QUESITO N. 106: Se l’inquilino può rifiutarsi di pagare il canone nell’ipotesi in cui l’immobile locato a causa di un crollo è diventato in parte inagibile
che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto”.-
Più in particolare il conduttore può ottenere lo scioglimento del contratto, se, in relazione al protrarsi nel tempo delle riparazioni o ad altre circostanze, non abbia più interesse a conservare il godimento dell’immobile locato.-
A tale riguardo è bene precisare che lo scioglimento non opera automaticamente per cui spetta pur sempre al conduttore far valere il suo diritto allo scioglimento del contratto, manifestando il venir meno del suo interesse alla prosecuzione del rapporto.-
Ex multis Cassazione civile, sez. III, 15 gennaio 1997, n. 372 “Se nel corso della locazione, per fatti sopravvenuti non imputabili al locatore, la cosa esiga riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, anche quando l'esecuzione di tali riparazioni renda la cosa affatto inabitabile, l'impossibilità della prestazione del locatore che così ne deriva non determina per sè lo scioglimento del contratto, che può essere però ottenuto dal conduttore, se, in relazione al protrarsi nel tempo delle riparazioni o ad altre circostanze, non abbia più interesse a riprenderne il godimento”.-
Nel caso in cui, invece, il conduttore ha interesse a mantenere in vita il rapporto locativo, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa dei limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto.-
Cassazione civile, sez. III, 2 novembre 1992, n. 11856: “L'art. 1584 c.c. a norma del quale nel caso di riparazioni che comportino limitazione del godimento della cosa locata, il conduttore ha diritto ad una riduzione del canone in proporzione alla durata delle riparazioni ed all'entità del mancato godimento, è applicabile solo per le riparazioni poste dalla legge a carico del locatore, mentre per quelle che, per accordo negoziale, debbono essere eseguite dal conduttore, senza essere prevista alcuna deroga alla disciplina della citata norma, la conseguente riduzione del canone va limitata solo al periodo di tempo necessario per i lavori di riparazione, che il conduttore, per il dovere di correttezza e buona fede nella esecuzione dei contratti, è tenuto ad eseguire nel più breve tempo possibile. (Nella specie trattavasi di riparazioni straordinarie poste dal contratto di locazione a carico del conduttore)”.
Circa il diritto del conduttore al risarcimento dei danni
Per quanto riguarda, poi, il risarcimento dei danni occorre precisare che il mancato godimento del bene locato durante l´esecuzione di riparazioni da parte del locatore, di per sè non implica il diritto del conduttore ad ottenere il risarcimento del danno.-
Tale risarcimento spetta al conduttore, a titolo di responsabilità contrattuale del locatore (per inadempimento dell’obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata), solo nell’ipotesi in cui si deduca e dimostri il verificarsi, in derivazione causale rispetto a quelle riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell´utilizzabilità del bene locato (Cass. civ., sez. III, 23 marzo 1992, n. 3590).-
Ex multis Cassazione civile, sez. III, 15 dicembre 2003, n. 19181: “In relazione al contratto di locazione di immobili urbani, il conduttore, il cui godimento del bene nei termini di cui alle previsioni contrattuali risulti ridotto o escluso per fatti sopravvenuti, ha diritto al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dall'inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa locata - comprensiva, se si tratta di immobile sito in un condominio, delle parti e dei servizi comuni - in condizioni da servire all'uso convenuto, ove quei fatti gli producano pregiudizi ulteriori e diversi rispetto alla diminuzione o perdita del godimento del bene locato. (In applicazione di tale principio di diritto, la S.C. ha ritenuto esente da vizi la sentenza di merito che aveva in concreto escluso l'esistenza di un nesso causale tra la diminuzione degli intr...
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