Se è Illegittimità la delibera condominiale che aveva consentito la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà.
Posti auto non equivalenti in condominio: illegittima la scelta in base ai millesimi
Cassazione , sez. II civile, sentenza 07.12.2006 n° 26226 (Giuseppe Mommo)
La sentenza della Cassazione n. 26226, depositata il 7 dicembre 2006, ha confermato l’illegittimità di una delibera condominiale che aveva consentito la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà.
La vicenda giudiziaria ha riguardato un condominio in cui i posti auto si trovavano in un garage condominiale ad uso promiscuo ed il problema di fondo era rappresentato dalla circostanza che “i posti auto (in totale nove) non erano equivalenti in quanto i posti 7 e 9 per la loro fruibilità in entrata ed in uscita, rendevano necessaria la rimozione delle autovetture allocate nei posti 6 e 8, che dovevano pertanto, lasciare il cambio in folle per lo spostamento a mano”.
Con la delibera ritenuta illegittima “si era stabilito che la scelta del posto auto nel garage condominiale avvenisse partendo dal condominio titolare del più alto numero di millesimi”.
Il Giudice d’Appello aveva ritenuto illegittima la delibera condominiale, adottata a maggioranza, perché, quanto all’uso del garage comune condominiale, non poteva attribuire ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti e quindi in funzione dei millesimi di proprietà.
La Cassazione ha confermato la decisione di merito precisando che “ l a q u o t a d i p r o p r i e t à d i c u i a l l 2 a r t i c o l o 1 1 1 8 C c , q u a l e m i s u r a d e l d i r i t t o d i o g n i c o n d o m i n o , r i l e v a r e l a t i v a m e n t e a i p e s i e d a i v a n t a g g i d e l l a c o m u n i o n e ; m a n o n i n o r d i n e a l g o d i m e n t o c h e s i p r e s u m e u g u a l e p e r t u t t i .
P e r t a n t o , o v e i p o s t i m a c c h i n a n o n s iano equivalenti per comodità d’uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato dall’articolo 1102 cod. civ, il quale,”con il porre il limite del “pari uso”, impedisce che “alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri”.
I l c r i t e r i o p r e s c e l t o d a l l 2 a s s e m b l e a , s e c o n d o l a C a s s a z i o n e , n o n p u ò e s s e r e c o n d i v i s o e r i t e n e r s i l e g i t t i m o t r a d u c e n d o s i i n u n a a s s e g n a z i o n e d e i p o s t i a t e m p o i n d e t e r m i n a t o , d a l m o m e n t o c h e i c o n d o m i n i f a v o r i t i n o n r i n u n c e r e b b e r o a l p o s t o p i ù c o m o d o p e r u no meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima comprensione del pari uso dei condomini svantaggiati”.
Ne consegue che, come nel caso di insufficienza di posti, anche nel caso di “diversa comodità”, al fine di non ledere il principio del “pari us o d a p a r t e d i t u t t i i c o n d o m i n i d e l b e n e c o m u n e p r e v i s t o d a l l 2 a r t . 1 1 0 2 c o d . c i v . , i l c r i t e r i o d a s e g u i r e , n e l d i s a c c o r d o d e l l e p a r t i , è q u e l l o d e l l a t u r n a z i o n e .
A p r o p o s i t o d e l p r i n c i p i o d e l p a r i u s o e d e l g o d i m e n t o p a r i t a r i o , i n f a t t o d i p a r c h e g g i condominiali, per completezza di informazione si può aggiungere che la carenza di spazi destinati al parcheggio, essendo una delle principali problematiche in diverse realtà condominiali, ha spinto alla trasformazione di cortili ed altri locali di proprietà comune (pur insufficienti a soddisfare pienamente tutti i condomini!) in zone destinate al parcheggio.
Alla impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, si ricollega un notevole contenzioso, basato sulla pretesa violazione del principio del “godimento paritario” e del “pari uso” della cosa comune da parte di tutti i condomini.
Sul significato di “pari uso” e “godimento paritario” e sulla legittimità della trasformazione, anche nel caso in cui non sia possibile assicurare a ciascun condomino un posto macchina, la Cassazione si è pronunciata per la prima volta nel 1992, quando ha stabilito che “l'assemblea di un condominio edilizio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all'art. 1136 2° comma c. c. la specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione alle caratteristiche obiettive del locale medesimo non importando una sostanziale modifica della cosa comune bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l'impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza”. (Cass. civ. Sez. II, 20-02-1992, n. 2084).
Nel caso deciso in quella circostanza, si trattava di un locale situato al piano terra dell'edificio con accesso alla via pubblica mediante una rampa carrabile.
Sul fatto che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, la Corte, poi, è tornata con altre pronunce conformi (cfr. Cass. Sentt. n. 9649/1998, n. 1057/1999 e n. 12873/2005), ampliando e definendo meglio il solco tracciato da quella prima decisione.
Volendo brevemente riassumere, i principi sanciti dai giudici di legittimità sono i seguenti:
nel caso di uso promiscuo del garage condominiale, l’eventuale assegnazione del posto macchina non può essere a tempo indeterminato e la scelta del posto non può seguire il criterio del valore degli appartamenti e quindi non può essere fatta in funzione dei millesimi di proprietà, favorendo i condomini con i millesimi più alti;
la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perchè se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine;
la delibera, che stabilisce la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione dei posti, può essere adottata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. e non con l'unanimità;
la disciplina turnaria, dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento tenendo conto delle circostanze.
(Altalex, 22 dicembre 2006. Nota di HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idstr=85&idu=1374" Giuseppe Mommo)
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Sentenza 7 dicembre 2006, n. 26226
(Presidente A. Elefante, Relatore F. Trombetta)
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 10.6.95 M. L., S. R. e B. D. convennero davanti al Tribunale di Roma il Condominio di Via Firmico Materno 13 in Roma, in persona dell 2 A m m . r e p r o t e m p o r e , M . E . , M . N . , M . M . C . , C . G . L . , M . F . , C . M . D . , B . F . , D . I . P . p e r c h è f o s s e d i c h i a r a t a l 2 i n v a l i d i t à d e l l a d e l i b e r a , e m e s s a a m a g g i o r a n z a , i l 1 9 . 5 . 9 5 c o n l a q u a l e s i e r a s t a b i l i t o c h e l a s c e l t a d e l p o s t o a u t o n e l g a r a g e c o n d o m i n i a l e a v v e n i s s e p a r t e n d o d a l c o n d o m i n i o t i t o l a r e d e l p i ù a l t o n u m e r o d i m i l l e s i m i , i n c o n f o r m i t à a d u n p a r e r e l e g a l e r i c h i e s t o u n a n i m e m e n t e d a t u t t i i c o n d o m i n i c o n p r e c e d e n t e d e l i b e r a d e l 2 0 . 1 . 9 5 ; e s i d a v a m a n d a t o a l l 2 a m m i n i s t r a t o r e d i a t t r i b u i r e a i s i n g o l i condomini secondo la loro scelta i posti auto, lamentavano gli attori, poiché i posti auto (in totale nove) non erano equivalenti in quanto i posti 7 e 9 per la loro fruibilità in entrata ed in uscita, rendevano necessaria la rimozione delle autovetture al l o c a t e n e i p o s t i 6 e 8 , c h e d o v e v a n o p e r t a n t o , l a s c i a r e i l c a m b i o i n f o l l e p e r l o s p o s t a m e n t o a m a n o , c h e l a d e l i b e r a 1 9 . 5 . 9 5 e r a i l l e g i t t i m a , r e a l i z z a n d o u n a d i v i s i o n e d e l b e n e c o m u n e , p e r v i o l a z i o n e d e l l 2 a r t i c o l o 1 1 1 9 e 1 1 0 2 C c .
C o s t i t u i t i s i i c o n v e n u t i , il Tribunale con sentenza 12111/97 dichiarava la propria incompetenza a decidere e la competenza per materia del Giudice di Pace di Roma al quale veniva rimessa la causa che veniva dallo stesso decisa con il rigetto della domanda attrice (sentenza 508/99).
S u i m p u g n a z i o n e d e g l i a t t o r i i l T r i b u n a l e d i R o m a , c o n s e n t e n z a 1 4 . 1 2 . 2 0 0 1 , a c c o g l i e v a l 2 a p p e l l o d i c h i a r a n d o l a n u l l i t à d e l l a d e l i b e r a a s s e m b l e a r e d e l 1 9 . 5 . 9 5 .
A f f e r m a i l T r i b u n a l e , p e r q u a n t o a n c o r a i n t e r e s s a : c h e i l t e n o r e d e l l a v e r b a l i z z a z i o n e n o n l a s c i a d u b b i s u l l 2 i n t e n d i m e n t o d e l l 2 a s s e m b l e a d i s o s t i t u i r e i l p r e c e d e n t e c r i t e r i o d i t u r n a z i o n e , c o n u n o c h e n o n c o m p o r t a s s e , a n n o p e r a n n o l a r o t a z i o n e d e i p o s t i a u t o , c o n c i ò e s c l u d e n d o s i l a c o n f i g u r a b i l i t à d i u n a d i v i s i o n e , o l t r e t u t t o p e r d i f e t t o d i f o r m a , n e c e s s i t a n d o a t t o s c r i t t o e d i n c a s o d i d e l i b e r a a s s e m b l e a r e ) i l c o n s e n s o d i t u t t i i c o n d o m i n i c o n l a s o t t o s c r i z i o n e d e l v e r b a l e , n o n a v v e n u t a n e l l a s p e c i e ; c h e t u t t a v i a l a d e l i b e r a è i l l e g i t t i m a i n q u a n t o h a a t t r i b u i t o , i n v i o l a z i o n e d e l l 2 a r t i c o l o 1 1 0 2 C c , u n u s o d i f f e r e n z i a t o d e l b e n e c o m u n e d a l p u n t o d i v i s t a q u a l i t a t i v o , a t t e s o c h e p e r q u a t t r o a u t o l 2 u t i l i z z a b i l i t à v i e n e a d e s s e r e g r a v e m e n t e l i m i t a t a , p e r c u i l 2 a t t r i b u z i o n e p e r m a n e n t e d e l g o d i m e n t o f r a z i o n a t o d i u n a p a r t e d e l b e n e i n d a n n o d i a l c u n i s o l t a n t o d e i c o n d o m i n i , a l t e r a l a p i e n e z z a e l a p a r i t à d e l l 2 u s o e r i g u a r d a n d o d i r i t t i i n d i v i d u a l i n e c e s s i t a d e l c o n s e n s o d i t u t t i ; m a i l f a t t o c h e p o s s a i n f u t u r o t a l e r e g o l a m e n t a z i o n e e s s e r e r i v i s t a i m p e d i s c e d i f a r v a l e r e l 2 i l l e g i t t i m i t à d e l l a d e l i b e r a i n assenza di alcuna menzione di un eventuale riesame in prossima futura scadenza. Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione i condomini in epigrafe indicati. Resistono con controricorso e ricorso incidentale condizionato L. M., R. S., D. B. che hanno depositato memoria.
Motivi della decisione
Deducono i ricorrenti a motivi di impugnazione:
1 ) l a v i o l a z i o n e e f a l s a a p p l i c a z i o n e d e g l i a r t i c o l i 1 1 1 7 , 1 1 1 8 , 1 1 0 2 C c i n r e l a z i o n e a l l 2 a r t i c o l o 3 6 0 n . 3 C p c p e r a v e r e i l T r i b u n a l e , n e l l 2 a f f e r m a r e l 2 i l l e g i t t i m i t à d e l c r i t e r i o , p e r r e g o l a r e i d i r i t t i d i g o d i m e n t o s u l g a r a g e c o m u n e , s t a b i l i t o c o n l a d e l i b e r a 1 9 . 5 . 9 5 p e r c h è i n v i o l a z i o n e d e l l i m i t e d e l p a r i u s o d i c u i a l l 2 a r t i c o l o 1 1 0 2 C c ( i n q u a n t o a t t r a v e r s o l 2 a t t r i b u z i o n e p e r m a n e n t e d e l g o d i m e n t o f r a z i o n a t o d i u n a p a r t e d e l b e n e c o m u n e , s t a n t e l a n o n e q u i v a l e n z a d e i p o s t i a u t...
... continua