assenza di iscrizione nel ruolo) esclude il diritto alla provvigione, oltre a far sorgere l'obbligo di restituzione alle parti contraenti delle provvigioni HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "ft_1"  INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET 
 percepite ed addirittura la nullità del contratto di mediazione ed anche della contraria pattuizione tra le parti, ai sensi  HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002850&" dell'art. 1418 comma 1 c.c.  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "nota_3#nota_3" (3).
Queste affermazioni sono state frequentemente ripetute in giurisprudenza, con la precisazione che non avrebbe addirittura diritto alla provvigione il mediatore non iscritto al ruolo, anche se agisca come mero adiectus solutionis causa  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "nota_4#nota_4" (4) e che l'iscrizione del mediatore nel ruolo integra un accertamento costitutivo dello «status » del professionista che opera «erga omnes » fino a quando non intervenga un provvedimento di cancellazione, con la conseguenza che sussiste il diritto del mediatore alla provvigione ove lo stesso sia iscritto nel ruolo all'epoca in cui suo tramite le parti conclusero l'affare, anche se successivamente, e prima del pagamento della provvigione, lo stesso sia stato cancellato dal ruolo  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "nota_5#nota_5" (5).
Quando, poi, l'attività mediatizia sia svolta da una società, occorre che la stessa sia iscritta al ruolo, in applicazione dell' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "ft_0"  INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET 
art HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "ft_2"  INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET 
.  HYPERLINK "http://bd01.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=01LX0000110185ART6" 6  HYPERLINK "http://bd01.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=01LX0000110185" l. n. 39 del 1989 o sia iscritto il suo rappresentante legale in quanto tale: peraltro, se alcuno dei soci o lo stesso rappresentante legale sono iscritti nell'albo professionale a titolo personale, questi possono delegare le funzioni relative all'esercizio della mediazione solo ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo, stante il disposto dell' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "ft_1"  INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET 
art HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "ft_3"  INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET 
. 3 l. cit. Pertanto, il legale rappresentante di una società di mediazione, iscritto a titolo personale, non può ritenersi ipso facto abilitato, anche in tale ulteriore qualità, a svolgere legittimamente l'attività predetta anche per la società, atteso che l'iscrizione della società non consegue automaticamente all'iscrizione di una persona fisica che rivesta, nel contempo, la qualità di rappresentante legale della società stessa  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "nota_6#nota_6" (6). E, peraltro, occorre che l'agenzia svolgente attività di mediazione provi anche l'iscrizione del soggetto preposto - ove vi sia appunto un preposto - e di tutti gli operatori e collaboratori che abbiano eventualmente svolto con i terzi tutte o alcune (sia pure insieme ad altri) delle attività proprie della mediazione.
La giurisprudenza ha infatti mostrato una certa rigidezza nell'applicare la  HYPERLINK "http://bd01.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=01LX0000110185" l. n. 39 del 1989 ed il connesso regolamento di attuazione, spingendosi fino al rigetto della domanda giudiziale del mediatore diretta a fare valere il diritto alla provvigione, laddove il medesimo abbia omesso di dimostrare la propria iscrizione al ruolo mediante la produzione tempestiva in giudizio (nei termini di cui al vecchio  HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00004236&" art. 184 c. p. c., ora  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "ft_2"  INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET 
art HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "ft_4"  INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET 
. 183 c.p.c) del relativo attestato  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "nota_7#nota_7" (7).
Per quanto riguarda l'attività mediatizia svolta nell'ambito di strutture organizzate con pluralità di soggetti e collaboratori del mediatore iscritto (a livello societario e non), si è posto il problema dell'estensione dell'obbligo di iscrizione ai collaboratori, sul quale la Suprema Corte ha stabilito il principio, ormai decisamente consolidato, in base al quale per gli ausiliari di una società di mediazione è prescritta l'iscrizione nel ruolo solo quando, per conto della società, risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono atti con rilevanza esterna ed aventi efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, come tali impegnativi per l'ente da cui dipendono. Tale iscrizione non è invece richiesta per quei dipendenti della società che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "nota_8#nota_8" (8). A tale principio si richiama testualmente pure la sentenza in commento.
Se, quindi, è indubbio che il mediatore iscritto non possa delegare lo svolgimento di funzioni in senso stretto mediatizie a soggetti privi dell'iscrizione, potendo questi svolgere soltanto compiti accessori, si tratta di stabilire quali siano le attività meramente accessorie rispetto alla mediazione. La giurisprudenza, in controtendenza rispetto all'impostazione estensiva sopra richiamata, aveva già qualche anno fa precisato che tra le attività di mero ausilio e quindi non mediatizie, oltre alle mansioni segretariali, quali la mera comunicazione degli appuntamenti per le visite, rientra anche quella propria del c.d. «acquisitore », soggetto preposto alla raccolta degli incarichi di vendita da parte dei soggetti interessati ad affidarsi all'agenzia per reperire un compratore di un immobile  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=8&KEY=70DG0000019896&FT_CID=7615&OPERA=70" \l "nota_9#nota_9" (9).
Con la sentenza in commento, la Suprema Corte aggiunge ora un tassello importante al quadro appena tracciato, in relazione ad una fattispecie specifica che finora, almeno a quanto mi consta, non era stata affrontata dalla giurisprudenza, ossia la posizione del soggetto, collaboratore del mediatore regolarmente iscritto, che accompagna i potenziali acquirenti a visitare l'immobile trattato dall'agenzia.
La pronuncia compie un passo ulteriore verso l'allargamento delle maglie di quella che possiamo chiamare la «zona franca » dell'obbligo di iscrizione, ritenendo, con motivazione molto scarna, che ben possa non essere iscritto al ruolo il collaboratore del mediatore che accompagni il potenziale acquirente in visita presso l'immobile oggetto di vendita, siccome l'attività appena richiamata non rientre nell'ambito della mediazione in senso stretto, ma costituisce un munus accessorio rispetto a quest'ultima.
Su questo punto mi trovo d'accordo soltanto subordinatamente ad alcune considerazioni che vado subito a svolgere.
Il principio di fondo, al quale peraltro si richiama la stessa sentenza annotata, giustifica la non iscrizione al ruolo in dipendenza del fatto che al collaboratore, privo di tale qualifica, si affidino compiti o accessori-preparatori, o di mero ausilio rispetto all'attività, con rilevanza esterna, propria del mediatore. Pertanto, giustamente non dovrà essere necessariamente iscritta al ruolo la segretaria o comunque chi risponde al telefono, anche ivi fornendo una primissima informazione di base sugli immobili trattati dall'agenzia (ruolo questo palesemente ausiliatore/accessorio rispetto a quello «principale » del mediatore iscritto), né dovrà essere iscritto il c.d. «acquisitore ».
Un po' diverso è, a mio avviso, il discorso che riguarda chi conduce le visite presso gli immobili da negoziare, ruolo, questo, avente un diverso peso nell'ambito della intermediazione immobiliare. Infatti, laddove (come nel caso deciso dalla Suprema Corte) la visita presso l'immobile si sia inserita come un momento intermedio di una più ampia attività di avvicinamento delle parti, di trattativa, iniziata presso l'agenzia e continuata eventualmente, dopo la visita, sotto la direzione del mediatore iscritto (quindi da egli stesso gestita in modo prevalentemente diretto), l'accompagnamento del potenziale acquirente in visita effettivamente può configurarsi come attività di ausilio rispetto a quella, più pregnante, svolta dal mediatore stesso. In tale eventualità, infatti, la conduzione della visita non esaurisce l'apporto dell'agenzia, ma si inserisce in un procedimento più ampio e complesso, nell'ambito del quale il mostrare l'immobile si può tranquillamente configurare come attività materiale, rilevante, indubbiamente, ma non esclusiva ai fini dell'avvicinamento delle parti, avvenuto tramite ulteriori attività svolte invece dall'iscritto.
In effetti, la mera visita dell'immobile può non assumere i connotati sostanziali della presentazione/segnalazione dell'affare (dotata di per sé di completezza ai fini  HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002469&" dell'art. 1755 c.c., e come tale da sola idonea a far sorgere il diritto alla provvigione), laddove l'interessato all'acquisto abbia già prima, e semmai anche dopo, acquisito i dati essenziali dell'affare presso l'agenzia, visionando plan...

... continua