QUESITO N. 099: Se dopo la morte del promittente venditore possibile agire per l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare nei confronti del coniuge e del figlio minorenne.
ito sottoposto alla nostra attenzione necessita la trattazione della figura giuridica del contratto preliminare.
Il contratto preliminare
Il contratto preliminare, un contratto con cui le parti si obbligano a concludere in futuro un determinato contratto, detto contratto definitivo, del quale hanno gi concordato gli elementi essenziali, ma del quale desiderano rinviare gli effetti.
Si dice "preliminare" perch prelude ad un contratto "definitivo"; non si deve credere per che il contratto preliminare sia un contratto "solo a met" (non corrisponde alle trattative), o un contratto in cui si fissano solo alcuni punti, lasciando la determinazione degli altri al definitivo (non corrisponde alla puntuazione).
E' un contratto vero e proprio, con effetti solo obbligatori: l'obbligo assunto dalle parti consiste nel dover concludere un altro contratto, con il medesimo oggetto, mentre gli effetti giuridici nella sfera delle parti derivano dalla stipula del definitivo.
Da tale contratto nasce lobbligo per le parti di addivenire ad un successivo contratto il cui regolamento di interessi gi predisposto nel preliminare.
Vi , quindi, una scissione tra il momento della predisposizione (stipula del preliminare = titulus) e
il momento di attuazione (stipula del definitivo = modus adquirendi) del regolamento di interessi.
bene mettere in evidenza che invece il semplice rimettere a un momento successivo la traduzione in un atto pubblico di un contratto stipulato con scrittura privata, con il quale le parti hanno inteso concludere attualmente e definitivamente il trasferimento della propriet, non vale a trasformare il contratto in un preliminare; si tratta di un contratto definitivo dove l'atto pubblico assolve la funzione di semplice riproduzione degli estremi del negozio di vendita gi conclusa.
Il Codice si occupa del contratto preliminare solo per precisare che deve essere fatto nella stessa forma del definitivo (art. 1351, Codice civile).
Nella prassi il contratto preliminare (talvolta denominato compromesso) molto diffuso. Si ha quando una delle parti non ha l'immediata disponibilit della somma necessaria per la conclusione del definitivo, e non vuol per "lasciarsi sfuggire l'affare", oppure quando vuol compiere controlli che richiedono tempo.
La tesi prevalente in dottrina e giurisprudenza quella che attribuisce al preliminare la funzione di controllo delle sopravvenienze, al fine di ponderare ulteriormente la convenienza dellaffare e cautelarsi da un mutamento sfavorevole delle circostanze.
Il contratto preliminare pu anche essere unilaterale, impegnando cio una parte sola; si distingue per dall'opzione (art. 1331) perch nel preliminare occorre una nuova manifestazione di volont (contratto definitivo), mentre l'opzione opera automaticamente.
Inadempimento ed esecuzione in forma specifica
Nel caso in cui una delle parti non intenda stipulare il contratto definitivo, l'altra parte pu ricorrere alla esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto (art. 2932 c.c.): si rivolge cio al giudice, chiedendogli di emettere una sentenza costitutiva che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. Ad esempio, se A si obbligato con preliminare a vendere la casa a B poi cambia idea, e si rifiuta di stipulare il definitivo, B pu ricorrere all'esecuzione specifica per ottenere la casa, con una sentenza costitutiva. Per questi motivi, il contratto preliminare deve avere la stessa forma del definitivo; altrimenti gli effetti traslativi non si potrebbero produrre con la sentenza; e deve avere anche tutti gli elementi essenziali del definitivo, perch il giudice non potrebbe determinare per propria iniziativa l'oggetto rimasto indeterminato.
L'esercizio dell'azione subordinato all'offerta di concludere il definitivo che la parte adempiente rivolge alla convenuta. L'offerta pu consistere semplicemente nella lettera di sollecito con cui l'adempiente invita la controparte a presentarsi dinanzi al notaio per la conclusione del definitivo. Non necessaria la preventiva costituzione in mora e l'offerta pu anche esser effettuata in udienza.
Lart. 2932 c.c. non opera quando la prestazione non suscettibile di esecuzione in forma specifica come per le prestazioni di fare -, e comunque non attivabile, per diversi motivi, almeno in tre casi, ed in particolare: quando essa non possibile per motivi di fatto (ad es. sopravvenuto perimento dell'immobile) o di diritto (ad es. sopravvenuta inalienabilit dell'immobile); quando l'esecuzione esclusa dai titolo, ovvero le parti hanno previsto che in caso di inadempimento non vi si possa ricorrere.
In tali ipotesi, la tutela della parte adempiente resta, quindi, limitata ai rimedi generali attivabili a seguito dell'inadempimento della controparte (risoluzione del contratto per inadempimento e risarcimento dei danni, il risarcimento del danno imputabile al promittente venditore, per la mancata stipula del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento della proposizione della domanda di risoluzione del contratto, cio al tempo in cui linadempimento divenuto definitivo, ed il prezzo pattuito Cassazione civile, sez. II, 7 febbraio 1998, n. 1298).
Limpossibilit sopravvenuta
Il contratto preliminare non solo pu essere risolto per inadempimento ma, in applicazione dei principi generali, anche per impossibilit sopravvenuta della prestazione o per eccessiva onerosit e pu essere altres rescisso.
Si ponga mente per che la prestazione tipica collegata al preliminare quella di stipulare il definitivo ed occorre pertanto individuare con compiutezza quali fattispecie possano integrare limpossibilit sopravvenuta. Il perimento del bene p.es. cagioner certamente limpossibilit di trasferirlo con il definitivo, dovendosi per sottolineare che in tal caso occorrer distinguere la impossibilit della prestazione dalla impossibilit delloggetto in quanto la prestazione del preliminare e cio stipulare il definitivo sar teoricamente possibile, tale contratto per sar inficiato di nullit per mancanza delloggetto.
Una serie di pronunzie in tal senso hanno riguardato fattispecie in cui il modificarsi della disciplina urbanistica dellimmobile oggetto del compromesso rendeva di fatto inattuabile lassetto di interessi che le parti avevano voluto realizzare stipulando il contratto preliminare.
In tal senso si discute se la morte di uno degli stipulanti o la sua incapacit renda impossibile la prestazione ovvero se gli effetti obbligatori del contratto si estendono anche agli eredi ovvero al curatore.
Bisogna distinguere per tra la perdita della capacit di uno dei contraenti e la morte di costui.
Nel primo caso poich la prestazione delle parti primariamente quella di esprimere il consenso per il contratto definitivo deve concludersi che la sopravvenuta incapacit di agire prefiguri una ipotesi di impossibilit della prestazione; anche se qualora la perdita della capacit sia intervenuta dopo la scadenza del termine per la stipulazione non vi motivo di escludere la possibilit che laltra parte agisca ai sensi dellart. 2932 cc nei confronti del tutore. (Qualora il contratto preliminare di vendita sia stato stipulato da un soggetto capace, il sopravvenire dello stato di incapacit (nella specie interdizione a seguito di condanna penale) non configura una situazione di impossibilit di adempiere, comportando soltanto la necessit che il contratto definitivo venga stipulato dal legale rappresentante Cassazione civile, sez. II, 29 aprile 1998, n. 4357).
Nellipotesi in cui una delle parti muoia prima della stipula lobbligo si trasmette agli eredi che in sua vece saranno tenuti alla stipulazione del definitivo (Con riguardo ad un contratto preliminare di vendita, la morte del promittente venditore intervenuta prima della stipula del definitivo non preclude al promittente compratore tale stipulazione con gli eredi del promittente venditore e, in mancanza della prestazione del consenso da parte di questi ultimi di ottenere la pronuncia della sentenza costitutiva a norma dellart. 2932 c.c., non derivandone al riguardo alcuna impossibilit con riferimento alle pattuizioni del preliminare Cassazione civile, sez. II, 9 giugno 1990, n. 5618).
In questultimo caso si ha un fenomeno di successione nel contratto.
Si ha successione nel contratto quando una delle parti muore, e il contratto dispiega i suoi effetti nei confronti degli eredi, cio dei successori, della parte venuta meno. Il codice civile non prevede regole generali sulla successione nel contratto, perch il contratto, come rapporto che crea diritti e obblighi in capo alle parti, rientra nell'attivo e nel passivo dell'asse ereditario, come ogni altro cespite di guadagno, i beni e gli obblighi di cui il defunto era il titolare.
Vi sono per regole particolari, che disciplinano la successione in particolari contratti, ovvero danno disposizioni per particolari rapporti. Ad esempio, non si trasmettono per successione, cio non dispiegano effetti nei confronti dei successori, i contratti fatti intuitu personae, cio fondati sulle particolari qualit della persona, che potrebbero anche non sussistere in capo al successore (ad es. il mandato, art. 1722, Codice civile); non si trasmette la procura, che si estingue con la morte del rappresentante o con la morte del rappresentato: l'offerta e l'accettazione perdono efficacia per la morte della parte avvenuta prima della conclusione del contratto.
possibile che lerede sia un minore di et.
I minori di et non hanno capacit di agire ma come ogni persona che nasce hanno la qualit di HYPERLINK "http://www.paramond.it/art/0001_sussidifiltro/viaggiocostituzione/soggetti.htm" soggetto di diritto, con il conseguente riconoscimento da parte della leggedella capacit di possedere diritti e doveri. Questa caratteristica viene chiamata in linguaggio tecnico capacit giuridica e fa s che, per esempio, anche un minorenne possaereditare e acquistare il diritto di propriet su una casa.D'altra parte si ritiene che un minorenne sia troppo giovane per esercitare bene questi diritti e che potrebbe fare grossi errori nell'assumersi dei doveri: perci l' HYPERLINK "http://www.paramond.it/art/0001_sussidifiltro/viaggiocostituzione/ord_giu.htm" ordinamento giuridico lo autorizza a metterli in pratica(capacit di agire) soltanto al raggiungimento della maggiore et.
Lo Stato in realt vuole difendere chi potrebbe essere danneggiato dalla propria inesperienza, e questa difesa la svolge non solo a favore dei minorenni, ma anche degli adulti che per vari motivi (malattie mentali, gravi handicap ecc.) potrebbero non avere la capacit di prendere decisioni consapevoli. Ma che cosa succede della casa ereditata dal minorenne? Fino a che il ragazzo non raggiunge i 18 anni non potr essere affittata o venduta? Per ogni persona incapace di agire viene nominato un altro individuo che sia invece pienamente capace e che gestisca nel suo interesse i HYPERLINK "http://www.paramond.it/art/0001_sussidifiltro/viaggiocostituzione/dir_sogg.htm" diritti patrimoniali. Per il minore saranno i genitori i quali hanno la rappresentanza legale.
Lart. 320 c.c. stabilisce infatti che i genitori congiuntamente o quello che esercita in via esclusiva la potest, rappresentano i figli nati e nascituri in tutti gli atti civili e ne amministrano i beni. Lart. 320 del c.c. in particolare al 3 comma prevede che i genitori non possono alienare, ipotecare o dare in pegno i beni pervenuti al figlio a qualsiasi titolo se non per necessit o utilit evidente del figlio dopo autorizzazione del giudice tutelare.
La trascrizione del contratto preliminare Per completezza della trattazione sul tema non si pu non fare un cenno anche sullinnovazione introdotta dal Legislatore in merito alla trascrizione del contratto preliminare.
Il DL 31-12-1996, n. 669 convertito in legge 28-2-1997, n. 30 (GU 1-3-1997, n. 50), infatti, ha novellato il codice civile con alcune disposizioni concernenti il contratto preliminare: l'art. 2645 bis (trascrizione di contratti preliminari); l'art. 2668, cui si aggiunto un secondo comma (sulla cancellazione della trascrizione del preliminare); l'art. 2659, in cui si sostituto il n. 4 del primo comma; l'art. 2825 bis (ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare); l'art. 2775 bis (credito per mancata esecuzione di contratti preliminari), all'art. 2780, dopo il n. 5 si aggiunto il n. 5 bis; il DL cit. ha modificato poi numerose disposizioni contenute nelle leggi speciali.
Le disposizioni citate sono inserite in un "contenitore normativo" concernente la materia tributaria, finanziaria e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per il 1997. Poich all'atto della trascrizione si versano somme a titolo d'imposta, l'estensione della categoria degli atti trascrivibili comporter un aumento del gettito, di cui il legislatore si preoccupato per risanare il bilancio, per ridurre il debito pubblico e per agevolare l'ingresso del Paese nell'area degli accordi monetari comunitari.
Con queste disposizioni si modificato non solo il principio secondo il quale si debbono trascrivere solo i contratti ad effetti traslativi (salvo rarissime eccezioni come la locazione ultranovennale), ma anche la nozione e la funzione del contratto preliminare. Invero sulla possibilit di trascrivere il preliminare si erano pronunciati de iure condendo diversi autori: l'esigenza avvertita riguardava il conflitto fra i pi promissari, e la tutela del promesso acquirente in caso di fallimento del promittente venditore.
La trascrizione non riguarda tutti i contratti preliminari, ma solo quelli che hanno ad oggetto la conclusione di contratti definitivi comportanti la costituzione, la modificazione o l'estinzione di diritti reali sugli immobili; nell'ambito di questa pi ristretta categoria, si considerano trascrivibili anche i contratti preliminari sottoposti a condizione o aventi ad oggetto fabbricati da costruire o in corso di costruzione.
La legge citata dispone che i contratti preliminari devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scritture private con sottoscrizione autenticate o accertate giudizialmente.
La trascrizione del preliminare comporta la prevalenza di chi trascrive per primo sia su chi abbia trascritto successivamente altro preliminare sia su chi abbia trascritto successivamente il contratto definitivo di compravendita.
Diventa quindi superflua e inutile la trascrizione della domanda giudiziale per inadempimento del preliminare. Alla trascrizione del preliminare - che funziona quindi come una sorta di prenotazione sul trasferimento della propriet - deve seguire, entro tre anni, la trascrizione del contratto definitivo o della domanda per l'esecuzione specifica.
Se ci non accade, i trasferimenti trascritti successivamente alla data di trascrizione dei preliminari diventano operanti.
Si osservato che la nuova disciplina, impedisce al proprietario di disporre dell'immobile diversamente da quanto richiesto per l'adempimento del preliminare, concludendo altro preliminare, o addirittura il contratto definitivo, con terzi. Il preliminare, inoltre, in certo senso anticipa gli effetti del definitivo, perch il proprietario obbligato ad alienare il bene, mediante il definitivo, al primo promissario. Sicch pur mantenendo effetti obbligatori, il preliminare diviene persino pi rilevante del definitivo, che finisce per essere un contratto di "regolarizzazione" o di "esecuzione" del preliminare.
Allo stato si ignora se e in che misura i privati ricorreranno alla trascrizione del preliminare; ci perch agli effetti vantaggiosi che essa assicura rafforzando il vincolo obbligatorio si sono congiunti effetti fiscali che non sempre i privati apprezzano. La prassi di dichiarare nel preliminare il prezzo effettivo e nel definitivo un prezzo inferiore (ma congruo, cio contenuto nei valori catastali) potrebbe rimanere inalterata, ma ci comporterebbe la scelta di non trascrivere il preliminare in quanto in esso il prezzo contenuto sarebbe reso pubblico, e trasparente all'Amministrazione finanziaria; oppure le parti potrebbero redigere contratti preliminari a preliminari, sfidando per la giurisprudenza che li ritiene nulli per indeterminatezza dell'oggetto, oppure ancora potrebbe indurre le parti a redigere preliminari con prezzo simulato, con tutte le conseguenze che questa scelta comporta.
PARERE
Se dopo la morte del promettente venditore possibile agire per lesecuzione in forma specifica del contratto preliminare nei confronti del coniuge e del figlio minorenne.Venendo al caso de quo occorre dire che il promettente acquirente interessato alladempimento del contratto preliminare pu agire nei confronti degli eredi del promettente venditore per ottenere lesecuzione in forma specifica dellobbligo di concludere il contratto.
A questa soluzione si arriva sulla base della giurisprudenza su riportata ma anche sulla base della disciplina del codice civile sulla successione nel contratto. Infatti essendo morto il promettente venditore il contratto preliminare dispiega i suoi effetti nei confronti degli eredi, cio dei successori, della parte venuta meno. Il contratto, infatti, come rapporto che crea diritti e obblighi in capo alle parti, rientra nell'attivo e nel passivo dell'asse ereditario, come ogni altro cespite di guadagno, i beni e gli obblighi di cui il defunto era titolare.
Essendo erede un minore, tuttavia, si pone il problema se sia eseguibile o meno in forma specifica il contratto preliminare nei confronti di questi.
Si tratta, infatti, di un soggetto che non ha la capacit di agire.
Al riguardo nessuna specifica sentenza stata pronunciata dalla Suprema Corte, ma potremmo utilizzare il principio che la giurisprudenza ha adottato con riferimento allinterdetto legale che come il minore non ha la capacit di agire. La Giurisprudenza ha in questo caso risolto la questione affermando che lincapacit di agire non configura una situazione di sopravvenuta impossibilit di adempiere limpegno assunto con la scrittura privata, sovvenendo listituto della rappresentanza legale mediante lufficio della tutela.
Applicando questa giurisprudenza anche al minore di et potremmo dire che il promettente acquirente per ottenere lesecuzione specifica dellobbligo di concludere il contratto potrebbe agire nei confronti del rappresentante legale dello stesso, in questo caso la madre che colei che esercita la potest esclusiva su di lui.
Trattandosi di un atto di straordinaria amministrazione occorre per lautorizzazione del giudice tutelare.
Il promettente acquirente potrebbe quindi adire il Tribunale per ottenere l esecuzione in forma specifica dellobbligo di concludere il preliminare eventulamente poi sar il Tribunale che chieder il parere del Giudice tutelare, questultimo poi ove ritenga la competenza esclusiva del suo ufficio anzich limitarsi a dare soltanto il parere, legittimato a proporre dufficio regolamento di competenza ex art. 45 c.p.c. (Cassazione civile, sez. I, 29 ottobre 1997, n. 10637).
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E ' u n c o n t r a t t o v e r o e p r o p r i o , c o n e f f e t t i s o l o o b b l i g a t o r i : l ' o b b l i g o a s s u n t o d a l l e p a r t i c o n s i s t e n e l d o v e r c o n c l u d e r e u n a l t r o c o n t r a t t o , c o n i l m e d e s i m o o g g e t t o , m e n t r e g l i e f f e t t i g i u r i d i c i n e l l a s f e r a d e l l e p a r t i d e r i v a n o d a l l a s t i p u l a d e l d e f i n i t i v o .
D a t a l e c o n t r a t t o n a s c e l o b b l i g o p e r l e p a r t i d i a d d i v e n i r e a d u n s u c c e s s i v o c o n t r a t t o i l c u i r e g o l a m e n t o d i i n t e r e s s i g i p r e d i s p o s t o n e l p r e l i m i n a r e .
V i , q u i n d i , u n a s c i s s i o n e t r a i l m o m e n t o d e l l a p r e d i s p o s i z i o n e ( s t i p u l a d e l p r e l i m i n a r e = t i t u l u s ) e
i l m o m e n t o d i a t t u a z i o n e ( s t i p u l a d e l d e f i n i t i v o = m o d u s a d q u i r e n d i ) d e l r e g o l a m e n t o d i i n t e r e s s i .
b e n e m e t t e r e i n e v i d e n z a c h e i n v e c e i l s e m p l i c e r i m e t t e r e a u n m o m e n t o s u c c e s s i v o l a t r a d u z i o n e i n u n a t t o p u b b l i c o d i u n c o n t r a t t o s t i p u l a t o c o n s c r i t t u r a p r i v a t a , c o n i l q u a l e l e p a r t i h a n n o i n t e s o c o n c l u d e r e a t t u a l m e n t e e d e f i n i t i v a m e n t e i l t r a s f e r i m e n t o d e l l a p r o p r i e t , n o n v a l e a t r a s f o r m a r e i l c o n t r a t t o i n u n p r e l i m i n a r e ; s i t r a t t a d i u n c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d o v e l ' a t t o p u b b l i c o a s s o l v e l a f u n z i o n e d i s e m p l i c e r i p r o d u z i o n e d e g l i e s t r e m i d e l n e g o z i o d i v e n d i t a g i c o n c l u s a .
I l C o d i c e s i o c c u p a d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e s o l o p e r p r e c i s a r e c h e d e v e e s s e r e f a t t o n e l l a s t e s s a f o r m a d e l d e f i n i t i v o ( a r t . 1 3 5 1 , C o d i c e c i v i l e ) .
N e l l a p r a s s i i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e ( t a l v o l t a d e n o m i n a t o c o m p r o m e s s o ) m o l t o d i f f u s o . S i h a q u a n d o u n a d e l l e p a r t i n o n h a l ' i m m e d i a t a d i s p o n i b i l i t d e l l a s o m m a n e c e s s a r i a p e r l a c o n c l u s i o n e d e l d e f i n i t i v o , e n o n v u o l p e r " l a s c i a r s i s f u g g i r e l ' a f f a r e " , o p p u r e q u a n d o v u o l c o m p i e r e c o n t r o l l i c h e r i c h i e d o n o t e m p o .
L a t e s i p r e v a l e n t e i n d o t t r i n a e g i u r i s p r u d e n z a q u e l l a c h e a t t r i b u i s c e a l p r e l i m i n a r e l a f u n z i o n e d i c o n t r o l l o d e l l e s o p r a v v e n i e n z e , a l f i n e d i p o n d e r a r e u l t e r i o r m e n t e l a c o n v e n i e n z a d e l l a f f a r e e c a u t e l a r s i d a u n m u t a m e n t o s f a v o r e v o l e d e l l e c i r c o s t a n z e .
I l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e p u a n c h e e s s e r e u n i l a t e r a l e , i m p e g n a n d o c i o u n a p a r t e s o l a ; s i d i s t i n g u e p e r d a l l ' o p z i o n e ( a r t . 1 3 3 1 ) p e r c h n e l p r e l i m i n a r e o c c o r r e u n a n u o v a m a n i f e s t a z i o n e d i v o l o n t ( c o n t r a t t o d e f i n i t i v o ) , m e n t r e l ' o p z i o n e o p e r a a u t o m a t i c a m e n t e .
I n a d e m p i m e n t o e d e s e c u z i o n e i n f o r m a s p e c i f i c a
N e l c a s o i n c u i u n a d e l l e p a r t i n o n i n t e n d a s t i p u l a r e i l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , l ' a l t r a p a r t e p u r i c o r r e r e a l l a e s e c u z i o n e s p e c i f i c a d e l l ' o b b l i g o d i c o n c l u d e r e u n c o n t r a t t o ( a r t . 2 9 3 2 c . c . ) : s i r i v o l g e c i o a l g i u d i c e , c h i e d e n d o g l i d i e m e t t e r e u n a s e n t e n z a c o s t i t u t i v a c h e p r o d u c a g l i s t e s s i e f f e t t i d e l c o n t r a t t o n o n c o n c l u s o . A d e s e m p i o , s e A s i o b b l i g a t o c o n p r e l i m i n a r e a v e n d e r e l a c a s a a B p o i c a m b i a i d e a , e s i r i f i u t a d i s t i p u l a r e i l d e f i n i t i v o , B p u r i c o r r e r e a l l ' e s e c u z i o n e s p e c i f i c a p e r o t t e n e r e l a c a s a , c o n u n a s e n t e n z a c o s t i t u t i v a . P e r q u e s t i m o t i v i , i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e d e v e a v e r e l a s t e s s a f o r m a d e l d e f i n i t i v o ; a l t r i m e n t i g l i e f f e t t i t r a s l a t i v i n o n s i p o t r e b b e r o p r o d u r r e c o n l a s e n t e n z a ; e d e v e a v e r e a n c h e t u t t i g l i e l e m e n t i e s s e n z i a l i d e l d e f i n i t i v o , p e r c h i l g i u d i c e n o n p o t r e b b e d e t e r m i n a r e p e r p r o p r i a i n i z i a t i v a l ' o g g e t t o r i m a s t o i n d e t e r m i n a t o .
L ' e s e r c i z i o d e l l ' a z i o n e s u b o r d i n a t o a l l ' o f f e r t a d i c o n c l u d e r e i l d e f i n i t i v o c h e l a p a r t e a d e m p i e n t e r i v o l g e a l l a c o n v e n u t a . L ' o f f e r t a p u c o n s i s t e r e s e m p l i c e m e n t e n e l l a l e t t e r a d i s o l l e c i t o c o n c u i l ' a d e m p i e n t e i n v i t a l a c o n t r o p a r t e a p r e s e n t a r s i d i n a n z i a l n o t a i o p e r l a c o n c l u s i o n e d e l d e f i n i t i v o . N o n n e c e s s a r i a l a p r e v e n t i v a c o s t i t u z i o n e i n m o r a e l ' o f f e r t a p u a n c h e e s s e r e f f e t t u a t a i n u d i e n z a .
L a r t . 2 9 3 2 c . c . n o n o p e r a q u a n d o l a p r e s t a z i o n e n o n s u s c e t t i b i l e d i e s e c u z i o n e i n f o r m a s p e c i f i c a c o m e p e r l e p r e s t a z i o n i d i f a r e - , e c o m u n q u e n o n a t t i v a b i l e , p e r d i v e r s i m o t i v i , a l m e n o i n t r e c a s i , e d i n p a r t i c o l a r e : q u a n d o e s s a n o n p o s s i b i l e p e r m o t i v i d i f a t t o ( a d e s . s o p r a v v e n u t o p e r i m e n t o d e l l ' i m m o b i l e ) o d i d i r i t t o ( a d e s . s o p r a v v e n u t a i n a l i e n a b i l i t d e l l ' i m m o b i l e ) ; q u a n d o l ' e s e c u z i o n e e s c l u s a d a i t i t o l o , o v v e r o l e p a r t i h a n n o p r e v i s t o c h e i n c a s o d i i n a d e m p i m e n t o n o n v i s i p o s s a r i c o r r e r e .
I n t a l i i p o t e s i , l a t u t e l a d e l l a p a r t e a d e m p i e n t e r e s t a , q u i n d i , l i m i t a t a a i r i m e d i g e n e r a l i a t t i v a b i l i a s e g u i t o d e l l ' i n a d e m p i m e n t o d e l l a c o n t r o p a r t e ( r i s o l u z i o n e d e l c o n t r a t t o p e r i n a d e m p i m e n t o e r i s a r c i m e n t o d e i d a n n i , i l r i s a r c i m e n t o d e l d a n n o i m p u t a b i l e a l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e , p e r l a m a n c a t a s t i p u l a d e l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d i v e n d i t a d i u n b e n e i m m o b i l e , c o n s i s t e n e l l a d i f f e r e n z a t r a i l v a l o r e c o m m e r c i a l e d e l b e n e m e d e s i m o a l m o m e n t o d e l l a p r o p o s i z i o n e d e l l a d o m a n d a d i r i s o l u z i o n e d e l c o n t r a t t o , c i o a l t e m p o i n c u i l i n a d e m p i m e n t o d i v e n u t o d e f i n i t i v o , e d i l p r e z z o p a t t u i t o C a s s a z i o n e c i v i l e , s e z . I I , 7 f e b b r a i o 1 9 9 8 , n . 1 2 9 8 ) .
L i m p o s s i b i l i t s o p r a v v e n u t a
I l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e n o n s o l o p u e s s e r e r i s o l t o p e r i n a d e m p i m e n t o m a , i n a p p l i c a z i o n e d e i p r i n c i p i g e n e r a l i , a n c h e p e r i m p o s s i b i l i t s o p r a v v e n u t a d e l l a p r e s t a z i o n e o p e r e c c e s s i v a o n e r o s i t e p u e s s e r e a l t r e s r e s c i s s o .
S i p o n g a m e n t e p e r c h e l a p r e s t a z i o n e t i p i c a c o l l e g a t a a l p r e l i m . A!n"n#$n% Q U E S I T O
S e d o p o l a m o r t e d e l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e p o s s i b i l e a g i r e p e r l e s e c u z i o n e i n f o r m a s p e c i f i c a d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e n e i c o n f r o n t i d e l c o n i u g e e d e l f i g l i o m i n o r e n n e .
F A T T O
N e l 2 0 0 1 i l S i g . T i z i o e i s u o i f r a t e l l i h a n n o s o t t o s c r i t t o c o n i l S i g . C a i o u n c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e d i c o m p r a v e n d i t a a v e n t e a d o g g e t t o u n i m m o b i l e .
S u c c e s s i v a m e n t e , e c o m u n q u e p r i m a d e l l a s t i p u l a d e l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , i n t e r v e n u t a l a m o r t e d e l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e S i g . T i z i o .
L a p r o p r i e t d i q u e s t u l t i m o s t a t a e r e d i t a t a d a l f i g l i o m i n o r e n n e e d a l l a m o g l i e , l a q u a l e s i r i f i u t a d i a v v i a r e l a p r o c e d u r a n e c e s s a r i a a d o t t e n e r e l a u t o r i z z a z i o n e d a p a r t e d e l g i u d i c e t u t e l a r e a v e n d e r e i l b e n e i m m o b i l e e r e d i t a t o d a l f i g l i o m i n o r e n n e .
I l p r o m e t t e n t e a c q u i r e n t e v u o l s a p e r e , p e r t a n t o , s e p u a g i r e p e r o t t e n e r e l e s e c u z i o n e i n f o r m a s p e c i f i c a d e l p r e l i m i n a r e i n q u e s t i o n e o c o m u n q u e q u a l e r i m e d i o p u a d o t t a r e n e i c o n f r o n t i d e g l i e r e d i d e l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e .
P R E M E S S E N O R M A T I V E E G I U R I S P R U D E N Z I A L I
L a s o l u z i o n e d e l q u e s i t o s o t t o p o s t o a l l a n o s t r a a t t e n z i o n e n e c e s s i t a l a t r a t t a z i o n e d e l l a f i g u r a g i u r i d i c a d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e .
I l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e
I l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e , u n c o n t r a t t o c o n c u i l e p a r t i s i o b b l i g a n o a c o n c l u d e r e i n f u t u r o u n d e t e r m i n a t o c o n t r a t t o , d e t t o c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , d e l q u a l e h a n n o g i c o n c o r d a t o g l i e l e m e n t i e s s e n z i a l i , m a d e l q u a l e d e s i d e r a n o r i n v i a r e g l i e f f e t t i .
S i d i c e " p r e l i m i n a r e " p e r c h p r e l u d e a d u n c o n t r a t t o " d e f i n i t i v o " ; n o n s i d e v e c r e d e r e p e r c h e i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e s i a u n c o n t r a t t o " s o l o a m e t " ( n o n c o r r i s p o n d e a l l e t r a t t a t i v e ) , o u n c o n t r a t t o i n c u i s i f i s s a n o s o l o a l c u n i p u n t i , l a s c i a n d o l a d e t e r m i n a z i o n e d e g l i a l t r i a l d e f i n i t i v o ( n o n c o r r i s p o n d e a l l a p u n t u a z i o n e ) .
E ' u n c o n t r a t t o v e r o e p r o p r i o , c o n e f f e t t i s o l o o b b l i g a t o r i : l ' o b b l i g o a s s u n t o d a l l e p a r t i c o n s i s t e n e l d o v e r c o n c l u d e r e u n a l t r o c o n t r a t t o , c o n i l m e d e s i m o o g g e t t o , m e n t r e g l i e f f e t t i g i u r i d i c i n e l l a s f e r a d e l l e p a r t i d e r i v a n o d a l l a s t i p u l a d e l d e f i n i t i v o .
D a t a l e c o n t r a t t o n a s c e l o b b l i g o p e r l e p a r t i d i a d d i v e n i r e a d u n s u c c e s s i v o c o n t r a t t o i l c u i r e g o l a m e n t o d i i n t e r e s s i g i p r e d i s p o s t o n e l p r e l i m i n a r e .
V i , q u i n d i , u n a s c i s s i o n e t r a i l m o m e n t o d e l l a p r e d i s p o s i z i o n e ( s t i p u l a d e l p r e l i m i n a r e = t i t u l u s ) e
i l m o m e n t o d i a t t u a z i o n e ( s t i p u l a d e l d e f i n i t i v o = m o d u s a d q u i r e n d i ) d e l r e g o l a m e n t o d i i n t e r e s s i .
b e n e m e t t e r e i n e v i d e n z a c h e i n v e c e i l s e m p l i c e r i m e t t e r e a u n m o m e n t o s u c c e s s i v o l a t r a d u z i o n e i n u n a t t o p u b b l i c o d i u n c o n t r a t t o s t i p u l a t o c o n s c r i t t u r a p r i v a t a , c o n i l q u a l e l e p a r t i h a n n o i n t e s o c o n c l u d e r e a t t u a l m e n t e e d e f i n i t i v a m e n t e i l t r a s f e r i m e n t o d e l l a p r o p r i e t , n o n v a l e a t r a s f o r m a r e i l c o n t r a t t o i n u n p r e l i m i n a r e ; s i t r a t t a d i u n c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d o v e l ' a t t o p u b b l i c o a s s o l v e l a f u n z i o n e d i s e m p l i c e r i p r o d u z i o n e d e g l i e s t r e m i d e l n e g o z i o d i v e n d i t a g i c o n c l u s a .
I l C o d i c e s i o c c u p a d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e s o l o p e r p r e c i s a r e c h e d e v e e s s e r e f a t t o n e l l a s t e s s a f o r m a d e l d e f i n i t i v o ( a r t . 1 3 5 1 , C o d i c e c i v i l e ) .
N e l l a p r a s s i i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e ( t a l v o l t a d e n o m i n a t o c o m p r o m e s s o ) m o l t o d i f f u s o . S i h a q u a n d o u n a d e l l e p a r t i n o n h a l ' i m m e d i a t a d i s p o n i b i l i t d e l l a s o m m a n e c e s s a r i a p e r l a c o n c l u s i o n e d e l d e f i n i t i v o , e n o n v u o l p e r " l a s c i a r s i s f u g g i r e l ' a f f a r e " , o p p u r e q u a n d o v u o l c o m p i e r e c o n t r o l l i c h e r i c h i e d o n o t e m p o .
L a t e s i p r e v a l e n t e i n d o t t r i n a e g i u r i s p r u d e n z a q u e l l a c h e a t t r i b u i s c e a l p r e l i m i n a r e l a f u n z i o n e d i c o n t r o l l o d e l l e s o p r a v v e n i e n z e , a l f i n e d i p o n d e r a r e u l t e r i o r m e n t e l a c o n v e n i e n z a d e l l a f f a r e e c a u t e l a r s i d a u n m u t a m e n t o s f a v o r e v o l e d e l l e c i r c o s t a n z e .
I l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e p u a n c h e e s s e r e u n i l a t e r a l e , i m p e g n a n d o c i o u n a p a r t e s o l a ; s i d i s t i n g u e p e r d a l l ' o p z i o n e ( a r t . 1 3 3 1 ) p e r c h n e l p r e l i m i n a r e o c c o r r e u n a n u o v a m a n i f e s t a z i o n e d i v o l o n t ( c o n t r a t t o d e f i n i t i v o ) , m e n t r e l ' o p z i o n e o p e r a a u t o m a t i c a m e n t e .
I n a d e m p i m e n t o e d e s e c u z i o n e i n f o r m a s p e c i f i c a
N e l c a s o i n c u i u n a d e l l e p a r t i n o n i n t e n d a s t i p u l a r e i l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , l ' a l t r a p a r t e p u r i c o r r e r e a l l a e s e c u z i o n e s p e c i f i c a d e l l ' o b b l i g o d i c o n c l u d e r e u n c o n t r a t t o ( a r t . 2 9 3 2 c . c . ) : s i r i v o l g e c i o a l g i u d i c e , c h i e d e n d o g l i d i e m e t t e r e u n a s e n t e n z a c o s t i t u t i v a c h e p r o d u c a g l i s t e s s i e f f e t t i d e l c o n t r a t t o n o n c o n c l u s o . A d e s e m p i o , s e A s i o b b l i g a t o c o n p r e l i m i n a r e a v e n d e r e l a c a s a a B p o i c a m b i a i d e a , e s i r i f i u t a d i s t i p u l a r e i l d e f i n i t i v o , B p u r i c o r r e r e a l l ' e s e c u z i o n e s p e c i f i c a p e r o t t e n e r e l a c a s a , c o n u n a s e n t e n z a c o s t i t u t i v a . P e r q u e s t i m o t i v i , i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e d e v e a v e r e l a s t e s s a f o r m a d e l d e f i n i t i v o ; a l t r i m e n t i g l i e f f e t t i t r a s l a t i v i n o n s i p o t r e b b e r o p r o d u r r e c o n l a s e n t e n z a ; e d e v e a v e r e a n c h e t u t t i g l i e l e m e n t i e s s e n z i a l i d e l d e f i n i t i v o , p e r c h i l g i u d i c e n o n p o t r e b b e d e t e r m i n a r e p e r p r o p r i a i n i z i a t i v a l ' o g g e t t o r i m a s t o i n d e t e r m i n a t o .
L ' e s e r c i z i o d e l l ' a z i o n e s u b o r d i n a t o a l l ' o f f e r t a d i c o n c l u d e r e i l d e f i n i t i v o c h e l a p a r t e a d e m p i e n t e r i v o l g e a l l a c o n v e n u t a . L ' o f f e r t a p u c o n s i s t e r e s e m p l i c e m e n t e n e l l a l e t t e r a d i s o l l e c i t o c o n c u i l ' a d e m p i e n t e i n v i t a l a c o n t r o p a r t e a p r e s e n t a r s i d i n a n z i a l n o t a i o p e r l a c o n c l u s i o n e d e l d e f i n i t i v o . N o n n e c e s s a r i a l a p r e v e n t i v a c o s t i t u z i o n e i n m o r a e l ' o f f e r t a p u a n c h e e s s e r e f f e t t u a t a i n u d i e n z a .
L a r t . 2 9 3 2 c . c . n o n o p e r a q u a n d o l a p r e s t a z i o n e n o n s u s c e t t i b i l e d i e s e c u z i o n e i n f o r m a s p e c i f i c a c o m e p e r l e p r e s t a z i o n i d i f a r e - , e c o m u n q u e n o n a t t i v a b i l e , p e r d i v e r s i m o t i v i , a l m e n o i n t r e c a s i , e d i n p a r t i c o l a r e : q u a n d o e s s a n o n p o s s i b i l e p e r m o t i v i d i f a t t o ( a d e s . s o p r a v v e n u t o p e r i m e n t o d e l l ' i m m o b i l e ) o d i d i r i t t o ( a d e s . s o p r a v v e n u t a i n a l i e n a b i l i t d e l l ' i m m o b i l e ) ; q u a n d o l ' e s e c u z i o n e e s c l u s a d a i t i t o l o , o v v e r o l e p a r t i h a n n o p r e v i s t o c h e i n c a s o d i i n a d e m p i m e n t o n o n v i s i p o s s a r i c o r r e r e .
I n t a l i i p o t e s i , l a t u t e l a d e l l a p a r t e a d e m p i e n t e r e s t a , q u i n d i , l i m i t a t a a i r i m e d i g e n e r a l i a t t i v a b i l i a s e g u i t o d e l l ' i n a d e m p i m e n t o d e l l a c o n t r o p a r t e ( r i s o l u z i o n e d e l c o n t r a t t o p e r i n a d e m p i m e n t o e r i s a r c i m e n t o d e i d a n n i , i l r i s a r c i m e n t o d e l d a n n o i m p u t a b i l e a l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e , p e r l a m a n c a t a s t i p u l a d e l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d i v e n d i t a d i u n b e n e i m m o b i l e , c o n s i s t e n e l l a d i f f e r e n z a t r a i l v a l o r e c o m m e r c i a l e d e l b e n e m e d e s i m o a l m o m e n t o d e l l a p r o p o s i z i o n e d e l l a d o m a n d a d i r i s o l u z i o n e d e l c o n t r a t t o , c i o a l t e m p o i n c u i l i n a d e m p i m e n t o d i v e n u t o d e f i n i t i v o , e d i l p r e z z o p a t t u i t o C a s s a z i o n e c i v i l e , s e z . I I , 7 f e b b r a i o 1 9 9 8 , n . 1 2 9 8 ) .
L i m p o s s i b i l i t s o p r a v v e n u t a
I l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e n o n s o l o p u e s s e r e r i s o l t o p e r i n a d e m p i m e n t o m a , i n a p p l i c a z i o n e d e i p r i n c i p i g e n e r a l i , a n c h e p e r i m p o s s i b i l i t s o p r a v v e n u t a d e l l a p r e s t a z i o n e o p e r e c c e s s i v a o n e r o s i t e p u e s s e r e a l t r e s r e s c i s s o .
S i p o n g a m e n t e p e r c h e l a p r e s t a z i o n e t i p i c a c o l l e g a t a a l p r e l i m i n a r e q u e l l a d i s t i p u l a r e i l d e f i n i t i v o e d o c c o r r e p e r t a n t o i n d i v i d u a r e c o n c o m p i u t e z z a q u a l i f a t t i s p e c i e p o s s a n o i n t e g r a r e l i m p o s s i b i l i t s o p r a v v e n u t a . I l p e r i m e n t o d e l b e n e p . e s . c a g i o n e r c e r t a m e n t e l i m p o s s i b i l i t d i t r a s f e r i r l o c o n i l d e f i n i t i v o , d o v e n d o s i p e r s o t t o l i n e a r e c h e i n t a l c a s o o c c o r r e r d i s t i n g u e r e l a i m p o s s i b i l i t d e l l a p r e s t a z i o n e d a l l a i m p o s s i b i l i t d e l l o g g e t t o i n q u a n t o l a p r e s t a z i o n e d e l p r e l i m i n a r e e c i o s t i p u l a r e i l d e f i n i t i v o s a r t e o r i c a m e n t e p o s s i b i l e , t a l e c o n t r a t t o p e r s a r i n f i c i a t o d i n u l l i t p e r m a n c a n z a d e l l o g g e t t o .
U n a s e r i e d i p r o n u n z i e i n t a l s e n s o h a n n o r i g u a r d a t o f a t t i s p e c i e i n c u i i l m o d i f i c a r s i d e l l a d i s c i p l i n a u r b a n i s t i c a d e l l i m m o b i l e o g g e t t o d e l c o m p r o m e s s o r e n d e v a d i f a t t o i n a t t u a b i l e l a s s e t t o d i i n t e r e s s i c h e l e p a r t i a v e v a n o v o l u t o r e a l i z z a r e s t i p u l a n d o i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e .
I n t a l s e n s o s i d i s c u t e s e l a m o r t e d i u n o d e g l i s t i p u l a n t i o l a s u a i n c a p a c i t r e n d a i m p o s s i b i l e l a p r e s t a z i o n e o v v e r o s e g l i e f f e t t i o b b l i g a t o r i d e l c o n t r a t t o s i e s t e n d o n o a n c h e a g l i e r e d i o v v e r o a l c u r a t o r e .
B i s o g n a d i s t i n g u e r e p e r t r a l a p e r d i t a d e l l a c a p a c i t d i u n o d e i c o n t r a e n t i e l a m o r t e d i c o s t u i .
N e l p r i m o c a s o p o i c h l a p r e s t a z i o n e d e l l e p a r t i p r i m a r i a m e n t e q u e l l a d i e s p r i m e r e i l c o n s e n s o p e r i l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d e v e c o n c l u d e r s i c h e l a s o p r a v v e n u t a i n c a p a c i t d i a g i r e p r e f i g u r i u n a i p o t e s i d i i m p o s s i b i l i t d e l l a p r e s t a z i o n e ; a n c h e s e q u a l o r a l a p e r d i t a d e l l a c a p a c i t s i a i n t e r v e n u t a d o p o l a s c a d e n z a d e l t e r m i n e p e r l a s t i p u l a z i o n e n o n v i m o t i v o d i e s c l u d e r e l a p o s s i b i l i t c h e l a l t r a p a r t e a g i s c a a i s e n s i d e l l a r t . 2 9 3 2 c c n e i c o n f r o n t i d e l t u t o r e . Q u a l o r a i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e d i v e n d i t a s i a s t a t o s t i p u l a t o d a u n s o g g e t t o c a p a c e , i l s o p r a v v e n i r e d e l l o s t a t o d i i n c a p a c i t ( n e l l a s p e c i e i n t e r d i z i o n e a s e g u i t o d i c o n d a n n a p e n a l e ) n o n c o n f i g u r a u n a s i t u a z i o n e d i i m p o s s i b i l i t d i a d e m p i e r e , c o m p o r t a n d o s o l t a n t o l a n e c e s s i t c h e i l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o v e n g a s t i p u l a t o d a l l e g a l e r a p p r e s e n t a n t e ( C a s s a z i o n e c i v i l e , s e z . I I , 2 9 a p r i l e 1 9 9 8 , n . 4 3 5 7 ) .
N e l l i p o t e s i i n c u i u n a d e l l e p a r t i m u o i a p r i m a d e l l a s t i p u l a l o b b l i g o s i t r a s m e t t e a g l i e r e d i c h e i n s u a v e c e s a r a n n o t e n u t i a l l a s t i p u l a z i o n e d e l d e f i n i t i v o C o n r i g u a r d o a d u n c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e d i v e n d i t a , l a m o r t e d e l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e i n t e r v e n u t a p r i m a d e l l a s t i p u l a d e l d e f i n i t i v o n o n p r e c l u d e a l p r o m i t t e n t e c o m p r a t o r e t a l e s t i p u l a z i o n e c o n g l i e r e d i d e l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e e , i n m a n c a n z a d e l l a p r e s t a z i o n e d e l c o n s e n s o d a p a r t e d i q u e s t i u l t i m i d i o t t e n e r e l a p r o n u n c i a d e l l a s e n t e n z a c o s t i t u t i v a a n o r m a d e l l a r t . 2 9 3 2 c . c . , n o n d e r i v a n d o n e a l r i g u a r d o a l c u n a i m p o s s i b i l i t c o n r i f e r i m e n t o a l l e p a t t u i z i o n i d e l p r e l i m i n a r e ( C a s s a z i o n e c i v i l e , s e z . I I , 9 g i u g n o 1 9 9 0 , n . 5 6 1 8 ; n o n c h C a s s a z i o n e c i v i l e n . 1 0 8 7 / 1 9 9 5 ) .
I n q u e s t u l t i m o c a s o s i h a u n f e n o m e n o d i s u c c e s s i o n e n e l c o n t r a t t o .
S i h a s u c c e s s i o n e n e l c o n t r a t t o q u a n d o u n a d e l l e p a r t i m u o r e , e i l c o n t r a t t o d i s p i e g a i s u o i e f f e t t i n e i c o n f r o n t i d e g l i e r e d i , c i o d e i s u c c e s s o r i , d e l l a p a r t e v e n u t a m e n o . I l c o d i c e c i v i l e n o n p r e v e d e r e g o l e g e n e r a l i s u l l a s u c c e s s i o n e n e l c o n t r a t t o , p e r c h i l c o n t r a t t o , c o m e r a p p o r t o c h e c r e a d i r i t t i e o b b l i g h i i n c a p o a l l e p a r t i , r i e n t r a n e l l ' a t t i v o e n e l p a s s i v o d e l l ' a s s e e r e d i t a r i o , c o m e o g n i a l t r o c e s p i t e d i g u a d a g n o , i b e n i e g l i o b b l i g h i d i c u i i l d e f u n t o e r a i l t i t o l a r e .
V i s o n o p e r r e g o l e p a r t i c o l a r i , c h e d i s c i p l i n a n o l a s u c c e s s i o n e i n p a r t i c o l a r i c o n t r a t t i , o v v e r o d a n n o d i s p o s i z i o n i p e r p a r t i c o l a r i r a p p o r t i . A d e s e m p i o , n o n s i t r a s m e t t o n o p e r s u c c e s s i o n e , c i o n o n d i s p i e g a n o e f f e t t i n e i c o n f r o n t i d e i s u c c e s s o r i , i c o n t r a t t i f a t t i i n t u i t u p e r s o n a e , c i o f o n d a t i s u l l e p a r t i c o l a r i q u a l i t d e l l a p e r s o n a , c h e p o t r e b b e r o a n c h e n o n s u s s i s t e r e i n c a p o a l s u c c e s s o r e ( a d e s . i l m a n d a t o , a r t . 1 7 2 2 , C o d i c e c i v i l e ) ; n o n s i t r a s m e t t e l a p r o c u r a , c h e s i e s t i n g u e c o n l a m o r t e d e l r a p p r e s e 5S 6S 7S :S ;S HS IS mS nS rS S rU sU 2j 4j k q q s 4s *u ~w w | V
f D n x ~ > b h ʤ Ҥ : < > t ޭ X Z : < . 6 븵븵 PJ j B* PJ U
5>*B* PJ
>*B* PJ
5B* PJ
6B* PJ OJ PJ QJ 5PJ 55CJ B* PJ CJ h j Uh h mH GoS pS qS rS S pU qU rU sU 2j 4j k k k k l m o q q q s s 4s 6s
@@ $ $ $
d n t a n t e o c o n l a m o r t e d e l r a p p r e s e n t a t o : l ' o f f e r t a e l ' a c c e t t a z i o n e p e r d o n o e f f i c a c i a p e r l a m o r t e d e l l a p a r t e a v v e n u t a p r i m a d e l l a c o n c l u s i o n e d e l c o n t r a t t o .
p o s s i b i l e c h e l e r e d e s i a u n m i n o r e d i e t .
I m i n o r i d i e t n o n h a n n o c a p a c i t d i a g i r e m a c o m e o g n i p e r s o n a c h e n a s c e h a n n o l a q u a l i t d i H Y P E R L I N K " h t t p : / / w w w . p a r a m o n d . i t / a r t / 0 0 0 1 _ s u s s i d i f i l t r o / v i a g g i o c o s t i t u z i o n e / s o g g e t t i . h t m " s o g g e t t o d i d i r i t t o , c o n i l c o n s e g u e n t e r i c o n o s c i m e n t o d a p a r t e d e l l a l e g g e d e l l a c a p a c i t d i p o s s e d e r e d i r i t t i e d o v e r i . Q u e s t a c a r a t t e r i s t i c a v i e n e c h i a m a t a i n l i n g u a g g i o t e c n i c o c a p a c i t g i u r i d i c a e f a s c h e , p e r e s e m p i o , a n c h e u n m i n o r e n n e p o s s a e r e d i t a r e e a c q u i s t a r e i l d i r i t t o d i p r o p r i e t s u u n a c a s a . D ' a l t r a p a r t e s i r i t i e n e c h e u n m i n o r e n n e s i a t r o p p o g i o v a n e p e r e s e r c i t a r e b e n e q u e s t i d i r i t t i e c h e p o t r e b b e f a r e g r o s s i e r r o r i n e l l ' a s s u m e r s i d e i d o v e r i : p e r c i l ' H Y P E R L I N K " h t t p : / / w w w . p a r a m o n d . i t / a r t / 0 0 0 1 _ s u s s i d i f i l t r o / v i a g g i o c o s t i t u z i o n e / o r d _ g i u . h t m " o r d i n a m e n t o g i u r i d i c o l o a u t o r i z z a a m e t t e r l i i n p r a t i c a ( c a p a c i t d i a g i r e ) s o l t a n t o a l r a g g i u n g i m e n t o d e l l a m a g g i o r e e t .
L o S t a t o i n r e a l t v u o l e d i f e n d e r e c h i p o t r e b b e e s s e r e d a n n e g g i a t o d a l l a p r o p r i a i n e s p e r i e n z a , e q u e s t a d i f e s a l a s v o l g e n o n s o l o a f a v o r e d e i m i n o r e n n i , m a a n c h e d e g l i a d u l t i c h e p e r v a r i m o t i v i ( m a l a t t i e m e n t a l i , g r a v i h a n d i c a p e c c . ) p o t r e b b e r o n o n a v e r e l a c a p a c i t d i p r e n d e r e d e c i s i o n i c o n s a p e v o l i . M a c h e c o s a s u c c e d e d e l l a c a s a e r e d i t a t a d a l m i n o r e n n e ? F i n o a c h e i l r a g a z z o n o n r a g g i u n g e i 1 8 a n n i n o n p o t r e s s e r e a f f i t t a t a o v e n d u t a ? P e r o g n i p e r s o n a i n c a p a c e d i a g i r e v i e n e n o m i n a t o u n a l t r o i n d i v i d u o c h e s i a i n v e c e p i e n a m e n t e c a p a c e e c h e g e s t i s c a n e l s u o i n t e r e s s e i H Y P E R L I N K " h t t p : / / w w w . p a r a m o n d . i t / a r t / 0 0 0 1 _ s u s s i d i f i l t r o / v i a g g i o c o s t i t u z i o n e / d i r _ s o g g . h t m " d i r i t t i p a t r i m o n i a l i . P e r i l m i n o r e s a r a n n o i g e n i t o r i i q u a l i h a n n o l a r a p p r e s e n t a n z a l e g a l e .
L a r t . 3 2 0 c . c . s t a b i l i s c e i n f a t t i c h e i g e n i t o r i c o n g i u n t a m e n t e o q u e l l o c h e e s e r c i t a i n v i a e s c l u s i v a l a p o t e s t , r a p p r e s e n t a n o i f i g l i n a t i e n a s c i t u r i i n t u t t i g l i a t t i c i v i l i e n e a m m i n i s t r a n o i b e n i . L a r t . 3 2 0 d e l c . c . i n p a r t i c o l a r e a l 3 c o m m a p r e v e d e c h e i g e n i t o r i n o n p o s s o n o a l i e n a r e , i p o t e c a r e o d a r e i n p e g n o i b e n i p e r v e n u t i a l f i g l i o a q u a l s i a s i t i t o l o s e n o n p e r n e c e s s i t o u t i l i t e v i d e n t e d e l f i g l i o d o p o a u t o r i z z a z i o n e d e l g i u d i c e t u t e l a r e .
L a t r a s c r i z i o n e d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e P e r c o m p l e t e z z a d e l l a t r a t t a z i o n e s u l t e m a n o n s i p u n o n f a r e u n c e n n o a n c h e s u l l i n n o v a z i o n e i n t r o d o t t a d a l L e g i s l a t o r e i n m e r i t o a l l a t r a s c r i z i o n e d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e .
I l D L 3 1 - 1 2 - 1 9 9 6 , n . 6 6 9 c o n v e r t i t o i n l e g g e 2 8 - 2 - 1 9 9 7 , n . 3 0 ( G U 1 - 3 - 1 9 9 7 , n . 5 0 ) , i n f a t t i , h a n o v e l l a t o i l c o d i c e c i v i l e c o n a l c u n e d i s p o s i z i o n i c o n c e r n e n t i i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e : l ' a r t . 2 6 4 5 b i s ( t r a s c r i z i o n e d i c o n t r a t t i p r e l i m i n a r i ) ; l ' a r t . 2 6 6 8 , c u i s i a g g i u n t o u n s e c o n d o c o m m a ( s u l l a c a n c e l l a z i o n e d e l l a t r a s c r i z i o n e d e l p r e l i m i n a r e ) ; l ' a r t . 2 6 5 9 , i n c u i s i s o s t i t u t o i l n . 4 d e l p r i m o c o m m a ; l ' a r t . 2 8 2 5 b i s ( i p o t e c a s u l b e n e o g g e t t o d i c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e ) ; l ' a r t . 2 7 7 5 b i s ( c r e d i t o p e r m a n c a t a e s e c u z i o n e d i c o n t r a t t i p r e l i m i n a r i ) , a l l ' a r t . 2 7 8 0 , d o p o i l n . 5 s i a g g i u n t o i l n . 5 b i s ; i l D L c i t . h a m o d i f i c a t o p o i n u m e r o s e d i s p o s i z i o n i c o n t e n u t e n e l l e l e g g i s p e c i a l i .
L e d i s p o s i z i o n i c i t a t e s o n o i n s e r i t e i n u n " c o n t e n i t o r e n o r m a t i v o " c o n c e r n e n t e l a m a t e r i a t r i b u t a r i a , f i n a n z i a r i a e c o n t a b i l e a c o m p l e t a m e n t o d e l l a m a n o v r a d i f i n a n z a p u b b l i c a p e r i l 1 9 9 7 . P o i c h a l l ' a t t o d e l l a t r a s c r i z i o n e s i v e r s a n o s o m m e a t i t o l o d ' i m p o s t a , l ' e s t e n s i o n e d e l l a c a t e g o r i a d e g l i a t t i t r a s c r i v i b i l i c o m p o r t e r u n a u m e n t o d e l g e t t i t o , d i c u i i l l e g i s l a t o r e s i p r e o c c u p a t o p e r r i s a n a r e i l b i l a n c i o , p e r r i d u r r e i l d e b i t o p u b b l i c o e p e r a g e v o l a r e l ' i n g r e s s o d e l P a e s e n e l l ' a r e a d e g l i a c c o r d i m o n e t a r i c o m u n i t a r i .
C o n q u e s t e d i s p o s i z i o n i s i m o d i f i c a t o n o n s o l o i l p r i n c i p i o s e c o n d o i l q u a l e s i d e b b o n o t r a s c r i v e r e s o l o i c o n t r a t t i a d e f f e t t i t r a s l a t i v i ( s a l v o r a r i s s i m e e c c e z i o n i c o m e l a l o c a z i o n e u l t r a n o v e n n a l e ) , m a a n c h e l a n o z i o n e e l a f u n z i o n e d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e . I n v e r o s u l l a p o s s i b i l i t d i t r a s c r i v e r e i l p r e l i m i n a r e s i e r a n o p r o n u n c i a t i d e i u r e c o n d e n d o d i v e r s i a u t o r i : l ' e s i g e n z a a v v e r t i t a r i g u a r d a v a i l c o n f l i t t o f r a i p i p r o m i s s a r i , e l a t u t e l a d e l p r o m e s s o a c q u i r e n t e i n c a s o d i f a l l i m e n t o d e l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e .
L a t r a s c r i z i o n e n o n r i g u a r d a t u t t i i c o n t r a t t i p r e l i m i n a r i , m a s o l o q u e l l i c h e h a n n o a d o g g e t t o l a c o n c l u s i o n e d i c o n t r a t t i d e f i n i t i v i c o m p o r t a n t i l a c o s t i t u z i o n e , l a m o d i f i c a z i o n e o l ' e s t i n z i o n e d i d i r i t t i r e a l i s u g l i i m m o b i l i ; n e l l ' a m b i t o d i q u e s t a p i r i s t r e t t a c a t e g o r i a , s i c o n s i d e r a n o t r a s c r i v i b i l i a n c h e i c o n t r a t t i p r e l i m i n a r i s o t t o p o s t i a c o n d i z i o n e o a v e n t i a d o g g e t t o f a b b r i c a t i d a c o s t r u i r e o i n c o r s o d i c o s t r u z i o n e .
L a l e g g e c i t a t a d i s p o n e c h e i c o n t r a t t i p r e l i m i n a r i d e v o n o e s s e r e t r a s c r i t t i s e r i s u l t a n o d a a t t o p u b b l i c o o d a s c r i t t u r e p r i v a t e c o n s o t t o s c r i z i o n e a u t e n t i c a t e o a c c e r t a t e g i u d i z i a l m e n t e .
L a t r a s c r i z i o n e d e l p r e l i m i n a r e c o m p o r t a l a p r e v a l e n z a d i c h i t r a s c r i v e p e r p r i m o s i a s u c h i a b b i a t r a s c r i t t o s u c c e s s i v a m e n t e a l t r o p r e l i m i n a r e s i a s u c h i a b b i a t r a s c r i t t o s u c c e s s i v a m e n t e i l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d i c o m p r a v e n d i t a .
D i v e n t a q u i n d i s u p e r f l u a e i n u t i l e l a t r a s c r i z i o n e d e l l a d o m a n d a g i u d i z i a l e p e r i n a d e m p i m e n t o d e l p r e l i m i n a r e . A l l a t r a s c r i z i o n e d e l p r e l i m i n a r e - c h e f u n z i o n a q u i n d i c o m e u n a s o r t a d i p r e n o t a z i o n e s u l t r a s f e r i m e n t o d e l l a p r o p r i e t - d e v e s e g u i r e , e n t r o t r e a n n i , l a t r a s c r i z i o n e d e l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o o d e l l a d o m a n d a p e r l ' e s e c u z i o n e s p e c i f i c a .
S e c i n o n a c c a d e , i t r a s f e r i m e n t i t r a s c r i t t i s u c c e s s i v a m e n t e a l l a d a t a d i t r a s c r i z i o n e d e i p r e l i m i n a r i d i v e n t a n o o p e r a n t i .
S i o s s e r v a t o c h e l a n u o v a d i s c i p l i n a , i m p e d i s c e a l p r o p r i e t a r i o d i d i s p o r r e d e l l ' i m m o b i l e d i v e r s a m e n t e d a q u a n t o r i c h i e s t o p e r l ' a d e m p i m e n t o d e l p r e l i m i n a r e , c o n c l u d e n d o a l t r o p r e l i m i n a r e , o a d d i r i t t u r a i l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , c o n t e r z i . I l p r e l i m i n a r e , i n o l t r e , i n c e r t o s e n s o a n t i c i p a g l i e f f e t t i d e l d e f i n i t i v o , p e r c h i l p r o p r i e t a r i o o b b l i g a t o a d a l i e n a r e i l b e n e , m e d i a n t e i l d e f i n i t i v o , a l p r i m o p r o m i s s a r i o . S i c c h p u r m a n t e n e n d o e f f e t t i o b b l i g a t o r i , i l p r e l i m i n a r e d i v i e n e p e r s i n o p i r i l e v a n t e d e l d e f i n i t i v o , c h e f i n i s c e p e r e s s e r e u n c o n t r a t t o d i " r e g o l a r i z z a z i o n e " o d i " e s e c u z i o n e " d e l p r e l i m i n a r e .
A l l o s t a t o s i i g n o r a s e e i n c h e m i s u r a i p r i v a t i r i c o r r e r a n n o a l l a t r a s c r i z i o n e d e l p r e l i m i n a r e ; c i p e r c h a g l i e f f e t t i v a n t a g g i o s i c h e e s s a a s s i c u r a r a f f o r z a n d o i l v i n c o l o o b b l i g a t o r i o s i s o n o c o n g i u n t i e f f e t t i f i s c a l i c h e n o n s e m p r e i p r i v a t i a p p r e z z a n o . L a p r a s s i d i d i c h i a r a r e n e l p r e l i m i n a r e i l p r e z z o e f f e t t i v o e n e l d e f i n i t i v o u n p r e z z o i n f e r i o r e ( m a c o n g r u o , c i o c o n t e n u t o n e i v a l o r i c a t a s t a l i ) p o t r e b b e r i m a n e r e i n a l t e r a t a , m a c i c o m p o r t e r e b b e l a s c e l t a d i n o n t r a s c r i v e r e i l p r e l i m i n a r e i n q u a n t o i n e s s o i l p r e z z o c o n t e n u t o s a r e b b e r e s o p u b b l i c o , e t r a s p a r e n t e a l l ' A m m i n i s t r a z i o n e f i n a n z i a r i a ; o p p u r e l e p a r t i p o t r e b b e r o r e d i g e r e c o n t r a t t i p r e l i m i n a r i a p r e l i m i n a r i , s f i d a n d o p e r l a g i u r i s p r u d e n z a c h e l i r i t i e n e n u l l i p e r i n d e t e r m i n a t e z z a d e l l ' o g g e t t o , o p p u r e a n c o r a p o t r e b b e i n d u r r e l e p a r t i a r e d i g e r e p r e l i m i n a r i c o n p r e z z o s i m u l a t o , c o n t u t t e l e c o n s e g u e n z e c h e q u e s t a s c e l t a c o m p o r t a .
P A R E R E
S e d o p o l a m o r t e d e l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e p o s s i b i l e a g i r e p e r l e s e c u z i o n e i n f o r m a s p e c i f i c a d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e n e i c o n f r o n t i d e l c o n i u g e e d e l f i g l i o m i n o r e n n e . V e n e n d o a l c a s o d e q u o o c c o r r e d i r e c h e i l p r o m i t t e n t e a c q u i r e n t e i n t e r e s s a t o a l l a d e m p i m e n t o d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e p u a g i r e n e i c o n f r o n t i d e g l i e r e d i d e l p r o m i t t e n t e v e n d i t o r e p e r o t t e n e r e l e s e c u z i o n e i n f o r m a s p e c i f i c a d e l l o b b l i g o d i c o n c l u d e r e i l c o n t r a t t o .
A q u e s t a s o l u z i o n e s i a r r i v a s u l l a b a s e d e l l a g i u r i s p r u d e n z a s u r i p o r t a t a m a a n c h e s u l l a b a s e d e l l a d i s c i p l i n a d e l c o d i c e c i v i l e s u l l a s u c c e s s i o n e n e l c o n t r a t t o . I n f a t t i e s s e n d o m o r t o i l p r o m e t t e n t e v e n d i t o r e i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e d i s p i e g a i s u o i e f f e t t i n e i c o n f r o n t i d e g l i e r e d i , c i o d e i s u c c e s s o r i , d e l l a p a r t e v e n u t a m e n o . I l c o n t r a t t o , i n f a t t i , c o m e r a p p o r t o c h e c r e a d i r i t t i e o b b l i g h i i n c a p o a l l e p a r t i , r i e n t r a n e l l ' a t t i v o e n e l p a s s i v o d e l l ' a s s e e r e d i t a r i o , c o m e o g n i a l t r o c e s p i t e d i g u a d a g n o , i b e n i e g l i o b b l i g h i d i c u i i l d e f u n t o e r a t i t o l a r e .
E s s e n d o e r e d e u n m i n o r e , t u t t a v i a , s i p o n e i l p r o b l e m a s e s i a e s e g u i b i l e o m e n o i n f o r m a s p e c i f i c a i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e n e i c o n f r o n t i d i q u e s t i .
S i t r a t t a , i n f a t t i , d i u n s o g g e t t o c h e n o n h a l a c a p a c i t d i a g i r e .
A l r i g u a r d o n e s s u n a s p e c i f i c a s e n t e n z a s t a t a p r o n u n c i a t a d a l l a S u p r e m a C o r t e , m a p o t r e m m o u t i l i z z a r e i l p r i n c i p i o c h e l a g i u r i s p r u d e n z a h a a d o t t a t o c o n r i f e r i m e n t o a l l i n t e r d e t t o l e g a l e c h e c o m e i l m i n o r e n o n h a l a c a p a c i t d i a g i r e . L a G i u r i s p r u d e n z a h a i n q u e s t o c a s o r i s o l t o l a q u e s t i o n e a f f e r m a n d o c h e l i n c a p a c i t d i a g i r e n o n c o n f i g u r a u n a s i t u a z i o n e d i s o p r a v v e n u t a i m p o s s i b i l i t d i a d e m p i e r e l i m p e g n o a s s u n t o c o n l a s c r i t t ...
... continua