QUESITO N. 301: Può il locatore rinunciare al diniego di rinnovo alla prima scadenza di cui all’art. 29 della L. n. 392/1978?......

Quesito n. 301: Può il locatore rinunciare al diniego di rinnovo alla prima scadenza di cui all’art. 29 della L. n. 392/1978? Qualora il bene immobile locato venga alienato ad un terzo, la parte acquirente è tenuta a rispettare le clausole contenute nel contratto di locazione ad uso commerciale o può disdire il contratto nel termine prescritto dalla legge?

Prima di dare una risposta al quesito che ci è stato proposto, risulta opportuno fare una breve premessa.-
Come è ben noto, il locatore di un immobile urbano, sia esso ad uso abitativo sia esso ad uso commerciale o alberghiero, ha la facoltà di disdire il contratto prima che lo stesso si rinnovi tacitamente per la sua scadenza, purchè tale disdetta, oltre a rivestire la forma scritta e ad essere inviata a mezzo raccomandata nel rispetto del termine prescritto dalle legge (6 mesi per contratto ad uso abitativo, 12 mesi per contratti ad uso commerciale e/o artigianale, 18 mesi per i contratti ad uso alberghiero), specifichi su quale dei motivi espressamente dettati dalla legge (cfr art. 29 della legge n. 392/1978) essa si fondi.-
Ebbene, non vi è chi non veda che trattasi di una facoltà del locatore ben circostanziata dalla legge, che non lascia alcuna scelta al proprietario dell’immobile, al di fuori dei casi specificamente previsti.-
Può allora il locatore rinunciare a tale facoltà?
La Suprema Corte sul punto ha stabilito:“in tema di locazione di immobili urbani, seppure la legislazione vincolistica abbia carattere imperativo, essendo i relativi diritti attribuiti alle parti per ragione di ordine pubblico, è tuttavia valida la rinuncia totale o parziale ai diritti stessi che mantengono pur sempre un contenuto privatistico, e come tali possono essere oggetto di transazione” ( cfr Cass.Civ. n. 1659/1982; Cass. Civ. n. 1663/1981).-
Tra l’altro, è d’uopo evidenziare che, nel caso in esame, il locatore non solo ha espressamente ed esplicitamente rinunciato a tale facoltà ma, nel farlo, ha anche rispettato l’equilibrio del contratto in quanto anche il conduttore, dalla sua parte, ha rinunciato all’indennità di avviamento.-
Ex multis: “La rinunzia del conduttore all'indennità di avviamento commerciale non è nulla ai sensi dell'art. 79 della L. 27 luglio 1978 n. 392 quando il vantaggio che il locatore ne ricava è compensato dal danno che subisce per effetto della contestuale pattuizione di una proroga della locazione in favore del conduttore alla quale quest'ultimo non avrebbe diritto.”(Cfr Cass. civ., sez. III, 19 marzo 1991, n. 2945).-
Insomma, la rinuncia del locatore alla propria facoltà di negare il rinnovo del contratto di locazione alla sua prima scadenza è legittima.-
D’altra parte, ci preme evidenziare che, nella fattispecie de qua, il locatore e il conduttore non solo hanno sottoscritto il contratto di locazione ma, in calce allo stesso, sebbene tale rinuncia non sia ascritta dal nostro codice civile tra le condizion...

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