Nel caso in cui il compratore, per negligenza del notaio e mala fede del venditore, acquisti un immobile gravato da pignoramenti, affinché si configuri un danno emergente è necessaria la vendita all’asta dell’immobile?

Cass. civ., 26 febbario 2007, n. 4381
Vendita di beni pignorati. Responsabilità del notaio.

Nel caso in cui il compratore, per negligenza del notaio e mala fede del venditore, acquisti un immobile gravato da pignoramenti, affinché si configuri un danno emergente è necessaria la vendita all’asta dell’immobile?

Secondo la Suprema Corte, in tali fattispecie la figura del danno emergente è necessariamente legata alla perdita della proprietà degli immobili acquistati, posto che soltanto in tale ipotesi il pagamento del prezzo di vendita sarebbe vanificato; prima di tale momento, pertanto, non è riscontrabile un pregiudizio economicamente valutabile ed apprezzabile, bensì solamente un pregiudizio potenziale, non attuale e quindi non  incidente sulla sfera patrimoniale del compratore in termini di effettività e concretezza.

 

Cassazione – Sezione seconda civile – sentenza 29 novembre 2005-26 febbraio 2007, n. 4381Presidente Calfapietra – Relatore MazzacanePm Golia – conforme – Ricorrente V. Srl – Controricorrente L.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 24 maggio 1991 la Srl V.  E. Agricola Edilizia, premesso di aver acquistato con atto pubblico per notaio Vincenzo L. del 28.1.1988 per il prezzo di lire 175.000.000, di cui lire 113.274.403 versate in contanti, tre immobili siti in R, in relazione ai quali il venditore Antonio C. aveva dichiarato la completa libertà da vincoli pregiudizievoli ed ipoteche, salvo quello dipendente dal mutuo fondiario in favore del Credito Fondiario per la parte residua di prezzo, esponeva che, avendo avuto di recente l’occasione di vendere vantaggiosamente i predetti immobili e così, di realizzare un notevole guadagno, non aveva potuto concludere l’operazione per l’esistenza di due pignoramenti taciuti dal venditore e non resi manifesti per l’inerzia del notaio rogante.La società attrice conveniva quindi in giudizio dinanzi al tribunale di Brindisi Antonio C. ed il notaio Vincenzo C. L. chiedendone la  condanna al risarcimento dei danni subiti.I convenuti, costituitisi in giudizio, contestavano il fondamento della domanda.Il Tribunale con sentenza del 5.9.1997 rigettava la domanda.A seguito di impugnazione da parte della V. si costituivano nel giudizio di appello il L. resistendo al gravame e gli eredi dello C., nel frattempo deceduto, ovvero il coniuge Elisa F  in proprio e quale esercente la potestà sul figlio minore V., nonché Fabrizio, Silvia e Stefania C., i quali dichiaravano di aver rinunciato alla eredità del loro congiunto.Con sentenza del 26.10.2001 la Corte di Appello di Lecce ha rigettato l’impugnazione.Il Giudice di Appello, rilevato che il L. quale notaio incaricato della stipula dell’atto pubblico sopra menzionato aveva omesso di effettuare ogni indagine onde verificare se sul bene oggetto del trasferimento non fosse stato eseguito in precedenza alcun atto di pignoramento, ha ritenuto tale omissione fonte di responsabilità professionale per il suddetto professionista; ha peraltro aggiunto che la domanda risarcitoria proposta dalla V. doveva essere rigettata in quanto priva di supporto probatorio; infatti non era stata fornita la prova che le procedure esecutive riguardanti gli immobili suddetti fossero state definite con la vendita dei beni e neppure era stato provato il preteso mancato guadagno che l’appellante avrebbe potuto realizzare qualora avesse potuto procedere alla successiva rivendita degli immobili medesimi.Per la cassazione di tale sentenza la V. ha proposto un ricorso articolato in un unico motivo cui il L. ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con l’unico motivo formulato la ri...

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