Occupazione abusiva di immobile: risarcimento danni e restituzione dei frutti civili.-

Occupazione abusiva di immobile: restituzione dei frutti civili e risarcimento
Tribunale Marsala, sentenza 30.01.2007

A fronte di un’occupazione abusiva di immobile (perché sprovvista di titolo, ab origine o per fatti sopravvenuti, ovvero perché sorretta da titolo inefficace) il proprietario escluso dal suo godimento può agire nei confronti del possessore e/o del detentore alternativamente con l’azione di restituzione dei frutti civili ovvero con l’azione di risarcimento danni.
Lo ha stabilito il Tribunale di Marsala, con la sentenza del 30 gennaio 2007, precisando che:
l’azione di restituzione dei frutti civili, che trova la sua fonte normativa nell’art. 2033 c.c., presuppone, tuttavia, la loro effettiva percezione, restando quelli percipiendi (con l’ordinaria diligenza del buon padre di famiglia e dopo l’azione giudiziale) azionabili ex art. 1148 c.c. solo nei confronti del possessore (e non già del mero detentore) tanto di buona quanto di mala fede;
l’azione di risarcimento danni da occupazione abusiva di immobile presuppone la prova del danno conseguenza, altro e distinto rispetto alla mancata disponibilità dell’immobile, che in sé concreta solo la violazione del diritto di proprietà.
(Altalex, 31 gennaio 2007. Si ringrazia il dott. Pier Luigi Tomaiuoli)

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MARSALA
SEZIONE CIVILE
In persona del dott. Pier Luigi Tomaiuoli, in funzione di Giudice unico, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al N. 757 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2005 vertente
TRA
CURATELA DEL FALLIMENTO DI B.C. E DELLA SDF TRA B.C. & FRATELLI, in persona del curatore Avv. Vincenzo Spadaro, rappresentato e difeso dall’Avv. Gioacchino Pipitone per procura in calce all’atto di citazione; - attore-
E
G.G., elettivamente domiciliato in Marsala, Via Grazia Vecchia n. 10, presso lo studio dell’Avv. Roberto Consentino, rappresentante e difensore per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- convenuto –
NONCHE’
L.V., residente in Castellamare del Golfo, contrada Molinello-Tavolatella n. 41;
- convenuto contumace -
OGGETTO: Azione di accertamento inopponibilità contratto di locazione e di condanna alla corresponsione d’indennità di occupazione e dei frutti civili. Eccezione di compensazione di somme dovute a titolo di miglioramenti.
CONCLUSIONI per la parte attrice: “per l’accoglimento delle domande, come meglio articolate in atto di citazione, confermate anche dalla condotta processuale tenuta dai convenuti”; per il convenuto G. rassegnate in comparsa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato nel maggio del 2005 l’Avv. Vincenzo Spadaro, nella qualità di cui in epigrafe, conveniva in giudizio G.G. e L.V., chiedendo al Tribunale adito di accertare l’inopponibilità alla massa del contratto di locazione stipulato dai convenuti, l’estinzione del rapporto di locazione, la condanna al rilascio dell’immobile locato e del detentore L. al pagamento di un’indennità di occupazione dell’immobile dalla costituzione in mora al rilascio, con rivalutazione ed interessi, nonché la condanna del G. al pagamento delle somme percepite a titolo di locazione, con effetto dalla notifica della domanda introduttiva dell’azione di revocazione, con rivalutazione ed interessi; con vittoria di spese.
Allegava a sostegno delle proprie domande che con sentenza n. 136/1997, resa il 4.11.1996/15.4.1997, il Tribunale di Marsala aveva revocato l’atto pubblico di compravendita immobiliare rogato l’11.2.1991 intercorsa tra B.C. e G.G. ed avente ad oggetto la piena proprietà dei locali posti al piano terra, estesi complessivamente mq. 800, facenti parte del complesso immobiliare sito nel Comune di Castellamare del Golfo, contrada Mulinello-Tavolatella; che la detta sentenza era stata confermata in appello ed in Cassazione; che, essendo il curatore venuto a conoscenza del fatto che il convenuto G. aveva concesso in locazione a terzi alcune unità immobiliari comprese nell’oggetto della compravendita revocata, aveva diffidato i detentori ed il medesimo G. al rilascio; che, in particolare, il convenuto L.V. deteneva il locale sito al civico 41, in contrada Mulinello-Tavolatella di Castellamare del Golfo, al canone mensile di ¬ 150,00; che tale rapporto di locazione non era opponibile alla curatela e doveva considerasi in ogni caso estinto agli effetti di cui all art. 1606 c.c. in relazione alla sentenza del Tribunale di Marsala che aveva dichiarato la revocazione del contratto di compravendita di cui sopra.
Si costituiva G.G., eccependo l infondatezza delle domande avversarie; la compensazione delle somme eventualmente riconosciute all’attrice con quelle sborsate dal G. per mantenere medio tempore l’immobile, il quale, all’epoca del proprio acquisto, era ancora allo stato grezzo; che la sentenza di revocazione invocata dalla controparte aveva rigettato la domanda di corresponsione dei frutti avanzata dalla curatela nei confronti del G., di guisa che quella spiegata nel presente giudizio era improcedibile per violazione del giudicato; che sulle somme percepite a titolo di canoni non era di certo dovuta la rivalutazione; tutto quanto sopra premesso, concludeva per il rigetto della domanda avversaria, in subordine per la compensazione con i propri crediti; con vittoria di spese.
La causa, istruita con produzione di documenti, ordine di esibizione e deferimento di interrogatorio formale ai convenuti, veniva trattenuta in decisione all’udienza dell’11.10.2006, previa assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
La curatela attrice ha spiegato domande di accertamento dell’inefficacia della locazione stipulata dal convenuto G. con il convenuto L. ed avente ad oggetto il bene immobile di cui meglio in fatto, di condanna al rilascio, di condanna del detentore “al pagamento di un’indennità di occupazione dell’immobile, con decorrenza della costituzione in mora al rilascio, con la rivalutazione monetaria e gli interessi”, nonché di condanna del G. al pagamento delle somme percepite a titolo di locazione dalla data della notifica della domanda introduttiva dell’azione di revocazione (conclusasi in altro giudizio con pronunzia di accoglimento passata in cosa giudicata), con rivalutazione ed interessi.
Quanto alla prima domanda, osserva il Tribunale, in punto di fatto, che la sussistenza di un valido contratto di locazione tra le parti convenute non può ritenersi comprovata dalla mancata comparizione dei convenuti a rendere l’interrogatorio formale loro deferito, dalla mancata produzione in giudizio, nonostante l’ordine di esibizione notificatogli, del contratto di locazione in questione, e dalla ricezione da parte del L. dell’ordinanza di deferimento dell’interrogatorio formale proprio presso l’immobile per cui è causa, oltre che dalla difesa del convenuto G., il quale, costituitosi non ha negato l’esistenza di un rapporto di locazione, né il relativo canone indicato da parte attrice in ¬ 150,00.
Le dette circostanze, infatti, comprovano sicuramente la detenzione dell immobile da parte del convenuto L., quanto meno a far data dal 28.12.2004, data di sopralluogo del perito di parte della curatela, che ha riscontrato la presenza del conduttore nell’immobile per cui è causa, presenza contestata allo stesso dal curatore a mezzo di raccomandata a.r. (vedi relazione del curatore e missiva di messa in mora in atti).
Tali circostanze, tuttavia, non sono del pari univocamente comprovanti l’avvenuta stipulazione per iscritto di un contratto di locazione ad uso abitativo, che, a far data dall’entrata in vigore della legge 231/1998, pretende la forma scritta ad substantiam.
Si consideri, peraltro, che in citazione e nel capitolo di interrogatorio formale deferito alle parti convenute non si fa mai riferimento (il che potrebbe rilevare in punto di non contestazione) all’avvenuta stipulazione per iscritto di un contratto di locazione, ma solo alla generica presenza di un contratto di locazione (nulla si dice sulla sua forma), ovvero di un rapporto di locazione, ovvero della detenzione dell’immobile ad opera del L..
La domanda attrice di accertamento della non opponibilità alla stessa del contratto di locazione deve, pertanto, essere rigettata. Diversamente è a dirsi con riferimento alla distinta domanda di rilascio dell’immobile, da qualificarsi siccome azione personale di restituzione, basandosi su una pregressa consegna in forza di titolo astrattamente idoneo, id est la compravendita poi revocata (Cass. Civ., Sez. II, 4.7.2005, n. 14135; Cass. Civ., Sez. II, 12.10.2000, n. 13605; Cass. Civ., Sez. II, 27.2.2001, n. 2908; Cass. Civ., Sez. III, 8.9.1998 n. 8930; Cass. Civ., Sez. III, 26.6.1991 , n. 7162 Cass. Civ., Sez. II, 30.11.2987, n. 8895; Cass. Civ., Sez. II, 16.8.1990, n. 8326).
Essa, raggiunta la prova della non opponibilità al fallimento della compravendita immobiliare revocata e la consegna al G. in forza del detto contratto (circostanze queste entrambe non contestate e risultanti dalla sentenza di revocazione passata in giudicato e prodotta agli atti), deve essere accolta in ragione del venire meno, rectius della inefficacia (relativa), del titolo legittimante il possesso in capo al G. e dell’assenza di titolo alcuno in capo al L., attuale detentore.
I convenuti, pertanto, vanno condannati al rilascio dell’immobile per cui è causa nella disponibilità dell’attrice.
Può passarsi, a questo punto, ad esaminare le domande della curatela di condanna del detentore alla corresponsione di un’indennità di occupazione a far data dalla messa in mora e del convenuto G. alla restituzione dei frutti percepiti a far data dalla notificazione dell’atto di citazione per revocazione della compravendita del complesso immobiliare, di cui l’appartamento per cui è causa è parte.
Deve essere, al riguardo, da subito dichiarata inammissibile l’eccezione di compensazione spiegata dal G. per dei propri controcrediti asseritamente derivanti dai miglioramenti arrecati all’immobile in questione, poiché la detta eccezione (in senso proprio) è stata sollevata in sede di costituzione con comparsa di risposta, tardivamente depositata a preclusioni istruttorie già verificatesi.
Essa, peraltro, sarebbe inammissibile anche in considerazione della sua natura di debito concorsuale della massa, da farsi valere in via esclusiva nella sede e con il rito fallimentare (cfr. ex multis: Trib. Marsala 5.1.2005, Corriere del Merito, 2005 pg. 630: Cass. Civ., SS.UU., n. 21499 del 12.11.2004, Cass. Civ., Sez. I, 10.1.2003, n. 148).
Quanto alle domande attrici di condanna al pagamento dei frutti ed indennità di occupazione, è opportuno svolgere dapprima alcune considerazioni in diritto, per poi passare ad esaminare il caso di specie, anche con riferimento alla sollevata eccezione di giudicato esterno (rilevabile d’ufficio, a seguito del noto revirement delle SS.UU. n. 226 del 25.5.2001, in qualsiasi stato e grado del processo, il che rende irrilevante la valutazione della tempestività dell’eccezione sollevata dal G.).
Nel panorama giurisprudenziale del danno da occupazione abusiva di immobile (perché sprovvista di titolo, ab origine o per fatti sopravvenuti, ovvero perché sorretta da titolo inefficace) si ravvisano due filoni interpretativi, l’uno che riconosce al proprietario dell’immobile il diritto alla corresponsione di una somma di denaro a titolo di frutti civili ritratti (o, secondo altro orientamento, anche ritraibili) dal mancato godimento della cosa (Cass. Civ., Sez. II, 29.10.1993, n. 10752; Cass. Civ., Sez. II, 12.2.1993, n. 1784; Cass. Civ., Sez. II, 19.11.2002, n. 12342; Cass. Civ., Sez. II, 23.5.1992, n. 6224; Cass. Civ., Sez. III, 24.3.1986, n. 2068), l’altro che riconosce per la medesima causale il diritto al risarcimento del danno per violazione del diritto di proprietà (Cass. Civ., Sez. III, 11.1.2005, n. 378; Cass. Civ., Sez. II, 12.5.2003, n. 7269; Cass. Civ., Sez. I, 6.4.2001, n. 5113; Cass. Civ., Sez. II, 5.12.1997, n. 12344).
Il primo, argomentando dai principi generali in materia di indebito oggettivo di cui all’art. 2033 c.c., fa leva sulla considerazione che, in mancanza di un titolo legittimo di detenzione, chi è nella disponibilità dell’immobile è tenuto alla restituzione della cosa al proprietario, con i frutti dal giorno della ricezione della cosa se in mala fede, oppure dal giorno della domanda se in buona fede.
Il secondo, per contro, si fonda sulla constatazione che l’esclusione del proprietario dal legittimo godimento della cosa integra violazione del diritto di proprietà tutelato dalla clausola generale di cui all’art. 2043 c.c. laddove sussistenti tutti i presupposti dell’illecito aquiliano.
E’ opinione di questo giudice che le dette ricostruzioni non siano necessariamente in contraddizione tra di loro (come sembrerebbe opinare Cass. Civ., Sez. II, 29.10.1993, n. 10752), ma si presentino a tratti interferenti, potendosi ravvisare delle fattispecie concrete in cui entrambe le domande possono essere spiegate, fermi restando il vincolo del giudice alle prospettazioni delle parti, sia pure nel substrato ontologico dei fatti giuridici dedotti in giudizio e non già anche con riferimento alla loro qualificazione giuridica, e la diversità di petitum e di causa petendi delle stesse (con le correlative ricadute in punto di onere della prova).
Si impone, peraltro, da subito una precisazione con riferimento all’ambito applicativo della domanda di restituzione dei frutti civili.
Essi, a mente dell’invocata disciplina dell’indebito, possono essere pretesi solo se ed in quanto effettivamente percepiti (in questo senso sembrano pronunziarsi Cass. Civ., Sez. II, 29.10.1993, n. 10752 e, più diffusamente, Cass. Civ., 2491/1952), di guisa che la detta domanda non può essere rivolta al detentore dell’immobile che abbia corrisposto un canone di locazione ad altri (diversi dal legittimo proprietario o possessore), ma esclusivamente a chi tale canone effettivamente abbia percepito (ovverosia chi ha dato in godimento l’immobile, senza titolo, percependone un canone).
I frutti non percepiti, ma che avrebbero potuto esserlo adoperando la diligenza del buon padre di famiglia, per contro, saranno se del caso dovuti, a mente dell’art. 1148 c.c., esclusivamente dal possessore anche mediato - in buona fede e (a fortiori è da ritenersi) in mala fede - dopo la domanda giudiziale; essi, però, non sono richiedibili al mero detentore, stante la limitazione subiettiva al possessore operata dalla citata norma di cui all’art. 1148 c.c. (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 28.6.2000, n. 8796; Cass. Civ., Sez. I, 27.2.1996, n. 1533).
Nell’ipotesi come quella di specie di un immobile abusivamente occupato da un soggetto che corrisponda il canone ad altro soggetto sprovvisto di valido titolo, quest’ultimo, dunque, in quanto possessore mediato e non già il primo, mero detentore, sarà tenuto alla corresponsione dei frutti percepiti (e di quelli eventualmente percepibili con la diligenza del buon padre di famiglia dopo la domanda giudiziale).
Il detentore che paghi ad altri, semmai, potrà essere chiamato a rispondere di illecito aquiliano ...

... continua