QUESITO N. 177: Quali rimedi ha l’acquirente di un immobile occupato da inquilino nei cui confronti è pervenuta regolare disdetta del contratto di locazione da parte del locatore – venditore, al fine di ottenerne il rilascio?

Quesito n. 177: Quali rimedi ha l’acquirente di un immobile occupato da inquilino nei cui confronti è pervenuta regolare disdetta del contratto di locazione da parte del locatore – venditore, al fine di ottenerne il rilascio?

Per la soluzione del quesito in esame non si può prescindere dall’ analisi dell’art. 1602 c.c. che disciplina gli aspetti del trasferimento a titolo particolare della cosa locata e gli effetti della locazione al terzo acquirente.
Tale articolo, infatti, così testualmente dispone: “Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.-
Di conseguenza, in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore, senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest’ ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all’ acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’ immobile in una qualsiasi forma idonea ( Cfr. Cass., sez. III, 14 gennaio 2005, n. 674).-
Per converso, il nuovo proprietario è vincolato dal termine di durata della locazione, concordato dagli originari contraenti, con la medesima decorrenza per questi applicabili ( Cfr. Cass., sez. III, 29 novembre 1994, n. 10204).-
La stessa Corte di Cassazione, però, ha tenuto a precisare che “L’ acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto” ( Cfr. Cass., 12 gennaio 1991, n.254).- Con riferimento più specifico all’istituto della disdetta, la giurisprudenza ha stabilito quale è la posizione dell’acquirente di un immobile occupato da conduttore-inquilino nei cui confronti sia pervenuta regolare e tempestiva disdetta del contratto di locazione da parte del ve...

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