QUESITO N. 273: Se un contratto di locazione non registrato è nullo.-

Quesito n. 273: Se un contratto di locazione non registrato è nullo.-

Negli ultimi anni la cd. «Legge Finanziaria» è divenuta un contenitore per la disciplina delle più svariate materie e il legislatore, nel quadro della lotta all'evasione fiscale, ha inserito nell’art. 1 della legge n. 311/2004, il comma 346, il quale così recita: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La disposizione riprende ed amplia gli effetti dell’art. 1 della legge n. 431/1998 che impone, a decorrere dalla sua entrata in vigore, per la validità dei contratti di locazione ad uso abitativo, la loro stipula in forma scritta. In base alla novella legislativa contenuta nella Finanziaria del 2005, per la loro validità ed efficacia, i contratti di locazione non solo devono quindi rivestire forma scritta, ma devono anche essere registrati; ciò vale per tutti i tipi di locazione, non solo per quelle ad uso abitativo (oggetto della legge n. 431/1998), ma anche per le locazioni ad uso non abitativo, che fino all’entrata in vigore della norma in oggetto potevano essere anche verbali.
Il legislatore ha esteso la nullità anche ad altri tipi di contratti che costituiscono diritti “relativi” di godimento, come quelli di comodato, ad esclusione di quelli (rari) che stabiliscono altri diritti "reali" di godimento (uso, usufrutto, abitazione); contratti che normalmente vedono l'intervento del notaio, che li sottopone a registrazione.
Questa disposizione, tutt’oggi vigente, ha una ratio ben precisa che consiste da un lato nel costringere le parti alla registrazione dei contratti di locazione immobiliare in modo tale da incrementare attraverso l’imposta di registro le casse dell’erario e dall’altro quella di trarre dalle dichiarazioni dei redditi una maggiore base imponibile nel comparto delle imposte dirette.
Per comprendere quali sono le conseguenze della nullità del contratto di locazione bisogna considerare che nel nostro ordinamento è l’art. 1418 c.c. che si occupa della nullità, i primi due commi descrivono le cause di nullità (contratto contrario a norme imperative, mancanza di requisiti essenziali ex art. 1325 c.c., illiceità della causa o dei motivi, mancanza nell’oggetto dei requisiti ex art. 1346 c.c.), mentre il terzo comma stabilisce che il contratto può essere nullo anche nei casi in cui è la legge stessa che qualifica il vizio da cui viene colpito il contratto, come nell’ipotesi in esame. Si ricorda che l’azione di nullità è imprescrittibile (art. 1422 c.c.), può essere promossa da chiunque vi abbia interesse (art. 1421 c.c.) e può essere rilevata d’ufficio dal giudice, inoltre il codice civile prevede che il contratto nullo non può produrre effetti e non è sanabile quindi si giunge al risultato pratico che il proprietario sarebbe costretto a restituire i canoni di locazione incassati, mentre il conduttore si trova ad occupare un immobile sine titulo. Quindi in questo caso nullità significa che il conduttore non ha il diritto di utilizzare l’immobile e che il locatore non ha diritto di riscuotere il canone pattuito nel contratto.
In ogni caso fornire delle risposte definitive e meglio articolate circa la portata della norma richiamata è ad oggi prematuro in quanto la norma è entrata in vigore solo dal 1°gennaio dell’anno 2005 e la dottrina si è poco occupata del problema, mentre per la giurisprudenza è ancora presto per avere delle sentenze. Infatti le poche interpretazioni avanzate sulla noma in esame hanno riguardato soprattutto la natura della sanzione comminata in caso di mancata registrazione che per alcuni autori non andrebbe intesa come nullità, ma tuttalpiù come mera inefficacia oppure come condizione sospensiva, ma al di là di queste discussioni puramente sistematiche vi è da dire che le poche sentenze rinvenibili sull’argomento paiono aver intrapreso un indirizzo preciso.
Il 30 gennaio 2007 il Tribunale Arezzo ha affermato che “il contratto di locazione avente ad oggetto un’unità immobiliare, in caso di omessa registrazione, è nullo ed improduttivo di effetti, ai sensi dell’art. 1 della l. n. 311 del 2004. La sua registrazione, infatti opera, in un contesto di nullità sui generis, quale condicio iuris dell’efficacia del contratto”. Nel caso di specie il Tribunale ha rigettato le domande dell’attore-locatore, una volta ad ottenere la risoluzione per inadempimento a fronte del mancato pagamento dei canoni e l’altra domanda volta al recupero delle somme richieste a titolo di locazione e tutto questo perché mancava un valido titolo contrattuale.
L’altra pronuncia che ci interessa è l’ordinanza n. 420 del 5 dicembre 2007 della Corte Costituzionale la quale ha dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nella parte in cui prevede la nullità dei contratti non registrati. Il giudice rimettente, chiamato a pronunciarsi su un’intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, rilevava, in sintesi, che la disposizione in questione, subordinando la validità del rapporto civilistico di locazione all'adempimento di un onere fiscale, qual è la registrazione, appariva in contrasto con l’art. 24 Cost. (“Tutti possono agire in giudizio per la tutela dei propri diritti o interessi legittimi. La difesa è diritto inviolabile in ogni stato e grado del procedimento […]”), in quanto condizionava l'esercizio del diritto del locatore di agire in giudizio all’espletamento di una formalità di natura tributaria. Come accennato le conclusioni della Consulta sono state nel senso di ritenere manifestamente infondata la questione di legittimità sollevata ma quello che occorre evide...

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