QUESITO N. 279: Se in un contratto di locazione il locatore può essere diverso dal proprietario e in quali rischi può incorrere il conduttore.-

Quesito n. 279: Se in un contratto di locazione il locatore può essere diverso dal proprietario e in quali rischi può incorrere il conduttore.-


L’art. 1571 cod. civ. stabilisce che “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo” . I soggetti protagonisti di tale contratto sono il locatore, che ha l’obbligo di far godere il bene e il conduttore che ha l’obbligo di pagare un corrispettivo cioè un canone. La locazione non va confusa con l’affitto che si ha quando ad essere concessa in godimento è una cosa produttiva (artt. 1615 ss. del cod. civ.). È principio noto che la qualità di locatore non presuppone necessariamente, quella di proprietario, essendo sufficiente la disponibilità materiale del bene. Infatti la giurisprudenza ritiene che il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico (es. un usufruttuario), può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente e, a maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell'efficacia di tale titolo; in tutti questi casi si parla di «locazione di cosa altrui». Conseguentemente, la legittimazione ad agire contro il conduttore, per inadempienza di questi, spetta al locatore, cui è riservata la disponibilità del bene e la facoltà di trasferire la detenzione ed il godimento, mentre il conduttore non può utilmente opporre la mancanza parziale o totale del diritto di proprietà (Su tutti gli aspetti su esposti Cfr. Cassazione civile, sez. III, 11 aprile 2006, n. 8411; Cassazione civile, sez. III, 26 ottobre 1998, n. 10627 Tribunale Salerno, 06 marzo 2001).-
Si specifica che in ipotesi di contitolarità del bene, tutti (con le maggioranze di legge) sono in grado di locare a terzi o a uno dei condomini.-
Quindi la cd. locazione di cosa altrui è sempre valida ed efficace e l’impossibilità di far godere la cosa al conduttore per la rivendica del legittimo proprietario determina un inadempimento contrattuale del locatore.-
Occorre tener presente però delle eventuali implicazioni connesse alla particolare qualità del titolo in base al quale il locatore concede in godimento il bene, ad es. l'operatività della prelazione a fav...

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