QUESITO N. 221: Se il conduttore di un locale commerciale può cambiare la destinazione d’uso da attività artigianale ad attività commerciale senza il previo consenso del locatore, quest’ultimo può opporsi e chiedere la risoluzione del contratto in essere

Quesito n. 221: Se il conduttore di un locale commerciale può cambiare la destinazione d’uso da attività artigianale ad attività commerciale senza il previo consenso del locatore, quest’ultimo può opporsi e chiedere la risoluzione del contratto in essere?


La disciplina riguardante gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, è una disciplina particolare, che ha speciale riguardo alla stabilità del godimento del bene.-
Alla locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione è dedicato il Capo II della Legge 329/1978 sull’Equo Canone. In particolare l’art. 27 (Durata della locazione), stabilisce che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326 (2/e). Tale disposizione si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.-
In particolare, per quanto attiene la questione prospettata, bisogna far riferimento all’art. 80 della suindicata legge.-
La norma, infatti, fissa un breve termine di 3 mesi dalla scoperta, per la deduzione, da parte del locatore, del mutamento di destinazione dell’immobile locato, come causa di risoluzione del contratto. Il comma 1 di tale articolo è stato modificato dal Giudice Costituzionale (Cost. 18 Febbraio 1988, n. 185) per cui non è più previsto l’ulteriore termine di chiusura di 1 anno dal verificarsi del mutamento di destinazione, ancorché ignoto al locatore.-
Tuttavia, la diversa destinazione dell'immobile - cui fa riferimento l'art. 80 della legge n. 392 del 1978, dalla quale discende il fenomeno della potenziale mobilità del rapporto nell'inerzia del locatore e dalla cui conoscenza decorre per il locatore il termine di tre mesi per far valere la risoluzione del contratto - è quella che si realizza in concreto con l'effettivo diverso uso della cosa locata, sicché è solo da tale momento che inizia a decorrere il suddetto termine perentorio per chiedere la risoluzione del contratto, non potendo venire in rilievo, a tal fine, una situazione di semplice conoscenza della sola intenzione del conduttore. Tale interpretazione è conforme all'impianto complessivo della suddetta norma che, come è argomentabile anche sulla scorta della sentenza n. ...

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