QUESITO N. 045: Se in un contratto di locazione ad uso commerciale la disdetta alla prima scadenza deve essere motivata

non ha intenzione di sfrattarlo ma solo di stipulare un nuovo contratto e aumentare il canone di affitto.
C’è qualche legge che può impedire che il locatore aumenti sempre il canone a prezzi inaccessibili per il mercato di recale? C’è qualche clausola o qualche appiglio che può proteggere il conduttore da questi inammissibili aumenti? Si può dare disdetta ad ogni scadenza senza fornire motivazioni?
La situazione attuale è un contratto scaduto. Cosa può fare il conduttore per impedire la stipulazione di un nuovo contratto con un canone maggiore di quello precedente?



soluzione

a) Premesso che “Il contratto di locazione in questione avendo ad oggetto un immobile adibito ad uso commerciale (uso diverso dall’abitazione) è soggetto alla disciplina generale contenuta negli artt. 1571 ss. c. c. e dalla legge n. 392 del 27/07/1978, e non alla disciplina contenuta nella legge del 09/12/1998 n.431 di riforma delle locazioni immobiliari ad uso abitativo”.
b) Premesso che “La legge su indicata (l. del 27/07/1978 n. 392) stabilisce:
• nell’art. 27 che la durata del contratto di locazione non può essere inferiore a 6 anni, e l‘eventuale pattuizione di una durata inferiore a quella stabilita per legge si considererebbe non opposta e il contratto resterebbe valido ed efficace per il tempo minimo previsto;
• nell’art. 28 nel comma 1 e nell’art. 29 comma 3, che il contratto alla prima scadenza si rinnova tacitamente qualora il locatore non esprime il diniego alla rinnovazione tacita del contratto con disdetta, da comunicarsi all’altra parte a mezzo di lettera raccomandata 12 mesi prima della scadenza;
• nell’art. 28 comma 2, che il locatore può esercitare la facoltà di diniego alla rinnovazione del contratto solo per i motivi di cui all’art 29 comma 1 e 2 della presente legge;
• nell’art. 29 comma 3, che la disdetta deve comunicarsi 12 (e non 18) mesi prima della scadenza qualora nei locali si esercitano le attività contemplate nell’art. 27 della stessa legge;
• nell’art. 29 comma 4 che, anche se sussistono i motivi che legittimano il diniego (art. 28 comma 2 e 29 comma 1 e 2), e anche se tale diritto non sia decaduto (ex. art. 29 comma 3), la comunicazione (quindi la manifestaz...

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