QUESITO N. 310 : Se Il conduttore può impugnare un contratto di locazione di natura transitoria affinché sia convertito in un contratto di locazione 4+4.-

Quesito n. 310 : Se Il conduttore può impugnare un contratto di locazione di natura transitoria affinché sia convertito in un contratto di locazione 4+4.-


Locatore e conduttore possono avvertire l’esigenza di regolare il loro rapporto locatizio per un tempo più breve rispetto a quello che la legge espressamente prevede. In particolare il legislatore ha tentato di venire incontro all’esigenza di quanti si trovano a vivere in una città diversa per esigenze di vario tipo (ad esempio esigenze di salute, contratti di lavoro a termine, stage o simili, ad esclusione dei motivi di studio universitario, per cui è individuata un’apposita species contrattuale) ma che, comunque, hanno una durata limitata nel tempo. Tali contratti sono definiti di natura transitoria, e sono disciplinati dall'art. 5 della legge 431/98 e dall' art. 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito, a sua volta, dal decreto del 30 dicembre 2002. All’art. 2 di tale più recente normativa, è disposto che i contratti di natura transitoria debbano avere una durata che varia da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi e possono essere stipulati, utilizzando uno dei modelli predisposti dagli uffici competenti, soltanto al ricorrere di certe esigenze abitative di tipo transitorio, che andranno non solo indicate negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, ma anche accuratamente documentate (ad esempio attestato di iscrizione allo stage).-
La  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\O3%20S03%20A2006%20N2147%20"
Cassazione civile, infatti, (sez. III, 31 gennaio 2006, n. 2147), in materia di locazioni per esigenze abitative non stabili né primarie ma genericamente transitorie, ha previsto due requisiti fondamentali: la stabile abitazione dell' immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione, con la conseguenza che la sussistenza di uno solo di questi due requisiti comporta l' inapplicabilità del regime della legge dell'equo canone.-
I contratti devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito dal contratto. Laddove il locatore ometta l’invio di tale lettera, oppure sono venute meno le cause della transitorietà, il contratto-tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista per il canone libero, di cui all’art. 12 della L. 431/98, e quindi la durata sarà di 4 anni rinnovabili per altri 4.
La  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\O3%20S03%20A1993%20N12947%20"
Cassazione civile (sez. III, 29 dicembre 1993, n. 12947) ha sostenuto che per qualificare come transitoria, o meno, l'esigenza abitativa del conduttore, ai fini dell'applicazione al rapporto di locazione del regime giuridico c.d. dell'equo canone, non è sufficiente il requisito obiettivo della reale situazione di fatto desunta dall'effettiva destinazione dell'immobile locato (a prescindere dalle espressioni letterali adoperate nel contratto), ma occorre anche la consapevolezza del locatore di tale effettiva destinazione; sicché, presumendosi l'altrui buona fede, nel caso di un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assume la nullità di tale clausola, ai sensi dell'art. 79 legge n. 392 del 1978 (che prevede la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto..), per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, ha l'onere di dimostrare che questa inesistenza era ragion...

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