SENTENZA TRIBUNALE DI NOLA 15 SETTEMBRE 2004

Preliminare di vendita: non applicabili i termini per la denuncia dei vizi della cosa
Tribunale Nola, sez. II, sentenza 15.09.2004
*********
Il promittente acquirente non è tenuto ad osservare i termini di decadenza di cui all'art.1495 cc per la denuncia dei vizi della cosa venduta.
Lo ha stabilito il Tribunale di Nola, con la sentenza del 15 settembre 2004, ricordando che vertendosi in ipotesi di contratto preliminare di vendita caratterizzato dalla mancanza dell'effetto traslativo non trovano applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta, che hanno come presupposto l'avvenuto trasferimento della proprietà del bene.
Il giusdice ha precisato inoltre che l'inadempimento grave sussiste nel caso in cui i vizi dell'immobile siano tali da rendere il bene offerto del tutto difforme rispetto a quello promesso in vendita ed inidoneo ad essere utilizzato come abitazione.
TESTO INTEGRALE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola – II Sezione Civile
in persona del Giudice Unico dott.ssa Rosanna De Rosa
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 1960 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 1998 avente ad oggetto: risoluzione contratto preliminare di vendita.
TRA
MEVIA rappresentata e difesa dall’avv. DY, presso il medesimo elettivamente domiciliata in Acerra (Na), via (…), giusta mandato a margine dell’atto di costituzione in sostituzione del precedente difensore depositato all’udienza del 14.6.2001 -attrice-
E
TIZIO, CAIO e SEMPRONIA, rappresentati e difesi dagli avv.ti (…), presso i medesimi elettivamente domiciliati in Succivo (…), giusta mandato a margine della comparsa di costituzione -convenuti-
CONCLUSIONI
I procuratori dell’attrice chiedevano: 1) dichiararsi risolto il preliminare di vendita per inadempimento dei promettenti alienanti e condannarsi i convenuti al risarcimento dei danni da liquidarsi in euro 91.248,30 o in altro importo ritenuto equo dal tribunale, con vittoria di spese ed attribuzione ex art. 93 cpc; 4) rigettarsi la domanda riconvenzionale dei convenuti.
Il procuratore dei convenuti chiedeva: rigettarsi la domanda attorea ed accogliersi la spiegata riconvenzionale, con vittoria di spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 10.7.1998 MEVIA conveniva in giudizio innanzi a questo tribunale TIZIO, CAIO e SEMPRONIA, per sentire dichiarare risolto un contratto preliminare di vendita stipulato il 9.11.1996.
L’attrice, premesso che.
- con scrittura privata del 9.11.1996 TIZIO in proprio e quale procuratore di SEMPRONIA e di CAIO, le aveva promesso in vendita un immobile ubicato in Acerra, via (…) terzo piano riportato nel catasto urbano del comune di Acerra alla partita …., foglio … numero … cat. A/2 (appartamento di circa mq. 92 oltre balconi, box, posto auto e terrazzo), per l’importo complessivo di £. 175.000.000,
- del pattuito importo aveva a tutt’oggi corrisposto la somma di £ 167.000.000, mentre l’immobile le era stato consegnato nell’estate del 1997;
- dopo poco si erano verificate copiose infiltrazioni di acqua piovana, con elevato tasso di umidità e manifestazioni di “muffa” diffusa, tali da rendere l’immobile de quo insalubre, come riscontrato anche dal Servizio Ecologia e profilassi dell’ASL Napoli 4 con comunicazione del 4.2.1998 e descritto nella perizia di parte allegata;
- aveva ripetutamente sollecitato, da ultimo a mezzo lettera racc. 5532 del 5.6.1998, i promettenti venditori ad eliminare i citati difetti di costruzione e ad eseguire le opere necessarie a rendere l’appartamento idoneo all’uso, richiedendo ai fini della stipula dell’atto notarile il certificato di regolare esecuzione del fabbricato ed il certificato di abitabilità e che tali inviti non avevano sortito alcun effetto;
chiedeva dunque, stante il grave inadempimento contrattuale imputabile ai convenuti, dichiararsi risolto il contratto preliminare di vendita del 9.11.1996 e condannarsi gli stessi al risarcimento dei danni, da quantificarsi in corso di causa.
Si costituivano i convenuti che resistevano alla domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale rilevandone l’infondatezza. In comparsa deducevano che l’immobile era stato consegnato nel mese di gennaio del 1997 all’attrice, che era pertanto decaduta dal diritto alla garanzia non avendo denunciato i vizi nel termine di gg. 8 dalla scoperta, in ogni caso l’azione doveva considerarsi prescritta essendo trascorso un anno dalla consegna ai sensi dell’art. 1495 cc.
Evidenziavano inoltre l’insussistenza di vizi di costruzione rilevando che la compratrice aveva posto in essere opere e modifiche (nella specie verande) tali da alterare le strutture ed i volumi abitabili dell’immobile, sicché le eventuali infiltrazioni non potevano essere loro addebitate. Alla luce di tali premesse di fatto i convenuti spiegavano domanda riconvenzionale, volta all’adempimento del contratto di compravendita e trasferimento della titolarità dell’immobile in capo all’attrice ex art. 2932 cc, previo pagamento del residuo prezzo in favore dei venditori.
Espletata l’istruttoria ed acquisiti agli atti i documenti prodotti dalle parti, precisate le conclusioni riportate in epigrafe, la causa veniva riservata per la decisione all’udienza dell’11.3.2004 con i termini di cui all’art. 190 cpc.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, in rito, va rilevata la procedibilità ed ammissibilità della domanda, sussistendo, nella fattispecie, i presupposti processuali, le condizioni dell’azione e la legittimazione delle parti in causa. La domanda, inoltre, risulta correttamente formulata e ritualmente proposta.
Nel merito la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita è fondata e va accolta nei termini di seguito indicati.
L’attrice lamenta che i promittenti-alienanti non hanno adempiuto agli obblighi nascenti dal contratto pre...

... continua