QUESITO N. 309: Se in un contratto di locazione ad uso abitativo redatto per iscritto ma non registrato, il locatore può richiedere il pagamento delle sei mensilità non versate dal conduttore che ha receduto dal contratto medesimo.

Quesito n. 309: Se in un contratto di locazione ad uso abitativo redatto per iscritto ma non registrato, il locatore può richiedere il pagamento delle sei mensilità non versate dal conduttore che ha receduto dal contratto medesimo.-

Il contratto di locazione è quel contratto con il quale una parte ( HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Locatore" \o "Locatore" locatore) si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (art. 1571 cod. civ. ).-
Il contratto di locazione può prevedere il diritto del conduttore di recedere in qualsiasi momento -rispettando il termine di 6 mesi entro i quali darne comunicazione al proprietario tramite raccomandata A/R. Laddove il contratto di locazione non preveda tale opportunità, il conduttore può recedere solo se vi siano gravi motivi (sempre con preavviso di 6 mesi). In assenza di motivazioni valide, si dovrà onorare il contratto sino alla conclusione, indipendentemente dalle esigenze del conduttore: un buon motivo, quindi, per chiedere al proprietario che nel contratto sia inserita questa possibilità.-
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.-
In particolare dall'entrata in vigore della legge 431/98 sussiste l'obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione di immobili, per periodi superiori ai 30 giorni senza distinzione di importo - comunque stipulati - entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione di un atto è un adempimento che ha lo scopo di conferire all'atto stesso esistenza giuridica e data certa; nel caso del contratto di locazione la registrazione assume anche scopi propriamente fiscali, provvedendo a porre a conoscenza l'erario del rapporto di locazione posto in essere fra locatore e conduttore (e consentendo, quindi, di assoggettare il canone di locazione percepito dal locatore all'imposizione fiscale di legge).- 
Il pagamento dell’imposta di registro spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione.-
La mancata registrazione del contratto ha dato vita a diverse pronunce giurisprudenziali. In un primo momento la Cass. ritenne che l’omessa registrazione del contratto non comportasse la nullità (da un illecito fiscale non può derivare una nullità civilistica) ma esponesse le parti alle sanzioni di legge. In questo senso, la sentenza della Cassazione, 27 ottobre 2003, n. 16.089 — resa in tema di omessa registrazione di un contratto locazione a uso abitativo — ha puntualizzato che «nonostante l’indubbio risalto dato dalla legge al profilo fiscale relativo alla registrazione del contratto di locazione, la registrazione non è stata tuttavia elevata a requisito di validità del contratto: l’articolo 1, comma 4, richiede quale requisito di validità del contratto solo la forma scritta e non anche la registrazione. Un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio».-
Successivamente, al fine di contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse, l'articolo 1, commi 341 e 342, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 ( Finanziaria 2005 ) ha introdotto dal 1° gennaio 2005, apposite norme.-
In particolare il comma 346 dell’art. 1 della legge finanziaria 2005 stabilisce che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.-
Il Tribunale di Torino, con l’ordinanza del 01/06/2006, sollevò, in riferimento all’art. 24 Cost., questione di legittimità cost. dell’art. 1 comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nella parte in cui prevedeva la nullità dei contratti di locazione, comunque stipulati, nell’ipotesi di mancata registrazione. Il giudice a quo rilevò che tale disposizione, subordinando la validità del rapporto civilistico di locazione all’adempimento di un onere fiscale, qual è la registrazione, appariva in contrasto con l’art 24 Cost., in quanto condizionava all’espletamento di una tale formalità l’esercizio del diritto del locatore di agire in giudizio. Inoltre la norma impugnata prevedeva la sanzione della nullità in tutti i casi di omessa registrazione del contratto di locazione e ciò avrebbe determinato l’introduzione, nel nostro sistema, di un’ipotesi di invalidità del tutto differente rispetto a quelle stabilite nell’art. 1418 c.c., che si caratterizzano dalla mancanza dei requisiti essenziali del contratto, ovvero dalla illiceità degli stessi. La nullità, inoltre, investe in radice il contratto e, pertanto, determinava, da un lato, la perdita del diritto del locatore di ricevere il canone di locazione e, dall’altro, qualificava lo stesso conduttore quale occupante sine titulo con diritto alla restituzione di tutto quanto già versato in precedenza in forza del contratto nullo. Peraltro, trattandosi di nullità rilevabile d’ufficio o da parte di chiunque vi abbia interesse, il Tribunale sottolineava che la possibile declaratoria di nullità del contratto non registrato esporrebbe lo stesso conduttore ad una situazione di incertezza per il rischio di veder caducato il proprio contratto di locazione ad opera di un terzo, acquirente dell’immobile già locato con un contratto non registrato.-
La Corte Costituzionale con sentenza n. 420 del 5/12/2007 ha dichiarato manifestamente infondata la questione di legittim...

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