QUESITO N. 258: Se è possibile locare un sottotetto ed adibirlo ad uso abitativo.-

Quesito n. 258 : Se è possibile locare un sottotetto ed adibirlo ad uso abitativo.-
Ai fini di una proficua disamina dell’argomento è necessario anticipare alcune premesse di fondo.-
Per chiarezza espositiva, è d’uopo innanzitutto precisare quando un locale sottotetto possa definirsi idoneo ad essere destinato ad uso abitativo.-
La regolamentazione, per via legislativa, di una siffatta materia è di competenza squisitamente regionale, e, per quel che qui interessa, la Regione Campania vi ha provveduto con legge regionale del 28/11/2000, n. 15, poi modificata dalla l.r. 28/11/2001, n. 19, a sua volta in parte emendata dalla l.r. 22/12/2004, n. 16.-
Nell’impossibilità di procedere, in tal sede, ad una accurata disamina delle fonti menzionate, può, in sintesi, affermarsi che il Legislatore regionale, al dichiarato scopo di “limitare l’utilizzazione edilizia del territorio attraverso la razionalizzazione dei volumi esistenti” intende promuovere “il recupero abitativo di sottotetti” (art. 1 l.r. 15/2000).-
In tale ottica, esso, innanzitutto, fornisce una definizione di ‘sottotetto’, qualificando come tale ‘il volume sovrastante l’ultimo piano dell’edificio, o di sue parti, compreso nella sagoma di copertura’ (art. 2 l.r. 15/2000), ed in secondo luogo fissa i requisiti minimi affinchè siffatti locali siano adibibili ad uso abitativo.-
Ad esempio, “l’altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, non può essere inferiore a metri 2,40. Negli edifici siti al di sopra dei 600 metri sul livello del mare è ammessa una riduzione dell’altezza media sino a metri 2,20. In caso di soffitto non orizzontale, fermo restando le predette altezze medie, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40. … Per i locali con soffitti a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento…” (art. 3 l.r. 15/2000).-
Ciò premesso, è di lapalissiana evidenza aggiungere che nulla osta a che un sottotetto, rispondente ai citati requisiti, possa essere legittimamente locato conformemente alle conferenti disposizioni in tema di locazione (l. 392/1978, c.d. legge equo canone, così come modificata, a far data dal 30 dicembre 1998, dalla l. 431/1998).-
Qualche cenno in più è invece necessario dedicare all’ipotesi in cui si intenda locare, nel rispetto delle dette leggi locatizie, un sottotetto che però non risponda affatto alle menzionate caratteristiche strutturali previste ex lege a fini abitativi.-
In tale ipotesi, la giurisprudenza sia di merito che di legittimità, segue un orientamento ormai consolidato.-
Premesso che “il certificato di abitabilità deve essere ottenuto per ogni immobile a qualsiasi titolo frequentato dalle persone fisiche…a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonchè degli interessi urbanistici, richiedenti l’accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell’edificio” (Cass., 11/4/2006, n. 8409), la mancanza di abitabilità non preclude affatto una negoziazione a titolo di locazione dell’immobile, soprattutto quando il conduttore ne sia a conoscenza.-
Chiara, in tal senso, la Corte di Cassazione: “la mancanza dei requisiti di abitabilità previsti dalla legge non determina la nullità del contratto di locazione di un immobile per uso abitativo per impossibilità dell’oggetto, se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore” (Cassazione civile , sez. I, 05 ottobre 2000, n. 13270); e ciò “perché l’impossibilità dell’oggetto, che ai sensi degli art. 1346-1418 c.c., rende nullo il contratto, ricorre solo quando la prestazione non possa essere obiettivamente eseguita e non q...

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