QUESITO N. 159: Se la cessazione dell’attività commerciale costituisce grave motivo che legittima il conduttore a recedere anticipatamente dal contratto di locazione.

Quesito159: Se la cessazione dell’attività commerciale costituisce grave motivo che legittima il conduttore a recedere anticipatamente dal contratto di locazione.

La disciplina organica delle locazioni degli immobili adibiti all’esercizio di attività industriali, commerciali e artigianali è contenuta nella legge 392/1978, che detta delle norme specifiche per tale tipologia di contratti di locazione.
Tale legge dopo avere stabilito una durata minima di sei anni (aumentata a nove per le attività alberghiere, e riducibile a minor durata qualora l’attività da svolgere nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio) e dopo aver dettato la regola per la quale alla scadenza di tale periodo le parti hanno facoltà di recedere dal contratto impedendo che lo stesso si rinnovi automaticamente per altro eguale periodo (art. 28), ha lasciato liberi i contraenti di attribuire al conduttore il diritto di recedere dal contratto.
Infatti, dispone l’art. 27, 7° comma, che: «è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione») ed ha poi dettato un’ulteriore regola, per cui «indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata» (art. 27, 8° comma).
La giurisprudenza ha evidenziato che i «gravi motivi» in presenza dei quali è consentito, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, al conduttore di porre ante tempus fine al contratto di locazione devono:
a) collegarsi a fatti indipendenti dalla volontà del locatario;
b) sopravvenire alla costituzione del rapporto locativo;
c) essere all’epoca della formazione del contratto imprevedibili (imprevedibilità da intendersi in senso non astratto ed assoluto, ma concreto e relativo, nel senso cioè di ragionevole affidamento sul prodursi o meno di determinate vicende);
d) tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto locativo.
In particolare con riferimento al caso in esame, la giurisprudenza ha ritenuto che: “può integrare grave motivo di recesso un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo. (La Corte, nel formulare il surrichiamato principio, ha confermato la sentenza di appello che aveva ritenuto legittimo il recesso del conduttore, in quanto giustificato dalla chiusura della filiale dell'impresa - con sede nell'immobile detenuto in locazione - in conseguenza della crisi economica sfavorevole all'attività della stessa, sopravvenuta ed oggettivamente imprevedibile al momento della stipulazione del contratto)” (Cfr.  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\O3%20S03%20A2004%20N3418%20"
Cassazione civile sez. III, 2...

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